5000229-13.2025.4.03.6325

PODER JUDICIÁRIO Turmas Recursais dos Juizados Especiais Federais Seção Judiciária de São Paulo 2ª Turma Recursal da Seção Judiciária de São Paulo Avenida Paulista, 1345, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-100 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual RECURSO INOMINADO CÍVEL (460) Nº 5000229-13.2025.4.03.6325 RELATOR: ALEXANDRE CASSETTARI RECORRENTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL RECORRIDO: MARIA ALESSANDRA DA COSTA SILVA ADVOGADO do(a) RECORRIDO: ALEXANDRE AUGUSTO FORCINITTI VALERA - SP140741-N ADVOGADO do(a) RECORRIDO: FABIO MOLEIRO FRANCI - SP370252-A DECISÃO A parte autora pleiteia a indenização material e reparação moral por vício de construção em imóvel (MCMV). Proferida sentença, julgando parcialmente procedente o pedido. A CEF recorre requerendo, em síntese, a reforma da sentença. É o relatório. DECIDO. DA LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA Segundo a mais recente interpretação do Superior Tribunal de Justiça sobre a questão da legitimidade passiva para a causa da Caixa Econômica Federal para responder pela reparação de vícios de construção de imóvel objeto de contrato de compra e venda e outros ajustes, por ela financiado, a partir do julgamento do RECURSO ESPECIAL Nº 1.163.228 – AM, RELATORA A EXCELENTÍSSIMA MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI, a Caixa Econômica Federal é a responsável pela reparação dos danos causados se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, quando tiver escolhido a construtora ou tiver qualquer responsabilidade concreta relativa à elaboração e execução do projeto construtivo. Nessa mesma linha, segundo o voto proferido pela EXCELENTÍSSIMA MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI, no RECURSO ESPECIAL Nº 897.045 – RS, “(...) diversamente do que ocorre quando atua como agente financeiro em sentido estrito, considero, em princípio, ter a CEF legitimidade para responder por vícios de construção nos casos em que promoveu o empreendimento, teve responsabilidade na elaboração do projeto com suas especificações, escolheu a construtora e/ou negociou os imóveis, ou seja, quando realiza atividade distinta daquela própria de agente financeiro estrito senso (cf. voto-vista proferido no Recurso Especial nº 738.071- SC, julgado em 9.8.2011, Quarta Turma, relator Min. Luis Felipe Salomão)”. Ainda no mesmo sentido, também do STJ, se a CEF participou do contrato apenas na qualidade de agente financeiro, tomando o imóvel como garantia fiduciária do valor mutuado, suas responsabilidades contratuais dizem respeito apenas à atividade financeira, sem nenhuma vinculação com outras responsabilidades referentes à concepção do empreendimento ou à negociação do imóvel, não tem ela legitimidade passiva para a causa (AgInt no AREsp n. 1.708.217/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/5/2022, DJe de 17/6/2022). No caso concreto, a Caixa Econômica Federal, através do FAR – Fundo de Arrendamento Residencial, negociou diretamente o imóvel com a parte autora, assinando o contrato na qualidade de “vendedor/cedente/doador”. O contrato foi firmado exclusivamente entre a CEF e a parte autora, sem nenhuma intervenção da construtora. O contrato não contém nenhuma cláusula atribuindo à construtora a responsabilidade pela reparação de vícios de construção; aliás, nem sequer poderia conter cláusula impondo obrigações a quem não figura no contrato, porque a construtora não o firmou, sem prejuízo de eventual demanda judicial de regresso da CEF em face da construtora que crie essa obrigação, ou de demanda do mutuário em face da construtora, na Justiça Estadual. Portanto, a CEF não atuou apenas como agente financeiro, e sim como agente executora de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, ao conduzir o empreendimento e negociar diretamente o imóvel em contrato de compra e venda entre ela e a parte autora, sem a intervenção da construtora. Presente essa realidade, detém a CEF, exclusivamente, na Justiça Federal, legitimidade passiva para a causa em que se pede reparação de