4084046-68.2025.8.26.0100

Procedimento Comum Cível Nº 4084046-68.2025.8.26.0100/SP AUTOR : DIEGO VIEIRA CURY MORGADO DE OLIVEIRA ADVOGADO(A) : GABRIEL AUGUSTO DE MELO SOUZA (OAB SP333944) RÉU : NAYARA MORAIS DOS SANTOS ADVOGADO(A) : FERNANDO MENEZES NUNES (OAB SP347847) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de Ação de Extinção de Condomínio c/c Alienação Judicial e Arbitramento de Aluguel ajuizada por Diego Vieira Cury Morgado de Oliveira em face de Nayara Morais dos Santos . Informa que as partes conviveram em união estável de 01/10/2012 a 15/11/2022, declarada e dissolvida por sentença transitada em julgado perante a 7ª Vara da Família e Sucessões do Foro Central Cível desta Comarca, sob o processo nº 1002281-29.2025.8.26.0100, no regime da separação total de bens. Alega que, na constância do relacionamento, adquiriram em copropriedade o imóvel consistente no Apartamento nº 14 , Bloco A, do Condomínio Praia de Itacaré, situado na Rua Francisco Justino de Azevedo, nº 80, Cambuci/Aclimação, nesta Capital, registrado sob a matrícula nº 180.870 do 6º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, acompanhado da vaga de garagem nº 156, matrícula nº 181.151. Sustenta que o bem foi adquirido pelo valor de R$ 370.000,00 por meio de financiamento imobiliário perante o Itaú Unibanco (contrato nº 10145251600), com saldo devedor atual de aproximadamente R$ 190.000,00 e valor estimado de mercado de R$ 650.000,00 (Evento 1). Noticia ter desocupado o imóvel em 15/11/2022, arcando com a totalidade das prestações do financiamento e encargos até julho de 2023, momento a partir do qual a ré assumiu a posse exclusiva e os pagamentos. Diante da impossibilidade de composição amigável, requer alienação judicial do bem com a partilha do produto apurado ou, alternativamente, a adjudicação da sua quota-parte pela ré mediante indenização, além da isenção de responsabilidade por débitos condominiais e tributários vencidos após a dissolução da união (Evento 1). Deferido ao autor os benefícios da assistência judiciária pelo E.TJSP. Regularmente citada, a ré ofereceu contestação (Evento 45). Preliminarmente, requereu os benefícios da gratuidade de justiça. Impugnou, na sequência, a gratuidade concedida ao autor. No mérito, alegou que o imóvel serve de moradia à filha menor das partes e suas irmãs. Defendeu a impossibilidade de arbitramento de aluguéis, destacando que a ocupação atende ao dever de moradia da filha comum e que eventuais valores seriam absorvidos pelas despesas do imóvel . Asseverou que, a partir de fevereiro de 2023, o autor deixou de contribuir com os pagamentos, os quais foram custeados por ela e por seu padrasto, Sr. John Ting, no valor de R$ 87.400,00 de financiamento e R$ 13.000,00 de condomínio, exigindo a compensação integral dessas quantias e o faturamento limitado aos valores amortizados do saldo devedor. Postulou a realização de avaliação judicial do bem, rejeitando as estimativas unilaterais do autor e citando o valor venal de referência de R$ 353.111,00 (Evento 45). Houve réplica e especificação de provas pelas partes (Eventos 46 e 52). É o relatório do essencial. Passo a sanear e organizar o feito, nos termos do artigo 357 do Código de Processo Civil. 1.1. Da impugnação apresentada pela ré à gratuidade de justiça concedida ao autor. A ré impugnou o benefício da assistência judiciária concedido ao autor, argumentando que ele percebia remuneração superior a R$ 15.000,00 em vínculo empregatício anterior, mantém padrão de consumo incompatível com a miserabilidade e possui quota-parte em bem de elevado valor (Evento 45). Sem razão a impugnante. Verifica-se dos autos que a decisão interlocutória proferida por este Juízo (Evento 10) havia indeferido originariamente a gratuidade de justiça ao autor. Contudo, o E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, nos autos do Agravo de Instrumento nº 4016677-32.2026.8.26.0000, deu provimento ao recurso do requerente, concedendo-lhe expressamente os benefícios da gratuidade processual (Evento 33). Além disso, a ré não trouxe aos autos qualquer modificação superveniente na situação econômica do requerente capaz de elidir a presunção e a eficácia da decisão proferida em segundo grau de jurisdição. Por conseguinte, mantenho os benefícios da gratuidade de justiça já deferidos ao autor pelo egrégio Tribunal de Justiça e rejeito a impugnação apresentada pela ré. 1.2. Do pedido de gratuidade de justiça formulado pela ré e da impugnação do autor. A ré requereu a concessão dos benefícios da gratuidade de justiça, alegando encontrar-se desempregada, cuidando de três filhas menores e arcando com mensalidades de curso superior (Evento 45). O autor impugnou o pleito, argumentando que a ré reside em imóvel de alto