4038004-27.2026.8.26.0002

Petição Cível Nº 4038004-27.2026.8.26.0002/SP REQUERENTE : RENATA DA COSTA MAIOLI TOSTES ADVOGADO(A) : LUIZA CARNEIRO RODRIGUES (OAB RJ161385) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de Ação de Resolução de Negócio Jurídico cumulada com Pedido de Ressarcimento por Danos Materiais e Compensação por Danos Morais ajuizada perante a 9ª Vara Cível do Foro Regional II — Santo Amaro da Comarca de São Paulo, referente à unidade autônoma residencial nº 1004 do empreendimento Condomínio Air Brooklin Residence (Evento 1, págs. 2-3). Em síntese dos fatos constantes da petição inicial protocolada em 15/05/2026, a parte autora narrou ter celebrado contrato de compromisso de compra e venda em 25/10/2025 pelo preço ajustado de R$ 945.922,61, o qual atingiu o montante de R$ 955.136,02 com a incidência de juros e atualização monetária (Evento 1, págs. 3-4). Afirmou ter desembolsado o valor total de R$ 226.422,77 em recursos próprios, abrangendo sinal e parcelas mensais, além de ter suportado os custos com ITBI no importe de R$ 28.654,08, emolumentos de registro no valor de R$ 7.155,53 e escrituração na quantia de R$ 4.643,96 (Evento 1, pág. 4). Sustentou que, antes da imissão na posse e do recebimento das chaves, identificou graves patologias construtivas na estrutura da unidade, tendo contratado perícia particular que constatou 8 (oito) pontos de infiltração ativa e exposição de armaduras da laje (Evento 1, pág. 5). Relatou ainda ter sido arbitrariamente impedida de acessar o imóvel em 17/04/2026 e que as notificações extrajudiciais encaminhadas em 13 e 22/04/2026 não resultaram em solução concreta pela vendedora (Evento 1, págs. 6-8). A parte autora deduziu os seguintes pedidos: a) concessão da inversão do ônus da prova; b) declaração de resolução do contrato de compra e venda por culpa exclusiva da parte requerida; c) condenação da parte requerida à restituição imediata e integral de todas as quantias pagas (sinal e parcelas quitadas, ITBI, emolumentos registrais e despesas de escrituração), com correção monetária e juros de mora; d) condenação do polo passivo ao ressarcimento dos danos materiais emergentes correspondentes aos honorários do laudo pericial particular (R$ 5.000,00) e ao pagamento de lucros cessantes na modalidade de aluguel mensal até a restituição; e) condenação da parte requerida em compensação por danos morais; e f) condenação nas custas e honorários advocatícios sucumbenciais no patamar de 20% do valor da condenação (Evento 1, págs. 15-16). No curso do processo, em decisão proferida em 19/05/2026, o Juízo determinou a citação da parte requerida para oferecer resposta no prazo legal de 15 (quinze) dias (Evento 7, pág. 20). A citação da parte requerida aperfeiçoou-se mediante ciência do ato no sistema processual eletrônico em 19/05/2026 (Evento 10 e Evento 14, pág. 22). A parte requerida apresentou contestação em 11/06/2026 (Evento 14, págs. 21-53). Em sede de preliminar, arguiu a inépcia da petição inicial quanto ao pedido de danos morais sob a alegação de formulação de pedido genérico e indeterminado (Evento 14, págs. 30-31); pleiteou a denunciação da lide aos proprietários da unidade autônoma superior (unidade nº 1104), alegando que os vazamentos decorreram exclusivamente de reformas e intervenções efetuadas por referidos condôminos (Evento 14, págs. 31-33); e requereu a expedição de ofício ao Condomínio Air Brooklin para fornecimento de documentos da referida obra (Evento 14, pág. 51). No mérito, defendeu a inexistência de vícios redibitórios e de inadimplemento contratual a si imputável, sustentando que os danos foram causados por fato de terceiro e que realizou reparos por liberalidade, estando o imóvel reparado e aprovado em inspeção final concluída em 27/05/2026 (Evento 14, págs. 33-38); combateu os pleitos indenizatórios por ausência