5000066-66.2021.8.13.0115

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Campos Altos / Vara Única da Comarca de Campos Altos Rua João Soares de Souza, 881, Santa Terezinha, Campos Altos - MG - CEP: 38970-000 PROCESSO Nº: 5000066-66.2021.8.13.0115 CLASSE: [CÍVEL] RETIFICAÇÃO DE REGISTRO DE IMÓVEL (1683) ASSUNTO: [Retificação de Área de Imóvel] AUTOR: MARINA MENDONCA LEMOS CPF: 139.899.566-55 RÉU: M. A. A. A. registrado(a) civilmente como M. A. A. A. CPF: ***.***.***-** e outros SENTENÇA I - RELATÓRIO Trata-se de Ação de Retificação de Área e Registro c/c Demarcatória ajuizada por Marina Mendonça Lemos, representada por sua genitora, em face de Marcela Assunção Alves Andrade e outros confrontantes, objetivando, em síntese, a retificação da área do imóvel rural matriculado sob o nº 7.337 perante o Cartório de Registro de Imóveis de Campos Altos, para que passe dos atuais 50,0000 hectares para 78,6239 hectares, bem como a definição judicial das divisas entre os imóveis confrontantes. Narra a autora que recebeu de seus familiares imóvel rural situado na Fazenda Mutuca ou Água Limpa, no Município de Campos Altos/MG, cuja escritura de doação e matrícula registram área de 50 hectares. Sustenta, contudo, que as confrontações constantes do título não teriam sido adequadamente medidas à época da doação e que, posteriormente, levantamento topográfico realizado a seu pedido teria apontado área de 78,6239 hectares, razão pela qual entende existir diferença de 28,6239 hectares não refletida no registro imobiliário. Alega, ainda, que a descrição do imóvel por seus limites naturais — córrego, brejo, capão de mato e linha férrea — deveria prevalecer para fins de definição da extensão efetiva da propriedade. Os réus apresentaram contestações, sustentando, em síntese, a improcedência da pretensão, ao argumento de que a autora recebeu área certa de 50 hectares e que a ampliação pretendida implicaria avanço sobre imóveis confrontantes. A requerida Ferrovia Centro-Atlântica S.A. também suscitou questões relativas à faixa de domínio e à área de segurança da ferrovia. Alguns dos réus suscitaram, ainda, a revogação da gratuidade de justiça deferida à autora e a correção do valor da causa. A decisão de saneamento fixou como pontos controvertidos: a real delimitação, as medidas e a área do imóvel; a eventual sobreposição da área pretendida com a faixa de domínio e a área non aedificandi da ferrovia; a necessidade e o alcance da retificação e da demarcação; o valor correto da causa; e a hipossuficiência alegada pela parte que requereu gratuidade. Foi produzida prova pericial por profissional nomeado pelo Juízo, mediante levantamento topográfico e georreferenciado da área. O laudo pericial concluiu que a área efetivamente ocupada pela autora corresponde a 49,7457 hectares, medida substancialmente compatível com os 50 hectares constantes da escritura de doação e da matrícula nº 7.337. O expert também concluiu que os pontos de divisa identificados nos documentos históricos correspondem aos pontos atualmente materializados no imóvel e que não há elemento técnico que justifique o deslocamento da divisa para alcançar a área de 78,6239 hectares pretendida. A autora apresentou impugnação ao laudo, alegando, em síntese, insuficiência metodológica, desconsideração das confrontações naturais e necessidade de nova perícia. O perito prestou esclarecimentos e ratificou as conclusões anteriormente apresentadas, afirmando ter utilizado levantamento de campo, georreferenciamento, receptor GNSS RTK, drone e análise da cadeia dominial, reiterando que a área medida corresponde a 49,7457 hectares. Os réus manifestaram-se pela suficiência da prova técnica e pelo julgamento antecipado do mérito. A autora e a Ferrovia Centro-Atlântica S.A. foram intimadas para informar acerca da necessidade de produção de outras provas, tendo posteriormente certificado o Juízo o decurso do prazo sem manifestação. O Ministério Público, que anteriormente havia sido intimado em razão da então menoridade da autora, manifestou-se posteriormente pela ausência de interesse em sua intervenção, considerando que a autora atingiu a maioridade no curso da demanda e que a causa versa sobre interesse