5000431-30.2023.4.03.6108

PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Federal de Bauru Rua Araújo Leite, 39-57, Vila Aeroporto Bauru, Bauru - SP - CEP: 17012-432 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO (137) Nº 5000431-30.2023.4.03.6108 AUTOR: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) AUTOR: FERNANDA ONGARATTO DIAMANTE - SP243106-B REU: GOD HANDS EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA ADVOGADO do(a) REU: JOSE EDUARDO VUOLO - SP130580 SENTENÇA Trata-se de AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL, processada pelo rito comum, ajuizada por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL em face de GOD HANDS EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., objetivando a renovação compulsória de contrato de locação comercial relativo ao imóvel situado na Rua Azarias Bueno nº 356, Centro, Chavantes/SP. Alega a parte autora que celebrou contrato de locação comercial com a requerida em 21/12/2012, pelo prazo de 60 (sessenta) meses, posteriormente prorrogado em 20/09/2018, com término previsto para 19/09/2023. Afirma que no imóvel encontra-se instalada a Agência Chavantes/SP da Caixa Econômica Federal e que o contrato elegeu o foro da Justiça Federal de Bauru para dirimir controvérsias dele decorrentes. Sustenta que, iniciado o último ano de vigência contratual, manifestou interesse na renovação da locação, encaminhando aos locadores, em 13/01/2023, proposta de renovação pelo prazo de 60 (sessenta) meses, mediante aluguel mensal de R$ 9.271,00, correspondente ao valor mínimo apurado em laudo de avaliação, com reajuste anual pelo IGPM/FGV, a partir de 20/09/2024. Afirma que os locadores permaneceram inertes, circunstância que, diante do prazo decadencial previsto no art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/1991, motivou o ajuizamento da presente ação. Aduz preencher todos os requisitos previstos nos arts. 51 e 71 da Lei nº 8.245/1991, porquanto o contrato foi celebrado por escrito e por prazo determinado, a soma dos prazos contratuais supera cinco anos, exerce suas atividades no mesmo imóvel desde o início da locação, cumpriu regularmente as obrigações contratuais, quitou os tributos e encargos de sua responsabilidade e apresentou proposta com indicação das condições pretendidas para a renovação. Assevera inexistirem fiador, cessionário ou sucessor, razão pela qual reputa inaplicáveis os incisos V, VI e VII do art. 71 da Lei do Inquilinato. Ao final, requereu a procedência da ação para renovar o contrato de locação pelo prazo de 60 (sessenta) meses, mediante aluguel mensal de R$ 9.271,00, com reajuste anual pelo IGPM/FGV e manutenção das demais cláusulas contratuais; a fixação de aluguel provisório no valor proposto, caso a demanda permaneça em trâmite após o término da vigência contratual; a condenação da ré ao pagamento das verbas de sucumbência; e a produção de todas as provas em direito admitidas, especialmente documental e pericial, esta última destinada à apuração do valor locatício do imóvel. Atribuiu à causa o valor de R$ 111.252,00, correspondente a 12 alugueres mensais propostos, nos termos do art. 58, inciso III, da Lei nº 8.245/1991. A petição inicial foi instruída com procuração, contrato de locação (ID 275411921), 1º Termo Aditivo (ID 275411928), 2º Termo Aditivo (ID 275411931), 3º Termo Aditivo (ID 275411938), e-mails encaminhados ao locador (ID 275413930), laudo de avaliação (ID 275413932), matrícula do imóvel (ID 275414483), alvará de funcionamento (ID 275414484), certidão negativa de débitos (ID 275414486), conta de água (ID 275414487), conta de energia elétrica (ID 275414493), declaração de cobertura securitária (IDs 275414497 e 275415252) e guias de IPTU dos exercícios de 2018, 2020, 2021 e 2022 (IDs 275415254, 275415259, 275415261 e 275415266). Custas recolhidas (ID 275680484). Regularmente citada, a parte ré apresentou contestação. Preliminarmente, arguiu a ausência de interesse processual, ao fundamento de inexistir pretensão resistida, sustentando que não recusou a renovação do contrato e que os e-mails encaminhados pela autora não chegaram ao seu conhecimento em razão de erro