de nexo causal e falta de comprovação do desembolso da perícia particular (Evento 14, págs. 38-40); defendeu a inaplicabilidade do Tema 996 do STJ e a impossibilidade de cumulação de lucros cessantes com a restituição integral do preço (Evento 14, págs. 40-42); e impugnou a ocorrência de danos morais (Evento 14, págs. 42-46). Subsidiariamente, pugnou pela retenção de 50% dos valores pagos, nos moldes do art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/1964, invocando o regime de patrimônio de afetação do empreendimento, além da dedução da comissão de corretagem e fixação de juros de mora a partir do trânsito em julgado (Evento 14, págs. 46-51). A parte autora apresentou réplica e requereu providências incidentais em 19/06/2026 (Evento 20, págs. 54-61). É o relatório do essencial. Passo à fase de saneamento e organização em havendo necessidade de prosseguimento do feito com início da fase instrutória. Posto isto, analiso as preliminares arguidas na contestação. A ré arguiu preliminar de inépcia da petição inicial quanto ao pedido de compensação por danos morais, ao argumento de que a autora teria formulado pedido genérico e indeterminado, sem indicar o valor pretendido (Evento 14, págs. 30-31). A preliminar não merece acolhimento. A petição inicial atende rigorosamente a todos os requisitos legais previstos nos arts. 319 e 320 do Código de Processo Civil. A parte autora narrou de forma clara e objetiva os fatos que fundamentam a sua pretensão, detalhando a celebração do contrato de compra e venda, o aporte substancial de recursos financeiros, o aparecimento de severas infiltrações e patologias construtivas na unidade autônoma nº 1004, além do constrangimento decorrente do impedimento de acesso ao imóvel em 17/04/2026 (Evento 1, págs. 3-8). Tratando-se de pretensão voltada à reparação de dano imaterial, o pedido formulado é certo quanto ao seu anseio de obter a compensação pecuniária pelo abalo moral sofrido. A ausência de atribuição prévia de um valor numérico exato ao pedido de danos morais na peça inaugural não acarreta a inépcia da petição inicial, visto que a mensuração econômica da lesão extrapatrimonial incumbe ao prudente arbitramento do julgador, de acordo com as circunstâncias fáticas demonstradas na instrução probatória (art. 944 do Código Civil). A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo é pacífica no sentido de que é perfeitamente admitida a formulação de pedido genérico ou estimativo de compensação por danos morais, desde que a causa de pedir esteja delimitada pelos fatos constitutivos do direito, assegurando ao polo passivo o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. INÉPCIA DA INICIAL. Danos morais. Valor não especificado. Pedido genérico. Inocorrência. Precedentes. RECURSO PROVIDO. (TJSP; Agravo de Instrumento 2230945-78.2025.8.26.0000; Relator (a): AZUMA NISHI; Órgão Julgador: 1ª Câmara Reservada de Direito Empresarial; Foro de Cachoeira Paulista - 1ª Vara; Data do Julgamento: 04/12/2025; Data de Registro: 04/12/2025) Ademais, a parte ré compreendeu a extensão dos fatos e da pretensão deduzida, impugnando pormenorizadamente o pedido de danos morais na sua contestação (Evento 14, págs. 42-46), o que afasta qualquer alegação de prejuízo à ampla defesa. Por tais razões, rejeita-se a preliminar de inépcia da petição inicial, nos moldes do art. 330, § 1º, do Código de Processo Civil. Refutou a preliminar de inépcia e combateu a denunciação da lide por expressa vedação do art. 88 do Código de Defesa do Consumidor nas relações de consumo (Evento 20, págs. 55-56). No mérito, a parte autora reiterou os argumentos expendidos na petição inicial quanto à responsabilidade da vendedora pelos vícios e à ineficácia de reparos tardios promovidos após o ajuizamento da ação (Evento 20, págs. 56-57, 59-61). De forma inovadora no aspecto processual, formulou