exclusivamente privado e patrimonial. Ressalvou, ainda, que a menor integrante do polo passivo não se encontra em situação de vulnerabilidade ou risco. Por tais fundamentos, deixou de intervir no feito, reputando desnecessária nova vista dos autos, salvo alteração fática posterior. É o relatório. Decido. II – FUNDAMENTAÇÃO Do julgamento antecipado do mérito O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil. A controvérsia central é eminentemente documental e técnica e foi suficientemente esclarecida pela prova pericial produzida sob o contraditório. As partes tiveram oportunidade de formular quesitos, acompanhar a diligência e impugnar o trabalho técnico. A autora, especificamente, apresentou impugnação ao laudo, à qual o perito respondeu de forma circunstanciada, ratificando suas conclusões. Não se verifica, portanto, necessidade de produção de prova oral ou de nova perícia. Nos termos do art. 370 do CPC, compete ao magistrado determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito, indeferindo aquelas inúteis ou meramente protelatórias. Do mesmo modo, o art. 480 do CPC condiciona a realização de nova perícia à existência de matéria não suficientemente esclarecida. Não é essa a hipótese dos autos. Da desnecessidade de intervenção do Ministério Público Quando do ajuizamento da demanda, a autora era menor de idade, circunstância que justificou a intervenção do Ministério Público no feito. Ocorre que, no curso da demanda, a autora atingiu a maioridade, cessando a causa que anteriormente ensejava a atuação do Parquet como fiscal da ordem jurídica. Instado a se manifestar, o Ministério Público reconheceu expressamente que a autora já havia atingido a maioridade e que a demanda versa exclusivamente sobre interesses privados de natureza patrimonial. Consignou, ainda, que a menor integrante do polo passivo não se encontra em situação de vulnerabilidade ou risco, estando devidamente representada por seu guardião e por advogado constituído. Dessa forma, não subsiste, no estágio atual do processo, hipótese que imponha a intervenção ministerial, nos termos do art. 178 do Código de Processo Civil. O próprio Ministério Público, portanto, deixou de intervir no feito, reputando desnecessária nova vista dos autos, salvo eventual alteração fática posterior. Assim, fica consignada a desnecessidade de nova intervenção do Ministério Público, prosseguindo-se ao julgamento da demanda. Da pretensão de retificação da área A controvérsia reside em saber se o imóvel pertencente à autora, matriculado sob o nº 7.337, possui efetivamente 78,6239 hectares, como pretende, ou se a área registrada de 50 hectares corresponde à realidade física e jurídica do bem. A resposta decorre, de maneira segura, do conjunto probatório, sobretudo da perícia judicial. A escritura de doação que deu origem ao imóvel estabelece a transmissão de área de 50 hectares. A matrícula nº 7.337 igualmente registra a área de 50 hectares. É certo que, em matéria registral, a indicação da área não constitui elemento absolutamente imutável, sendo possível a retificação quando demonstrado que o registro não corresponde à realidade do imóvel. Entretanto, a retificação não constitui instrumento destinado à aquisição de área sem correspondente título jurídico ou à ampliação da propriedade mediante incorporação de áreas pertencentes a terceiros. Nesse sentido, cabia à autora demonstrar o fato constitutivo de seu direito, nos termos do art. 373, I, do CPC, isto é, que a realidade física e jurídica do imóvel correspondia aos 78,6239 hectares pretendidos. Tal ônus não foi satisfeito. Ao contrário, a prova técnica produzida em Juízo conduz a conclusão diversa. O perito judicial realizou levantamento in loco e aferiu a área de 49,7457 hectares, valor que guarda correspondência substancial com os 50 hectares constantes da escritura de doação e da matrícula imobiliária. A diferença de aproximadamente 0,2543 hectare, por si só, não demonstra a existência de erro registral capaz de justificar a ampliação pretendida. Mais importante, o expert examinou os limites físicos do imóvel, os documentos registrais, a cadeia dominial e os marcos utilizados nas divisas, concluindo que os pontos P1 e