4074194-83.2026.8.26.0100

RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO Nº 4074194-83.2026.8.26.0100/SP AUTOR : KORA SAUDE PARTICIPACOES S.A ADVOGADO(A) : ELIETE CORADINI MARIANO FERREIRA (OAB ES015737) ADVOGADO(A) : GUSTAVO MIGUEZ COSTA (OAB ES018997) RÉU : BRALDECAR EMPREENDIMENTOS LTDA. ADVOGADO(A) : RAFAEL FERREIRA DA SILVA (OAB SP180976) DESPACHO/DECISÃO Juiz(a) de Direito: LUIZ ANTONIO CARRER Vistos. Kora Saúde Participações S/A ajuizou ação renovatória de locação em face de Braldecar Empreendimentos Ltda., referente ao imóvel comercial consistente no conjunto nº 122, localizado no 12º pavimento do Edifício Internacional Plaza II, situado na Avenida Presidente Juscelino Kubitschek, nº 1.327, em São Paulo/SP. A autora sustentou o preenchimento de todos os requisitos legais previstos nos artigos 51 e 71 da Lei nº 8.245/1991, pleiteando a renovação do contrato por novo período de 5 (cinco) anos, compreendido entre 01/11/2026 e 31/10/2031, com a fixação do aluguel mensal em R$ 65.685,00, além da substituição do índice de reajuste anual do IGP-M (FGV) pelo IPCA (IBGE) e a manutenção das demais cláusulas contratuais. Citada por via postal após ausência de confirmação no Domicílio Judicial Eletrônico, a ré apresentou contestação. Em sua defesa, a requerida declarou expressa não oposição ao pedido de renovação contratual pelo prazo de 5 (cinco) anos, reconhecendo o preenchimento dos requisitos legais pela locatária. Opondo-se, contudo, aos termos pecuniários e ao índice sugeridos, apresentou contraproposta para fixação do valor do aluguel em R$ 83.200,00 mensais, equivalente a R$ 211,31 por metro quadrado BOMA, defendendo a manutenção do IGP-M (FGV) como indexador oficial e rechaçando a pretensão de alteração do índice pactuado. Em réplica, a autora sustentou a caracterização de ato atentatório à dignidade da justiça decorrente do descumprimento da citação eletrônica, requerendo a aplicação de multa à ré. No mérito, reiterou a adequação da prova emprestada consistente em laudo pericial produzido em ação revisional anterior entre as mesmas partes, impugnou os documentos e contratos anexados com a contestação e insistiu no arbitramento do aluguel inicial proposto. Instadas as partes a especificação de provas e manifestação sobre interesse conciliatório, a ré pleiteou a realização de prova pericial técnica para apuração do valor locativo de mercado. A autora, por sua vez, reiterou o pedido de utilização do laudo pericial da ação revisional como prova emprestada e, subsidiariamente, postulou a produção de perícia técnica engenharia. É o relatório do essencial. DECIDO. A autora postulou a aplicação de multa por ato atentatório à dignidade da justiça em desfavor da ré, com fundamento no artigo 246, § 1º-C, do Código de Processo Civil, sob a alegação de que a requerida deixou de confirmar o recebimento da citação expedida via Domicílio Judicial Eletrônico sem apresentar justa causa (ID 4074194-83.2026.8.26.0100). Analisando os autos, verifica-se que a citação eletrônica foi expedida no Domicílio Judicial Eletrônico (ID 4074194-83.2026.8.26.0100) e, ante a ausência de confirmação no prazo de 3 (três) dias úteis, determinou-se a realização da citação pela via postal com aviso de recebimento, conforme estipula o artigo 246, § 1º-A, inciso I, do Código de Processo Civil (ID 4074194-83.2026.8.26.0100). Contudo, antes mesmo da efetivação e juntada da citação postal com AR, a ré ingressou espontaneamente nos autos e apresentou contestação tempestiva (ID 4074194-83.2026.8.26.0100). Embora não tenha apresentado justificativa formal prévia para a falta de confirmação no sistema eletrônico na primeira oportunidade em que falou nos autos, a sanção prevista no artigo 246, § 1º-C, do Código de Processo Civil exige a demonstração de dolo ou resistência injustificada da parte citanda que cause efetivo prejuízo processual ou embaraço à marcha do