pedido incidental de tutela de urgência para autorização de depósito judicial das parcelas vincendas do financiamento imobiliário com suspensão da exigibilidade e vedação a atos de negativação ou execução fiduciária (Evento 20, págs. 57-58), bem como requereu a admissão de prova emprestada consistente em laudo pericial produzido no Processo nº 1104850-48.2024.8.26.0002 perante a 10ª Vara Cível da Capital para demonstrar suposta falha de concepção no projeto hidráulico do empreendimento (Evento 20, págs. 58-59). A ré requereu a denunciação da lide aos proprietários da unidade autônoma nº 1104, sustentando que as infiltrações decorreram exclusivamente de reformas promovidas por tais condôminos (Evento 14, págs. 31-33). O pedido deve ser indeferido. A relação jurídica estabelecida entre as partes possui inequívoca natureza consumerista, sujeitando-se às disposições protetivas da Lei nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor). O art. 88 do referido diploma legal veda expressamente a intervenção de terceiros na modalidade de denunciação da lide nas ações de responsabilidade civil em relações de consumo, com o objetivo de preservar a celeridade processual e viabilizar a facilitação da defesa do consumidor em juízo. Nesse sentido, orienta-se a jurisprudência dominante: EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. ERRO MÉDICO. DENUNCIAÇÃO DA LIDE. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 83/STJ. INCIDÊNCIA. 1. Cuida-se de recurso especial interposto contra acórdão que julgou agravo de instrumento, por meio do qual o hospital recorrente requer denunciar a lide aos médicos que atenderam a recorrida. 2. A recorrida buscou atendimento no hospital em quatro ocasiões distintas, sendo atendida por diferentes médicos. O acórdão recorrido aplicou o art. 88 do Código de Defesa do Consumidor, vedando a denunciação da lide em casos de relação de consumo, como o erro médico. 3. A vedação da denunciação da lide prevista no art. 88 do CDC aplica-se a casos de responsabilidade civil por acidentes de consumo, como o erro médico, para evitar a complexidade e o prolongamento excessivo das discussões processuais. 4. A teoria do risco da atividade consumerista veda a denunciação da lide, visando evitar revitimização do consumidor e atrasos processuais. 5. Incidência da Súmula 83/STJ: Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida. Recurso especial não conhecido. (REsp n. 2.160.516/CE, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 1/4/2025, DJEN de 28/4/2025.) Indefere-se, pois, a denunciação da lide postulada, ressalvado à incorporadora ré o direito de propor ação regressiva autônoma contra os terceiros que entenda responsáveis pelos prejuízos, nos termos do art. 125, § 1º, do Código de Processo Civil. Na réplica, a parte autora formulou pedido incidental de tutela de urgência para autorização do depósito judicial das parcelas vincendas do financiamento imobiliário, com a suspensão de sua exigibilidade e a vedação a atos de negativação cadastral ou consolidação da propriedade fiduciária (Evento 20, págs. 57-58). Estão presentes os pressupostos do art. 300 do Código de Processo Civil. A probabilidade do direito decorre da demonstração das patologias construtivas e do formulado pleito de resolução do contrato por inadimplemento. O perigo de dano consubstancia-se no risco de sobrevir a cobrança de parcelas vincendas de contrato que se busca resolver, com iminente ameaça de inclusão do nome da consumidora nos órgãos de proteção ao crédito e de alienação do bem em leilão fiduciário. Por conseguinte, defere-se a tutela de urgência incidental para:a) autorizar a parte autora a efetuar o depósito judicial das parcelas vincendas do financiamento imobiliário diretamente nestes autos, no valor nominal das prestações contratuais;b) determinar que a parte ré