4086150-08.2026.8.26.0000

Agravo de Instrumento Nº 4086150-08.2026.8.26.0000/SP AGRAVANTE : GIL DE SOUZA LEMOS ADVOGADO(A) : ARMANDO ZANIN NETO (OAB SP223055) AGRAVADO : INES SMILGYS AZZUZ ADVOGADO(A) : PRISCILA FRANCYANE BARBOZA LOLLO (OAB SP271821) ADVOGADO(A) : CARLOS ALBERTO LOLLO (OAB SP114525) AGRAVADO : ANA CAROLINA SMILGYS HIRAYAMA ADVOGADO(A) : CARLOS ALBERTO LOLLO (OAB SP114525) ADVOGADO(A) : PRISCILA FRANCYANE BARBOZA LOLLO (OAB SP271821) Magistrado : ANA PAULA CORRÊA PATIÑO Gab. 05 - 2ª Câmara de Direito Privado DESPACHO/DECISÃO Vistos. Cuida-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por Gil de Souza Lemos , ora Agravante, em face da decisão de evento evento 50, DOC1 que, nos autos de Embargos de Terceiro que move contra INES SMILGYS AZZUZ e outra, indeferiu a tutela provisória pretendida pelo Embargante. Irresignado, insurge-se o Agravante alegando que a decisão agravada merece reforma, porquanto, embora tenha reconhecido a existência de indícios mínimos do direito alegado ao determinar a reserva cautelar de R$ 175.465,92, indeferiu a tutela de urgência destinada à suspensão da homologação da venda direta e dos atos de transferência do imóvel, colocando em risco a utilidade prática dos Embargos de Terceiro. Alega exercer a posse direta do imóvel na condição de locatário a mais de 22 anos, período em que realizou diversas construções, edificações e benfeitorias destinadas ao desenvolvimento de atividade empresarial no local, com autorização contratual dos locadores. Afirma que tais acessões e benfeitorias foram consideradas na avaliação judicial promovida nos autos originários, a qual atribuiu às edificações o valor de R$ 2.163.767,44, incorporado ao preço global do imóvel submetido à alienação judicial. Defende que a probabilidade do direito encontra respaldo no contrato de locação, nos documentos fiscais, recibos, fotografias, na posse exercida sobre o imóvel e, sobretudo, no próprio reconhecimento judicial de que parte dos investimentos restou minimamente comprovada. Invoca que, em sede de tutela provisória, não se exige prova exauriente da integralidade das benfeitorias, mas apenas elementos suficientes para demonstrar a plausibilidade do direito e o risco de dano, nos termos do art. 300 do CPC. Aduz que a decisão agravada incorreu em indevida exigência de comprovação definitiva da totalidade das benfeitorias para deferimento da medida postulada, transferindo para a fase de cognição sumária o mesmo grau de certeza exigido para o julgamento de mérito. Afirma que as dúvidas apontadas pelo Juízo acerca da titularidade de documentos, cronologia das obras e extensão dos investimentos constituem matérias próprias da instrução processual e, justamente por isso, impõem a preservação da situação fática até o esclarecimento definitivo da controvérsia. Sustenta, ainda, que a homologação da venda direta antes da definição dos direitos discutidos nos Embargos de Terceiro poderá resultar na transferência à exequente de edificações cuja titularidade é objeto da demanda, produzindo efeitos de difícil reversão e comprometendo a efetividade da tutela jurisdicional. Argumenta que o ato expropriatório poderá acarretar a perda da posse do imóvel, a inviabilização da atividade empresarial ali desenvolvida e a eliminação da oportunidade de aquisição do bem. Nesse contexto, afirma ter apresentado proposta concreta de compra do imóvel, no valor de R$ 3.306.000,00, mediante entrada de R$ 826.500,00 e pagamento do saldo em 30 parcelas mensais, sem que houvesse apreciação efetiva de sua oferta antes da homologação da proposta formulada pela exequente. Defende o direito que seja realizada análise prévia e isonômica de sua proposta, especialmente porque a parcela econômica correspondente às acessões e benfeitorias por ele realizadas integra o valor do imóvel levado à alienação. Alega, também, que a reserva cautelar fixada em primeiro grau é insuficiente, pois foi limitada ao valor dos documentos fiscais inicialmente apresentados, desconsiderando o valor econômico atual das edificações apurado em laudo de