5000209-79.2024.8.13.0558

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Rio Pomba / Vara Única da Comarca de Rio Pomba Praça: Doutor Último de Carvalho, 234, Centro, Rio Pomba - MG - CEP: 36180-000 PROCESSO Nº: 5000209-79.2024.8.13.0558 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] AUTOR: SIRLEIDE LIMA QUINTAO CPF: 049.057.666-48 RÉU: JOSE ROCHA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA CPF: 30.313.035/0001-41 e outros SENTENÇA Vistos etc. Trata-se de ação de rescisão contratual c/c pedido de restituição de danos materiais e compensação por danos morais, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por SIRLEIDE LIMA QUINTÃO em face de JOSÉ ROCHA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e IRMÃOS ARAÚJO RIO POMBA LOTEAMENTO SPE LTDA., todos qualificados. Conforme consta, as rés são proprietárias do Loteamento Reserva Boa Vista, localizado em Rio Pomba-MG. Elas anunciaram a venda de lotes prometendo um grande investimento, com infraestrutura de qualidade, garantida pelo Sr. José Rocha de Araújo, e com documentação 100% regular. A autora, acreditando nas promessas, comprou o lote nº 30 da quadra A, em 12/02/2021, por R$ 70.794,00. Pagou R$ 11.074,00 como sinal e R$ 3.726,00 para serviços de corretagem, financiando o restante em 100 parcelas. A autora cumpriu com os pagamentos, mas o loteamento não teve a infraestrutura concluída no prazo acordado, que expirou em 26/10/2023, incluindo o prazo de tolerância de 180 dias úteis. O empreendimento sofreu diversos problemas, como inconsistências no projeto e na execução, resultando em danos às propriedades vizinhas e problemas com a drenagem das águas pluviais. A Promotoria de Justiça e o Município intervieram, mas as obras emergenciais não foram eficazes. Devido às promessas não cumpridas e à má execução das obras, a autora pede a rescisão do contrato e compensação por danos materiais e morais. Assim, ao final, requereu: (i) ressarcimento dos valores pagos, sendo R$ 11.074,00 (onze mil e setenta e quatro reais) e R$ 3.726,00 (três mil setecentos e vinte e seis reais) referentes aos serviços de intermediação imobiliária, além de R$ 28.863,87 (vinte e oito mil oitocentos e sessenta e três reais e oitenta e sete centavos) referentes às parcelas pagas; (ii) a condenação das requeridas ao pagamento da cláusula penal no importe de R$ 7.079,40 (sete mil e setenta e nove reais e quarenta centavos); (iii) a fixação de indenização por danos morais no valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), devidamente atualizados até a data do efetivo pagamento. O pedido de antecipação de tutela foi deferido parcialmente, para determinar a suspensão do pagamento das parcelas do contrato indicado na inicial (id. 10176793881). Na oportunidade, foi concedida à autora a gratuidade da Justiça. As requeridas foram devidamente citadas. JOSÉ ROCHA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. apresentou contestação ao id. 10222050148, pela qual sustentou, preliminarmente, ser parte ilegítima. Isso porque, conforme sustenta, não manteve qualquer relação jurídica com a autora, bem como não está vinculada ao empreendimento imobiliário em questão. No mais, afirma não haver provas de danos ou responsabilidade sobre o caso, sendo improcedentes os pedidos de indenização por danos morais e materiais, e sugere, em caso de condenação, um valor mínimo de R$ 500,00, para evitar enriquecimento sem causa da autora. Por sua vez, IRMÃOS ARAÚJO RIO POMBA LOTEAMENTO SPE LTDA. apresentou sua peça resistiva ao id. 10229246376. Primeiramente, requereu a extinção do feito sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC, por ausência de interesse de agir, uma vez que a autora não teria tentado resolver o problema administrativamente. Outrossim, impugnou a gratuidade da Justiça deferida à autora. Em relação ao mérito, sustentou: (i) que não é culpada pelo atraso na entrega dos lotes devido à paralisação das obras internas, alegando que as falhas na aprovação do projeto pela Prefeitura de Rio Pomba e as condições climáticas adversas foram os principais fatores contribuintes; (ii) que não há atraso na entrega do empreendimento devido à cláusula contratual que prevê prorrogação do prazo em casos de força maior, e destaca que as condições climáticas adversas e os erros da Administração Pública foram eventos que interromperam o prazo, eximindo-a de responsabilidade; (iii) a cláusula contratual que permite a prorrogação do prazo em casos de decisões judiciais ou administrativas que interrompam as obras, como evidenciado pela notificação de embargo da obra pela Defesa Civil Municipal; (iv) a inaplicabilidade da cláusula penal devido à ausência de atraso na entrega da unidade, sustentando que, mesmo em caso de descumprimento mínimo, a Teoria do Adimplemento Substancial deveria afastar a penalidade, sendo