feito. A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo orienta que a mera ausência de confirmação da leitura no Domicílio Judicial Eletrônico, quando acompanhada de posterior citação postal ou comparecimento espontâneo tempestivo da parte sem prejuízo ao andamento do processo, não enseja de plano a penalidade pecuniária por ato atentatório. O Superior Tribunal de Justiça consolida o entendimento de que a sanção por ato atentatório à dignidade da justiça pressupõe elemento subjetivo de dolo ou culpa grave: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. INÉRCIA DIANTE DE ORDEM JUDICIAL. ATO ATENTATÓRIO À DIGNIDADE DA JUSTIÇA. NÃO CONFIGURAÇÃO. AGRAVO PROVIDO. 1. Para aplicação da multa por ato atentatório à dignidade da Justiça, há necessidade de verificação do elemento subjetivo, consistente no dolo ou culpa grave do devedor, que deve ter sido reconhecido pelas instâncias ordinárias. 2. É insuficiente, para tanto, a mera inércia ou silêncio da parte executada no descumprimento de uma primeira intimação judicial relativa à indicação de endereços de terceiros, coproprietários de imóvel penhorado. Essa conduta omissiva não caracteriza a resistência injustificada de que trata a norma aplicada (CPC/2015, art. 774, IV). 3. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial, a fim de afastar a incidência da multa por ato atentatório à dignidade da Justiça, prevista no art. 774, IV, do CPC/2015. (AgInt no AREsp n. 2.509.062/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 27/6/2024.) Desse modo, ausente comprovação de dolo, má-fé ou prejuízo probatório/processual, indefiro o pedido de aplicação de multa por ato atentatório à dignidade da justiça formulado pela autora. Embora a ré tenha concordado expressamente com a renovação da locação comercial pelo período de 5 (cinco) anos, de 01/11/2026 a 31/10/2031, subsiste severa controvérsia acerca das condições pecuniárias da renovação. A definição do valor locativo do imóvel para o novo quinquênio e a apreciação do pedido de alteração do índice de reajuste anual dependem de dilação probatória, sendo inviável o julgamento antecipado, ainda que parcial, do mérito. A autora pugnou pela utilização, como prova emprestada, do laudo pericial produzido em fevereiro de 2026 nos autos da Ação Revisional nº 1023473-18.2025.8.26.0100, em trâmite perante a 23ª Vara Cível do Foro Central Cível da Comarca de São Paulo/SP (ID 4074194-83.2026.8.26.0100). A ré impugnou a utilização exclusiva da referida prova emprestada, sustentando que a perícia da ação revisional considerou contexto temporal diverso, tendo como marco a data da citação daquela demanda no ano de 2025 (ID 4074194-83.2026.8.26.0100). A requerida defendeu que a presente renovatória se refere a período quinquenal futuro, iniciado em novembro de 2026, exigindo avaliação técnica própria do valor de mercado contemporâneo (ID 4074194-83.2026.8.26.0100). O artigo 372 do Código de Processo Civil admite a prova emprestada. Contudo, em ação renovatória de locação comercial, a avaliação do justo valor locativo deve corresponder à realidade do mercado imobiliário contemporânea à data do início do novo quinquênio contratual (01/11/2026), nos termos do artigo 72, inciso II, da Lei nº 8.245/1991. Embora o laudo trazido pela autora sirva como elemento documental de cognição e subsidie o livre convencimento do julgador, ele não substitui a realização de perícia técnica judicial específica nesta demanda, diante da discordância expressa do locador e da insurgência em relação às datas de referência e ao viés de valorização imobiliária do local (ID 4074194-83.2026.8.26.0100). Em casos de divergência sobre o valor de mercado do aluguel em renovatória de locação, a prova pericial judicial é indispensável, conforme orienta a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: APELAÇÃO CÍVEL. Ação renovatória de contrato de locação ajuizada pela