4098509-87.2026.8.26.0000

Agravo de Instrumento Nº 4098509-87.2026.8.26.0000/SP AGRAVANTE : ADILSO DA SILVA MACHADO ADVOGADO(A) : EDISON DEBUSSULO (OAB SP128091) AGRAVADO : CONDOMINIO EDIFICIO CAMPOS ELISEOS ADVOGADO(A) : RODRIGO KARPAT (OAB SP211136) Magistrado : CARLOS DIAS MOTTA Gab. 04 - 26ª Câmara de Direito Privado DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de agravo de instrumento, com requerimento de concessão de efeito suspensivo, interposto por Adilso da Silva Machado , em razão da r. decisão do evento 126, DOC1 , da origem, proferida nos autos do processo nº 1064531-69.2023.8.26.0100, pelo MM. Juízo da 15ª Vara Cível do Foro Central da Comarca de São Paulo, que rejeitou as impugnações apresentadas pelos executados e homologou o Laudo Pericial de Avaliação, fixando o valor de mercado do imóvel penhorado. Sustenta o agravante, em síntese, que o imóvel foi subavaliado, por possuir área útil de aproximadamente 116,50 m² e teria valor real próximo de R$ 700.000,00. Afirma que o perito judicial não realizou vistoria interna, não entrou em contato com o proprietário para remarcar a diligência e adotou elementos comparativos inadequados. Alega que o preço médio do metro quadrado na região oscilaria entre R$ 5.500,00 e R$ 6.000,00. Invoca, ainda, laudo elaborado em outro processo, relativo ao apartamento residencial nº 84 do mesmo edifício, com área de 61,90 m², avaliado em R$ 322.000,00. Argumenta que, aplicado o mesmo valor unitário, o imóvel penhorado alcançaria aproximadamente R$ 624.000,00. Requer a atribuição de efeito suspensivo ao recurso, com a paralisação da execução até que seja anulada a avaliação e realizada nova perícia por outro profissional ( evento 1, DOC1 ). É o relatório. Trata-se, na origem, de ação de execução de título extrajudicial. Insurge-se o agravante em face da r. decisão que rejeitou as impugnações apresentadas pelos executados e homologou o Laudo Pericial de Avaliação, fixando o valor de mercado do imóvel penhorado. Pois bem. O artigo 873 do CPC admite nova avaliação quando a parte demonstrar fundamentadamente a ocorrência de erro ou dolo do avaliador, quando houver posterior majoração ou diminuição do valor do bem ou quando o juízo tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído na primeira avaliação. A mera discordância da parte com o resultado da perícia, ainda que acompanhada de estimativas ou anúncios com valores distintos, não basta para impor a repetição da avaliação judicial. É necessária a indicação objetiva de erro técnico, metodológico ou material capaz de comprometer o resultado alcançado. No caso, o laudo judicial não se limitou à estimativa genérica ou subjetiva. O perito adotou o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, utilizando cinco elementos de natureza comercial situados na região, submetidos a processo de homogeneização. Foram considerados, entre outros, fatores relativos ao padrão construtivo, à idade e obsolescência da edificação, ao estado de conservação, à localização, ao índice fiscal e à inexistência de vaga de garagem. Também foi aplicado fator de redução sobre os preços anunciados, em razão da habitual elasticidade das ofertas imobiliárias. Os valores unitários homogeneizados foram indicados no laudo, assim como a média saneada de R$ 2.830,18 por metro quadrado, o desvio padrão, o coeficiente de variação e o intervalo de confiança. Aplicado o valor unitário à área privativa de 116,50 m², obteve-se R$ 329.716,35, arredondado para R$ 330.000,00. Não encontra respaldo nos documentos, portanto, a afirmação de que o perito deixou de informar os critérios e os elementos empregados na avaliação. Ao contrário, a metodologia, os dados comparativos, os fatores de correção e os cálculos constam do laudo e de seus anexos. A ausência de vistoria interna da unidade, por sua vez, não conduz automaticamente à nulidade do trabalho. Consta dos autos que o perito designou a diligência para 27 de junho de 2025, às 14 horas, no próprio imóvel, tendo o juízo posteriormente determinado a ciência das partes quanto à data, ao horário e ao local da perícia. O perito compareceu ao edifício, mas não encontrou o ocupante da unidade. Diante da impossibilidade de acesso, realizou inspeção das áreas comuns e externas, examinou os documentos registrais e cadastrais e vistoriou a unidade nº 44 do mesmo edifício, considerada semelhante ao imóvel avaliando. Em cognição sumária, não se identifica conduta omissiva ou irregular do auxiliar do juízo. A impossibilidade de acesso decorreu da ausência do ocupante na data previamente indicada nos autos, e não de recusa do perito em realizar a vistoria. O agravante havia sido citado no processo originário e permaneceu sem procurador constituído até depois da apresentação do laudo. Nos termos do artigo 346 do Código de Processo Civil, os prazos contra o revel que não tenha patrono fluem da publicação do ato no órgão oficial, podendo ele intervir posteriormente, mas recebendo o processo no estado