4028704-72.2025.8.26.0100

REVISIONAL DE ALUGUEL Nº 4028704-72.2025.8.26.0100/SP AUTOR : REYCARD PUBLICIDADE E LOCACOES LTDA ADVOGADO(A) : MAURÍCIO BAPTISTELLA BUNAZAR (OAB SP234812) RÉU : IGREJA UNIVERSAL DO REINO DE DEUS ADVOGADO(A) : ROSELI PEREIRA MARTINS (OAB SP372442) DESPACHO/DECISÃO Vistos, em saneador. Trata-se de AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL , proposta por REYCARD PUBLICIDADE E LOCAÇÕES LTDA em face de IGREJA UNIVERSAL DO REINO DE DEUS. A parte autora ingressa com a presente demanda visando a revisão do valor locatício do imóvel situado na Rua Oratório, nºs 3.849 e 3.873, Jardim Ana Maria, Santo André/SP, CEP 09380-240 evento 1, DOC9 e evento 1, DOC10 . Alega que o imóvel consiste em dois galpões com cerca de 1.000 m² cada um, situados em importante avenida de Santo André. Que o aluguel inicial foi estipulado em R$ 10.000,00 (dez mil reais) pela locação dos dois lotes, que passaram a servir como unidade de encontros religiosos da requerida, com atualização anual pelo índice IPC-r ou por qualquer outro índice que viesse a substituí-lo. Destacou que o contrato permanece vigente há 29 anos, com prorrogação por prazo indeterminado nas condições ajustadas, não havendo notícia de distrato ou denúncia, tendo havido apenas alterações no valor pago. Relata que, no ano de 2020, o aluguel alcançou R$ 36.215,00 (trinta e seis mil, duzentos e quinze reais) e que, diante da pandemia de COVID-19, concedeu à requerida desconto de 50% no valor do aluguel durante alguns meses daquele ano, permitindo o pagamento de R$ 18.107,50 (dezoito mil, cento e sete reais e cinquenta centavos), bem como renunciou ao reajuste do preço dos aluguéis nos anos de 2022 e 2023, mantendo o valor então praticado em virtude do contexto pandêmico. Superada a crise sanitária, voltou a reajustar normalmente o preço praticado, alcançando, no ano de 2025, o valor mensal de R$ 38.000,00 (trinta e oito mil reais). Sustentou, contudo, que, após cerca de 29 anos de contrato, o valor do aluguel, a despeito dos reajustes, não corresponde ao valor de mercado da região. Alega que o valor de locação é de R$ 84.590,76 (oitenta e quatro mil, quinhentos e noventa reais e setenta e seis centavos) evento 1, DOC13 (fevereiro de 2024). Tentou solucionar a questão pela via extrajudicial, contudo sem sucesso. Pede por tutela de urgência para fixação de aluguel provisório no valor de R$ 67.672,60 (sessenta e sete mil, seiscentos e setenta e dois reais e sessenta centavos), correspondente a 80% do pedido principal, nos termos do artigo 68, inciso II, alínea "a", da Lei nº 8.245/1991. Quanto ao mérito, pede pela procedência dos pedidos, para fixar o aluguel mensal em R$ 84.590,76, condenando a requerida ao pagamento retroativo da diferença entre os valores fixados liminarmente desde a citação e o valor definitivamente arbitrado. Tutela de urgência concedida no Evento 7. Após citada, a parte ré apresentou Contestação no Evento 18. Em sede de preliminar, a requerida impugnou o valor da causa. No mérito, a requerida reconheceu a relação locatícia de 29 anos sobre os imóveis da Rua Oratório, nºs 3.849 e 3.873, Jardim Maria Luiza, Santo André/SP, utilizados exclusivamente para atividades religiosas, afirmando que o contrato sempre foi conduzido de forma justa e equilibrada, com fiel cumprimento das obrigações por ambas as partes. Impugnou o laudo de avaliação apresentado pela autora, apontando que, entre os imóveis utilizados no método comparativo, o imóvel indicado na linha R3 apresentaria área construída de 9.000 m², tratar-se-ia de imóvel mobiliado e ostentaria valor locatício de R$ 180.000,00, o que, a seu ver, distorceria o resultado da avaliação (Evento 18). Apresentou laudo de avaliação próprio evento 18, DOC2 , com vistoria realizada em 08/10/2025 e data-base de 14/10/2025, que apurou o valor de locação de R$ 41.600,00 (quarenta e um mil e seiscentos reais) para o imóvel, considerando área construída de 999,00 m² e área de terreno de 921,92 m², correspondentes à matrícula nº 52.674. Sustenta que o aluguel atualmente pago seria de R$ 40.685,29 (quarenta mil, seiscentos e oitenta e cinco reais e vinte e nove centavos), valor que divergiria em apenas R$ 914,71 do montante apurado em seu laudo (R$ 41.600,00), diferença que reputou irrisória e insuficiente para justificar a propositura da demanda. Impugnou, ainda, o aluguel provisório fixado em R$ 67.672,60, reputando-o desarrazoado