4083117-10.2026.8.26.0000

Agravo de Instrumento Nº 4083117-10.2026.8.26.0000/SP AGRAVANTE : CENTRAL BURGUER LTDA ADVOGADO(A) : SERGIO TADEU DE SOUZA TAVARES (OAB SP203552) Magistrado : DARIO GAYOSO JÚNIOR Gab. 04 - 27ª Câmara de Direito Privado DESPACHO/DECISÃO Origem: Mauá - 5ª Vara Cível MM. Juiz: Rodrigo Soares Vistos. Trata-se de agravo de instrumento interposto em face de respeitável decisão que indeferiu tutela de urgência para que os agravados se abstenham de inviabilizar o exercício da posse pela locatária, determinando a reeligação da energia e pleno acesso ao Espaço L98. Alega a agravante que firmou contrato de locação e outros três contratos "casados" ilícitos, relacionados à Cessão do Direito de Integrar Estrutura Técnica, Serviço de Assessoria, Condomínio e Fundo de Comércio. Além da cobrança de valores indevidos, houve atraso de seis (06) meses na entrega do espaço. Discorre sobre a vedação da autotutela e a necessidade de retomada do imóvel por ação judicial. Pretende o deferimento da tutela de urgência; e ao final, a ratificação da ordem. É o relatório. Recurso tempestivo, com recolhimento do preparo (evento 3). Para concessão da tutela de urgência, o artigo 300, do Código de Processo Civil exige a presença da probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Neste caso não se vislumbra tais requisitos. A existência de contratos coligados relacionados à Cessão do Direito de Integrar Estrutura Técnica, Serviço de Assessoria de Negociação, Condomínio e Fundo de Comércio, por si só, não revela abusividade, exigindo análise mais aprofundada. Em que pese as alegações de exercício de autotutela, a agravante foi notificada previamente para regularização dos débitos, sob pena de rescisão contratual, observado que a inadimplência é admitida. Embora seja possível discutir as cláusulas econômicas do contrato, também é verdade que a intervenção nos contratos entre empresas é medida excepcional. De fato, nos contratos civis, aplicam-se os princípios da intervenção mínima e da excepcionalidade da revisão contratual (artigo 421, parágrafo único, do Código Civil), ainda mais se tratando de locação em "shopping center" (artigo 54, da Lei 8.245/91). Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. SHOPPING CENTER. LOCAÇÃO. ALUGUEL. PRINCÍPIOS DA AUTONOMIA DA VONTADE E DO PACTA SUNT SERVANDA. PERÍCIA. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. MULTA. ART. 1.021, § 4º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. NÃO AUTOMÁTICA .1. O art. 54 da Lei nº 8.245/1991 assegura a prevalência dos princípios da autonomia da vontade e do pacta sunt servanda. Precedentes. 2. Alterar a conclusão do tribunal de origem quanto à aplicação da proposta da perícia na fixação do aluguel, tendo em vista os termos contratuais, demandaria o revolvimento do conteúdo fático-probatório dos autos, providência que atrai a aplicação da Súmula nº 7/STJ.3. A Segunda Seção decidiu que a aplicação da multa prevista no art. 1.021, § 4º, do Código de Processo Civil não é automática, visto não se tratar de mera decorrência lógica da rejeição do agravo interno.4. Agravo interno não provido.(AgInt no AREsp n. 2.256.471/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/12/2023, DJe de 20/12/2023). Em casos semelhantes este Egrégio Tribunal assim decidiu: APELAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE ESPAÇO COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. RECONVENÇÃO. Sentença que julgou improcedente a reconvenção que pleiteava a revisão de cláusulas contratuais, a substituição de índice de reajuste, a inexigibilidade de encargos moratórios e a indenização por benfeitorias. Inconformismo da reconvinte. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PANDEMIA DO VÍRUS CAUSADOR DA COVID-19. TEORIA DA IMPREVISÃO. REVISÃO DE CLÁUSULAS. A pandemia da COVID-19, embora constitua um evento de força maior, não autoriza, de forma automática, a revisão dos contratos de locação comercial. Para a aplicação da teoria da imprevisão, prevista nos artigos 317 e 478 do Código Civil, é necessária a demonstração de que o evento imprevisível tornou a prestação excessivamente onerosa para uma das partes, em detrimento de um enriquecimento desproporcional da outra. In casu, a crise sanitária e econômica afetou ambas as partes da relação contratual, não havendo falar em vantagem extrema para os locadores, que também sofreram os impactos das restrições de funcionamento. IGP-M COMO ÍNDICE DE REAJUSTE. O IGP-M, livremente pactuado entre as partes, é um índice legal e usualmente aplicado em contratos de locação, especialmente em empreendimentos como shopping centers, conforme autoriza o art. 54 da Lei nº 8.245/1991. A sua variação, ainda que acentuada em determinado período, não configura, por si só, abusividade que justifique a intervenção judicial para sua substituição pelo IPCA, sob pena de violação ao princípio da autonomia da vontade e