avaliação judicial e que o objeto dos Embargos de Terceiro não se restringe ao custo histórico das obras, mas ao valor das benfeitorias efetivamente incorporadas ao imóvel. Por fim, afirma estar configurado o perigo de dano, diante da iminência da homologação da venda direta e da transferência do imóvel, circunstâncias que poderão tornar inócuo o julgamento dos Embargos de Terceiro. Aduz inexistir perigo de dano inverso às agravadas, uma vez que a suspensão pretendida não afasta a constrição nem compromete a garantia da execução, ocasionando apenas retardamento temporário dos atos expropriatórios. Assim, requer a concessão de tutela recursal para suspender a homologação da venda direta e quaisquer atos de transferência do imóvel, assegurando-se a apreciação de sua proposta de aquisição; subsidiariamente, pleiteia a ampliação da reserva cautelar para o valor das acessões e benfeitorias apurado no laudo pericial (R$ 2.163.767,44) ou, ao menos, a manutenção do produto da alienação depositado em juízo até a definição da controvérsia. Em análise perfunctória própria desta fase processual, não se vislumbra a presença da probabilidade do direito alegado, requisito indispensável à concessão da tutela recursal pretendida, nos termos dos arts. 995, parágrafo único, e 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil. Conforme adequadamente consignado pelo Juízo de origem, os elementos probatórios até o momento apresentados não são suficientes para demonstrar, ainda que em juízo de cognição sumária, a plausibilidade da alegação de que as edificações e benfeitorias incorporadas ao imóvel teriam sido integralmente realizadas pelo agravante ou possuiriam a expressão econômica por ele sustentada. Nesse sentido, merecem destaque as imagens aéreas históricas extraídas da plataforma Google Earth (Fotos 5 a 11), cuja análise preliminar não corrobora a versão apresentada pelo agravante acerca da extensão e da autoria das construções alegadamente implantadas no imóvel. Ao contrário, os registros históricos indicam panorama incompatível com a narrativa recursal, circunstância que recomenda maior aprofundamento da instrução probatória antes da adoção da medida excepcional pretendida. Além disso, as notas fiscais e demais documentos apresentados foram objeto de exame detalhado pelo magistrado de primeiro grau, o qual verificou que os gastos efetivamente comprovados são substancialmente inferiores ao montante indicado pelo agravante. Soma-se a isso o fato de que parte relevante da documentação não está emitida em seu nome, mas em nome de terceiros, circunstância que, ao menos em análise preliminar, enfraquece o alegado vínculo entre os documentos apresentados e os investimentos cuja proteção se busca obter. Também não se extrai do contrato de locação respaldo suficiente à pretensão recursal. Ao revés, conforme observado na decisão agravada, há cláusula expressa estabelecendo que " o LOCATÁRIO não poderá introduzir modificações sem autorização prévia e escrita da LOCADORA e/ou ADMINISTRADORA ". Até o presente momento, não se verifica demonstração inequívoca da existência das autorizações formais exigidas contratualmente para a realização das obras cuja titularidade é reivindicada. Por outro lado, observa-se que o Juízo de origem, valendo-se do poder geral de cautela, já determinou a reserva do valor correspondente aos dispêndios que entendeu suficientemente comprovados, no montante de R$ 175.465,92, providência que, em princípio, mostra-se adequada para resguardar eventual direito patrimonial do embargante até o esclarecimento completo dos fatos controvertidos. Assim, ausente, por ora, demonstração suficiente da probabilidade do direito invocado e considerando que já foi deferida medida acautelatória apta a preservar o resultado útil da demanda quanto aos valores efetivamente comprovados nesta fase inicial, não se justifica a concessão do efeito suspensivo para obstar os atos expropriatórios determinados nos autos de origem. Intime-se a parte agravante para apresentar contrarrazões em quinze dias. Após, tornem os autos conclusos.