P2, também identificados como P128 e P129 em documentos registrais correlatos, correspondem à linha divisória atualmente estabelecida. O laudo também consignou que não há elemento na escritura de doação que autorize o deslocamento da divisa para que o imóvel passe a abranger área superior aos 50 hectares nela indicados. A pretensão de alcançar 78,6239 hectares, portanto, não representa mera correção de erro material ou de imprecisão registral. Conforme demonstrado pela perícia, o acréscimo pretendido importaria avanço sobre áreas integrantes dos imóveis confrontantes. Esse aspecto é particularmente relevante porque a retificação registral não pode acarretar prejuízo aos direitos reais de terceiros. A documentação examinada pelo perito também demonstrou que as áreas confrontantes foram objeto de atos de transmissão posteriores, nos quais foram utilizadas as mesmas referências e marcos divisórios ora questionados. Consta, ainda, do laudo que as doações que originaram o imóvel da autora ocorreram antes da retificação da área remanescente pertencente aos familiares, circunstância que afasta a alegação de que a posterior retificação da área confinante teria, por si só, subtraído parcela do imóvel anteriormente doado. Assim, não há prova de que os atos registrais posteriores tenham reduzido a área efetivamente transmitida à autora. Da impugnação ao laudo pericial A autora sustenta que o laudo seria tecnicamente imprestável porque teria partido da premissa de que a área do imóvel corresponderia necessariamente aos 50 hectares constantes do registro, deixando de reconstruir as divisas naturais indicadas na escritura. A alegação não merece acolhimento. O trabalho pericial não se limitou à análise da metragem constante do registro. O expert realizou levantamento de campo, examinou a cadeia dominial, analisou os documentos registrais, identificou os pontos de divisa e utilizou técnicas de georreferenciamento para aferição da situação física do imóvel. Além disso, após a impugnação apresentada pela autora, o perito foi novamente chamado a se manifestar e prestou esclarecimentos complementares, ratificando expressamente suas conclusões. Não se identifica, portanto, omissão relevante ou deficiência técnica capaz de retirar do laudo sua força probatória. O fato de a parte não concordar com a conclusão do perito não constitui, por si só, fundamento para a realização de nova perícia. Nos termos dos arts. 371 e 479 do CPC, o magistrado apreciará a prova pericial em conjunto com os demais elementos dos autos, não estando juridicamente vinculado às conclusões do expert. Todavia, no caso concreto, o laudo se mostra coerente com a documentação dominial e com os demais elementos probatórios constantes dos autos. A autora tampouco apresentou prova técnica produzida por profissional habilitado que fosse capaz de infirmar objetivamente as conclusões do perito judicial. A mera alegação de que os limites naturais poderiam resultar em área superior não é suficiente para afastar a medição realizada judicialmente. Da ação demarcatória A pretensão demarcatória também não merece acolhimento. A ação de demarcação pressupõe a necessidade de fixação ou aviventação dos limites entre prédios confinantes. No caso concreto, contudo, a perícia judicial identificou os limites existentes, os pontos georreferenciados e sua correspondência com os documentos que compõem a cadeia dominial dos imóveis. Não foi constatada, portanto, situação de incerteza quanto ao traçado divisório que justifique a alteração pretendida pela autora. A pretensão de demarcação, tal como deduzida, encontra-se vinculada ao objetivo de ampliar a área do imóvel para 78,6239 hectares. Como a prova técnica não reconheceu a existência dessa área adicional dentro dos limites jurídicos da propriedade da autora, não há fundamento para acolher o pedido demarcatório nos moldes postulados. Da questão relativa à ferrovia A prova pericial também apontou a existência de trecho da cerca situado em distância inferior àquela considerada adequada para a segurança ferroviária, tendo o expert realizado, para fins de aferição da área, projeção técnica de recuo em relação à linha férrea. A questão, entretanto, não altera