subsidiariamente requerida a redução da multa para 5% das parcelas já pagas pela autora, em conformidade com o artigo 413 do Código Civil; (v) que a autora celebrou um contrato de compra e venda de imóvel com a intermediação do corretor, concordando com a comissão de R$ 4.212,00, e, mesmo com o distrato posterior, a comissão é devida conforme o art. 725 do Código Civil, pois a corretagem foi efetivada com a conclusão do negócio; (vi) a inexistência de danos morais; (vii) impugnou o pedido de inversão do ônus da prova; e, por fim, (viii) requereu a revogação da tutela de urgência. A demandante apresentou impugnação (id. 10253058730), contestando os argumentos das empresas rés. Alega a necessidade de manutenção da tutela de urgência, refuta a suficiência dos documentos da ré e defende a inversão do ônus da prova. Argumenta que a cláusula penal é aplicável e que deve haver devolução dos valores pagos. Reafirma a necessidade da Justiça gratuita, demonstrando sua condição financeira. Acusa a ré de negligência e descumprimento contratual devido ao atraso na entrega das obras, resultando em danos morais. Reitera os pedidos iniciais de rescisão contratual, reembolso, correções, juros legais, pagamento de cláusula penal, serviços de corretagem, indenização por danos morais e custas processuais. As partes foram intimadas a especificar provas. JOSÉ ROCHA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. afirmou não ter provas a produzir (id. 10260198214). A requerida IRMÃOS ARAÚJO RIO POMBA LOTEAMENTO SPE LTDA. pugnou pela produção de prova documental superveniente, pela produção de prova oral consubstanciada no depoimento pessoal da autora e na oitiva de testemunhas, bem como pela produção de prova pericial emprestada a ser produzida nos autos nº 5001079-95.2022.8.13.0558 (id. 10262207784). Por sua vez, a requerente requereu a produção de prova documental (id. 10265663834), bem como o reconhecimento da revelia da parte ré José Rocha Empreendimentos Imobiliários Ltda., devido à ausência de defesa em tempo hábil, apesar de devidamente citada e presente na audiência de conciliação. Foi proferida decisão saneadora ao id. 10272394677, por meio da qual foram rejeitadas as preliminares de ausência de interesse de agir, impugnação à gratuidade da justiça e revelia da requerida JOSÉ ROCHA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Na mesma decisão, foi mantida a tutela de urgência deferida ao id. 10176793881, indeferida a inversão do ônus da prova e fixados os pontos controvertidos. Foi deferida a utilização de prova pericial emprestada produzida nos autos nº 5001079-95.2022.8.13.0558, bem como, posteriormente, prova oral emprestada produzida nos autos nº 5002182-06.2023.8.13.0558, conforme decisão de id. 10354903259. Sobreveio juntada de documentos relativos ao desembargo do empreendimento e à retomada das obras, bem como laudo pericial e esclarecimentos técnicos extraídos dos autos de prova emprestada. A requerida IRMÃOS ARAÚJO RIO POMBA LOTEAMENTO SPE LTDA. postulou a revogação da tutela de urgência, pedido que foi indeferido, conforme decisões de ids. 10442314731 e 10497413524. Encerrada a instrução, foi determinada a apresentação de alegações finais por memoriais, na forma do art. 364, §2º, do CPC, conforme decisão de id. 10663481610. IRMÃOS ARAÚJO RIO POMBA LOTEAMENTO SPE LTDA. apresentou memoriais ao id. 10676860691, sustentando que a prova pericial e oral emprestada demonstraria a ausência de culpa da loteadora pelo atraso, pois a paralisação teria decorrido de erro nas informações relativas à rede pública de drenagem, de atos administrativos e da necessidade de readequação técnica do projeto. Aduziu que as obras foram retomadas após o desembargo e que se encontravam em fase final, motivo pelo qual requereu a improcedência dos pedidos. JOSÉ ROCHA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. apresentou memoriais ao id. 10682106788, reiterando a preliminar de ilegitimidade passiva e sustentando que não integrou o contrato, não recebeu valores, não executou obras e não participou da relação jurídica material, motivo pelo qual requereu sua exclusão do polo passivo ou, subsidiariamente, a improcedência dos pedidos. A autora apresentou memoriais ao id. 10683223229, reiterando que adquiriu o lote em razão da confiança gerada pela publicidade do empreendimento, sustentando que o atraso na entrega da infraestrutura restou comprovado e que entraves administrativos ou técnicos integram o risco da atividade empresarial. Requereu a procedência dos pedidos, com rescisão contratual, restituição integral dos valores pagos, aplicação da multa contratual e condenação das rés ao pagamento de danos morais. Vieram os autos conclusos. É o relato. Decido. Inicialmente, indefiro o pedido de reconsideração de id. 10667608900. A pendência de julgamento de embargos de declaração nos autos