4086397-86.2026.8.26.0000

Agravo de Instrumento Nº 4086397-86.2026.8.26.0000/SP AGRAVANTE : ROBERTO WALTER GOMES ADVOGADO(A) : DANIELLE SILVA DE JESUS (OAB SP465184) AGRAVADO : JANICE COMECANHA GUEDES ADVOGADO(A) : CAIO FEIJÓ FERREIRA (OAB SP185172) AGRAVADO : JULIANA JAIME GUEDES ADVOGADO(A) : CAIO FEIJÓ FERREIRA (OAB SP185172) AGRAVADO : JANE SUELI COMECANHA GUEDES ADVOGADO(A) : FABIANA BITTAR (OAB SP168032) ADVOGADO(A) : CAIO FEIJÓ FERREIRA (OAB SP185172) AGRAVADO : MAURICIO JAIME GUEDES ADVOGADO(A) : CAIO FEIJÓ FERREIRA (OAB SP185172) Magistrado : ENÉAS COSTA GARCIA Gab. 04 - 1ª Câmara de Direito Privado DESPACHO/DECISÃO Trata-se de Agravo de Instrumento interposto em relação à decisão ( evento 359, DOC1 , aclarado pelo evento 385, DOC1 ), proferida nos autos de ação de extinção de condomínio (Processo nº 1001221-72.2024.8.26.0562), que, dentre outras deliberações, deferiu a averbação da existência da ação e o bloqueio de transferência do imóvel, nos seguintes termos: “(...) Trata-se de petição apresentada pelos requeridos Maurício Jaime Guedes e outros (Evento 346) solicitando a homologação dos valores de comercialização e locação apresentados no laudo pericial (Evento 169) e o bloqueio de transferência na matrícula do imóvel de São Vicente (Rua Jacob Emerick, nº 86, apto 73, Centro, São Vicente/SP, transcrição nº 68.058 do Oficial de Registro de Imóveis de São Vicente). Os requeridos alegam que o autor realizou a venda unilateral do referido imóvel sem o repasse da quota-parte dos herdeiros, e que a tentativa de bloqueio de valores via Sisbajud restou infrutífera pela ausência de saldo nas contas do autor. Intimado (Evento 348), o autor manifestou-se no Evento 357. Argumenta que a homologação do laudo é inviável, pois a perícia permanece incompleta por não aplicar o fator de depreciação dos imóveis exigido pela norma ABNT NBR 14653-2. Sustenta também que a venda do imóvel ocorreu com o consentimento verbal dos herdeiros e que houve o repasse de R$ 100.000,00 à ré Jane Sueli, restando preclusa a discussão sobre o resultado negativo da pesquisa Sisbajud. O pedido de homologação imediata do laudo pericial (Evento 169) formulado pelos requeridos não deve ser acolhido. A controvérsia sobre a metodologia de avaliação e a necessidade de aplicação do fator de depreciação em razão da idade das edificações foi objeto de decisões anteriores deste Juízo (fls. 589/591 e 825/827), que converteram o julgamento em diligência para garantir o contraditório técnico e evitar o enriquecimento sem causa. A manifestação do perito judicial no Evento 294, que confirmou a não aplicação do coeficiente de depreciação sob a justificativa de ter realizado avaliação indireta, foi fundamentadamente contestada pelo autor no Evento 302, apontando violação às regras técnicas da ABNT NBR 14653-2. Como o Juízo não está adstrito ao laudo (artigo 479 do Código de Processo Civil) e a matéria técnica ainda pende de esclarecimento definitivo, a homologação dos valores neste momento é prematura e pode causar distorções no cálculo das quotas-partes. Por essa razão, indefiro, por ora, a homologação da avaliação. Por outro lado, o pedido de bloqueio de transferência na matrícula do imóvel de São Vicente comporta deferimento. A decisão de fls. 681/684 determinou ao autor que comprovasse o depósito judicial da metade do valor da venda do imóvel de São Vicente (R$ 125.000,00) ou do valor de mercado (R$ 172.500,00). O descumprimento da ordem resultou na tentativa de bloqueio de ativos financeiros via Sisbajud (Evento 331), que restou infrutífera, localizando-se apenas a quantia irrisória de R$ 13,50, que foi imediatamente desbloqueada (Evento 332). O perigo de dano e o risco ao resultado útil do processo (artigo 300 do Código de Processo Civil) estão demonstrados. O autor realizou a venda do imóvel comum a terceiro por meio de contrato de promessa de compra e venda (Evento 120), sem o consentimento formal de todos os co-herdeiros e sem o depósito da quota-parte em juízo. A ausência de saldo bancário na pesquisa Sisbajud evidencia o risco real de dissipação do produto da venda, o que inviabilizaria a futura compensação das quotas-partes na fase de liquidação. Assim, com fundamento no poder geral de cautela e na necessidade de assegurar a eficácia de eventual decisão de mérito (artigo 139, inciso IV, do Código de Processo Civil), defiro a averbação da existência desta ação e o bloqueio de transferência na transcrição nº 68.058 do Oficial de Registro de Imóveis de São Vicente/SP, medida que também visa proteger eventuais terceiros adquirentes de boa-fé. Expeça-se ofício de bloqueio e averbação ao Oficial de Registro de Imóveis de São Vicente/SP, cabendo aos requeridos providenciar a sua entrega e comprovar o protocolo nos autos no prazo de 5 (cinco) dias; Intime-se o perito judicial, engenheiro Andriey Storte, para que, no prazo de 15 (quinze) dias, esclareça de forma detalhada e fundamentada as razões técnicas pelas quais deixou de aplicar o método de depreciação de Ross-Heidecke na avaliação indireta dos imóveis, considerando a idade cronológica de 33 e 40 anos das edificações e o disposto na norma ABNT NBR 14653-2, sob pena de destituição e perda dos honorários. (...)”