e destoante da realidade de mercado, e requereu sua imediata revogação, com a continuidade dos pagamentos no valor de R$ 40.685,29 até o deslinde do feito. Pede pela improcedência dos pedidos ou, subsidiariamente, majoração do aluguel para R$ 41.600,00, conforme seu laudo. Houve réplica no Evento 27. À especificação de provas, a parte autora (Evento 41) pediu por perícia de avaliação imobiliária, ao passo em que a parte ré também pediu pela produçãod e prova pericial para avaliação mercadológica (Evento 42). É o relatório. DECIDO. Acolho a impugnação ao valor da causa. O artigo 58, inciso III, da Lei nº 8.245/1991, estabelece o critério de atribuição do valor da causa nas ações de locação, nos seguintes termos: Art. 58, inciso III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento; Nesse sentido, a jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo firmou entendimento no sentido de que, nas ações revisionais de locação, o valor da causa corresponde a doze aluguéis vigentes à época do ajuizamento da ação: EMENTA: Agravo de instrumento. Recurso interposto contra a r. decisão que determinou a emenda da inicial, para atribuir o valor correto à causa, nos termos do art. 58, inciso III, da Lei nº. 8.245/91 (doze meses do aluguel vigente à época do ajuizamento), bem como a complementação das custas, sob pena de cancelamento da distribuição. Desnecessário diligenciar o paradeiro da agravada, em segundo grau, para apresentação de contraminuta. Validade do julgamento recursal imediato, resguardado o exercício ulterior do amplo contraditório perante o Juízo de origem. Pelo princípio da especialidade, que rege a ação revisional de locação comercial, o valor da causa corresponde a doze aluguéis vigentes à época do ajuizamento (art. 58, inciso III, da Lei nº. 8.245/91), sendo irrelevante o valor da diferença entre o locativo vigente e aquele provisoriamente pretendido. Precedentes. Decisão mantida. Agravo de instrumento desprovido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2024810-05.2023.8.26.0000; Relator (a): Carlos Dias Motta; Órgão Julgador: 26ª Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 8ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 17/04/2023; Data de Registro: 17/04/2023) No caso dos autos, verifica-se que as partes convergem quanto ao valor de R$ 40.685,29 como o aluguel efetivamente vigente à época do ajuizamento. Desse modo, o valor da causa deve corresponder a doze vezes R$ 40.685,29, ou seja, R$ 488.223,48 (quatrocentos e oitenta e oito mil, duzentos e vinte e três reais e quarenta e oito centavos), exatamente como calculado pela requerida em contestação. Proceda a z. Serventia com as anotações cabíveis. Superada essa questão, as partes são legítimas e estão bem representadas. Estão presentes as condições da ação e os pressupostos para desenvolvimento válido e regular do processo. Inocorrentes as hipóteses contempladas nos artigos 354 e 355 e 357, inciso I do Código de Processo Civil, pelo que o declaro SANEADO. Cumpre destacar teor do artigo 19 da Lei n o 8.245/91, “não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado” . A teor disposto no artigo 357, III do CPC, fixo como regra de distribuição do ônus da prova a clássica distribuição do caput do artigo 373, CPC 2015, máxime porque não se verifica a incidência de hipossuficiência técnica e /ou probatória de nenhuma das partes envolvidas e ensejar e redistribuição dinâmica prevista no §1º. do artigo 373 do estatuto processual, nem a complexidade a ensejar aplicação do §3º do artigo 357 do mesmo diploma. Assim, atribuído o ônus de provar à parte, a alegação levada a efeito, em caso de não produção de prova a fim de corroborá-la, acarreta como consequência a conclusão negativa no convencimento judicial acerca de sua ocorrência no mundo fático (verdade formal). Segundo os ensinamentos de Humberto Theodoro Junior acerca do ônus da prova: “(...) consiste na conduta processual exigida da parte para que a verdade dos fatos por ela arrolados seja admitida pelo juiz. Não há um deve de provar, nem à parte contrária assiste o direito de exigir a prova do adversário. Há um simples ônus, de modo que o litigante assume o risco de perder a causa se não provar os fatos alegados dos quais depende a existência do direito subjetivo que pretende resguardar através da tutela jurisdicional. Isto porque, segundo máxima antiga, fato alegado e não prova é o mesmo que fato