se abstenha de promover a inscrição do nome da autora em cadastros de inadimplentes ou de dar andamento a procedimentos de execução fiduciária referentes às parcelas objeto de depósito judicial, sob pena de multa de R$ 5.000,00 para cada ato em descumprimento. Ficam delimitadas como questões fáticas controvertidas sobre as quais recairá a atividade probatória (art. 357, II, do CPC): a) a existência, a extensão e a gravidade dos vícios construtivos e infiltrações na unidade autônoma nº 1004 do Condomínio Air Brooklin Residence; b) a causa determinante das manifestações patológicas, apurando-se se decorrem de falhas de projeto ou execução da incorporadora ré ou de intervenções isoladas efetuadas pelos proprietários da unidade superior nº 1104; c) a conclusão e a eficácia das obras de reparo promovidas pela ré no imóvel; d) a ocorrência de lucros cessantes pela limitação de uso da unidade e o desembolso do valor referente aos honorários do laudo pericial extrajudicial; e) a ocorrência de abalo moral indenizável e a caracterização do alegado impedimento de acesso ao imóvel em 17/04/2026. Ficam especificadas as seguintes questões de direito relevantes para o julgamento da causa (art. 357, IV, do CPC): a) a incidência do regime de responsabilidade civil objetiva do fornecedor de produtos e serviços (arts. 12 e 14 do CDC); b) a imputação da responsabilidade pela resolução do contrato de compra e venda por vícios de construção ou a ocorrência de resilição por desinteresse do adquirente; c) o direito da adquirente à devolução imediata e integral das quantias pagas (Súmula 543 do STJ) ou a incidência das retenções e deduções do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964; d) o cabimento de indenização por lucros cessantes na forma de aluguel mensal (Tema 996 do STJ) e o dever de compensar os danos morais invocados. Diante da verossimilhança das alegações lastreadas em laudo de engenharia e da hipossuficiência técnica da consumidora perante a incorporadora ré, decreta-se a inversão do ônus da prova em favor da parte autora, com fulcro no art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor. Incumbirá à parte ré comprovar a higidez da construção do imóvel, a ausência de nexo causal entre a sua conduta e os vazamentos verificados, bem como a plena habitabilidade do bem antes do ajuizamento da demanda. Para a elucidação das questões de fato controvertidas, defere-se o seguintes meios de prova (art. 357, II, do CPC): a) Prova Pericial de Engenharia Civil : Nomeia-se como perito do Juízo o Engenheiro Civil Cândido Padin Neto devidamente cadastrado no sistema do Tribunal. As partes poderão apresentar quesitos e indicar assistentes técnicos no prazo comum de 15 (quinze) dias. O perito deverá ser intimado para apresentar proposta de honorários, que deverão ser suportados pela ré em razão da inversão do ônus da prova. b) Admissão de Prova Emprestada : Admite-se a juntada do laudo pericial produzido no Processo nº 1104850-48.2024.8.26.0002 como documento complementar (art. 372 do CPC), concedendo-se à parte ré o direito de manifestação no prazo de 15 (quinze) dias. c) Ofício ao Condomínio : Defere-se a expedição de ofício ao Condomínio Air Brooklin Residence para que forneça, no prazo de 15 (quinze) dias, cópia de comunicados, autorizações e notificações referentes às obras de reforma realizadas na unidade autônoma nº 1104. Cópia da presente decisão assinada digitalmente servirá de ofício, cabendo à parte autora seu encaminhamento, a fim de comunicar o deferimento do pedido de exibição de documento, comprovando a posteriori nos autos. Intimem-se as partes para que, no prazo comum de 5 (cinco) dias, requeiram eventuais esclarecimentos ou ajustes, findo o qual esta decisão se tornará estável, nos termos do art. 357, § 1º, do Código de Processo Civil. ADILSON ARAKI RIBEIRO Juiz de Direito