no endereço eletrônico utilizado. Requereu, assim, a extinção do feito sem resolução do mérito. No mérito, sustentou ser indevida a redução do aluguel pretendida pela autora, por não refletir o valor de mercado do imóvel, impugnou o laudo de avaliação apresentado com a inicial e afirmou que o valor locatício proposto colocaria a locadora em situação de desvantagem. Apresentou contraproposta para renovação do contrato pelo prazo de cinco anos, mediante a manutenção do aluguel de R$ 12.646,80, com reajuste anual pelo IGPM/FGV e preservação das demais cláusulas contratuais. Ao final, requereu o acolhimento da preliminar ou, subsidiariamente, a procedência da contraproposta, além da produção de provas (ID 295902948). A parte autora apresentou réplica, reiterando os termos da petição inicial (ID 298257460). As partes apresentaram quesitos e requereram a produção de prova pericial (IDs 298748412 e 299663416). Foi deferida a produção de prova pericial para apuração do valor locatício do imóvel na data-base da renovação contratual (20/09/2023), determinando-se o rateio dos honorários periciais entre as partes, a serem recolhidos perante o juízo deprecado (ID 305923109). Laudo pericial (ID 345223889, pág. 31). Convertido o julgamento em diligência para complementação do laudo, a fim de apurar o valor locatício do imóvel na data da renovação contratual (setembro de 2023), facultada às partes a manifestação e eventual especificação de provas quanto à controvérsia remanescente (ID 345666102). A parte ré alegou não ter sido intimada dos atos praticados no juízo deprecado e reservou-se o direito de manifestação após a apresentação do valor locatício referente a setembro de 2023 (ID 363358265). Laudo complementar (ID 448515066). A parte ré arguiu a nulidade da prova pericial, ao fundamento de que não foi intimada dos atos praticados no juízo deprecado (ID 468468176). A parte autora manifestou concordância com o laudo pericial e requereu sua homologação, reiterando o pedido de procedência da ação (ID 471235190). Rejeitou-se a alegação de nulidade da prova pericial suscitada pela parte ré e determinou-se a conclusão dos autos para sentença (ID 564777023). É o relatório. Passo a fundamentar e decidir. O feito encontra-se suficientemente instruído, sendo desnecessária a produção de outras provas, razão pela qual passo ao julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. No tocante à preliminar de ausência de interesse processual, ao argumento de inexistência de pretensão resistida, não assiste razão à parte ré. Embora a requerida sustente que não se opôs à renovação do contrato e que não recebeu a proposta encaminhada pela autora em razão de equívoco no endereço eletrônico utilizado, verifica-se que não houve consenso quanto às condições da renovação, especialmente em relação ao valor do aluguel, tanto que a própria contestação apresenta contraproposta em montante diverso daquele ofertado na petição inicial. Ademais, a autora estava sujeita ao prazo decadencial previsto no art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/1991, circunstância que justificava o ajuizamento da demanda para assegurar o exercício do direito à renovação compulsória. Rejeito, portanto, a preliminar. Bem formada a relação processual. Passo ao exame do mérito. O direito à renovação compulsória do contrato de locação comercial pressupõe o preenchimento cumulativo dos requisitos previstos no art. 51 da Lei nº 8.245/91: Da locação não residencial Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. § 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário. § 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade. § 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo. § 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo. § 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor. No caso dos autos, os requisitos legais encontram-se preenchidos. O contrato a renovar foi celebrado por escrito e por prazo determinado, tendo a última renovação estabelecido vigência de 20/09/2018 a 19/09/2023 (ID 275411938). Também se verifica o atendimento ao requisito temporal previsto no inciso II do art. 51 da Lei nº 