5000357-36.2023.8.13.0555

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Rio Paranaíba / Vara Única da Comarca de Rio Paranaíba Avenida Trajano José Silva, 485, Centro, Rio Paranaíba - MG - CEP: 38810-000 PROCESSO Nº: 5000357-36.2023.8.13.0555 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Dissolução, Alienação Judicial, Acessão] AUTOR: ODAIR GERALDO JOAQUIM MARCILINO CPF: 001.144.886-57 RÉU: GISLENE MARIA SANTANA CPF: 053.213.306-46 e outros SENTENÇA Vistos, etc. Trata-se de ação de embargos à arrematação ajuizada por Odair Geraldo Joaquim Marcilino em face de Gislene Maria Santana e Adélio Abadia de Castro., ambos qualificados na inicial. Em síntese, sustenta a parte autora a nulidade da hasta pública realizada em 13/12/2022 sobre o imóvel rural matriculado sob o nº 978 (Fazenda Palmeiras), situado no município de Rio Paranaíba/MG. Fundamenta o pedido na existência de vício no valor da alienação, alegando a ocorrência de preço vil, uma vez que a arrematação se deu pelo valor de R$ 268.875,00, enquanto a real extensão do imóvel e sua avaliação correta apontam valor significativamente superior. Alega, ainda, divergência na metragem do bem (que possui área real de 10,7188 ha superior aos 7,7100 ha descritos originariamente na matrícula). Recebida e processada a demanda, sobreveio decisão de saneamento do feito. Determinada a realização de prova pericial, o laudo técnico foi juntado aos autos pelo perito do juízo (Lino Gaspar Rocha Aguiar / FM Planejamentos Agropecuários Ltda.), atestando que o imóvel possui área real de 10,7188 ha (composta por classes específicas de terras e benfeitorias) e fixando o valor de mercado da Fazenda Palmeiras, com referência à data da arrematação (13/12/2022), na quantia de R$ 552.288,00 (quinhentos e cinquenta e dois mil, duzentos e oitenta e oito reais). As partes manifestaram-se sobre o laudo pericial e esclarecimentos complementares: O autor Odair manifestou concordância com o laudo pericial, pugnando pela procedência da demanda para anular a arrematação por preço vil; A co-ré Gislene também requereu a nulidade do leilão em virtude da disparidade expressiva entre o valor da arrematação e a avaliação pericial, ou, subsidiariamente, o complemento da diferença e o réu / arrematante Adélio apresentou impugnação/manifestação sustentando a estabilidade da arrematação (art. 903 do CPC), a preclusão das alegações do autor (que foi revel no cumprimento de sentença e não exerceu tempestivamente a preferência ou impugnou o edital), a inexistência de preço vil com base na base de cálculo original (R$ 277.000,00 da avaliação e R$ 268.875,00 do lance), bem como postulando a retenção de benfeitorias em caso de eventual procedência. Vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório. Decido. O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a matéria de fundo é eminentemente de direito e os fatos relevantes encontram-se provados por meio dos documentos encartados aos autos, bem como pela minuciosa prova pericial de engenharia e avaliação imobiliária realizada pelo perito judicial. Da Preliminar de Estabilidade da Arrematação e Preclusão Aduz o réu arrematante Adélio Abadia de Castro que o ato expropriatório seria perfeito, acabado e irretratável, nos termos do art. 903 do CPC, operando-se a preclusão para as partes quanto à discussão da metragem e da avaliação. Sem razão o embargado neste ponto. Embora o art. 903 do CPC busque conferir segurança jurídica às hastas públicas e resguardar o arrematante de boa-fé, a irretratabilidade do ato judicial não possui caráter absoluto a ponto de chancelar graves incongruências fáticas e desproporções matemáticas acentuadas entre o valor real do bem e o lanço ofertado, sobretudo quando demonstrado que a hasta pública se desenvolveu sob premissas fáticas desatualizadas (como a incorreção da área e da avaliação do imóvel rural). Ademais, a ação autônoma de invalidação e os embargos específicos constituem os meios processuais idôneos para a verificação de vícios substanciais na expropriação, não havendo que se falar em preclusão quando a divergência substancial de área e valor de mercado foi trazida oportunamente e submetida ao crivo pericial. Do Mérito: Ocorrência de Preço Vil e Divergência de Área A controvérsia central cinge-se a apurar se a arrematação realizada em 13/12/2022 pelo valor de R$ 268.875,00 atende aos requisitos legais de validade, ou se restou configurado o preço vil, além de vício na extensão territorial do bem. A norma de regência, consubstanciada no artigo 891, parágrafo único, do Código de Processo Civil, estabelece que: Art. 891. Não será aceito lance que ofereça preço vil. Parágrafo único. Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação. Na hipótese dos autos, a instrução técnica encabeçada pelo perito judicial (engenheiro agrônomo Lino Gaspar Rocha Aguiar) apurou com rigor científico (com uso de georreferenciamento GNSS RTK) que o imóvel possui área real de 10,7188 hectares (superior aos 7,7100 ha da matrícula original) e, mais relevante, fixou o valor de mercado real do bem para a exata data da arrematação (13/12/2022) em R$ 552.288,00. Confrontando os dados matemáticos: Valor da Avaliação Atualizada/Pericial (referente à data da arrematação): R$ 552.288,00. Parâmetro legal de preço vil (50% da avaliação): R$ 276.144,00. Valor pelo qual o imóvel foi arrematado: R$ 268.875,00. Fica cristalino, portanto, que o lance vencedor de R$ 268.875,00 situa-se abaixo de 50% (cinquenta por cento) do valor real de mercado apurado pela perícia técnica para a data do leilão (representando cerca de 48,68% do valor real da avaliação), configurando de forma matemática e incontestável a figura do preço vil. A jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça orienta que a caracterização do preço vil prescinde de subjetivismos maiores quando o lance ofertado perfaz patamar inferior à metade da avaliação judicial idônea, porquanto vulnera o equilíbrio processual e gera enriquecimento sem causa em detrimento dos condôminos executados: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. ARREMATAÇÃO. PREÇO VIL. CONFIGURAÇÃO. LANÇO INFERIOR A 50% DO VALOR DA AVALIAÇÃO. (...) 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que se considera preço vil o lance inferior a 50% do valor da avaliação do bem. (STJ, AgInt no REsp 1.834.912/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 30/03/2020). Somado a isso, a divergência substancial na metragem do imóvel (apurada em 10,7188 ha ante os 7,71 ha registrados) vicia o edital de leilão, que levou à praça bem com extensão patrimonial e potencial produtivo desvirtuados, comprometendo a lisura do certame. Dessa forma, impõe-se o acolhimento da pretensão inaugural para declarar a nulidade da arrematação formalizada nos autos, resguardando-se à parte arrematante o direito à restituição integral dos valores depositados, devidamente corrigidos, bem como a apuração de eventuais perdas, danos ou indenização por benfeitorias em via própria ou nos mesmos autos, conforme desdobramento prático da ineficácia do ato expropriatório. Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE a pretensão deduzida na inicial para o fim de: 1- DECLARAR NULA a arrematação judicial do imóvel rural matriculado sob o nº 978 (Fazenda Palmeiras), com área real de 10,7188 ha, efetivada em 13/12/2022 nos autos correlatos, ante a configuração de preço vil e vício na avaliação do bem. 2- DETERMINAR a restituição imediata e integral dos valores pagos pelo arrematante Adélio Abadia de Castro, corrigidos monetariamente pelos índices oficiais da Corregedoria-Geral de Justiça de Minas Gerais desde o desembolso e acrescidos de juros de mora legais a contar do trânsito em julgado desta decisão. 3- DETERMINAR o retorno das partes ao status quo ante, cancelando-se os registros correlatos à arrematação junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, expedindo-se os mandados e ofícios necessários após a preclusão. Condeno os embargados (Gislene Maria Santana e Adélio Abadia de Castro) ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor do patrono do autor, fixados estes em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com fulcro no art. 85, § 2º, do CPC, observada eventual gratuidade de justiça deferida. Proceda-se à Secretaria com a juntada desta sentença nos autos de n° 5000627-31.2021.8.13.0555. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Cumpra-se. Rio Paranaíba, data da assinatura eletrônica. RODRIGO DE CARVALHO ASSUMPCÃO Juiz de Direito Vara Única da Comarca de Rio Paranaíba