. Os agravantes argumentam, em síntese: i) alienação do imóvel anteriormente à decisão judicial e com ciência dos interessados; ii) inexistência dos requisitos para tutela de urgência; iii) proteção do terceiro adquirente de boa-fé; iv) violação ao princípio da concentração dos atos na matrícula previsto no art. 54 da Lei nº 13.097/2015; v) inaplicabilidade da medida de averbação à hipótese concreta; vi) necessidade de aguardar conclusão da perícia técnica para apuração definitiva de créditos e débitos; vii) preservação da eficácia do negócio jurídico imobiliário celebrado sem anotações restritivas na matrícula. Requerem a concessão de efeito e, quanto ao mérito, o provimento do recurso “ A) 1 –Reconhecida à alienação do imóvel e a ausência de anotações restritivas na matrícula / transcrição do mesmo, reformar à decisão agravada, vedando à averbação da ação junto ao Cartório de Registro de Imóveis, respeitados os direitos do adquirente nos termos das Leis 13.097/95 e 14825/24. B) Subsidiariamente, a decisão deverá determinar aguardar-se a complementação da perícia técnica de modo que, débito e crédito, regularmente apurados venham integrar à sentença terminativa permitindo sua liquidação nos termos da petição inicial.” (pág. 8 - 1.1 ). DECIDO. Indefiro o efeito suspensivo, que pressupõe cumulativamente, nos termos dos arts. 995, parágrafo único, e 1.019, I, do CPC: (a) a relevância da motivação do agravo, implicando prognóstico acerca do futuro julgamento do recurso no órgão fracionário; e (b) o receio de lesão grave e de difícil reparação resultante do cumprimento da decisão agravada até o julgamento definitivo do agravo (Araken de Assis, Manual dos Recursos, 8ª ed., p. 643). Eem juízo de cognição sumária, próprio da análise do pedido de tutela recursal, não se vislumbra a presença concomitante dos requisitos previstos no art. 1.019, inciso I, c.c. art. 995, parágrafo único, ambos do Código de Processo Civil. A decisão agravada encontra-se adequadamente fundamentada em elementos concretos extraídos dos autos originários. O Juízo de origem destacou que houve alienação de bem integrante do condomínio hereditário, persistindo controvérsia acerca do consentimento dos coproprietários e da destinação dos valores obtidos com a negociação. Consignou, ainda, que a tentativa de constrição patrimonial por meio do sistema SISBAJUD restou infrutífera, circunstância que evidenciaria risco à efetividade de futura decisão de mérito. Nesse contexto, ao menos neste exame inicial, não se revela manifesta a probabilidade de provimento do recurso. A controvérsia acerca da aplicação do princípio da concentração dos atos na matrícula, bem como dos efeitos da alegada alienação anterior a terceiro, demanda análise mais aprofundada, após a formação do contraditório em segundo grau. De outro lado, verifica-se que a medida deferida pelo Juízo de origem possui natureza eminentemente cautelar, voltada à preservação da utilidade prática do processo e à prevenção de ulterior dificuldade na satisfação de eventual direito reconhecido aos agravados, encontrando amparo, em tese, nos arts. 300 e 139, IV, do Código de Processo Civil. A concessão da tutela recursal, neste momento, implicaria a imediata suspensão de medida destinada justamente à preservação do resultado útil da demanda, sem que se possa afirmar, de plano, a existência de manifesta ilegalidade ou teratologia na decisão recorrida. Assim, ausentes elementos que evidenciem, em sede de cognição sumária, a probabilidade de provimento do recurso e o risco de dano grave decorrente da manutenção da decisão agravada, não se justifica a concessão do efeito suspensivo postulado. Ante o exposto, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Intime-se a parte agravada (art. 1.019, II, do CPC) para resposta ao recurso no prazo de 15 dias. Cumpridas as providências, tornem conclusos para julgamento virtual. Intime-se.