4014349-23.2026.8.26.0100

RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO Nº 4014349-23.2026.8.26.0100/SP AUTOR : SUGAR CUBES COMERCIO DE DOCES LTDA ADVOGADO(A) : LUIZ OCTAVIO GONÇALVES CARVALHO (OAB SP492638) RÉU : AMON ADMINISTRADORA DE BENS LTDA ADVOGADO(A) : MARIA RAFAELA GUEDES PEDROSO PORTO (OAB SP207247) ADVOGADO(A) : HELIO PINTO RIBEIRO FILHO (OAB SP107957) DESPACHO/DECISÃO Vistos, Trata-se de ação renovatória de locação comercial ajuizada por Sugar Cubes Comercio de Doces Ltda. em face de Amon Administradora de Bens Ltda., ambos qualificados nos autos. A autora alega ser locatária do imóvel situado na Rua Bela Cintra, n. 2.182, São Paulo/SP, onde explora o fundo de comércio Carlos Bakery. Narra que o contrato teve início em 01/08/2016, com aditivo em 01/02/2021 que renovou a locação até 01/08/2026, com aluguel mensal de R$ 55.913,28. Requer a renovação compulsória por mais cinco anos, com redução do aluguel para R$ 39.700,00 e substituição do índice de reajuste para IGP-M. Juntou documentos e, após emenda à inicial (Evento 22), aditou o valor proposto para R$ 39.700,00 com base em laudo técnico unilateral. A ré, citada (Evento 33), apresentou contestação (Evento 36). Em preliminar, alega descumprimento contratual por ausência de comprovação de seguro individualizado com a ré como beneficiária durante todo o período locatício, requerendo a improcedência. No mérito, sustenta a inviabilidade do valor proposto pela autora, afirmando que o aluguel de mercado é de R$ 53.000,00 conforme laudo técnico que juntou. Impugna a alteração do índice de reajuste e requer a manutenção do reajuste fixo anual de 5%. Requer, ainda, a condenação da autora aos ônus sucumbenciais. A autora apresentou réplica (Evento 41), na qual formula pedido de tutela de urgência para fixação de aluguéis provisórios no valor de R$ 53.000,00 a partir de 01/08/2026, com base no art. 68, II, da Lei 8.245/91. Junta nova apólice de seguro com vigência até 08/03/2027. Reitera o pedido de perícia e a tese de alteração do índice de reajuste. É o relatório. Passo a decidir. Não é o caso de julgamento antecipado do pedido, nos termos do art. 355 do Código de Processo Civil. A controvérsia acerca do valor locativo do imóvel demanda produção de prova técnica. Ambas as partes apresentaram laudos unilaterais com conclusões divergentes, o que evidencia a necessidade de perícia judicial para apuração do valor de mercado do aluguel. A ré suscita como preliminar o descumprimento do contrato de locação pela autora, sob o argumento de que a apólice de seguro juntada com a inicial seria geral, teria beneficiária diversa e vigência apenas até 08/03/2026, não comprovando a contratação de seguro individualizado com a ré como beneficiária durante todo o período locatício. A questão não se resolve como preliminar processual, mas como matéria de mérito. O art. 71, II, da Lei 8.245/91 exige que a petição inicial da ação renovatória seja instruída com prova do exato cumprimento do contrato em curso. A comprovação desse requisito diz respeito à procedência ou improcedência do pedido renovatório, não à admissibilidade da ação. Trata-se de condição para o exercício do direito material à renovação compulsória, e não de condição da ação ou pressuposto processual. A verificação do cumprimento das obrigações contratuais pela locatária, incluindo a contratação do seguro, insere-se no mérito da causa. A lei não estabelece a comprovação do seguro como requisito de admissibilidade da ação renovatória, mas como elemento integrante da prova do exato cumprimento do contrato, a ser apreciado no julgamento de mérito. Ademais, a autora, em réplica (Evento 41), juntou nova apólice de seguro com vigência até 08/03/2027, na qual o imóvel locado consta expressamente como local segurado (Item 02) e a ré figura como única beneficiária (fls. 13 da apólice). Esse documento deverá ser submetido ao contraditório e será apreciado quando do julgamento do mérito. Desse modo, rejeito a preliminar arguida pela ré, determinando que a questão seja apreciada quando da análise do mérito da demanda. A autora requer a concessão de tutela de urgência para fixação de aluguéis provisórios no valor de R$ 53.000,00 a partir de 01/08/2026, com fundamento no art. 68, II, da Lei 8.245/91 e no art. 300 do Código de Processo Civil. O pedido não comporta acolhimento. Em primeiro lugar, o art. 68, II, da Lei 8.245/91, invocado pela autora, disciplina a fixação de aluguel provisório na ação revisional de aluguel, que tem rito e finalidade diversos da ação renovatória. A ação renovatória de locação tem disciplina própria, prevista nos arts. 51 a 57 da mesma lei. O art. 72, §4º, da Lei 8.245/91 prevê a possibilidade de fixação de aluguel provisório na ação renovatória, mas a pedido do locador ou sublocador, não do locatário. A lei não confere ao locatário o direito de obter aluguel provisório na renovatória. Em segundo lugar, o contrato de locação vigente tem prazo até 01/08/2026. Até essa data, a autora continua obrigada ao pagamento do aluguel contratualmente estipulado, no valor de R$ 