4047420-16.2026.8.26.0100

REVISIONAL DE ALUGUEL Nº 4047420-16.2026.8.26.0100/SP AUTOR : CONSORCIO SHOPPING CENTER JK IGUATEMI ADVOGADO(A) : SÉRGIO VIEIRA MIRANDA DA SILVA (OAB SP175217) RÉU : ZARA HOME BRASIL PRODUTOS PARA O LAR LTDA ADVOGADO(A) : PEDRO RICARDO E SERPA (OAB SP248776) ADVOGADO(A) : MARINA MONTEIRO CHIERIGHINI LACAZ (OAB SP286669) ADVOGADO(A) : REUEL BARBOZA SIQUEIRA (OAB SP400078) DESPACHO/DECISÃO Vistos. O Consórcio Shopping Center JK Iguatemi ajuizou ação revisional de aluguel com pedido de fixação de aluguel provisório em face de Zara Home Brasil Produtos para o Lar Ltda. , com fundamento no art. 19 da Lei nº 8.245/91, postulando a revisão da Contribuição Mínima Mensal devida pela locação das Lojas 200/201/202 (683,00 m²) do Shopping Center JK Iguatemi, atualmente fixada em R$ 88.890,52. Sustenta que o Contrato de Locação foi firmado em 01/06/2016, com aditamentos em 30/03/2021, 05/04/2021 e 01/09/2021, e que, decorrido o prazo trienal do art. 19 da Lei de Locações, a Contribuição Mínima Mensal encontra-se defasada em relação ao valor de mercado do espaço, o qual, segundo laudo prévio elaborado pelo Eng.º Roberto Rolfsen, mediante método comparativo com três outras lojas do mesmo piso do empreendimento (Sephora, Tool Box e Grupo Boss), corresponderia a R$ 236.000,00. Requereu a fixação de Contribuição Mínima Mensal provisória de R$ 188.800,00 (80% do valor pretendido), nos termos do art. 68, II, "a", da Lei nº 8.245/91, além da procedência final do pedido revisional. Deu à causa o valor de R$ 1.066.686,24. Citada para os termos da demanda, a ré apresentou contestação arguindo, preliminarmente, a inépcia da petição inicial, ao argumento de que o laudo prévio apresentado pelo autor careceria de fundamentação técnica mínima, não se prestando sequer como elemento indiciário da defasagem alegada, conforme parecer crítico de seu assistente técnico, o Eng.º Octavio Galvão Neto (doc. 2), que apontou a insuficiência numérica da amostra (apenas três elementos comparativos), a falta de similitude entre tais elementos e a loja da ré (metragem muito inferior, ausência de lojas âncora), a ausência de consideração da localização específica dentro do piso e a falta de juntada dos contratos que embasariam a amostra. No mérito, sustentou que a ação revisional de aluguel exigiria a demonstração de fatos supervenientes aptos a romper o equilíbrio econômico-financeiro originário do contrato, o que não teria sido demonstrado; que a pretensão do autor violaria a "base objetiva" do negócio, celebrado desde 2012 em regime de parceria, no qual a Contribuição Mínima Mensal reduzida seria compensada pela Contribuição Percentual sobre o faturamento; que o laudo prévio seria metodologicamente insuficiente; e que eventuais benfeitorias realizadas pela ré deveriam ser desconsideradas na apuração do valor locativo de mercado. Pugnou pela rejeição do pedido de aluguel provisório e, subsidiariamente, pela improcedência integral da ação, requerendo a produção de prova pericial de engenharia. Em réplica, o autor rebateu individualmente cada um dos argumentos da contestação, sustentando a aptidão da petição inicial, a desnecessidade de fatos supervenientes para o cabimento da ação revisional nos termos do art. 19 da Lei de Locações, a adequação do método comparativo empregado e a suficiência da amostra utilizada diante das peculiaridades de avaliação de espaços em shopping centers, bem como a impertinência, nesta fase, da discussão sobre benfeitorias, matéria que reputou afeta à perícia judicial. Reiterou o pedido de fixação do aluguel provisório, até então pendente de apreciação, e requereu o prosseguimento do feito com a produção de prova pericial. Instadas a especificar provas, ambas as partes requereram a produção de prova pericial de Engenharia de Avaliações para apuração do valor locativo de mercado do imóvel, tendo a ré, adicionalmente, manifestado interesse na realização de audiência de conciliação e requerido que os honorários periciais sejam adiantados exclusivamente pelo autor, nos termos do art. 95 do CPC, por se tratar de prova relativa a fato constitutivo do direito por ele alegado. O autor, por sua vez, reiterou o pedido de fixação de Contribuição Mínima Mensal provisória, até o momento pendente de decisão. É o relatório do essencial. Fundamento e decido. 