nº 5001079-95.2022.8.13.0558 não impede o julgamento deste feito, pois a prova pericial emprestada já foi juntada aos autos e submetida ao contraditório. Eventual discussão sobre seu alcance ou força probatória será apreciada nesta sentença, em conjunto com os demais elementos de prova. Assim, não há fundamento para suspensão do processo ou reabertura da instrução. Passo ao julgamento. O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, porquanto encerrada a instrução e produzidas as provas necessárias ao deslinde da controvérsia. As preliminares arguidas pelas requeridas já foram enfrentadas e rejeitadas por ocasião da decisão saneadora de id. 10272394677, não havendo fato superveniente apto a justificar nova apreciação da matéria. De todo modo, a preliminar de ilegitimidade passiva de JOSÉ ROCHA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. será analisada também sob a perspectiva do mérito, tendo em vista a necessidade de verificar sua inserção, ou não, na cadeia de fornecimento. Também não há que se falar em ausência de interesse de agir. O acesso ao Poder Judiciário não se condiciona, como regra, à prévia tentativa administrativa de solução do conflito, bastando a existência de pretensão resistida ou situação concreta de incerteza ou lesão a direito, o que se verifica no caso. A relação jurídica discutida nos autos é de consumo. A parte autora adquiriu lote como destinatária final, ao passo que a loteadora atua profissionalmente no mercado de parcelamento e comercialização de imóveis. Incidem, portanto, as normas do Código de Defesa do Consumidor, além dos princípios da boa-fé objetiva, da transparência e da vinculação da oferta. O contrato de id. 10162581234 comprova a aquisição, pela autora, do lote apontado na inicial. A existência dos negócios jurídicos, a data de celebração, o lote adquirido e a forma de pagamento não são controvertidos. Também não há controvérsia relevante quanto ao prazo final considerado pelas partes para entrega das obras de infraestrutura. Embora haja referência, em algumas peças, ao prazo originário e à cláusula de tolerância, a própria discussão processual se desenvolveu em torno da data de 26/10/2023 como marco final de entrega, já computados os 180 dias úteis previstos no contrato. Esse é, portanto, o parâmetro objetivo a ser utilizado para a verificação da mora. A questão central não é saber se a loteadora obteve, em algum momento, aprovação administrativa inicial do empreendimento. A questão é saber se, vencido o prazo contratual, o loteamento estava efetivamente entregue, com infraestrutura regular e apta à finalidade prometida à consumidora. A prova documental e a prova oral demonstram que não. Com efeito, os documentos juntados com a inicial indicam que a autora adquiriu o lote confiando em empreendimento anunciado como regular, planejado e dotado de infraestrutura, conforme contrato, memorial descritivo, materiais publicitários e documentos de divulgação, especialmente ids. 10162557355 e 10162572551. Tais elementos integraram a legítima expectativa da consumidora, vinculando a oferta nos termos dos arts. 30 e 35 do Código de Defesa do Consumidor. Em contraposição, os documentos posteriores revelam que o loteamento passou por relevantes intercorrências técnicas e administrativas, especialmente envolvendo drenagem, contenção, movimentação de terra, segurança de imóveis vizinhos, atuação do Ministério Público, recomendações técnicas e embargo administrativo. A documentação apresentada pela própria loteadora reforça essa conclusão. A requerida juntou com a contestação de id. 10229246376 decreto de aprovação do empreendimento, termo de aprovação de projeto, projetos de esgoto, terraplanagem, sistema viário, projeto urbanístico, estação de tratamento de efluentes, rede de águas pluviais, alvará, plano de contingência, laudos técnicos, novo projeto de drenagem, acordo de servidão, projeto de reforço de muro, embargo da obra e ART de execução, conforme documentos de id. 10229255314 e ss. Tais documentos demonstram que a loteadora efetivamente buscou regularizar e dar continuidade ao empreendimento. Contudo, também demonstram que havia problemas técnicos e administrativos relevantes que impediram a entrega regular no prazo contratado. O próprio histórico do inquérito civil confirma a existência de impasse relevante. Houve atuação do Ministério Público, elaboração de laudos, discussão sobre riscos à população do entorno, necessidade de adequações, embargo administrativo e posterior manifestação de não oposição ao desembargo. Ocorre que a liberação integral do empreendimento ocorreu apenas em momento muito posterior ao prazo contratual. O documento de desembargo juntado ao id. 10425721256 e a sequência de manifestações posteriores evidenciam que, em outubro de 2023, prazo final de entrega, a infraestrutura ainda não estava