4054158-23.2026.8.26.0002

Procedimento Comum Cível Nº 4054158-23.2026.8.26.0002/SP AUTOR : FERNANDO SOARES ARMELIN ADVOGADO(A) : DIEGO ALVES DE SEVERO (OAB SP391534) ADVOGADO(A) : PEDRO HENRIQUE CHAIB SIDI (OAB SP297649) RÉU : AJR ADMINISTRACAO DE IMOVEIS LTDA ADVOGADO(A) : EDUARDO REIS DE MENEZES (OAB RJ162449) ADVOGADO(A) : LILIAN DEL BIANCO DOMINGOS (OAB SP470657) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação de danos materiais e lucros cessantes na qual o Autor alega, em síntese, que firmou junto a Ré contrato de prestação de serviços de administração de imóvel residencial, no dia 04/08/2023, que determinava que a requerida realizasse a administração das locações, publicidade, gestão das estadias e contratação de serviços necessários de manutenção do imóvel de propriedade do requerente. Nesse sentido, aduz que as partes consignaram que o Autor pagaria à Ré, nos primeiros seis meses de contrato, o valor de R$ 3.000,00 e, posteriormente, 15% da receita bruta obtida com o imóvel e uma taxa de limpeza a cada checkout , além do desconto mensal de R$ 120,00, relativo à manutenção do local, com reposição de itens gastos ou quebrados. Assevera que restou consignado, ainda, que a demandada realizaria as correções necessárias a fim de retornar o apartamento nas mesmas condições do início de cada locação. Nesse contexto, afirma que em fevereiro de 2026, optou por rescindir o contrato firmado, contudo, apesar de ter entrado em contato com a Ré via e-mail, e mantido contato com preposto desta por meio do aplicativo de mensagens “WhatsApp”, sustenta que o imóvel não foi devidamente entregue conforme o prazo estabelecido pela própria demandada. Ademais, alega que, quando o bem foi restituído, determinados itens estavam ausentes, para além de ter constatado danos materiais no imóvel, os quais foram devidamente apontados pelo Autor ao preposto da requerida. Não obstante, aduz que a Ré não prestou qualquer auxílio ao demandante, pois mesmo após determinar exatamente quais seriam os danos a serem corrigidos, a Ré se quedou inerte, afirmando que não seria possível retornar o imóvel ao estado que se encontrava na data da entrega. Assim, defende que, conforme as imagens da vistoria inicial realizada pela demandada, há danos na pintura do imóvel bem como nos utensílios constantes no mesmo, que ora busca a respectiva reparação. Ademais, sustenta que a morosidade da Ré em restituir o imóvel ao Autor na data aprazada, e quando entregue, o fez sem que o mesmo estivesse em condições, ensejou-lhe danos materiais na modalidade lucros cessantes, posto que o requerente restou obstado de alugar o bem a auferir a renda respectiva. Assim, ora busca a condenação da Ré ao pagamento de R$ 17.273,73 a título de danos materiais referente à reparação do imóvel, bem como do importe de R$ 3.930,00 pelos danos materiais suportados na modalidade lucros cessantes. Devidamente citada, a Ré ofertou contestação (evento 17), suscitando, no mérito, a inexistência de falha na prestação dos serviços prestados por si, posto que cumpriu devidamente as obrigações assumidas contratualmente. Defende que o imóvel permaneceu sob a administração da demandada por mais de três anos, de forma que era esperado o desgaste natural do bem, não havendo como retornar o bem ao estado absolutamente novo. Ademais, aduz que disponibilizou sua equipe para a realização do conserto e alinhamentos requeridos pelo Autor, contudo, por decisão unilateral, o mesmo passou a impedir a entrada dos prepostos da Ré e a exigir o pagamento imediato da quantia em dinheiro, não possibilitando o auxílio da requerida. Impugna a existência de danos materiais indenizáveis, bem como o descabimento dos lucros cessantes, pela ocorrência de dano hipotético, não devidamente comprovado. Assim, insurgindo-se contra a pretensão autoral, requer a total improcedência da demanda. Réplica (evento 24) É o relatório. FUNDAMENTO E DECIDO. I. A designação de audiência mostra-se, considerando que improvável a obtenção de conciliação, bem como as questões objeto do processo não se revestem de complexidade. Assim, de rigor