em que se encontrar. A alegação de que o perito não entrou pessoalmente em contato com o agravante ou não marcou uma segunda diligência, por si só, não demonstra nulidade. Não se verifica, neste exame inicial, obrigação de sucessivas tentativas de acesso quando a primeira diligência foi regularmente indicada nos autos e o profissional obteve outros elementos técnicos que reputou suficientes. Também não foi demonstrado, concretamente, de que modo a inspeção interna modificaria substancialmente o valor encontrado. O agravante menciona divisórias e aparelhos de ar-condicionado, mas não apresenta avaliação técnica do impacto econômico dessas instalações, documentação relativa às benfeitorias ou parecer de assistente técnico capaz de demonstrar que tais elementos elevariam o imóvel de R$ 330.000,00 para R$ 700.000,00. A afirmação unilateral de que o imóvel possui determinadas melhorias não permite concluir, sem prova técnica, que seu valor seria mais de duas vezes superior ao apurado pelo perito judicial. O laudo produzido no processo nº 0031327-71.2010.8.26.0564 também não é suficiente, nesta fase, para infirmar a perícia oficial. Embora diga respeito à unidade situada no mesmo edifício, o imóvel paradigma é um apartamento residencial de 61,90 m², enquanto o bem ora avaliado consiste em um conjunto comercial de 116,50 m². A identidade do edifício não torna os imóveis automaticamente equivalentes. A destinação residencial ou comercial, a dimensão da unidade, a liquidez do segmento imobiliário, o padrão de uso e a relação entre área total e valor unitário constituem fatores relevantes para a formação do preço. A simples multiplicação do valor unitário atribuído ao apartamento residencial pela área do conjunto comercial desconsidera essas diferenças e não corresponde ao processo de homogeneização exigido para uma comparação tecnicamente válida. Além disso, segundo os esclarecimentos prestados pelo perito judicial, o laudo paradigma utilizou cinco elementos comparativos, quatro deles concentrados em outro empreendimento, circunstância que reduziria a sua representatividade para a avaliação do conjunto comercial objeto destes autos. Os anúncios apresentados pelo agravante igualmente não demonstram, por si, erro no laudo oficial. Além de exprimirem preços de oferta, e não necessariamente valores de negócios efetivamente concretizados, a pesquisa foi realizada com delimitação prévia de faixa entre R$ 600.000,00 e R$ 800.000,00, circunstância que direciona os resultados e compromete a sua aptidão para representar todo o universo de imóveis comparáveis. O agravante não indicou, de maneira individualizada, qual dos cinco elementos empregados pelo perito seria inadequado, qual fator de homogeneização teria sido incorretamente aplicado ou qual erro matemático teria afetado o resultado. Tampouco apresentou parecer técnico contrapondo-se aos cálculos do auxiliar do juízo. A presunção de imparcialidade e de correção técnica do laudo judicial não é absoluta, mas exige, para ser superada, elementos objetivos e tecnicamente idôneos, não bastando a contraposição de pesquisa unilateral ou a invocação de valor estimado pelo próprio interessado. A alegação de risco de alienação por preço vil também não autoriza, por enquanto, a concessão da tutela recursal. Preço vil é matéria relacionada às condições concretas da alienação judicial. Conforme o artigo 891 do CPC, considera-se vil o lance inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital ou, não havendo estipulação específica, inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação. No processo originário, o exequente requereu a designação de leilão, mas não consta, até o momento, decisão fixando datas, preço mínimo ou condições de alienação, tampouco edital publicado ou praça em curso. O risco invocado é, portanto, potencial, dependendo da prática de atos processuais posteriores, sujeitos a pronunciamento judicial e às intimações previstas em lei. O princípio da menor onerosidade, previsto no artigo 805 do CPC, igualmente não conduz à suspensão da execução. Sua aplicação pressupõe a existência de mais de um meio igualmente eficaz para a satisfação do crédito, incumbindo ao executado indicar alternativa concreta, eficiente e menos gravosa. O agravante não ofereceu outro bem, garantia ou meio executivo apto a substituir a constrição e a permitir a satisfação do crédito condominial. Por fim, o pedido de paralisação integral da execução revela-se desproporcional. Mesmo eventual controvérsia sobre a avaliação não impediria a prática de atos executivos estranhos à alienação do imóvel. Assim, ante a ausência dos requisitos do artigo 995, parágrafo único, c.c. o artigo 1.019, inciso I, ambos do CPC, indefiro o efeito suspensivo pretendido. Dispenso as informações judiciais. Intime-se a parte contrária para apresentação de resposta ao recurso, nos termos do artigo 1.019, inciso II, do CPC. Por fim, tornem conclusos para julgamento. Int. São Paulo, 04 de agosto de 2026.