concluída e liberada de forma regular. A própria manifestação final da loteadora, apresentada no id. 10676860691, também é significativa. Ainda que indique que, após o Decreto Municipal nº 3.080/2025, as obras foram retomadas e se encontravam em fase final, esse elemento não favorece a tese de entrega tempestiva. Ao contrário, se em 2025 ainda se falava em retomada das obras e fase final do empreendimento, não é possível reconhecer que a autora recebeu, em 2023, lotes inseridos em empreendimento plenamente estruturado, regularizado e apto à finalidade contratada. A prova pericial emprestada igualmente deve ser lida dentro desse contexto. O laudo produzido nos autos nº 5001079-95.2022.8.13.0558 teve objeto específico, voltado às condições do sistema de drenagem e do muro existente no loteamento, com vistorias realizadas em momento posterior ao prazo contratual discutido nestes autos. O perito constatou, na primeira vistoria, realizada em 03/12/2024, que as obras de contenção e drenagem estavam concluídas, que o muro estava construído e sem danos aparentes e que o sistema de drenagem continha canaleta e boca de lobo para escoamento. Na segunda vistoria, realizada em 06/05/2025, foi informado ao perito que a rede de drenagem havia sido reestruturada após identificação de erro no diâmetro das manilhas originalmente informadas, circunstância que teria ocasionado escoamento indevido de águas pluviais. Também se consignou que, no momento da vistoria, o sistema já contava com nova tubulação, canaletas e bocas de lobo. Essa prova técnica não demonstra adimplemento tempestivo. O fato de a drenagem e a contenção estarem corrigidas em 2024 ou 2025 não significa que estivessem corretas, concluídas e entregues em 2023. Pelo contrário, a necessidade de reestruturação da rede de drenagem, a existência de discussão sobre o diâmetro das manilhas, a impossibilidade de avaliação das condições originais em razão de correções posteriores e a própria sequência de laudos, embargos e desembargos reforçam a conclusão de que a infraestrutura prometida não foi entregue no prazo contratual. A prova oral emprestada igualmente é relevante. A testemunha Hélio Lopes Gomes afirmou conhecer a área e declarou que sempre houve problema com água na parte baixa, na vazão de água pluvial, bem como que, quando trabalhou na administração do Município de Rio Pomba, chegou a pedir intervenção no local. Esse depoimento é importante porque demonstra que a questão de drenagem e escoamento de águas pluviais na área não era absolutamente imprevisível. Ao contrário, tratava-se de ponto sensível do local, que deveria ter sido considerado pela loteadora no planejamento e na execução da infraestrutura. A testemunha Hégon Dafins Gonçalves Pinto, por sua vez, esclareceu que atuou no projeto até a aprovação, que foi contratado para elaborá-lo, que o Município informou onde deveria ser realizada a drenagem da água, que o Município inicialmente teria informado que o diâmetro da manilha era de 80 cm, mas depois se verificou que seria de 60 cm, e que, após isso, o Município afirmou que a rede não suportaria. Declarou, ainda, que em 2021 todos os projetos estavam aprovados e que não era responsável pela execução da obra. Tal depoimento corrobora a tese de que houve erro ou divergência técnica relacionada às informações da rede pública de drenagem. Contudo, também confirma que a paralisação decorreu da necessidade de adequação de elemento essencial da infraestrutura do próprio loteamento. A testemunha Márcio Marangon afirmou ter tido contato com o empreendimento em 2022, após contratação pela empresa, e que identificou erro no projeto de lançamento das águas pluviais, pois havia previsão de lançamento em rede pública, conforme projeto aprovado pelo Município, mas posteriormente se constatou que o diâmetro da manilha existente era menor do que o diâmetro informado. Afirmou que tal fato gerou a paralisação das obras para realização de novos estudos e avaliações, uma vez que o projeto primitivamente aprovado não poderia ser executado. Esclareceu, ainda, que, após estudos, reuniões e tratativas envolvendo Prefeitura, Ministério Público, engenheiros e demais profissionais, uma nova alternativa foi traçada, o projeto inicial foi refeito e executado de maneira satisfatória. Esse depoimento é especialmente relevante porque confirma, ao mesmo tempo, a existência de fato técnico impeditivo da execução do projeto original e a necessidade de readequação das obras após o prazo de implantação do empreendimento. A tese defensiva de que os problemas decorreram de informações equivocadas fornecidas pelo Município de Rio Pomba não afasta a responsabilidade da loteadora perante a consumidora. É verdade que há elementos documentais e testemunhais no sentido de que a loteadora apresentou projetos à municipalidade, obteve aprovações, buscou diretrizes