padrão, aufere colaboração financeira de familiares e custeia ensino privado (Evento 55). No caso vertente, conquanto a ré alegue desemprego (Evento 45), a análise documental revela que ela vem suportando e recebendo recursos vultosos para a manutenção de despesas ordinárias expressivas, incluindo custeio de curso superior privado, além de contar com custeio de dívidas imobiliárias e condominiais que superam a quantia de R$ 100.000,00 prestado por terceiros de seu núcleo familiar (Evento 45 e Evento 52). Diante das relevantes dúvidas quanto à real incapacidade de arcar com as custas do processo sem prejuízo do sustento próprio, indefiro, por ora, a gratuidade requerida e concedo à ré o prazo de 5 (cinco) dias úteis para juntar aos autos: a) cópia das duas últimas declarações do Imposto de Renda na íntegra; b) extratos bancários de todas as suas contas ativas referentes aos últimos três meses; e c) cópia das três últimas faturas de seus cartões de crédito. 1.3. Da preliminar de inalienabilidade do imóvel por alegado bem de família. A ré arguiu em sua defesa a impossibilidade de extinção do condomínio e alienação judicial do bem, sustentando que o apartamento serve de moradia permanente da entidade familiar e abriga a filha menor do ex-casal, estando protegido pela impenhorabilidade do bem de família nos termos da Lei nº 8.009/1990. A preliminar deve ser expressamente afastada. A proteção conferida pela Lei nº 8.009/1990 destina-se a resguardar a moradia da família contra a pretensão expropriatória promovida por terceiros credores. Referida garantia legal não possui o condão de obstar o exercício do direito potestativo de extinção de condomínio por um dos coproprietários em face do outro condômino. A cotitularidade sobre o imóvel indivisível assegura a qualquer dos consortes a prerrogativa de exigir a dissolução do estado de indivisão a qualquer tempo, consoante o disposto no artigo 1.320 do Código Civil. Admitir a tese de inalienabilidade fundada em bem de família no âmbito de ação de extinção de condomínio equivaleria a impor a manutenção forçada de uma comunhão indesejada, privando um dos coproprietários do gozo de seu patrimônio sem respaldo legal. Dessa forma, afasto a alegação de inalienabilidade ou impenhorabilidade por bem de família como óbice à tramitação da presente ação. 2. DELIMITAÇÃO DAS QUESTÕES DE FATO CONTROVERTIDAS Não havendo outras nulidades a sanar ou preliminares pendentes, declaro o feito saneado. Fixo como questões de fato controvertidas sobre as quais recairá a atividade probatória: a) A apuração do real valor de mercado atual do imóvel objeto da lide (Apartamento nº 14-A e Vaga nº 156 do Condomínio Praia de Itacaré) para fins de alienação judicial ou eventual adjudicação por qualquer das partes; b) A verificação exata dos pagamentos efetuados por cada uma das partes, diretamente ou por intermédio de terceiros, a título de financiamento imobiliário (contrato nº 10145251600 perante o Itaú Unibanco), cota condominial e tributos (IPTU), compreendendo as frações destinadas à amortização do saldo devedor e os encargos ordinários do bem; c) A aferição do período de ocupação exclusiva do imóvel pela ré e a presença das condições jurídicas para a fixação de compensação financeira a título de aluguel em favor do autor, sopesando a moradia da filha menor do ex-casal no local; d) A existência e o montante exato do crédito de regresso em favor da ré referente às despesas ordinárias, condominiais, tributárias e de financiamento suportadas com exclusividade após a desocupação do bem pelo autor. Registro, desde logo, acerca do arbitramento de aluguel por uso exclusivo de imóvel comum habitado por genitora na companhia de filho menor do casal, o colendo TJSP consolidou o entendimento de que a moradia da prole em comum descaracteriza a fruição privativa e integra o cumprimento do dever de moradia, in verbis: EMENTA: EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. USO EXCLUSIVO DO IMÓVEL POR EX-CÔNJUGE E FILHA MENOR. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em Exame Recurso de apelação interposto pela parte autora contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido inicial, condenando a ré a alterar a titularidade das contas de consumo do imóvel, mas negando o pedido de arbitramento de aluguéis. II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em determinar se é cabível o arbitramento de aluguéis pelo uso exclusivo do imóvel comum pela ré, que reside com a filha menor do ex- casal. III. Razões de Decidir 3. O uso do imóvel pela filha menor do ex-casal beneficia ambos os coproprietários, afastando a caracterização de uso exclusivo e enriquecimento sem causa, conforme entendimento do STJ. 4. A moradia dos filhos em comum no imóvel impede o arbitramento de aluguéis, prestigiando a maior vulnerabilidade do genitor encarregado dos cuidados dos filhos. IV. Dispositivo e Tese 5. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. O uso do imóvel comum por ex-cônjuge e filhos menores não configura uso exclusivo que justifique o arbitramento de aluguéis. 2. A moradia dos filhos em comum beneficia ambos os coproprietários, afastando enriquecimento sem causa. Legislação Citada: CPC, art. 85, § 11; CPC, art. 86, parágrafo único; CPC, art. 487, I. Jurisprudência Citada: STJ, REsp 1699013/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 04/05/2021, DJe 04/06/2021. TJSP; Apelação Cível 1029288-88.2022.8.26.0071; Relator (a): Márcio Boscaro; Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 25/04/2025. TJSP; Apelação Cível 1001731-06.2019.8.26.0048; Relator (a): J.B. Paula Lima; Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 29/06/2021." (Apelação Cível nº 1003677-61.2024.8.26.042, Relator Desembargador EDUARDO FRANCISCO MARCONDES). A distribuição do ônus da prova observará a regra ordinária do artigo 373 do Código de Processo Civil. Cabe ao autor a comprovação dos fatos constitutivos do seu direito (existência da copropriedade, indivisibilidade do bem e pretensão de extinção de condomínio) e à ré a demonstração dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor (efetivo desembolso de valores a título de financiamento, condomínio e tributos, extensão dos pagamentos e suporte do crédito de regresso). 3. Especificação e produção das provas Passo à análise dos meios de prova requeridos pelas partes: a) Prova documental suplementar: Defiro a produção de prova documental complementar, devendo as partes encartar documentos novos que digam respeito aos fatos supervenientes ou para contrapor os juntados pela parte adversa (artigo 435 do Código de Processo Civil). b) Prova pericial de avaliação imobiliária: Mostra-se indispensável a realização de prova pericial especializada para a aferição do real valor de mercado atual do bem (Apartamento nº 14-A e Vaga nº 156), porquanto os valores apresentados pelas partes discrepam substancialmente. A avaliação judicial é pressuposto para eventual licitação entre os condôminos, adjudicação ou hasta pública (artigo 1.322 do Código Civil). Nomearei perito de confiança do Juízo em tópico próprio ao final. c) Perícia contábil judicial: Indefiro, por ora, a realização de perícia contábil judicial. A apuração aritmética exata do saldo devedor e do montante do crédito de regresso (amortização versus juros e tarifas) poderá ser realizada de forma célere por mero cálculo aritmético ou em sede de eventual liquidação de sentença, sem a necessidade de dilação pericial contábil na fase de conhecimento. d) Prova testemunhal e depoimento pessoal: Indefiro o depoimento pessoal das partes e a oitiva de testemunhas. A controvérsia posta nos autos é eminentemente documental e técnica, sendo desnecessária e inútil a colheita de depoimentos em audiência para provar desembolsos bancários ou a titularidade do domínio (artigo 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil). 4. NOMEAÇÃO DE PERITO E DETERMINAÇÕES PARA A AVALIAÇÃO JUDICIAL Para a realização da prova pericial de avaliação imobiliária, nomeio o Perito Márcio Mônaco Fontes, e-mail marcio@monacofontes.co m , profissional habilitado e cadastrado no portal de auxiliares da justiça do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. 5. CONCLUSÃO. Intime-se o perito para que, no prazo de 5 (cinco) dias, manifeste aceitação do encargo e apresente sua proposta de honorários periciais, ciente da complexidade singela da avaliação de unidade autônoma residencial. Com a apresentação da proposta de honorários: a) Intimem-se as partes para que, no prazo comum de 15 (quinze) dias, formulem quesitos e indiquem assistentes técnicos (artigo 465, § 1º, incisos II e III, do Código de Processo Civil); b) Considerando que ambas as partes postularam a avaliação judicial do bem para aferição do valor de mercado (Evento 45 e Evento 55), os honorários periciais serão rateados igualmente entre o autor e a ré, no percentual de 50% (cinquenta por cento) para cada um (artigo 95 do Código de Processo Civil). O autor é beneficiário da gratuidade de justiça (Evento 36), devendo a sua cota-parte ser requisitada junto ao Fundo de Assistência Judiciária do Estado / Defensoria Pública, observados os teto regulamentares; a ré, caso comprovada a hipossuficiência no prazo fixado no item 1.2, gozará da mesma prerrogativa, ou deverá efetuar o depósito de sua fração no prazo a ser assinalado após o arbitramento. Com a juntada do laudo pericial, intimem-se as partes para manifestação no prazo comum de 15 (quinze) dias. Intimem-se e cumpra-se.