a solução da controvérsia principal. Mesmo considerada a adequação técnica relacionada à linha férrea, o resultado da medição permaneceu substancialmente correspondente aos 50 hectares registrados, não se aproximando da área de 78,6239 hectares pretendida pela autora. Assim, a questão ferroviária, embora deva ser observada pelas partes e pelos órgãos competentes quanto à segurança e à regularidade da ocupação da faixa adjacente à via férrea, não constitui fundamento para reconhecer o alegado acréscimo de área. Da gratuidade da justiça Os réus requereram a revogação do benefício da gratuidade da justiça concedido à autora, sob o argumento de que ela seria proprietária de imóvel rural de elevado valor econômico. O pedido não merece acolhimento. A autora é pessoa natural e, à época do ajuizamento, menor de idade, circunstância já considerada quando do deferimento da gratuidade. Embora os réus tenham alegado que o imóvel possuiria valor superior a R$ 1.000.000,00 e que seria explorado economicamente, não foram apresentados elementos probatórios suficientes para demonstrar, de forma concreta, que a autora dispõe de recursos líquidos e suficientes para suportar as despesas processuais sem prejuízo de sua subsistência. A propriedade de bem imóvel, por si só, não se confunde com disponibilidade financeira imediata. Ausente prova robusta capaz de infirmar a situação econômica anteriormente reconhecida, mantenho o benefício da gratuidade da justiça. Do valor da causa Os réus também impugnaram o valor da causa, fixado pela autora em R$ 500.000,00, sustentando que o imóvel teria valor superior. A insurgência não merece acolhimento. Embora o valor da causa deva guardar correspondência com o proveito econômico perseguido, nos termos do art. 292 do CPC, a alteração do montante atribuído exige elemento objetivo suficiente para demonstrar o valor efetivamente correspondente ao objeto litigioso. No caso, a alegação de que o imóvel possuiria valor superior a R$ 1.000.000,00 não veio acompanhada de avaliação judicial ou outro elemento técnico suficientemente seguro que permita substituir o valor indicado na inicial. Além disso, a controvérsia principal foi julgada improcedente sem reconhecimento do acréscimo patrimonial pretendido. Mantém-se, portanto, o valor da causa. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por Marina Mendonça Lemos, para: a) rejeitar o pedido de retificação da área do imóvel objeto da matrícula nº 7.337 do Cartório de Registro de Imóveis de Campos Altos, permanecendo hígida, para os fins desta demanda, a área registral de 50,0000 hectares; b) rejeitar o pedido de demarcação, nos moldes postulados pela autora, porquanto a prova pericial não identificou incerteza quanto à localização das divisas nem fundamento técnico ou jurídico para deslocamento dos limites dos imóveis confrontantes; c) manter o benefício da gratuidade da justiça anteriormente deferido à autora; d) manter o valor da causa em R$ 500.000,00. e) considerando a conclusão dos trabalhos periciais, conforme laudo apresentado nos autos, e tendo em vista que já houve liberação da primeira parcela correspondente a 50% (cinquenta por cento) dos honorários arbitrados, determino a expedição de alvará judicial em favor do perito judicial, Sr. Altino Batista da Fonseca Júnior, para levantamento da parcela remanescente, correspondente aos 50% (cinquenta por cento) restantes dos honorários periciais, observando-se os dados bancários/chave PIX informados nos autos (Id 10732147828). Considerando a sucumbência da autora, condeno-a ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios dos patronos dos réus, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Todavia, em razão da gratuidade da justiça deferida, fica suspensa a exigibilidade das verbas de sucumbência, na forma do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil. Após o cumprimento da determinação relativa à expedição do alvará e o trânsito em julgado, procedam-se às anotações necessárias e, nada sendo requerido, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Campos Altos, data da assinatura eletrônica. THAIS APARECIDA DA SILVA OLIVEIRA Juíza de Direito Vara Única da Comarca de Campos Altos