técnicas e depois precisou adequar o projeto de drenagem em razão de divergências sobre a rede pública existente. Também é verdade que a prova oral emprestada confirma a participação de profissionais técnicos e a existência de tratativas com o Município e com o Ministério Público. Contudo, tais circunstâncias não excluem a mora contratual perante a parte autora. A loteadora é fornecedora profissional e assumiu, perante a consumidora, obrigação de resultado: entregar lote inserido em empreendimento regular, urbanizado e dotado de infraestrutura. As etapas de aprovação, execução, compatibilização técnica, drenagem, obtenção de liberações administrativas e superação de exigências públicas integram o risco da atividade empresarial de parcelamento do solo. Eventual equívoco de terceiro, inclusive da Administração Pública, pode, em tese, justificar pretensão regressiva própria, mas não transfere à adquirente o ônus da espera indefinida nem retira a eficácia do prazo contratual assumido no negócio. Para que se reconhecesse a exclusão da responsabilidade da loteadora, seria necessário demonstrar fato externo, inevitável, imprevisível e exclusivo, capaz de romper o nexo causal. Não é o que ocorre. O conjunto probatório revela intercorrências técnicas e administrativas ligadas diretamente à implantação do próprio empreendimento. Trata-se, portanto, de fortuito interno, inerente ao risco da atividade desenvolvida, insuficiente para afastar a responsabilidade perante a consumidora. A alegação de chuvas intensas conduz à mesma conclusão. A execução de loteamento, especialmente em área com histórico de problema na vazão de águas pluviais, conforme depoimento de Hélio Lopes Gomes, exigia planejamento de drenagem, contenção, terraplanagem e proteção superficial. Chuvas podem impactar etapas pontuais da obra, mas não justificam, por si só, atraso substancial e prolongado, sobretudo quando associado a necessidade de readequação de projeto, embargo administrativo e liberação apenas em 2025. A sazonalidade pluviométrica é risco previsível em empreendimento dessa natureza. Em caso semelhante, o egrégio TJMG decidiu pela resolução contratual: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RELAÇÃO DE CONSUMO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. EMPRESA INTEGRANTE DA CADEIA DE FORNECIMENTO. ATUAÇÃO NA GESTÃO CONTRATUAL. LEGITIMIDADE CONFIGURADA. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. INADIMPLEMENTO DAS FORNECEDORAS. JUSTIFICATIVAS INSUFICIENTES PARA AFASTAR A MORA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 543 DO STJ. DANOS MORAIS. MERO INADIMPLEMENTO. AUSÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL. EXCLUSÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Nas relações regidas pelo Código de Defesa do Consumidor, ostenta legitimidade passiva a sociedade empresária que, embora não figure formalmente como promitente vendedora no instrumento principal, atua na gestão contratual e na administração de recebíveis do empreendimento, inserindo-se na cadeia de fornecimento, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, e 25, §1º, do CDC. II. Comprovado o adimplemento das obrigações assumidas pelos promitentes compradores e evidenciado que as obras de infraestrutura do loteamento não foram concluídas em prazo razoável, configura-se o inadimplemento contratual das fornecedoras, não bastando, para afastar a mora, alegações genéricas de entraves administrativos, tratativas junto à concessionária de serviços públicos, chuvas ou desapropriação superveniente, sobretudo quando tais circunstâncias não se mostram aptas a descaracterizar a mora já instalada ou se inserem na álea ordinária do empreendimento. III. Caracterizado o inadimplemento absoluto da obrigação assumida pela promitente vendedora, assiste aos adquirentes o direito à resolução do contrato, nos termos do art. 475 do Código Civil, com restituição integral das parcelas pagas, conforme orientação da Súmula 543 do STJ. IV. A simples inexecução contratual atinente à entrega de lote urbano, desacompanhada de circunstância concreta excepcional apta a evidenciar lesão autônoma a direito da personalidade, não enseja indenização por danos morais. V. Recurso parcialmente provido. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.271059-4/002, Relator(a): Des.