4011956-56.2025.8.26.0005

Procedimento Comum Cível Nº 4011956-56.2025.8.26.0005/SP AUTOR : CONDOMINIO RESIDENCIAL SAO JOSE I ADVOGADO(A) : ALESSANDRO RODRIGUES DOS SANTOS (OAB SP222434) ADVOGADO(A) : WESLEY FRANCISCO LORENZ (OAB SP204008) RÉU : CASA8 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA ADVOGADO(A) : ERICH ZAGER NETO (OAB SP502727) ADVOGADO(A) : RODRIGO TAMBUQUE RODRIGUES (OAB SP259905) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação na qual o Condomínio autor alega vícios de construção (infiltração em fosso de elevador, irregularidades na rede elétrica, impermeabilização inadequada, falha na implantação de sistemas obrigatórios de segurança etc.) em empreendimento residencial construído pela requerida. Postulou a reparação dos vícios a ser custeada pela ré e o ressarcimento dos valores já desembolsados. O pedido de tutela de urgência foi indeferido ( 6.1 ). Citada, a requerida apresentou contestação, suscitando preliminar de inépcia da inicial e impugnando o valor atribuído à causa. Arguiu prejudicial de decadência. Negou a existência de vícios de construção. Houve réplica e oportunidade de especificação de provas a produzir. É o relato do necessário. De início, diante do desinteresse manifestado no Evento 38, deixo de designar audiência de conciliação, o que não impede que as partes entrem diretamente em contato, a qualquer tempo, para realização de acordo. Rejeito a preliminar de inépcia da inicial, uma vez que a peça inaugural preenche os requisitos legais, tanto que possibilitou o oferecimento de ampla defesa. Por ora afasto também a preliminar de ilegitimidade ativa, ponderando que a maior parte dos supostos vícios apontados aparentemente dizem respeito a áreas comuns do(s) edifício(s) (e não apartamentos específicos), e de qualquer forma, os demais argumentos (quais seriam exatamente as obrigações de faze e se dizem respeito a obras nas áreas comuns ou em unidades específicas pertencentes aos condôminos) somente poderão ser melhor apreciados após a realização de prova técnica/perícia, esclarecendo quais os eventuais pontos a serem sanados, se o caso. Padece de amparo também a prejudicial de decadência. Quanto ao 'habite-se', a parte autora sustenta ter havido "entrega parcial" da obra, não total - o que será melhor analisado durante a instrução. Mas ainda que assim não fosse, de acordo com entendimento jurisprudencial, o prazo previsto no art. 618 do Código Civil consiste em garantia legal e a pretensão de reparo de vício de construção está sujeita à prescrição, no caso, conforme regra geral do art. 205 do Código Civil (prazo decenal). Sobre o tema, precedentes do Eg. Tribunal de Justiça de SP: " Direito Civil. Apelação. Ação indenizatória. Vícios construtivos em áreas comuns de condomínio edilício. Alegação de decadência. Inaplicabilidade do art. 26 do CDC. Prazo de garantia quinquenal do art. 618 do Código Civil. Laudo pericial conclusivo quanto à existência de falhas executivas imputáveis à construtora. Sentença mantida. Recurso desprovido. I. Caso em exame 1. Apelação interposta por construtora contra sentença que, em ação indenizatória por vícios construtivos ajuizada por condomínio edilício, julgou parcialmente procedente o pedido para condenar a ré ao pagamento de indenização por danos materiais correspondentes ao valor dos reparos necessários, apurados em laudo pericial, relativos a infiltrações e falhas técnicas nas áreas comuns do empreendimento. A sentença afastou a alegação de decadência e reconheceu a responsabilidade da construtora, fixando ainda honorários advocatícios. II. Questão em discussão 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se incide o prazo decadencial de 90 dias previsto no art. 26 do Código de Defesa do Consumidor ou o prazo de garantia quinquenal do art. 618 do Código Civil para a pretensão de reparação de vícios construtivos que comprometem a solidez e segurança da obra; (ii) saber se os vícios constatados nas áreas comuns do condomínio decorrem de falhas originárias de execução imputáveis à construtora ou de uso prolongado, ausência de manutenção adequada ou intervenções posteriores. III. Razões de decidir 3. O prazo de cinco anos previsto no art. 618 do Código Civil constitui garantia legal relativa à responsabilidade do construtor pela solidez e segurança da obra, não se confundindo com prazo decadencial ou prescricional , afastando-se, no caso, a incidência do art. 26 do CDC, por se tratar de situação mais benéfica ao consumidor. 4. A ação foi proposta dentro do prazo de garantia quinquenal contado da entrega das áreas comuns, inexistindo decadência ou prescrição. 