o saneamento direto do processo e organização da prova. II. As partes encontram-se regularmente representadas. De outro lado, presentes as condições da ação e os pressupostos de constituição e desenvolvimento regular do processo. Não havendo preliminares a serem analisadas, julgo saneado o processo. III. A respeito da incumbência do ônus probatório, à luz dos arts. 2º e 3º do CDC, evidente a relação de consumo entre a parte ré e autora, e a consequente aplicação do CDC para o deslinde da demanda. De rigor, portanto, a concessão da inversão do ônus da prova nos termos do art. 6º, inciso VIII do CDC. IV. Inocorrentes as hipóteses dos artigos 354 ou 355 do Código de Processo Civil, impõe-se a dilação da instrução probatória para o julgamento do mérito. Passo a fixação dos pontos controvertidos. A vexata quaestio da presente cinge-se, em sua essência, na verificação se preenchidos os pressupostos necessários à responsabilização da Ré, notadamente da existência dos alegados danos verificados no imóvel após a restituição ao Autor, os quais a demandada defende que decorrem do desgaste natural e normal pelo uso do bem ao longo do tempo. V. Diante da controvérsia existente no presente feito, a ensejar conhecimento de natureza técnica, especificamente na área da engenharia, entendo que necessária a produção da prova pericial. Nesse sentido: " No sistema de persuasão racional adotado pelo Código de Processo Civil nos arts. 130 e 131, em regra, não cabe compelir o magistrado a autorizar a produção desta ou daquela prova, se por outros meios estiver convencido da verdade dos fatos, tendo em vista que o juiz é o destinatário final da prova, a quem cabe a análise da conveniência e necessidade da sua produção ” (REsp 1175616/MT, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 01/03/2011, DJe 04/03/2011). Assim, nomeio como perito Dr. Cândido Padin Neto (candido.padin@terra.com.br), já cadastrado junto ao portal de auxiliares da Justiça. Na forma do art. 465, §2º, do CPC, o perito deverá se manifestar nos autos, em cinco dias , a contar de sua intimação, a fim de indicar se aceita o encargo. Em caso de aceitação do encargo, o peticionamento eletrônico pelo(a) perito(a) deverá observar o evento/tipo de documento "Petição - Aceitação do Encargo de Perito"; do contrário, o peticionamento eletrônico deverá observar o evento/tipo de documento "Declínio de Nomeação". Quanto à verba honorária, ainda à luz do art. 465, §2º, do CPC, o perito deverá se manifestar nos autos, em cinco dias , a contar de sua intimação, a fim de apresentar a sua proposta de honorários. Após a manifestação do perito nomeado e decisão quanto à fixação do valor devido, o mesmo será custeado por ambas as partes, nos termos do art. 95, caput , do CPC, no prazo de quinze dias, comprovando o pagamento do valor arbitrado nos autos, sob pena de arcar com o ônus probatório por ocasião da sentença. Faculto às partes a apresentação de quesitos e indicação de assistente técnico, no prazo legal (art. 465, § 1º, do CPC). O peticionamento eletrônico deverá observar o evento/tipo de documento "Apresentação de Quesitos". Comprovado o depósito dos honorários periciais, conforme alhures, intime-se o(a) perito(a) para que dê início aos seus trabalhos. Laudo em trinta dias. Deverá o(a) perito(a), oportunamente, observar: - para o peticionamento eletrônico de data da perícia, o evento/tipo de documento "Petição - Designação Data da Perícia"; - para o peticionamento eletrônico do laudo e de eventuais esclarecimentos posteriores, o evento/tipo de documento "Laudo Pericial". Realizada a entrega do laudo, as partes serão intimadas para que se manifestem, no prazo de quinze dias. Em havendo impugnação, o(a) perito(a) será intimado(a) para que preste os esclarecimentos devidos, em dez dias, abrindo-se em seguida, pelo mesmo prazo, vista às partes para manifestação. Além disso, com a juntada do laudo fica já autorizado o levantamento de 50% dos honorários periciais arbitrados; o levantamento do valor remanescente será realizado em não havendo impugnação ou após todos os esclarecimentos. Intime-se.