(a) Luiz Gonzaga Silveira Soares , 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 14/05/2026, publicação da súmula em 14/05/2026) Também não procede a invocação do prazo previsto no art. 18, V, da Lei nº 6.766/79, relativo ao cronograma de execução de obras perante o registro imobiliário e a Administração Pública. Esse prazo não autoriza o fornecedor a descumprir prazo contratual mais favorável assumido perante a consumidora. A relação administrativa de aprovação do loteamento não se confunde com a relação contratual de consumo, regida pela oferta, pelo contrato e pela boa-fé objetiva. Não há, ainda, espaço para aplicação da teoria do adimplemento substancial. O objeto contratado não era apenas a aquisição abstrata de uma fração de solo. A parte autora contratou lote inserido em empreendimento urbanizado, com infraestrutura regular e apta à construção. A ausência de entrega regular da infraestrutura no prazo ajustado atinge o núcleo da obrigação assumida pela loteadora e frustra a utilidade econômica do contrato para a consumidora. Se a obra ainda dependia de desembargo total em 2025 e se a própria prova oral emprestada confirma a necessidade de alteração do projeto de drenagem e paralisação das obras para novos estudos, não se pode falar em inadimplemento mínimo ou irrelevante. Configurado o inadimplemento da loteadora, é cabível a resolução do contrato, nos termos do art. 475 do Código Civil, bem como a restituição integral dos valores pagos. A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a restituição imediata das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor ou construtor, e parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Veja-se: “SÚMULA N. 543 Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” No caso, a resolução decorre do inadimplemento da loteadora, razão pela qual não cabe retenção de percentual administrativo, multa contra a compradora ou qualquer desconto próprio de distrato por iniciativa imotivada do adquirente. A restituição deve abranger os valores comprovadamente desembolsados em razão do contrato, inclusive sinal, parcelas e comissão de corretagem. No tocante à comissão de corretagem, embora, em regra, a remuneração do corretor seja devida quando obtido o resultado útil da aproximação das partes, o caso concreto não envolve distrato imotivado pelo comprador, mas resolução por inadimplemento imputável à loteadora. Nessa hipótese, a consumidora deve ser reconduzida ao estado anterior, com restituição integral dos valores pagos em razão do negócio, inclusive daqueles destinados à intermediação imobiliária, sobretudo porque a corretagem integrou o custo econômico da aquisição do lote e foi desembolsada como condição vinculada ao contrato que ora se resolve por culpa da fornecedora. Em relação à multa contratual, a cláusula penal de 10% prevista no contrato deve incidir em favor da parte autora. O contrato estabelece consequência econômica para o descumprimento contratual, e a mora substancial da loteadora ficou demonstrada. Não há fundamento para reduzir a multa para 5% das parcelas pagas, como pretende a requerida. O percentual de 10% não se mostra excessivo diante do atraso prolongado, da frustração da finalidade contratual e da necessidade de rescisão por inadimplemento da fornecedora. A redução prevista no art. 413 do Código Civil pressupõe penalidade manifestamente excessiva ou cumprimento parcial relevante que torne desproporcional sua incidência. No caso, a obrigação essencial não foi cumprida no tempo devido. Passo à análise da responsabilidade material da requerida JOSÉ ROCHA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. A responsabilidade solidária dessa requerida está demonstrada. Embora a empresa não figure formalmente como promitente vendedora no contrato, os elementos constantes dos autos demonstram que sua participação não se limitou a menção publicitária genérica ou a divulgação episódica realizada por terceiro estranho ao negócio. Os materiais publicitários juntados, especialmente id. 10162572551, evidenciam a associação do nome José Rocha à comercialização do Loteamento Reserva Boa Vista. Além disso, a própria narrativa inicial, considerada na decisão saneadora de id. 10272394677, aponta que o empreendimento foi anunciado como investimento seguro, com infraestrutura de qualidade e documentação regular, vinculando a credibilidade do negócio ao nome de José Rocha de Araújo. A utilização do nome José Rocha transmitia à consumidora ideia de experiência, solidez e segurança do empreendimento. Em negócio dessa natureza, que envolve investimento relevante na aquisição de lotes ainda dependentes de implantação de infraestrutura, a reputação empresarial associada à oferta constitui elemento relevante para a formação da confiança do adquirente. Não se trata de responsabilizar automaticamente qualquer agente mencionado em material publicitário, tampouco de imputar à requerida obrigação técnica específica de execução da drenagem, da pavimentação ou da terraplanagem. A responsabilidade decorre de sua inserção concreta na cadeia de fornecimento e da vinculação objetiva de seu nome empresarial à oferta apresentada à consumidora. A empresa que se beneficia da utilização de sua reputação como elemento de credibilidade para viabilizar a comercialização do empreendimento não pode ser tratada como terceiro inteiramente alheio ao negócio