4062410-12.2026.8.26.0100

Procedimento Comum Cível Nº 4062410-12.2026.8.26.0100/SP AUTOR : FABIO HENRIQUE DOS REIS MENDES ADVOGADO(A) : SIRLENE FREITASBONFIM (OAB SP524774) RÉU : ANGELO VITA DIALOGO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA ADVOGADO(A) : MARCOS SANTIAGO FORTES MUNIZ (OAB SP149737) DESPACHO/DECISÃO Juízo Titular II - 37ª Vara Cível - Foro Central Cível Evento 29 e 32: Tendo em vista a contestação apresentada, os documentos posteriormente juntados, a réplica, o aditamento à réplica e as manifestações das partes em especificação de provas, passo ao saneamento do feito. De início, rejeito o pedido de suspensão do processo formulado pela ré com fundamento no Tema 929 do Superior Tribunal de Justiça. A controvérsia relativa à repetição em dobro do indébito, na forma do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, não impede o regular prosseguimento da instrução, sobretudo porque a análise da eventual repetição depende, antes, da apuração da existência ou não de cobrança indevida no caso concreto. Quanto à prejudicial de prescrição, acolho-a parcialmente, apenas em relação à pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, indicada na inicial no montante de R$ 32.457,00, considerando a incidência do prazo prescricional trienal, contado da contratação, nos termos do art. 206, § 3º, IV, do Código Civil e do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938. Nesse ponto, inclusive, houve reconhecimento expresso pela parte autora em réplica. Assim, julgo extinta, com resolução do mérito, a pretensão restituitória relativa à comissão de corretagem, com fundamento no art. 487, II, do Código de Processo Civil. A prescrição, contudo, não alcança, nesta fase, os demais pedidos revisionais relativos à evolução do saldo devedor, critérios de atualização, incidência de juros, sistema de amortização, eventual capitalização e valores supostamente pagos a maior no curso da execução contratual, matérias que demandam instrução probatória e apuração técnica, especialmente diante da natureza continuada das cobranças discutidas. No mérito, a controvérsia central envolve a regularidade dos critérios financeiros aplicados ao contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, especialmente quanto à utilização da Tabela Price, incidência de juros, eventual capitalização, amortização negativa, encargos antes do habite-se, evolução do saldo devedor e existência de valores passíveis de restituição. Fixo como pontos controvertidos: a) a regularidade dos critérios utilizados pela ré para evolução do saldo devedor; b) a existência ou não de capitalização de juros ou anatocismo no contrato; c) a ocorrência ou não de amortização negativa; d) a incidência ou não de encargos financeiros antes da expedição do habite-se ou da entrega das chaves; e) a conformidade das cobranças realizadas com o contrato e com a legislação aplicável; f) a existência de valores pagos indevidamente pela parte autora; g) o eventual valor a ser restituído, de forma simples ou em dobro, caso constatada cobrança indevida; h) a necessidade de recálculo do saldo devedor ou revisão das cláusulas financeiras impugnadas. A relação jurídica discutida nos autos é de consumo, razão pela qual são aplicáveis as normas do Código de Defesa do Consumidor. Considerando a hipossuficiência técnica da parte autora quanto à metodologia de cálculo empregada e o fato de que os documentos financeiros completos se encontram, em maior extensão, sob a posse da ré, defiro a distribuição dinâmica do ônus da prova, nos termos do art. 373, § 1º, do Código de Processo Civil, atribuindo à ré o ônus de demonstrar a regularidade dos critérios de evolução do saldo devedor, dos encargos aplicados e da metodologia de amortização utilizada. Determino, ainda, que a ré apresente, no prazo de 15 dias, sob pena de incidência do art. 400 do Código de Processo Civil, os seguintes documentos, de forma legível e discriminada: a) evolução detalhada do saldo devedor mês a mês, desde a contratação até a quitação ou migração do débito; b) memória integral de cálculo das parcelas cobradas; c) histórico completo dos pagamentos realizados; d) planilhas e demonstrativos utilizados para atualização contratual; e) composição detalhada dos encargos incidentes; f) demonstrativo do sistema de amortização efetivamente utilizado; g) documentos que indiquem a data de expedição do habite-se e a data de disponibilização/entrega das chaves; h) eventual memória de cálculo que tenha embasado o termo de fechamento financeiro juntado aos autos. Defiro a produção de prova pericial contábil, por se tratar de matéria eminentemente técnica, necessária à apuração da evolução financeira do contrato e da existência ou não de cobrança indevida. A perícia deverá apurar, observados o contrato, os pagamentos realizados, os demonstrativos apresentados e os documentos a serem exibidos: a) qual foi a metodologia efetivamente utilizada para evolução do saldo devedor; b) se houve capitalização de juros; c) se houve amortização negativa; d) se houve cobrança de juros remuneratórios ou outros encargos financeiros antes do habite-se ou da entrega das chaves; e) se os valores cobrados observaram os critérios contratualmente previstos; f) se há diferença entre os valores exigidos/pagos e aqueles que seriam devidos sem eventual capitalização indevida; g) se há valores passíveis de restituição e, em caso positivo, o respectivo montante, com indicação discriminada dos critérios utilizados. Nomeio a perita contábil Priscila Santos Portal , que deverá ser intimada para dizer se aceita o encargo, no prazo de 5 dias. Considerando que a parte autora é beneficiária da justiça gratuita, a proposta de honorários deverá observar as regras aplicáveis ao custeio por intermédio do convênio de acordo com a tabela de honorários da DPE/SP. Após a indicação da perita, intimem-se as partes para manifestação, bem como para apresentação de quesitos e indicação de assistentes técnicos, no prazo comum de 15 dias. Por ora, indefiro a produção de prova oral requerida pela ré, pois os pontos controvertidos delimitados são predominantemente documentais e contábeis, especialmente relacionados à evolução financeira do contrato. A necessidade de eventual prova oral poderá ser reavaliada após a juntada do laudo pericial, caso demonstrada sua pertinência concreta. Quanto à audiência de conciliação, observo que a parte autora manifestou interesse, ao passo que a ré indicou que a tentativa de autocomposição estaria prejudicada. Assim, por ora, deixo de designá-la, sem prejuízo de nova análise caso as partes apresentem proposta concreta de acordo ou manifestem interesse convergente na realização do ato.