8.245/1991, uma vez que a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos supera o período mínimo de cinco anos exigido pela legislação. Com efeito, o contrato celebrado em 21/12/2012 (ID 275411921) teve vigência no período de 20/09/2013 a 19/09/2018 (ID 275411928), sendo posteriormente renovado até 19/09/2023 (ID 275411938). Além disso, a autora comprovou o exercício ininterrupto de suas atividades no imóvel locado por período superior a três anos, utilizando-o para o funcionamento da Agência Chavantes/SP, atendendo ao requisito previsto no inciso III do art. 51 da Lei nº 8.245/1991. A ação foi ajuizada em 13/02/2023, dentro do interregno previsto no § 5º do art. 51 da Lei nº 8.245/91, considerando o término contratual em 19/09/2023. Ademais, os requisitos previstos no art. 71 da Lei nº 8.245/1991 encontram-se devidamente preenchidos. A petição inicial foi instruída com os documentos necessários à propositura da ação renovatória, dentre eles os instrumentos contratuais, a matrícula do imóvel, os comprovantes de pagamento dos encargos contratuais e a proposta de renovação da locação. Desse modo, reputo preenchidos os requisitos previstos nos arts. 51 e 71 da Lei nº 8.245/1991, razão pela qual a autora faz jus à renovação compulsória da locação, por igual prazo de 60 (sessenta) meses. Considerando que a vigência do contrato anterior encerrou-se em 19/09/2023 (ID 275411938), o novo período contratual tem início em 20/09/2023 e término em 19/09/2028, em conformidade, inclusive, com os termos da proposta encaminhada pela própria autora aos locadores (ID 275413930) e com a data-base fixada para a prova pericial (ID 305923109). Ressalte-se, ainda, que não há controvérsia entre as partes quanto à manutenção da relação locatícia, restringindo-se a divergência à definição do valor locativo para o novo período contratual. Para apuração do valor locatício do imóvel, foi realizada prova pericial por engenheira nomeada pelo juízo deprecado, perante o qual tramitou a carta precatória expedida para esse fim. A expert adotou o método comparativo direto de dados de mercado, mediante pesquisa de imóveis com características semelhantes ao bem avaliado, procedendo à homogeneização dos dados coletados mediante consideração de fatores como localização, padrão construtivo, estado de conservação e demais elementos aptos a permitir a comparação entre os imóveis pesquisados. Conforme consignado no laudo: O método comparativo requer uma melhoria no seu grau de precisão, obtida por outro processo auxiliar, denominado Homogeneização de Valores. Tal processo, recomendado por normas técnicas, visa corrigir as discrepâncias dos elementos comparativos da pesquisa de mercado, através de fatores cuja aplicação de um ou outro, depende de cada caso. Assim, os fatores fundamentais, como: localização, atualização, fonte, topografia, padrão construtivo, idade e conservação, etc., são levados em conta para que os elementos sejam passíveis de comparação, não obstante a similaridade já pré-selecionada na pesquisa Na homogeneização dos dados, a perita considerou, dentre outros critérios, a dedução de 10% sobre o valor locativo dos imóveis ofertados para compensar eventual superestimativa das ofertas, ressalvados os imóveis efetivamente locados, bem como o fator correspondente ao padrão de acabamento (ID 345223889, pág. 37). Observa-se, ainda, que a perícia foi embasada em pesquisa de mercado realizada na região em que situado o imóvel objeto da demanda, utilizando como paradigmas imóveis comerciais localizados no centro da cidade de Chavantes/SP, cujos valores locatícios foram submetidos a tratamento por fatores, mediante procedimento de homogeneização destinado a conferir maior precisão ao resultado obtido (ID 345223889, pág. 39). Ao final, a perita apurou o valor locatício de R$ 10.750,00. Ocorre que o laudo pericial inicial apurou o valor locatício do imóvel considerando a data-base de julho de 2024, ao passo que o objeto da presente ação consiste na renovação contratual com início em setembro de 2023. Diante disso, determinou-se a complementação da prova pericial, a fim de que fosse apurado o valor locatício correspondente à