quando se apura a responsabilidade decorrente do inadimplemento. Para a consumidora, não eram perceptíveis as divisões internas existentes entre a sociedade de propósito específico, a empresa associada à divulgação do empreendimento e os demais agentes envolvidos na comercialização. A tese fundada no Tema 1.173 do STJ, invocada em alegações finais, não afasta essa conclusão. Isso porque, no caso concreto, há elementos que indicam integração econômica e vinculação concreta da empresa à oferta do empreendimento, circunstâncias que distinguem sua posição da de um mero corretor alheio à incorporação ou construção. Incidem, assim, os arts. 7º, parágrafo único, 25, § 1º, 30 e 35 do Código de Defesa do Consumidor, impondo-se reconhecer a responsabilidade solidária de JOSÉ ROCHA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. pela restituição das quantias desembolsadas pela parte autora em razão do contrato rescindido. A solidariedade ora reconhecida refere-se à recomposição patrimonial devida à consumidora. A multa contratual, por decorrer de cláusula expressamente pactuada, deve ser suportada exclusivamente por IRMÃOS ARAÚJO RIO POMBA LOTEAMENTO SPE LTDA., promitente vendedora que assumiu diretamente a obrigação contratual. Resta analisar o pedido de indenização por danos morais. A pretensão não merece acolhimento. O inadimplemento contratual da loteadora está comprovado e é juridicamente relevante. Ele autoriza a rescisão do contrato, a restituição integral das quantias pagas e a incidência da cláusula penal. Todavia, o dano moral não decorre automaticamente do atraso na entrega de imóvel ou lote. A jurisprudência é firme no sentido de que o mero descumprimento contratual, ainda que injustificado, não gera, por si só, dano moral indenizável, sendo necessária a demonstração de circunstância excepcional, com grave ofensa a direito da personalidade. EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RELAÇÃO DE CONSUMO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. EMPRESA INTEGRANTE DA CADEIA DE FORNECIMENTO. ATUAÇÃO NA GESTÃO CONTRATUAL. LEGITIMIDADE CONFIGURADA. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. INADIMPLEMENTO DAS FORNECEDORAS. JUSTIFICATIVAS INSUFICIENTES PARA AFASTAR A MORA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 543 DO STJ. DANOS MORAIS. MERO INADIMPLEMENTO. AUSÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL. EXCLUSÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Nas relações regidas pelo Código de Defesa do Consumidor, ostenta legitimidade passiva a sociedade empresária que, embora não figure formalmente como promitente vendedora no instrumento principal, atua na gestão contratual e na administração de recebíveis do empreendimento, inserindo-se na cadeia de fornecimento, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, e 25, §1º, do CDC. II. Comprovado o adimplemento das obrigações assumidas pelos promitentes compradores e evidenciado que as obras de infraestrutura do loteamento não foram concluídas em prazo razoável, configura-se o inadimplemento contratual das fornecedoras, não bastando, para afastar a mora, alegações genéricas de entraves administrativos, tratativas junto à concessionária de serviços públicos, chuvas ou desapropriação superveniente, sobretudo quando tais circunstâncias não se mostram aptas a descaracterizar a mora já instalada ou se inserem na álea ordinária do empreendimento. III. Caracterizado o inadimplemento absoluto da obrigação assumida pela promitente vendedora, assiste aos adquirentes o direito à resolução do contrato, nos termos do art. 475 do Código Civil, com restituição integral das parcelas pagas, conforme orientação da Súmula 543 do STJ. IV. A simples inexecução contratual atinente à entrega de lote urbano, desacompanhada de circunstância concreta excepcional apta a evidenciar lesão autônoma a direito da personalidade, não enseja indenização por danos morais. V. Recurso parcialmente provido. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.271059-4/002, Relator(a): Des.(a) Luiz Gonzaga Silveira Soares , 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 14/05/2026, publicação da súmula em 14/05/2026) Deve-se considerar, ainda, que o objeto do contrato era lote destinado à futura construção, e não unidade habitacional pronta para imediata moradia. A parte autora não comprovou, por exemplo, pagamento de aluguel decorrente da impossibilidade de ocupação, mudança frustrada já programada, perda concreta de moradia, agravamento de situação pessoal excepcional ou outro fato específico capaz de transformar a mora contratual em dano moral indenizável. Desse modo, embora seja compreensível o aborrecimento e a frustração experimentados pela autora, tais consequências são adequadamente reparadas, no caso concreto, pela resolução contratual por culpa da vendedora, pela