4015817-25.2026.8.26.0002

REVISIONAL DE ALUGUEL Nº 4015817-25.2026.8.26.0002/SP AUTOR : OPG BRASIL COMERCIAL E IMPORTADORA LTDA ADVOGADO(A) : HUMBERTO TENORIO CABRAL (OAB SP187560) RÉU : MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A ADVOGADO(A) : RAFAEL BARUD CASQUEIRA PIMENTA (OAB SP415763) ADVOGADO(A) : IGOR DIAS DE OLIVEIRA (OAB SP529733) RÉU : HJ ADMINISTRACAO DE BENS LTDA ADVOGADO(A) : JOYCE DAVID PANDIM (OAB SP295018) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de “ Ação Revisional de Aluguel ” ajuizada por OPG BRASIL COMERCIAL E IMPORTADORA LTDA . em face de HJ ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA. e MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A ., todos devidamente qualificados no presente caderno processual. Em apertada síntese, a autora pleiteia a revisão do Aluguel Mínimo Mensal (AMM) da loja 74-S do MorumbiShopping, fixando-o em R$ 48.000,00, sob a égide da teoria da imprevisão e da suposta desproporcionalidade frente ao atual cenário do varejo. As rés contestaram o feito, arguindo, preliminarmente, a ilegitimidade passiva da Multiplan Empreendimentos Imobiliários S/A e ilegitimidade passiva parcial da HJ Administração de Bens Ltda. No mérito, pugnaram pela improcedência da demanda, defendendo a intangibilidade do pactuado e a inexistência de desequilíbrio contratual. Lançada réplica (Evento 63). É o relatório do essencial. Passo a sanear o feito. 1. Da Ilegitimidade Passiva da Corré Multiplan Acolho a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela corré MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A. Da análise do instrumento contratual acostado (Evento 1, CONTRLOC4), verifica-se que a relação jurídica locatícia foi estabelecida, na qualidade de locadora, exclusivamente com a empresa HJ ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA. A Multiplan, por seu turno, figura no contrato apenas como interveniente anuente, atuando na gestão técnica e operacional do empreendimento (shopping center), sem deter, contudo, a titularidade do crédito locatício ou a posição de locadora. O princípio da adstrição ou da congruência (art. 141 e 492 do CPC) veda que o julgador defira providência estranha ao pleito exordial. A petição inicial, conquanto mencione despesas acessórias (FPP, condomínio, IPTU), é taxativa ao delimitar o pedido: "A total procedência da ação para revisar o valor do Aluguel Mínimo Mensal (AMM), fixando-o em R$ 48.000,00" . A revisão do valor do aluguel é um direito/dever que perpassa o vínculo obrigacional entre locador e locatário. A Multiplan, na condição de gestora, não possui capacidade postulatória ou disponibilidade jurídica para aceitar ou refutar uma revisão que incida diretamente na renda patrimonial da locadora. O aluguel mínimo mensal (AMM) é a remuneração direta da locadora (HJ Administração) pelo uso do imóvel. Inexistindo liame jurídico que torne a Multiplan devedora ou credora do valor locativo, falece-lhe legitimidade para figurar no polo passivo. A pertinência subjetiva da demanda exige que o réu seja aquele que detém o poder de efetivar a pretensão do autor. In casu, apenas a locadora (HJ Administração) possui poder de disposição sobre o valor do AMM. A inclusão da gestora, sem que haja pedido indenizatório específico ou fundamentação para solidariedade passiva neste ponto, configura erro de procedimento. Diante do exposto, JULGO EXTINTO o processo, sem resolução do mérito , em relação à corré MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, por ilegitimidade passiva, nos termos do art. 485, VI, do CPC. Condeno a autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos da corré excluída, fixados em 10% sobre o proveito econômico (diferença entre o aluguel vigente e o pretendido), observada a complexidade da demanda. 2. SANEAMENTO E DECLARAÇÃO DE PONTOS INCONTROVERSOS Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, dou o processo por saneado. 2.1. Delimitação das Questões de Fato e de Direito (Art. 357, II e IV, do CPC) - Questão de Direito: Arbitramento do justo valor locativo mínimo mensal de mercado da unidade comercial, à luz da Lei nº 8.245/91, bem como verificação da existência de onerosidade excessiva apta a ensejar a aplicação da teoria da imprevisão (arts. 317 e 478 do Código Civil). - Questão de Fato: Definição do valor locativo real da loja 74-S do MorumbiShopping, apurando-se a compatibilidade entre o valor atual ($R\$ 69.119,98$) e a pretensão autoral ($R\$ 48.000,00$), mediante análise de paradigmas de mercado e a situação fática da operação comercial da autora. 