data da renovação contratual, facultando-se à perita, excepcionalmente, a utilização de índice de correção contratual para sua apuração, caso inexistissem outros meios adequados (ID 345666102). Em cumprimento à determinação judicial, a perita apresentou laudo complementar, esclarecendo que o valor locatício do imóvel em setembro de 2023 correspondia a R$ 10.223,00. Para tanto, recalculou o valor anteriormente apurado para a data-base de setembro de 2023, mediante aplicação da variação do índice divulgado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas – FIPE (ID 448515066). Importa ressaltar que a complementação do laudo não constituiu nova perícia nem implicou revisão das conclusões técnicas anteriormente alcançadas. Sua finalidade restringiu-se à adequação da data-base da avaliação, conforme determinado por este Juízo, preservando-se integralmente a metodologia adotada, a pesquisa de mercado realizada, os fatores de homogeneização empregados e os demais critérios técnicos que fundamentaram o laudo originário. Nesse sentido, a jurisprudência do Tribunal Regional Federal da 3ª Região reconhece a idoneidade do método comparativo direto de dados de mercado e a prevalência do laudo pericial judicial, quando elaborado mediante metodologia técnica reconhecida: Ementa DIREITO ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. DESAPROPRIAÇÃO POR UTILIDADE PÚBLICA. FIXAÇÃO DE INDENIZAÇÃO. LAUDO PERICIAL JUDICIAL. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO. PREVALÊNCIA DA PROVA TÉCNICA OFICIAL. INEXISTÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. INFRAERO. RECURSOS DESPROVIDOS. O laudo pericial judicial, elaborado por profissional equidistante das partes e submetido ao contraditório, adota metodologia técnica reconhecida (método comparativo direto de dados de mercado), não apresentando vícios que justifiquem sua desconsideração. A discordância das partes com o resultado da perícia, baseada em pareceres de assistentes técnicos, não autoriza a substituição da prova oficial sem demonstração de erro técnico relevante. A utilização de dados de mercado contemporâneos à perícia e a aplicação de fatores de homogeneização não invalidam o laudo, constituindo prática regular na engenharia de avaliações. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0008663-77.2013.4.03.6105, Rel. Desembargador Federal NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS, julgado em 24/06/2026, Intimação via sistema DATA: 28/06/2026) Além disso, não houve impugnação técnica quanto aos critérios empregados pela perita ou ao valor apurado. A parte autora, inclusive, manifestou concordância com o laudo, sustentando que o valor encontrado é compatível com a variabilidade verificada no mercado imobiliário e com os próprios cálculos avaliatórios (ID 471235190). Por sua vez, a parte ré limitou sua insurgência à alegação de nulidade da prova pericial, ao fundamento de ausência de intimação dos atos praticados no juízo deprecado (ID 468468176), questão processual já apreciada e rejeitada no curso da instrução (ID 564777023). Considero adequadamente aferido o valor locatício apurado pela perita, razão pela qual homologo o laudo pericial e seu complemento (IDs 345223889 e 448515066). Assim, considerando que o valor da locação deve refletir o equilíbrio entre os interesses do locador e do locatário, bem como a natural variação dos preços praticados no mercado imobiliário, reputo razoável a adoção do valor locatício apurado pela perita, correspondente a R$ 10.223,00 (dez mil duzentos e vinte e três reais), a partir de 20/09/2023. Fixado o novo aluguel, as diferenças entre o valor ora estabelecido e os valores efetivamente pagos pela locatária desde o início do novo período contratual (20/09/2023) deverão ser apuradas e executadas nos próprios autos, nos termos do art. 73 da Lei nº 8.245/1991, cabendo à autora o pagamento de eventual saldo em favor da locadora, caso tenha recolhido aluguéis em montante inferior ao ora fixado, ou à ré a restituição do excesso, caso os aluguéis pagos tenham superado o valor estabelecido nesta sentença. As diferenças, em qualquer hipótese, serão corrigidas e remuneradas