4110127-29.2026.8.26.0000

Agravo de Instrumento Nº 4110127-29.2026.8.26.0000/SPPROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 0004967-35.2021.8.26.0590/SP AGRAVANTE : ESPÓLIO DE JOAQUIM DOMINGUES (Representado) ADVOGADO(A) : MARIA APARECIDA DA SILVA FREITAS (OAB SP210664) AGRAVADO : CONDOMÍNIO EDIFÍCIO TRÊS JÓIAS (Representado) ADVOGADO(A) : ANTONIO CARLOS RANOYA ASSUMPÇÃO (OAB SP220170) ADVOGADO(A) : DANIELA SANTOS OLIVEIRA (OAB SP175616) Magistrado : GRAKITON SATIRO ARAGAO Gab. 05 - 27ª Câmara de Direito Privado DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo Espólio de Joaquim Domingues contra a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de São Vicente (evento 358, p. 59-61 dos autos de origem nº 0004967-35.2021.8.26.0590), que, em fase de cumprimento de sentença originado de ação de cobrança de despesas condominiais, rejeitou a impugnação apresentada pelo executado, indeferiu o pedido de realização de nova perícia e homologou o laudo pericial de avaliação do imóvel penhorado (apartamento nº 05 do Condomínio Edifício Três Jóias), fixando o seu valor de mercado em R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais), com data-base de fevereiro de 2026, determinando a intimação do exequente para atualização do débito e prosseguimento da expropriação. O condomínio agravado ajuizou inicialmente ação de cobrança em face do espólio agravante visando ao recebimento de encargos condominiais, demanda julgada parcialmente procedente em primeiro grau e alterada em grau recursal por acórdão que reconheceu a incidência do prazo prescricional decenal (evento 1, p. 3-5). Em sede de cumprimento de sentença, foi deferida e formalizada a penhora sobre a unidade autônoma devedora, tendo o magistrado de piso nomeado perito judicial para a avaliação do imóvel. Apresentado o laudo pericial que apurou a avaliação no importe de R$ 120.000,00 (evento 317), o espólio executado impugnou o trabalho técnico (evento 330), sob o argumento de que a quantia fixada destoa do valor de mercado, asseverando que o expert não se utilizou de imóveis paradigmas situados no mesmo logradouro ou bairro (Bairro Itararé) e apontou discrepância em relação às estimativas pretéritas de mercado e ao laudo do assistente técnico (que apurou R$ 254.372,20), requerendo a homologação da estimativa outrora apresentada pelo próprio condomínio (R$ 236.770,20) ou, subsidiariamente, a realização de nova perícia nos termos dos artigos 480 e 873 do Código de Processo Civil. Após esclarecimentos prestados pelo perito judicial mantendo integralmente a metodologia e as conclusões do laudo (evento 347) e manifestação reiterativa do executado (evento 353), adveio a decisão vergastada (evento 358, p. 59-61), pela qual o magistrado a quo homologou a avaliação em R$ 120.000,00, consignando a higidez técnica do método comparativo direto de dados com tratamento por inferência estatística, a admissibilidade de amostras heterogêneas devidamente tratadas pelas normas da ABNT NBR 14.653 e IBAPE/SP, a existência de restrições intrínsecas ao bem (estado de conservação precário, ausência de vaga de garagem e decreto municipal de interdição por risco de deslizamento de encosta) e a inaplicabilidade do artigo 871, inciso I, do Código de Processo Civil após a produção da prova técnica. Em suas razões recursais (evento 1, p. 2-53 dos presentes autos), o espólio agravante sustenta, em síntese: a) a nulidade e incorreção formal do laudo pericial, afirmando que o perito judicial incorreu em erro grave ao não utilizar imóveis paradigmas situados no Bairro Itararé ou na Rua da Constituição, violando as normas técnicas ABNT NBR 14.653 e do IBAPE/SP ao colacionar amostras em áreas periféricas; b) que o valor venal de IPTU atribuído pela Municipalidade de São Vicente atinge R$ 401.624,38 (evento 1, p. 6-8), evidenciando a subavaliação do bem e o risco de alienação por preço vil; c) a necessidade de homologação da estimativa anterior apresentada pelo condomínio exequente em 08/12/2025 no montante de R$ 236.770,20, com fulcro no artigo 871, inciso I, do Código de Processo Civil, em observância à economia processual; d) subsidiariamente, a imprescindibilidade de designação de nova perícia por outro profissional técnico, com base nos artigos 480 e 873 do Código de Processo Civil e no princípio da menor onerosidade da execução (artigo 805 do Código de Processo Civil); e) a presença dos pressupostos autorizadores para a concessão de efeito suspensivo/tutela antecipada recursal, ante o perigo iminente de designação de leilão judicial e expropriação irreversível do imóvel. Pugna pela atribuição de efeito suspensivo ao recurso e, no mérito, pelo provimento do agravo para homologar a estimativa de R$ 236.770,20 ou determinar a realização de segunda perícia judicia. Pois bem. A competência recursal desta 27ª Câmara de Direito Privado decorre da matéria controvertida na fase de conhecimento — cobrança de despesas condominiais —, exegese do artigo 5º, inciso III.1, da Resolução nº 623/2013 do Órgão Especial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. O recurso é tempestivo. A decisão agravada foi disponibilizada no Diário da Justiça