da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda). As negociações extrajudiciais para quitação do débito, que não resultaram em acordo formal, constituem meras tratativas e não possuem o condão de afastar a mora da locatária nem a exigibilidade dos encargos contratuais, como juros e multa contratualmente previstos. FUNDO DE PROMOÇÃO E PROPAGANDA. Contratualmente prevista, a cobrança é encargo locatício legítimo em contratos de shopping center, destinado a custear as atividades de marketing e publicidade que beneficiam o empreendimento como um todo. A sua exigibilidade se mantém mesmo durante períodos de funcionamento reduzido, salvo disposição contratual expressa em contrário, uma vez que as despesas de promoção e manutenção da imagem do empreendimento persistem. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. O contrato de locação estabelece, de forma clara e expressa, a renúncia da locatária ao direito de indenização ou retenção por quaisquer benfeitorias realizadas no imóvel. Essa disposição é válida, conforme o entendimento consolidado na Súmula 335 do STJ. Ademais, as obras realizadas pela locatária, conforme descrito nos autos, relacionam-se à adaptação do espaço para o exercício de sua atividade comercial específica, não se tratando de benfeitorias necessárias que poderiam, em tese, afastar a cláusula de renúncia. Sentença mantida. SUCUMBÊNCIA. Majoração da verba honorária sucumbencial, segundo as disposições do art. 85, § 11, do CPC. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1006294-86.2021.8.26.0011; Relator (a): Rosangela Telles; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional XI - Pinheiros - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 14/05/2026; Data de Registro: 14/05/2026) - (destaquei). Locação comercial. Ação renovatória. Valor do aluguel. Sentença de procedência. Inconformismo dos requeridos. Arbitramento em Primeiro Grau que fixou montante dissociado da realidade do mercado imobiliário local e inferior à própria oferta inicial da locatária. Erro metodológico no laudo pericial. Utilização de valor unitário por metro quadrado que não reflete os paradigmas de imóveis vizinhos e o potencial comercial da região central do Município. Majoração do aluguel para o dobro do fixado na sentença, em vista do equilíbrio contratual e a vedação ao enriquecimento sem causa. Reajuste anual. Manutenção do IGP-M. Substituição pelo IPCA-A é intervenção judicial em pacto privado a ser admitida em situação excepcional de desequilíbrio contratual, que não se apresenta no caso. Precedentes desta Corte nesse sentido. Afastamento também do limitador percentual de 8% ao ano para reajuste. Intervenção judicial deve respeitar a autonomia privada e a lógica de mercado, sob pena de desnaturação do indexador escolhido. Sucumbência recíproca caracterizada. Recurso provido em parte. (TJSP; Apelação Cível 1002184-19.2023.8.26.0320; Relator (a): César Augusto Fernandes; Órgão Julgador: 29ª Câmara de Direito Privado; Foro de Limeira - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 05/05/2026; Data de Registro: 05/05/2026) - (destaquei). CONTRATOS DE CESSÃO DE DIREITOS E LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. Ação de rescisão contratual com restituição de valores e indenização por danos morais. Alegado inadimplemento da empreendedora por ausência de infraestrutura e clientela. Inexistência de prova de descumprimento contratual pela ré e regularidade administrativa do empreendimento demonstrada. Natureza empresarial da relação que afasta a aplicação do CDC e prestigia a autonomia da vontade e a alocação de riscos. Incidência das cláusulas que vedam a restituição de valores (res sperata – coisa futura e incerta) e ausência de dever de indenizar por danos morais ante a falta de ilícito. Recurso da ré provido e recurso adesivo do autor não provido. (TJSP; Apelação Cível 1034224-75.2022.8.26.0001; Relator (a): Grakiton Satiro Aragão; Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 34ª Vara Cível; Data do Julgamento: 09/03/2026; Data de Registro: 09/03/2026) - (destaquei). A probabilidade do direito, embora não exija prova pré-constituída, requer o convencimento do juízo a respeito da pretensão. Em comentário ao Código de Processo Civil, Daniel Amorim Assumpção Neves (p.533, 2022) esclarece: “O legislador não especificou que elementos são esses capazes de convencer o juiz, ainda que mediante uma cognição sumária, a conceder a tutela de urgência pretendida. É natural que o convencimento do juiz para a concessão da tutela de urgência passa pela parte fática da demanda, já que o juiz só aplicará o direito ao caso concreto em favor da parte se estiver convencido, ainda que em juízo de probabilidade, da veracidade das alegações de fato da parte” Por essa razão, denego tutela de urgência. Intimem-se os agravados para, querendo, apresentar resposta, no prazo de quinze (15) dias (artigo 1.019, inciso II, Código de Processo Civil). Int.