4025065-46.2025.8.26.0100

Procedimento Comum Cível Nº 4025065-46.2025.8.26.0100/SP AUTOR : MARCIA AMERICANO HOMEM DE MELLO ADVOGADO(A) : RENATA SERRA DE BERNARDIS (OAB SP455866) RÉU : TDSP - NILO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO(A) : ROBERTA DE MATTOS CIUFFO (OAB SP343882) ADVOGADO(A) : JULIO NICOLAU FILHO (OAB SP105694) DESPACHO/DECISÃO Juiz de direito: RODRIGO CESAR FERNANDES MARINHO Vistos MARCIA AMERICANO HOMEM DE MELLO ajuizou a presente ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais, lucros cessantes e danos morais em face de TDSP – NILO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e TDSP GUALAXOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA , alegando, em suma, ser proprietária do imóvel localizado na Rua Gualaxo, nº 81, Aclimação, São Paulo/SP, o qual estava locado para a empresa TDGI Facilities e Manutenção de Instalações Ltda. pelo valor mensal de R$ 5.500,00, desde 1º de novembro de 2017. Narra que, em 2023, o imóvel passou a apresentar rachaduras generalizadas em sua parede lateral direita, formalmente comunicadas às rés por notificação extrajudicial em 16 de agosto de 2023, sem que qualquer providência fosse adotada. Sustenta que os danos decorrem das obras de fundação e estaqueamento realizadas pela ré TDSP Gualaxos para a construção do empreendimento "Retrato Paulista", na Rua Nilo, nº 170, que em 2016 já haviam causado o colapso do muro de divisa, levando à lavratura do "Termo de Início de Execução de Obra de Imóvel", pelo qual a parte requerida se obrigou aos reparos. Afirma que a reforma do muro mostrou-se insuficiente e que as patologias estruturais prosseguiram de forma progressiva, até que a locatária, pertencente ao mesmo grupo econômico das rés (Grupo Teixeira Duarte), rescindiu o contrato por impossibilidade de uso, cessando o recebimento dos aluguéis. Requer a condenação das rés à obrigação de reformar integralmente o imóvel, ao pagamento de indenização por danos materiais e lucros cessantes a serem apurados em liquidação de sentença e de R$ 100.000,00 a título de indenização por danos morais. Acostou documentos. O Juízo deferiu a tutela de urgência. As rés interpuseram agravo de instrumento (nº 4005965-17.2025.8.26.0000), ao qual foi dado provimento para revogar a tutela. Citadas, as requeridas apresentaram contestação arguindo, em preliminar, a ilegitimidade passiva da TDSP – Nilo, por não ter sido a responsável pelo empreendimento Retrato Paulista, a ilegitimidade ativa da autora pela ausência de prova documental da propriedade e pela divergência de nome no contrato de locação, bem como a ausência de documento indispensável. No mérito, sustentam a regularidade da obra do Retrato Paulista, concluída em 2017, e que as fissuras constatadas em 2023 decorrem de outro empreendimento em construção na mesma rua, denominado Haus Mitre Aclimação, situado na Rua Gualaxo, nº 201, de responsabilidade de terceiro sem qualquer vínculo com o grupo econômico das rés. Impugnam todos os pedidos e requerem a improcedência da pretensão. Houve réplica. Afasto, inicialmente, as preliminares arguidas. A alegação de ilegitimidade passiva da TDSP – Nilo confunde-se com o próprio mérito da demanda, na medida em que pressupõe a prévia definição de qual das rés teve ingerência sobre as obras que causaram os danos. Ademais, ambas as pessoas jurídicas apresentaram defesa conjunta, com o mesmo patrocínio, e a própria contestação admite que a TDSP Gualaxos é responsável pelo empreendimento Retrato Paulista — empresa que também integra o polo passivo. A questão relativa à responsabilidade de cada ré será resolvida quando do julgamento do mérito, à luz dos elementos existentes nos autos. A ilegitimidade ativa da autora tampouco merece acolhimento. A autora declarou o imóvel da Rua Gualaxo, nº 81, em seu imposto de renda e é quem suportou os prejuízos decorrentes da impossibilidade de locação do bem. A discrepância nominal apontada pelas rés entre a autora e quem consta no contrato de locação como locadora constitui questão de fato a ser eventualmente esclarecida nos autos, mas não tem o condão de afastar, desde logo, a legitimidade de quem se apresenta como proprietária prejudicada. A preliminar de ausência de documento indispensável também não procede. Os laudos técnicos e o laudo pericial judicial juntados com a inicial indicam a existência dos danos ao imóvel, sendo a controvérsia sobre a sua causa matéria de mérito, a ser elucidada pela prova técnica a ser produzida nestes autos. As partes são legítimas, estão bem representadas e litigam com interesse. Ausentes nulidades a sanar, declaro saneado o feito. Fixo como questões de fato controvertidas a origem, a natureza e a extensão dos danos estruturais verificados no imóvel da autora, o nexo de causalidade entre tais danos e as obras realizadas pelas rés ou por terceiros, o momento de ocorrência dos danos, a titularidade da autora sobre o imóvel e os reflexos patrimoniais e extrapatrimoniais decorrentes da situação descrita na inicial. Quanto ao ônus da prova, aplicam-se as regras dos incisos I e II do artigo 373 do Código de Processo Civil. A produção de prova pericial de engenharia civil é indispensável ao deslinde da controvérsia. O ponto central da demanda é técnico — a identificação das causas do recalque de fundações e o nexo com obras de vizinhança —, sendo a matéria insuscetível de resolução apenas com base nos laudos já acostados, produzidos em processo diverso, com partes e objeto distintos, e que por isso não vinculam as rés nestes autos. Ambas as partes requereram expressamente a realização da perícia. Indefiro a prova oral requerida pela autora. A controvérsia instaurada nos autos é de natureza eminentemente técnica, centrada na identificação da origem e das causas dos danos estruturais do imóvel, matéria que escapa ao conhecimento de testemunhas e somente pode ser elucidada por prova pericial. A alegada vinculação societária entre as rés e a ex-locatária, por sua vez, é questão que pode ser apreciada a partir da prova documental já carreada ou a ser complementada pelas partes, dispensando a instrução em audiência. Para a realização da perícia, nomeio o Perito Waldir Pereira Modotti. Intimem-se as partes para, querendo, apresentarem quesitos e indicarem assistentes técnicos, no prazo de quinze dias. Após, intime-se o perito nomeado para que estime o valor dos honorários, no prazo de cinco dias. Os honorários periciais serão divididos igualmente entre as partes, nos termos do artigo 95 do Código de Processo Civil. Efetuado o depósito, intime-se o perito para dar início aos trabalhos, com prazo de sessenta dias para a juntada do laudo. Intime-se