Eletrônico em 29/07/2026 (evento 1, p. 2), findando o prazo legal de 15 (quinze) dias úteis em 19/08/2026, data exata do protocolo do inconformismo (evento 1, p. 1). O agravante é beneficiário da gratuidade da justiça concedida nos autos principais, circunstância que dispensa o recolhimento do preparo recursal, nos termos do artigo 98, § 1º, inciso VIII, e artigo 1.007, § 1º, do Código de Processo Civil. Quanto ao cabimento, a insurgência volta-se contra decisão interlocutória proferida em fase de cumprimento de sentença, enquadrando-se expressamente na hipótese prevista no artigo 1.015, parágrafo único, do Código de Processo Civil, sendo desnecessária a perquirição de urgência excepcional sob a ótica da tese firmada no Tema 988 dos Recursos Repetitivos do Superior Tribunal de Justiça, ante a expressa autorização legal de impugnação imediata de decisões proferidas no curso da execução. Presentes os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade previstos nos artigos 932, 1.015 e seguintes do Código de Processo Civil, o agravo de instrumento deve ser conhecido. No presente caso, cumpre delimitar o objeto de apreciação recursal estritamente à matéria dirimida pelo magistrado de piso na decisão atacada (evento 358, p. 59-61), a saber: a regularidade da avaliação pericial do imóvel penhorado, o pleito de homologação da estimativa anterior formulada pelo credor e o cabimento de nova perícia judicial (artigos 871 e 873 do Código de Processo Civil). Eventuais discussões periféricas relativas ao título executivo judicial de conhecimento, decadência/prescrição já decidida na fase cognitiva ou matérias estranhas à avaliação do bem não foram objeto da decisão agravada e não comportam conhecimento neste momento processual, sob pena de indevida supressão de instância e violação ao duplo grau de jurisdição. A concessão de efeito suspensivo ou antecipação dos efeitos da tutela recursal, nos termos do artigo 1.019, inciso I, combinado com o artigo 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil, pressupõe a presença cumulativa da probabilidade de provimento do recurso ( fumus boni iuris ) e do risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação ( periculum in mora ). Em sede de cognição sumária e meramente provisória, constata-se a presença parcial dos requisitos necessários unicamente para obstar atos de expropriação definitiva do bem penhorado até o julgamento definitivo do agravo pelo Colegiado. No tocante à probabilidade do direito quanto ao pedido principal de homologação direta da estimativa de R$ 236.770,20 formulada anteriormente pelo condomínio, não se vislumbra, em princípio, respaldo legal. O artigo 871, inciso I, do Código de Processo Civil visa a dispensar a realização de perícia quando houver concordância prévia e recíproca entre as partes. Na hipótese dos autos, a avaliação pericial foi determinada regularmente pelo juízo e concluída pelo perito oficial; a posterior anuência do executado com estimativa pretérita do credor, manifestada apenas após a juntada de laudo técnico desfavorável aos seus interesses, não possui o condão de tornar a prova pericial ineficaz de plano. Por outro lado, quanto à controvérsia atinente ao valor apurado no laudo homologado (R$ 120.000,00) em confronto com o laudo do assistente técnico (R$ 254.372,20), com as pesquisas imobiliárias juntadas pelas partes e com o próprio valor venal tributário do bem lançado pela Municipalidade em R$ 401.624,38 (evento 1, p. 6-8), remanesce debate técnico relevante sobre a adequação dos elementos amostrais utilizados pelo louvado judicial, sobretudo diante da alegada ausência de imóveis paradigmas situados no mesmo polo geográfico (Bairro Itararé). O perigo de dano ( periculum in mora ) exsurge do próprio comando da decisão agravada, que ordenou a atualização dos cálculos para o imediato prosseguimento e designação de leilão judicial. A alienação forçada de imóvel com avaliação controvertida constitui ato de difícil reversibilidade, capaz de acarretar prejuízos severos tanto ao executado quanto à segurança jurídica de terceiros arrematantes. Dessa forma, sem emitir juízo definitivo sobre a necessidade ou não de renovação da prova pericial (artigo 873 do Código de Processo Civil), matéria que será oportunamente submetida ao crivo da Turma Julgadora, mostra-se prudente e necessária a concessão parcial de efeito suspensivo ao recurso, unicamente para obstar a realização de leilão judicial ou qualquer ato expropriatório de alienação do imóvel até o julgamento colegiado do presente agravo de instrumento. Diante do exposto, DEFIRO EM PARTE O EFEITO SUSPENSIVO ao recurso, exclusivamente para suspender a designação ou realização de leilão judicial e quaisquer atos tendentes à expropriação definitiva do apartamento nº 05 do Edifício Três Jóias, mantendo-se o regular andamento do cumprimento de sentença quanto aos demais atos preparatórios e de liquidação da dívida, até o julgamento do mérito deste agravo pela Turma Julgadora. Dispensadas as informações de primeira instância. Intime-se a parte agravada para a contraminuta no prazo legal. Quando em termos, tornem-me conclusos. São Paulo, 20 de agosto de 2026.