exclusivamente pela variação da taxa SELIC, desde o vencimento de cada parcela, nos termos dos arts. 389, 397 e 406 do Código Civil. Honorários advocatícios Diante da sucumbência recíproca quanto ao valor locatício do imóvel, os honorários advocatícios devem ser suportados por ambas as partes, observada a extensão de suas respectivas sucumbências. Considerando o valor locatício mensal proposto por cada litigante e o valor fixado nesta sentença, os honorários advocatícios são fixados em 10% sobre a diferença entre o valor defendido por cada parte e o valor acolhido, multiplicada por 12 meses, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Partes Valor proposto Valor acolhido Diferença mensal Valor anual (x12) Honorários 10% Autora (CEF) R$ 9.271,00 R$ 10.223,00 R$ 952,00 R$ 11.424,00 R$ 1.142,40 Ré R$ 12.646,80 R$ 10.223,00 R$ 2.423,80 R$ 29.085,60 R$ 2.908,56 Despesas processuais As custas processuais serão suportadas pelas partes na proporção de suas respectivas sucumbências — 28,2% pela autora e 71,8% pela ré, conforme a razão entre as diferenças mensais acima apuradas —, observados os adiantamentos realizados e ressalvado o direito de ressarcimento da parte que houver suportado despesa superior à que lhe competia. Quanto aos honorários periciais, arbitrados pelo juízo deprecado em R$ 6.160,00 (seis mil, cento e sessenta reais), verifica-se que, não obstante o rateio determinado no despacho de ID 305923109, foram integralmente antecipados pela parte autora, que promoveu o depósito judicial perante o juízo deprecado (ID 345223889, págs. 21/22), tendo a verba sido posteriormente levantada pela perita (ID 345223889, pág. 53), sem que a parte ré comprovasse o recolhimento da cota que lhe incumbia. Aplicada a mesma proporção de sucumbência, caberá à autora suportar 28,2% (R$ 1.737,12) e à ré 71,8% (R$ 4.422,88) da verba pericial, razão pela qual a ré deverá ressarcir à autora a quantia de R$ 4.422,88 (quatro mil, quatrocentos e vinte e dois reais e oitenta e oito centavos), corrigida e remunerada pela variação da taxa SELIC desde a data do desembolso. DISPOSITIVO JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para determinar a renovação compulsória do contrato de locação do imóvel situado na Rua Azarias Bueno n° 356, Centro, Chavantes/SP, descrito na matrícula nº 1.140 do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Chavantes/SP, pelo prazo de 60 (sessenta) meses, compreendido entre 20/09/2023 e 19/09/2028, fixando o aluguel mensal em R$ 10.223,00 (dez mil duzentos e vinte e três reais), a partir de 20/09/2023, corrigido anualmente pelo IGPM/FGV, mantidas as demais cláusulas e condições da primitiva avença. As diferenças entre o aluguel ora fixado e os valores efetivamente pagos desde 20/09/2023 serão apuradas e executadas nos próprios autos, na forma do art. 73 da Lei nº 8.245/1991, cabendo à autora o pagamento de eventual saldo devedor ou à ré a restituição do que houver recebido a maior, com correção e remuneração exclusivamente pela variação da taxa SELIC, desde o vencimento de cada parcela, nos termos dos arts. 389, 397 e 406 do Código Civil. Em razão da sucumbência recíproca, considerados os valores locatícios propostos pelas partes e o aluguel fixado nesta sentença, a CEF arcará com honorários advocatícios no valor de R$ 1.142,40, enquanto a ré arcará com honorários advocatícios no valor de R$ 2.908,56, corrigidos monetariamente desde o ajuizamento da ação. As custas processuais serão suportadas pelas partes na proporção de suas respectivas sucumbências (28,2% pela autora e 71,8% pela ré), observados os adiantamentos realizados. Os honorários periciais, no valor de R$ 6.160,00, integralmente antecipados pela autora, serão suportados na mesma proporção, devendo a ré ressarcir à autora a quantia de R$ 4.422,88, corrigida e remunerada pela variação da taxa SELIC desde a data do desembolso. Transitada em julgado, e cumprida a sentença, arquivem-se os autos, observadas as formalidades legais. Publique-se. Intimem-se. Via desta poderá servir de mandado de citação/intimação/ofício. Bauru, na data da assinatura eletrônica. MAYCON MICHELON ZANIN Juiz Federal Substituto