55.913,28. O pedido de fixação de aluguel provisório visa a produzir efeitos a partir de 01/08/2026, data do término do contrato atual e início do período renovando. Não há, portanto, periculum in mora atual que justifique a intervenção judicial antecipada para alterar o valor locativo antes mesmo do término do contrato em curso. Em terceiro lugar, a probabilidade do direito é objeto de intensa controvérsia. As partes apresentaram laudos técnicos unilaterais com conclusões distintas. A autora sustenta que o valor justo seria R$ 39.700,00; a ré apresenta laudo indicando R$ 53.000,00. A divergência técnica demonstra que a questão do valor locativo não amadureceu para decisão antecipada, dependendo de produção de prova pericial judicial para sua adequada solução. Ausentes os requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil, indefiro o pedido de tutela de urgência para fixação de aluguéis provisórios. Considerando as posições das partes, delimito as seguintes questões de fato que constituirão objeto da atividade probatória: a) o valor de mercado do aluguel do imóvel locado (Rua Bela Cintra, n. 2.182, Consolação, São Paulo/SP) para o período da renovação, observadas as suas características físicas, localização, destinação comercial e os parâmetros mercadológicos da região; b) o efetivo cumprimento do contrato de locação pela autora, especialmente no que concerne à contratação e manutenção de seguro contra incêndio com a ré como beneficiária, durante todo o período locatício. A controvérsia sobre o valor locativo do imóvel demanda conhecimento técnico especializado. Ambas as partes requereram a realização de perícia e apresentaram laudos unilaterais com conclusões divergentes. A autora indicou valor de R$ 39.700,00; a ré indicou R$ 53.000,00. O art. 72, caput e §1º, da Lei 8.245/91 estabelece que, na contestação, o locador deve apresentar contraproposta com as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel. O §2º do mesmo artigo prevê a realização de perícia para apuração do valor locativo. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça reconhece que a fixação do aluguel na ação renovatória depende de prova pericial, salvo quando as partes concordam com o valor ou quando os elementos dos autos são suficientes para a fixação. No caso concreto, não há concordância entre as partes quanto ao valor. Os laudos unilaterais divergem quanto à metodologia, à amostra de imóveis comparativos e aos resultados alcançados. A perícia judicial é necessária para que o juízo disponha de elemento técnico imparcial e fundamentado para a fixação do aluguel renovando. Presentes os requisitos do art. 464 do Código de Processo Civil, defiro a produção de prova pericial de avaliação, a ser realizada por perito nomeado por este juízo, especializado em avaliações imobiliárias. Para a perícia judicial, nomeio Rodrigo Salton Leites, que cumprirá o encargo escrupulosamente, independentemente de termo de compromisso. Via digitalmente assinada desta decisão servirá como ofício de comunicação ao perito (devendo o correio eletrônico ser remetido com senha para acesso ao processo digital). As partes, no prazo comum de quinze dias, poderão indicar assistentes técnicos (devendo informar telefone e e-mail para contato do respectivo assistente) e formular quesitos. A parte que formular quesito cuja resposta implique trabalho excessivamente oneroso deverá se responsabilizar pelo pagamento dos honorários correspondentes ao quesito, sob a pena de indeferimento. Após a apresentação dos quesitos, intime-se o perito para manifestar concordância com a nomeação (no prazo de cinco dias) e para que, em aceitando, apresente proposta de honorários. Fiquem as partes cientes de que os contatos profissionais, o currículo e a documentação do perito se encontram em prontuário disponível no portal do Tribunal de Justiça canal auxiliares da justiça. Havendo escusa, retornem os autos conclusos para nova nomeação de perito. Em caso de concordância, intimem-se as partes para que no prazo comum de cinco dias, querendo, manifestem-se sobre a proposta de honorários. Se ocorrer oposição quanto ao valor da proposta de honorários, intime-se o perito para que se manifeste a respeito em cinco dias, tornando os autos conclusos a seguir para arbitramento. Caso não haja oposição ao valor dos honorários, homologo desde logo o valor da proposta, fixando a quantia no montante apresentado pelo perito. Nos termos do art. 82 combinado com o art. 95, ambos do Código de Processo Civil, ficará responsável pelo adiantamento dos honorários periciais ambas as partes em quotas iguais. O laudo pericial deverá ser entregue em cartório no prazo de 30 dias, contados a partir da data em que o perito for comunicado para dar início aos trabalhos. Apresentado o laudo, intimem-se as partes para que no prazo comum de quinze dias se manifestem sobre o resultado, mesma oportunidade em que deverão providenciar a apresentação de seus pareceres técnicos. No mais, fica a requerida intimada a se manifestar sobre o documento apresentado em réplica, em quinze dias. Int.