1. Da preliminar de inépcia da petição inicial Não merece acolhida a preliminar de inépcia da petição inicial. A petição inicial preenche os requisitos dos arts. 319 e 320 do CPC, expondo de forma clara a causa de pedir (defasagem da Contribuição Mínima Mensal em relação ao valor de mercado, após o transcurso do prazo trienal do art. 19 da Lei nº 8.245/91) e formulando pedido certo e determinado, tendo sido instruída com laudo técnico prévio elaborado por profissional habilitado, o que atende à exigência de instrução mínima para o ajuizamento da ação revisional. As críticas da ré quanto à metodologia empregada no laudo prévio do autor — insuficiência da amostra, falta de similitude entre os elementos comparativos e a loja avalianda, ausência de consideração da localização interna e de juntada dos contratos-base — dizem respeito à suficiência e ao peso probatório do documento, e não à sua aptidão formal para instruir a petição inicial. Tratando-se de controvérsia genuinamente técnica sobre o correto valor locativo de mercado, sua solução depende da produção de prova pericial, e não de juízo de admissibilidade da demanda. Rejeita-se, pois, a preliminar. 2. Da desnecessidade de fatos supervenientes para o cabimento da ação revisional Quanto à tese de que a ação revisional de aluguel somente seria cabível mediante demonstração de fatos supervenientes aptos a romper o equilíbrio econômico-financeiro original do contrato, trata-se de questão exclusivamente de direito, que comporta solução desde logo, independentemente de prova pericial, nos termos do art. 355, I, do CPC, no que se refere estritamente ao cabimento da ação. O art. 19 da Lei nº 8.245/91 dispõe que, "não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado", sem exigir, para tanto, a demonstração de fatos extraordinários, imprevisíveis ou supervenientes. Diversamente do que sustenta a ré, a ação revisional de aluguel não se confunde com a teoria da imprevisão ou com a resolução por onerosidade excessiva, bastando, para seu cabimento, o decurso do prazo trienal desde o último ajuste e a alegação de desajuste entre o valor locativo praticado e o valor de mercado. Rejeita-se, portanto, nesse específico ponto de direito, a tese defensiva. Diversa é a situação da tese correlata, também suscitada pela ré, segundo a qual a relação contratual estabelecida entre as partes desde 2012 teria a natureza de parceria — com partilha de riscos mediante Contribuição Percentual sobre o faturamento —, circunstância que constituiria óbice, total ou parcial, à revisão pretendida da Contribuição Mínima Mensal, à luz da teoria da base objetiva do negócio jurídico. Tal alegação não diz respeito ao cabimento abstrato da ação, mas à procedência do pedido à luz das particularidades da relação concreta entre as partes, exigindo exame conjunto com a prova a ser produzida, notadamente a prova pericial e documental. Fica, pois, essa questão específica reservada para exame por ocasião da sentença, como um dos pontos controvertidos da causa. 3. Do pedido de fixação de aluguel provisório (art. 68, II, "a", da Lei nº 8.245/91) O art. 68, II, "a", da Lei nº 8.245/91 faculta ao Juízo, mediante pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador quanto pelo locatário, fixar aluguel provisório, o qual, em ação proposta pelo locador, não poderá exceder 80% do valor pleiteado. No caso concreto, o autor fundamentou seu pedido de fixação de Contribuição Mínima Mensal provisória exclusivamente no laudo técnico unilateral elaborado por seu assistente, o Eng.º Roberto Rolfsen. Referido laudo, contudo, foi objeto de impugnação técnica consistente por parte do assistente da ré, o Eng.