danos decorrentes de vícios de construção, na linha da interpretação adotada pelo STJ, segundo a qual, entre outros atos concretos que geram tal responsabilidade, destaca-se a negociação direta dos imóveis pela CEF (Recurso Especial nº 738.071- SC, julgado em 9.8.2011, Quarta Turma, relator Min. Luis Felipe Salomão). Assim, conclui-se pela legitimidade passiva da CEF. DA PRESCRIÇÃO Tratando-se de danos decorrentes de vícios de construção, descabe cogitar de prazos diversos de garantia, com base em normas técnicas NBR da ABNT. Se os danos decorrem de vícios de construção, são endógenos, causados por falhas na construção, como descrito no laudo pericial, o prazo de garantia é de cinco anos, nos termos do artigo 618 do Código Civil. Mas deve haver a comprovação de que os vícios de construção surgiram dentro do prazo de garantia de cinco anos previsto no artigo 618 do Código Civil, data a partir do qual dispõe o mutuário do prazo de 10 anos para ajuizar a demanda destinada à reparação dos danos. Nesse sentido é a interpretação do Superior Tribunal de Justiça: “O evento danoso, para caracterizar a responsabilidade da construtora, deve apresentar-se dentro dos 5 (cinco) anos previstos no art. 618 do Código Civil de 2002 (art. 1.245, CC/16). Uma vez caracterizada tal hipótese, o construtor poderá ser acionado no prazo prescricional de vinte (20) anos na vigência do CC/16, e 10 (anos) na vigência do CC/02” (AgInt nos EDcl no REsp 1.814.884/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 23/03/2020, DJe de 25/03/2020). Segundo a interpretação do Superior Tribunal de Justiça, o adquirente tem direito a reclamar dos defeitos no imóvel se ocorridos durante o prazo de 5 (cinco) anos a contar da entrega da obra, na forma do artigo 618 do Código Civil. Nessa hipótese, constatada a ocorrência do dano dentro desse período, ainda disporá de 10 (dez) anos para ingressar com demanda destinada à reparação dos danos. No caso, a escritura do imóvel data de 28/09/2023 e a parte autora apresentou notificação extrajudicial à CEF, que instrui a inicial, datado de janeiro de 2024, demonstrando danos no imóvel, ocorridos dentro do prazo previsto no artigo 618 do Código Civil, segundo o qual nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo. Os danos, segundo o laudo pericial, decorrem exclusivamente de vícios de construção, os quais ocorreram no prazo de cinco anos previsto no artigo 618 do Código Civil. DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS Passo a examinar o mérito propriamente dito. Realizada perícia técnica, concluiu o perito judicial: “Pelo vistoriado, por tudo que foi constatado e exposto pelo Perito, não há dúvidas que o imóvel apresenta falhas construtivas generalizadas provenientes da execução, material e ausência/falha de projeto, ou seja, vícios construtivos.” Aos quesitos, respondeu o perito: “4. Quais são as patologias que a parte autora alega existirem no imóvel, conforme relato da petição inicial? R. 1. Infiltração Pela Esquadria; 2. Desplacamento Do Piso Cerâmico E(Ou) Com Som Cavo; 3. Desplacamento Do Azulejo E(Ou) Com Som Cavo; 4. Desplacamento Do Piso Cerâmico E(Ou) Com Som Cavo Em Área Molhada 8. Na hipótese de terem sido constatados os vícios de construção alegados na petição inicial, e considerando as orientações ao usuário sobre a adequada utilização e conservação do imóvel e seus sistemas, à luz das previsões das respectivas NBRs aplicáveis à época da construção do imóvel, esclarecer se foram realizadas manutenções rotineiras e periódicas no imóvel e áreas de uso comum, de modo a inibir ou minorar os danos decorrentes das patologias identificadas no imóvel. Observação: Citar a NBR aplicável à época da construção do imóvel (a exemplo da NBR 15.575, no item 14.2.1, e no anexo C, NBR 5.674 e NBR 14.037, que estabelecem que "os prazos de vida útil dos sistemas e equipamentos construtivos só subsistem mediante uso e operação adequados, e processos periódicos de manutenção"). R. Os problemas existem desde a entrega do imóvel. Não foi comprovado realização de manutenção na unidade privativa. Os vícios construtivos