inexistente” (Curso de Direito Processual Civil, v. I, 44ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 2006, p. 281). No mais, segundo o artigo 333, incisos I e II ( rectius 373 incisos I e II), do Código de Processo Civil, cabe às partes a comprovação de suas alegações, impondo ao demandante a prova dos fatos constitutivos de seu direito e ao demandado a prova dos fatos modificativos, impeditivos ou extintivos do direito do autor (cf., Cândido Rangel Dinamarco, Instituições de Direito Processual Civil, v. III, 2 a ed., Malheiros, p. 72/74). Fixadas tais premissas, a vexata quaestio recai sobre o real preço do valor do aluguel do imóvel sito à Rua Oratório, nºs 3.849 e 3.873, Jardim Ana Maria, Santo André/SP, CEP 09380-240, dois galpões com cerca de 1.000 m² cada um, descritos nas Matrículas nº 52.674 e nº 24.772 do 2º Registro de Imóveis de Santo André evento 1, DOC7 e evento 1, DOC8 . Para dirimir a controvérsia, deverá ser realizada a prova pericial técnica, na medida em que há divergência substancial entre os laudos particulares juntados pelas partes. O laudo da autora aponta valor de locação de R$ 84.590,76 para o conjunto dos dois imóveis, enquanto o laudo da requerida aponta R$ 41.600,00, considerando, contudo, apenas o imóvel da matrícula nº 52.674, com 999 m² de área construída. Há, ainda, controvérsia técnica acerca das áreas construídas, da tipologia e do estado de conservação dos imóveis, bem como da compatibilidade das amostras utilizadas nos laudos particulares, questões que somente podem ser dirimidas com a produção de prova pericial judicial. A prova será produzida com o fito de esclarecer o valor de locação a ser atribuído ao imóvel utilizado para fins religiosos que se encontra sub judice. Deverá o Sr. Perito: a) verificar e descrever os imóveis locados, identificando as áreas de terreno e as áreas construídas de cada um dos imóveis (matrículas nº 52.674 e nº 24.772), bem como a área total efetivamente locada e ocupada pela requerida, considerando a alegação de que a locação abrange dois galpões contíguos situados na Rua Oratório, nºs 3.849 e 3.873, Santo André/SP; b) apurar o valor de mercado da locação de cada um dos imóveis individualmente e do conjunto locado, consideradas as características intrínsecas dos bens, a localização, a dimensão, o padrão construtivo, o estado de conservação, a destinação e os demais fatores que influenciam o valor locatício; c) utilizar metodologia adequada, preferencialmente o método comparativo direto de dados de mercado, em conformidade com as normas técnicas aplicáveis, notadamente a NBR 14.653 da ABNT, indicando expressamente os elementos comparativos utilizados, com identificação das fontes, das áreas, dos valores e das datas das pesquisas; d) verificar a compatibilidade técnica das amostras utilizadas nos laudos particulares juntados pelas partes, pronunciando-se sobre eventuais vícios de metodologia, de coleta de dados ou de homogeneização. Para tanto, nomeio o perito Luiz Augusto Leite Souza, que será intimado a aceitar seu encargo e estimar seus honorários em 15 (quinze) dias, que serão rateados, sob pena de preclusão em desfavor da parte que não arcar com seu compromisso. Após depositados os honorários periciais, deverá o perito iniciar os trabalhos em 15 dias, comunicando previamente as partes a respeito da data e local em que terá início a produção da prova (art. 474, CPC), para que possam diligenciar as partes junto aos seus assistentes para o devido acompanhamento. Laudo em sessenta dias. Faculto às partes o prazo de quinze dias para a indicação de assistentes técnicos (art. 465, §1º, inc. II, CPC) e a formulação de quesitos (art. 465, §1º, inc. III, CPC). Eventuais pareceres de assistentes técnicos deverão ser juntados aos autos no prazo de 20 (vinte) dias, contados da data da intimação pela Imprensa Oficial da juntada do laudo (art. 477, §1º, CPC). Eventuais quesitos suplementares só poderão ser oferecidos no decorrer da perícia, antes da juntada do laudo pericial, por força do determinado no artigo 469 do Código de Processo Civil (cf. STJ-4ª T., REsp 110.784-SP, Min. Cesar Rocha, j. 5.8.97, não conheceram, v.u., DJU 13.10.97, p. 51.596; RT 471/136, 618/152, RJTJESP 112/370, JTA 94/32). Deverão as partes subministrar o Senhor Perito com todos os elementos de que este necessite para desincumbir-se adequadamente de seu munus nos termos da lei (art. 473 §3o, CPC). Intime-se.