restituição integral das quantias pagas e pela incidência da multa contratual. O pedido de danos morais, portanto, deve ser rejeitado. III – Dispositivo Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) declarar rescindido, por culpa da requerida Irmãos Araújo Rio Pomba Loteamento SPE Ltda., o contrato particular de compromisso de venda e compra mencionado na inicial; b) condenar Irmãos Araújo Rio Pomba Loteamento SPE Ltda. e José Rocha Empreendimentos Imobiliários Ltda., solidariamente, a restituírem à autora, integralmente e em parcela única, todos os valores comprovadamente pagos em razão do contrato, inclusive valores de entrada, parcelas e comissão de corretagem/intermediação imobiliária; c) determinar que, sobre os valores a serem restituídos, incida correção monetária desde cada desembolso, conforme os índices divulgados pela Corregedoria-Geral de Justiça do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, até 29/08/2024. A partir de 30/08/2024, a correção monetária deverá observar o índice previsto no parágrafo único do art. 389 do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024, isto é, a variação do IPCA; d) determinar que, sobre os valores a serem restituídos, incidam juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, até 29/08/2024. A partir de 30/08/2024, os juros de mora deverão observar o art. 406 do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024, ou seja, a taxa SELIC, deduzido o índice de atualização monetária previsto no parágrafo único do art. 389 do Código Civil; e) condenar Irmãos Araújo Rio Pomba Loteamento SPE Ltda. ao pagamento da multa contratual correspondente a 10% sobre o valor total do contrato mencionado na inicial; f) determinar que, sobre a multa contratual, incida correção monetária a partir do inadimplemento contratual, fixado em 26/10/2023, conforme os índices divulgados pela Corregedoria-Geral de Justiça do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, até 29/08/2024. A partir de 30/08/2024, a correção monetária deverá observar o índice previsto no parágrafo único do art. 389 do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024, isto é, a variação do IPCA; g) determinar que, sobre a multa contratual, incidam juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, até 29/08/2024. A partir de 30/08/2024, os juros de mora deverão observar o art. 406 do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024, ou seja, a taxa SELIC, deduzido o índice de atualização monetária previsto no parágrafo único do art. 389 do Código Civil; h) declarar inexigíveis eventuais parcelas vencidas ou vincendas do contrato rescindido e determinar que as requeridas Irmãos Araújo Rio Pomba Loteamento SPE Ltda. e José Rocha Empreendimentos Imobiliários Ltda. se abstenham de cobrar da autora quaisquer valores vinculados ao referido contrato, bem como se abstenham de promover ou manter inscrição negativa fundada exclusivamente em débito dele decorrente; i) autorizar, após o pagamento integral dos valores devidos à autora, que a requerida Irmãos Araújo Rio Pomba Loteamento SPE Ltda. retome a plena disponibilidade jurídica e comercial do lote objeto do contrato, devendo a autora, se necessário, assinar os documentos indispensáveis à formalização do distrato e ao retorno das partes ao estado anterior, sem prejuízo do cumprimento integral da condenação ora imposta; j) julgar improcedente o pedido de indenização por danos morais, por ausência de comprovação de abalo extrapatrimonial indenizável. Em razão da sucumbência substancial das requeridas, condeno IRMÃOS ARAÚJO RIO POMBA LOTEAMENTO SPE LTDA. e JOSÉ ROCHA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. ao pagamento de 80% das custas processuais e honorários advocatícios em favor da patrona da autora, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, observada, quanto à multa contratual, a responsabilidade exclusiva da requerida IRMÃOS ARAÚJO RIO POMBA LOTEAMENTO SPE LTDA. Em razão da sucumbência da autora quanto ao pedido de danos morais, condeno-a ao pagamento de 20% das custas processuais e de honorários advocatícios em favor dos patronos das requeridas, que fixo em 10% sobre o valor do pedido julgado improcedente, observada a gratuidade da justiça deferida à autora, nos termos do art. 98, §3º, do CPC. Em caso de eventual interposição de recurso de apelação, intime-se a parte contrária, no prazo de 15 (quinze) dias, para apresentar contrarrazões. Após o prazo, subam os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça de Minas Gerais. Após o trânsito em julgado, em nada mais sendo requerido, dê-se baixa na distribuição e arquivem-se os presentes autos, com as cautelas de estilo. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Rio Pomba, data da assinatura eletrônica. LUCIANA DE OLIVEIRA TORRES Juiz de Direito Vara Única da Comarca de Rio Pomba