5. O laudo pericial produzido nos autos é conclusivo ao apontar a existência de vícios construtivos decorrentes de falhas executivas da própria construção, notadamente infiltrações pela cobertura e ausência de aterramento adequado, sendo insuficiente a alegação genérica de falta de manutenção para afastar a responsabilidade da construtora. 6. Ausente prova capaz de infirmar as conclusões técnicas do perito judicial, impõe-se a manutenção integral da sentença. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: " 1. O prazo de garantia de cinco anos previsto no art. 618 do Código Civil aplica-se aos vícios construtivos que comprometam a solidez e a segurança da obra, afastando a incidência do prazo decadencial do art. 26 do Código de Defesa do Consumidor. 2. Comprovados por laudo pericial os vícios construtivos decorrentes de falhas executivas imputáveis à construtora, subsiste o dever de indenizar, não elidido por alegações genéricas de uso prolongado ou ausência de manutenção." Dispositivos relevantes citados: CC, art. 618, caput; CC, art. 205; CPC, art. 85, § 11; CDC, art. 26. Jurisprudência relevante citada: TJSP, Apelação nº 0005267-20.2005.8.26.0602, 9ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Alexandre Lazzarini, j. 31.05.2016. STJ, Súmula nº 194. " (TJSP; Apelação Cível nº 1000678-63.2022.8.26.0604; Relator(a) Erickson Gavazza Marques; 5ª Câmara de Direito Privado; Data de julgamento: 02/06/2026; Data de publicação: 11/06/2026) "Empreendimento (construção de prédio) que, apesar de concluido em 2008, apresenta, pela segunda vez, problema (danos) com muro divisório. Apesar de ter sido concluida ação visando reparar o muro de outro lado do prédio, agora é outro e não há como acolher as preliminares que visam extinguir a lide com base em decadência e prescrição, tendo em vista que o prazo do art. 618 do CC (cinco anos) é de garantia e, depois dele, corre o decenal (art. 205, do CC), conforme precedentes do STJ . Tudo isso impede a descoberta real dos fatos e o termo a quo pela indefinição do fator "ciência da parte" sobre o vício oculto desse lado divisório (teoria da actio nata). Correta rejeição das preliminares e acertada inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII, do CDC). Prova pericial deve seguir para que as partes tenham perspectivas de receber sentença de mérito (art. 4º, do CPC). Não provimento. " (TJSP; Agravo de Instrumento nº 2096771-98.2026.8.26.0000; Relator(a) Enio Zuliani; 4ª Câmara de Direito Privado; data de julgamento: 12/06/2026; Data de publicação: 12/06/2026) E também precedentes do C. STJ: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 211/STJ. RAZÕES DISSOCIADAS. SÚMULA Nº 284/STF. DEFEITO NA OBRA. VÍCIO DE CONSTRUÇÃO. PRESCRIÇÃO DECENAL. PRAZO DECADENCIAL. INEXISTÊNCIA. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SURGIMENTO DOS VÍCIOS. MOMENTO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. 1. A falta de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial, a despeito da oposição de declaratórios, impede seu conhecimento, a teor da Súmula nº 211/STJ. 2. Estando as razões do recurso dissociadas do que decidido no acórdão recorrido, é inadmissível o inconformismo por deficiência na sua fundamentação. Aplicação da Súmula nº 284 do Supremo Tribunal Federal. 3. O acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência desta Corte firmada no sentido de que a pretensão de indenização por vícios construtivos está sujeita ao prazo prescricional de dez anos, não havendo incidência de prazo decadencial. Precedentes. 4. A revisão do entendimento firmado pelas instâncias ordinárias, a partir da tese de que operou-se a prescrição da pretensão porque os vícios no imóvel começaram a surgir onze anos depois da entrega da unidade, demandaria o reexame de fatos e de provas dos autos, o que é inviável no recurso especial pela incidência da Súmula nº 7/STJ. 5. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial . (AREsp n. 2.709.440/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/5/2026, DJEN de 21/5/2026.) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO. PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DE PROVAS (SÚMULA 7/STJ). I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto por incorporadora/construtora contra decisão monocrática que, ao conhecer do agravo em recurso especial, deixou de conhecer do recurso especial manejado contra acórdão de Tribunal de Justiça que, em ação de indenização por danos materiais proposta por condomínio edilício em razão de vícios de construção, afastou decadência/prescrição, reconheceu vícios construtivos com base em prova pericial e condenou a ré ao ressarcimento dos custos de reparação e de despesas correlatas. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se a pretensão de ressarcimento por vícios construtivos em imóvel submetida pelas instâncias ordinárias à disciplina do prazo prescricional decenal, contado da eclosão de vícios ocultos e interrompido pelo ajuizamento de ação de produção antecipada de provas, sujeita-se, na verdade, a prazo decadencial mais curto, ou se deve prevalecer o enquadramento como pretensão indenizatória sujeita à prescrição. 3. Outra questão em discussão consiste em saber se, em recurso especial, é possível reexaminar o conjunto fático-probatório para: (i) rediscutir a interrupção do prazo prescricional; (ii) afastar os vícios construtivos reconhecidos pela perícia; (iii) atribuir a responsabilidade pelos danos à ausência de manutenção pelo condomínio; e (iv) questionar a legitimidade do condomínio para pleitear indenização relativa a danos em unidade de cobertura. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. Nos termos da jurisprudência do STJ, a pretensão do consumidor à reparação de prejuízos decorrentes de vícios de construção em imóvel tem natureza indenizatória, submetendo-se a prazo prescricional, e não a prazo decadencial, inclusive quanto à pretensão cominatória de compelir a construtora ao saneamento do vício, que não se enquadra na disciplina do art. 26 do Código de Defesa do Consumidor. 5. Tratando-se de vícios construtivos ocultos que surgem ao longo do tempo, o prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil conta-se da eclosão dos vícios, e, no caso dos autos, o Tribunal de origem reconheceu a interrupção da prescrição com o ajuizamento de ação de produção antecipada de provas e citação válida da ré dentro do decênio, em harmonia com a orientação desta Corte quanto à interação entre os arts. 205 e 618 do Código Civil. 6. O acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência do STJ sobre prazo aplicável a vícios construtivos e responsabilidade do construtor, o que atrai a incidência da Súmula 83/STJ e afasta a possibilidade de reforma pela via especial. 7. A pretensão da agravante de rediscutir a caracterização e extensão dos vícios construtivos, a distribuição do ônus da prova, a influência da alegada ausência de manutenção e a legitimidade do condomínio, implica reexame do acervo fático-probatório e da prova pericial já valorados pelo Tribunal de origem, providência vedada em recurso especial pela Súmula 7/STJ. 8. O agravo interno não apresentou argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos da decisão monocrática que não conheceu do recurso especial, razão pela qual se mantém o decisum agravado. IV. DISPOSITIVO Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.892.874/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 18/5/2026, DJEN de 21/5/2026.) Por outro lado, merece acolhida a impugnação ao valor da causa. O autor atribuiu à causa o valor de R$ 37.500,00, montante que diz respeito somente ao que pretende receber a título de danos materiais, mas não incluiu o valor das obras de reparo, que também deve ser considerado, nos termos do art. 292, inciso VI, do Código de Processo Civil. Se o requerente ainda não tem como delimitar a expressão econômica exata de seu pedido, poderá ao menos estima-lo. Assim sendo, concedo o prazo de 15 (quinze) dias para que a parte autora retifique o valor da causa, observando o acima mencionado. Sem prejuízo, saneado o feito, desde logo fixo como principais pontos controvertidos: 1. Se houve entrega completa da obra (habite-se total ou parcial, conforme sustenta a parte autora); 2. Se há vícios de construção relevantes e de responsabilidade da requerida, conforme sustenta a parte autora e, em caso positivo, quais seriam e quais as soluções para reparar/resolve-los; 3. Se há/houve prejuízo ao condomínio autor (em decorrência dos vícios) e qual sua extensão (estimativa de valores para os reparos necessários, incluindo os que já foram eventualmente realizados e aqueles ainda a realizar). Para tanto, defiro a produção de prova pericial técnica (postulada por ambas partes). Nomeio perito o Sr. Walmir Pereira Modotti - que nesta data consta com cadastro ativo/habilitado no Portal de Auxiliares da Justiça do TJSP. Intime-se o Sr. Perito para esclarecer se aceita o encargo e a estimar seus honorários, em cinco dias. Após, intime-se as partes a respeito, as quais poderão se manifestar em cinco dias. Como ambas partes postularam a realização da prova, os honorários periciais deverão ser igualmente rateados entre elas (50% para cada). Depois, tornem conclusos para fixação dos honorários e intimação das partes para depósito. Desde logo concedo prazo de 15 dias para que as partes formulem quesitos e indiquem assistentes técnicos, se o caso, sob pena de preclusão. Laudo em 30 dias a contar da intimação para início dos trabalhos.