identificados não possuem nexo causal com ausência de manutenção.” Diante do exposto, resta evidenciado que os vícios do imóvel não decorrem de falta de manutenção, visto que foram expressamente classificados pelo perito como defeitos de origem construtiva. Ademais, o valor de R$ 18.096,03 não configura julgamento ultra petita, visto que a petição inicial requereu expressamente que a quantificação dos danos materiais fosse apurada via perícia técnica. Portanto, mantenho a condenação em danos materiais no valor de R$ 18.096,03 (dezoito mil e noventa e seis reais e três centavos), conforme determinado na perícia. DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS Por fim, no tocante à indenização por danos morais, segundo a interpretação do Superior Tribunal de Justiça “o dano moral, na ocorrência de vícios de construção, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação de direito da personalidade dos proprietários do imóvel” (AgInt no AREsp 1.288.145/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe de 16/11/2018), devendo ser afastado, se “a fundamentação para a condenação em danos morais teve como justificativa somente a existência de vícios de construção no imóvel, sem motivação adicional, a justificar a angústia ou abalo psicológico configuradores de dano moral” (AgInt no REsp 1955291/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 14/02/2022, DJe 02/03/2022). No mesmo sentido, aplicando a interpretação do STJ, é a orientação da TNU: “não se presume o dano moral, na ocorrência de vícios de construção, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação de direito da personalidade dos proprietários do imóvel” (PEDIDO DE UNIFORMIZAÇÃO DE INTERPRETAÇÃO DE LEI (TURMA) Nº 5004915-53.2018.4.04.7202/SC). Igualmente, com a fixação desta tese: “O dano moral decorrente de vícios de construção que não obstam a habitabilidade do imóvel não pode ser presumido (in re ipsa), devendo ser comprovadas circunstâncias que no caso concreto ultrapassam o mero dissabor da vida cotidiana por causarem dor, vexame e constrangimento, cuja gravidade acarreta abalo emocional, malferindo direitos da personalidade” (PEDIDO DE UNIFORMIZAÇÃO DE INTERPRETAÇÃO DE LEI (TURMA) Nº 5004907-76.2018.4.04.7202/SC). No caso concreto, ficou demonstrou a ocorrência de circunstância excepcional, a justificar a reparação do dano moral, não presumida, que está fundada em fato concreto, ante a necessidade de desocupação do imóvel pelo mutuário, conforme laudo pericial, quesito 5: “5. Há necessidade de desocupação do imóvel para a realização das obras de reparação dos danos constatados? Em caso positivo, por qual período estimado? R. Sim” No tocante aos danos morais, embora os transtornos suportados pela parte autora ultrapassem os meros dissabores inerentes ao cotidiano, a indenização deve ser arbitrada em observância aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de modo a compensar o abalo efetivamente experimentado, sem ensejar enriquecimento sem causa. No caso concreto, o laudo pericial estimou em R$ 2.000,00 (dois mil reais) o custo necessário para o aluguel temporário e a mudança durante a execução dos reparos, valor que representa parâmetro objetivo e adequado para mensurar a extensão dos transtornos decorrentes da indisponibilidade parcial do imóvel. Dessa forma, mostra-se mais consentâneo com as peculiaridades da causa fixar a indenização por danos morais em R$ 2.000,00, quantia suficiente para compensar os prejuízos extrapatrimoniais efetivamente suportados, sem importar em indenização excessiva ou desproporcional à gravidade dos fatos. Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso da Caixa Econômica Federal para reduzir a indenização por danos morais ao montante de R$ 2.000,00 (dois mil reais), mantendo, no mais, a sentença por seus próprios fundamentos e pelos ora acrescidos. Ficando as partes reciprocamente vencidas, indevidos honorários advocatícios nos termos do sistema fixado no artigo 55 da Lei 9099/95. Intime-se. Cumpra-se. Decorrido o prazo, certifique-se o trânsito em julgado. ALEXANDRE CASSETTARI Juiz Federal