locatária. Imóvel não residencial. Julgamento antecipado da lide, com decreto de parcial procedência da ação. Recurso da ré. Cerceamento de defesa. Acolhimento. Divergência entre as partes quanto ao justo valor do aluguel do contrato renovando. Necessidade de realização de prova pericial. Anulação da sentença, com determinação de retorno dos autos à origem, para em despacho saneador, fixar todos os pontos controvertidos entre as partes e determinar a realização de prova pericial, para fins de aferição do real valor de mercado do aluguel, na data da renovação da locação. Sentença anulada. RECURSO PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1045113-22.2021.8.26.0002; Relator (a): Sergio Alfieri; Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional II - Santo Amaro - 9ª Vara Cível; Data do Julgamento: 18/05/2023; Data de Registro: 18/05/2023) Indefiro o acolhimento da prova emprestada como meio probatório exclusivo para fixação do aluguel renovando e defiro a realização de prova pericial técnica de engenharia. Estando presentes os pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, bem como as condições da ação, declaro SANEADO O FEITO , nos termos do artigo 357 do Código de Processo Civil. Com fulcro no artigo 357, inciso II, do Código de Processo Civil, fixo os seguintes pontos controvertidos de fato: a) O justo valor locativo de mercado da sala nº 122 do Edifício Internacional Plaza II para o início do novo período contratual em 01/11/2026; b) A existência de valorização ou defasagem do valor do aluguel em relação às locações praticadas em imóveis idênticos e assemelhados na mesma região comercial da Avenida Presidente Juscelino Kubitschek. Com base no artigo 357, inciso IV, do Código de Processo Civil, estabeleço as seguintes questões de direito relevantes: a) A manutenção do índice de reajuste contratual originário IGP-M (FGV) ou a cabimento de sua substituição pelo IPCA (IBGE), à luz da autonomia da vontade, da força obrigatória dos contratos e da caracterização de desequilíbrio contratual extraordinário; b) A adequação da proposta da autora ou da contraproposta da ré aos ditames do artigo 72, inciso II e § 1º, da Lei nº 8.245/1991. A distribuição do ônus da prova observará a regra geral e estática do artigo 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil, conjugada com o artigo 357, inciso III, do mesmo diploma legal. Cabe à autora demonstrar os fatos constitutivos de seu direito no que tange à razoabilidade do valor por ela proposto e à justificativa para a alteração do índice de reajuste. Cabe à ré comprovar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos, bem como a adequação da contraproposta financeira apresentada. Não há hipótese para inversão ou redistribuição dinâmica do ônus da prova, porquanto as partes são sociedades empresárias de grande porte, plenamente capazes e em paridade de condições na produção da prova técnica imobiliária. Para a elucidação dos pontos controvertidos, defiro a produção de prova pericial técnica de avaliação do imóvel. Pelo exposto, dou o feito por saneado e determino as seguintes providências: a) Saneamento do processo : dou o feito por saneado, uma vez presentes os pressupostos processuais e as condições da ação; b) Indeferimento de penalidade : indefiro o pedido de aplicação de multa por ato atentatório à dignidade da justiça formulado em face da ré; c) Instrução pericial : defiro a realização de perícia técnica para apuração do justo valor locativo de mercado. Registre-se que o perito judicial será nomeado em decisão futura , após a apresentação dos quesitos e indicação de assistentes pelas partes; d) Prazo para quesitos e assistentes : concedo às partes o prazo comum de 15 (quinze) dias para apresentarem quesitos e indicarem assistentes técnicos, nos termos do artigo 465, § 1º, incisos II e III, do Código de Processo Civil; Int. São Paulo,06/08/2026. (lac)