3. Distribuição do Ônus da Prova (Art. 357, III, do CPC) A distribuição do ônus da prova observará a regra geral do artigo 373, incisos I e II, do CPC. Incumbe à autora demonstrar os fatos constitutivos de sua alegação e à ré comprovar os fatos modificativos ou impeditivos apresentados em sua defesa. 4. Especificação e Deferimento de Provas Defiro a produção de prova pericial de engenharia de avaliações , essencial para dirimir a controvérsia econômica remanescente. Para o encargo nomeio o Sr. FABRICIO ZAMPIERI fabzamp@uol.com.br > , que deverá estar cadastrado o Portal “ Auxiliares da Justiça ”, na e também no “ Sistema Eproc ”, com perfil próprio, conforme estabelece o PROVIMENTO CONJUNTO Nº 326/2025, que pode ser acessado no link https://www.tjsp.jus.br/dejesp (Ano XVIII • Edição 4318 • São Paulo, quinta-feira, 30 de outubro de 2025 - páginas 1 a 3). Eventuais dúvidas/dificuldades no cadastro ou na juntada das repostas/petições ou documentos nos autos deverão ser dirimidas junto ao suporte técnico, através do link https://www.suportesistemastjsp.com.br/ , sendo vedado o envio de manifestações via correio eletrônico. Com o intuito de acelerar a marcha processual e prevenir infindáveis e desgastantes discussões e impugnações acerca de propostas de honorários, as quais costumam sobrestar injustificadamente o andamento do feito, este Juízo adota a sistemática de fixação imediata de honorários provisórios compatíveis com a média de mercado para casos similares. A fixação de honorários definitivos somente poderá ocorrer com a entrega do laudo pericial definitivo. Diante da ausência de norma legal específica para a quantificação tarifada, a fixação dos honorários periciais há de ser pautada pela razoabilidade e pela proporcionalidade, considerando-se a qualidade da peça técnica, sua complexidade, o tempo efetivamente despendido em diligências e os equipamentos utilizados. Nesse contexto, considerando que perito apurará o preço do aluguel vigente no local, para fim de renovação do contrato de locação não residencial e que os pontos a serem analisados são pertinentes e comuns em ações renovatórias de espaços comerciais, reputo condizente e razoável a fixação de HONORÁRIOS PROVISÓRIOS no montante de R$ 7.000,00 (sete mil reais). A propósito, colaciona-se: “ LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. HONORÁRIOS PERICIAIS. Pedido de renovação de contrato de loja em shopping center. Prova técnica determinada para apuração do valor da locação. Perito que apresenta proposta de honorários, a estimar a verba em R$ 22.048,00 por 32 horas de trabalho. Complexidade do trabalho técnico limitada à apuração de preço médio de locação em espaço comercial. Inexistência de diligências excepcionais. Necessidade de observar a proporcionalidade e a razoabilidade. Fixação de honorários provisórios em R$ 8.000,00. Recurso provido em parte. ” (TJ/SP; Agravo de Instrumento nº 2072120-02.2026.8.26.0000). Ressalve-se que, com a efetiva entrega do laudo técnico, ocorrerá o definitivo arbitramento com base na extensão e complexidade do trabalho efetivamente realizado, oportunidade na qual o perito nomeado poderá indicar circunstâncias objetivas e excepcionais que justifiquem eventual majoração técnica. Fica o perito judicial intimado para que se manifeste sobre a aceitação do encargo e das diretrizes aqui fixadas no prazo de 5 (cinco) dias . 5. PROVIDÊNCIAS E DETERMINAÇÕES Intimem-se as partes para, no prazo comum de 15 (quinze) dias , indicarem assistentes técnicos e formularem seus quesitos de interesse para a perícia técnica judicial (Art. 465, §1º, do CPC). No mesmo prazo de 15 (quinze) dias, as partes deverão realizar o depósito judicial dos honorários provisórios ora arbitrados no montante de R$ 7.000,00 (sete mil reais). Diante do interesse mútuo na realização da perícia, por força de aplicação do art. 95 do CPC, os honorários provisórios serão rateados em proporções iguais (50% para cada parte, correspondendo a R$ 3.500,00 para cada) , sem prejuízo de posterior imputação com base no princípio da sucumbência ou causalidade. Manifestada a aceitação pelo perito e comprovado o depósito integral da verba provisória pelas partes, intime-se o expert para dar início aos trabalhos, devendo agendar a vistoria técnica com antecedência mínima de 10 (dez) dias. Fixo em 30 (trinta) dias o prazo para entrega do laudo pericial, a contar do efetivo início dos trabalhos, passível de prorrogação por motivo justificado (art. 476 do CPC). Int. 14/07/2026 Juízo Titular II - 7ª Vara Cível - Regional II - Santo Amaro