º Octavio Galvão Neto, que identificou, de forma específica e fundamentada, fragilidades metodológicas relevantes: a reduzida quantidade de elementos comparativos (apenas três), a expressiva disparidade de área entre tais elementos e a loja avalianda (a maior das amostras possuindo pouco mais da metade da área da loja da ré), a ausência de consideração da localização específica dentro do piso e a falta de juntada dos instrumentos contratuais que embasariam a amostra utilizada, o que compromete, nesta fase de cognição sumária, o grau de confiabilidade do valor apontado pelo autor. Considerando que o valor pleiteado a título de Contribuição Mínima Mensal definitiva representa quase o triplo do valor atualmente praticado, e diante da consistência das críticas técnicas apresentadas pela ré — que, embora não tenha apresentado avaliação alternativa, identificou fragilidades metodológicas específicas e verificáveis no laudo do autor —, não se afigura prudente, nesta fase processual, arbitrar valor provisório de tal magnitude com base unicamente em elemento técnico unilateral e especificamente contestado. A produção da prova pericial, já deferida nesta decisão, permitirá a apuração do valor locativo de mercado com maior segurança e sob o crivo do contraditório, em prazo que não se afigura desproporcional diante da necessidade de cautela na fixação de valor provisório dessa monta. Assim, INDEFIRO, por ora, o pedido de fixação de Contribuição Mínima Mensal provisória, sem prejuízo de nova apreciação da matéria caso sobrevenham, no curso da instrução, elementos técnicos adicionais que confiram maior segurança ao arbitramento, ou por ocasião da apresentação do laudo pericial. 4. Da distribuição do ônus da prova Nos termos do art. 373, I e II, do CPC, cabe ao autor comprovar o fato constitutivo de seu direito, consistente na efetiva defasagem entre a Contribuição Mínima Mensal atualmente praticada e o valor de mercado do imóvel locado, e à ré o ônus de comprovar fatos impeditivos, modificativos ou extintivos desse direito, notadamente quanto à influência de benfeitorias por ela realizadas e às demais teses defensivas de mérito. 5. Da fixação dos pontos controvertidos Fixam-se como pontos controvertidos a serem dirimidos na instrução, nos termos do art. 357, II, do CPC: a) o efetivo valor de mercado atual da Contribuição Mínima Mensal devida pela ré pela locação das Lojas 200/201/202 do Shopping Center JK Iguatemi, a ser apurado pelo método comparativo de Engenharia de Avaliações; b) se, e em que medida, as benfeitorias realizadas pela ré na loja devem ser consideradas ou desconsideradas na apuração do valor locativo de mercado; c) se a natureza da relação contratual originalmente estabelecida entre as partes, com previsão de Contribuição Percentual sobre o faturamento desde 2012, constitui óbice, total ou parcial, à revisão pretendida da Contribuição Mínima Mensal, à luz da teoria da base objetiva do negócio jurídico. 6. Da prova pericial Defiro a produção de prova pericial de Engenharia de Avaliações, requerida por ambas as partes, destinada a apurar o valor locativo de mercado atual da Contribuição Mínima Mensal devida pela ré, mediante a aplicação do método comparativo, com data-base na citação, devendo o perito, ainda, esclarecer, especificamente, o valor apurado com e sem a consideração das benfeitorias realizadas pela ré na loja, de modo a permitir a este Juízo, por ocasião da sentença, decidir a questão referida no item 5, "b", supra. NOMEIO, para a realização da perícia, o Engenheiro FERNANDO FLÁVIO DE ARRUDA SIMÕES , que deverá ser intimado para manifestar-se sobre a nomeação e apresentar proposta de honorários, currículo e contatos profissionais, no prazo de 5 (cinco) dias, nos termos do art. 465, § 2º, do CPC. Os honorários periciais serão adiantados igualitariamente pelas partes litigantes, cabendo a cada uma delas o adiantamento de 50% (cinquenta por cento) do valor a ser arbitrado, sem prejuízo da redistribuição final do encargo por ocasião da sentença, nos termos do art. 82, § 2º, e do art. 85 do CPC. Ficam desde já ratificados, como assistentes técnicos das partes, o Eng.º Roberto Rolfsen, indicado pelo autor, e o Eng.º Octavio Galvão Neto, indicado pela ré, facultando-se às partes, no prazo comum de 15 (quinze) dias, a apresentação de quesitos suplementares, sem prejuízo dos quesitos já constantes dos autos. Intime-se o perito nomeado para os fins do art. 465, § 2º, do CPC. Após a apresentação da proposta de honorários e sua aceitação pelas partes, expeça-se o necessário para o início dos trabalhos periciais. Int.