4010438-85.2026.8.26.0008

Procedimento Comum Cível Nº 4010438-85.2026.8.26.0008/SP AUTOR : CONDOMINIO RESIDENCIAL ERONY DELMOND ADVOGADO(A) : VANESSA BATANSCHEV PERNA (OAB SP231829) DESPACHO/DECISÃO 1. RELATÓRIO Vistos. Cuida-se de ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e pedido de tutela provisória de urgência promovida por CONDOMINIO RESIDENCIAL ERONY DELMOND em face de COMANDOS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. (Evento 1, INIC1, p. 1). Informa a parte autora que o empreendimento imobiliário residencial foi entregue pela ré em meados de janeiro de 2021 (Evento 1, LAUDO18, p. 9). Todavia, sustentou que, após a ocupação das unidades pelos condôminos, começaram a surgir graves e variadas patologias construtivas tanto nas áreas comuns quanto nas unidades autônomas, comprometendo a segurança, a funcionalidade e a habitabilidade da edificação (Evento 1, INIC1, p. 8). Apontou o condomínio autor a existência de fissuras, trincas nas vedações e fachadas, deslocamento de revestimentos texturizados e guarnições, pisos com som cavo no corredor das áreas comuns, deficiências graves no sistema de impermeabilização da cobertura e calhas, caimentos invertidos ou nulos em pisos de banheiros e áreas molhadas, trincas nos peitoris das janelas dos dormitórios e infiltrações generalizadas no poço do elevador e nas escadarias (Evento 1, INIC1, p. 9-33). Destacou, ainda, a deterioração da base da caixa de inspeção de esgoto sanitário, o que vem gerando percolação de efluentes insalubres e risco de contaminação e danos eletromecânicos ao elevador, além de inconformidades de acessibilidade nos termos da ABNT NBR 9050, inconsistências na largura e comprimento das vagas de garagem em desacordo com o Código de Obras municipal, ausência de escada técnica para acesso fixo ao ático e à cobertura, e omissão na entrega do Manual das Áreas Comuns e dos projetos executivos e laudos de ensaios exigidos pela ABNT NBR 14037 e NBR 15575 (Evento 1, INIC1, p. 13-33, 57). Em razão do quadro apontado e amparado em Laudo Técnico de Inspeção Predial elaborado por profissional habilitado (Evento 1, LAUDO18/LAUDO19, p. 1-412), o autor requereu, em sede de tutela de urgência cautelar, a imediata realização de perícia técnica judicial de engenharia nas áreas comuns e unidades do condomínio, visando constatar o estado dos bens, identificar as patologias e mensurar os custos de recuperação antes que intervenções emergenciais ou a ação do tempo alterem os vestígios da obra (Evento 1, INIC1, p. 65-68). Formulou também pedidos de inversão do ônus da prova e de atribuição do custeio dos honorários periciais à construtora (Evento 1, INIC1, p. 67). Inicialmente distribuídos os autos ao Foro Regional do Tatuapé, reconheceu-se a incompetência absoluta do juízo pelo valor da causa superior a 500 salários mínimos, determinando-se a redistribuição a este Foro Central Cível (Evento 6, DESPADEC1, p. 1). Vieram os autos conclusos para apreciação da tutela probatória de urgência. É a síntese do essencial. Passo a fundamentar e decidir. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. DA TUTELA DE URGÊNCIA E DA PRODUÇÃO ANTECIPADA DA PROVA PERICIAL O pedido de antecipação da prova pericial formulado em caráter de urgência comporta acolhimento, visto que preenchidos os requisitos insculpidos no artigo 300 cumulado com os artigos 297, 301 e 381, inciso I, do Código de Processo Civil. A probabilidade do direito do condomínio autor emerge evidenciada pela vasta documentação técnica carreada com a exordial, destacando-se o minucioso Laudo de Inspeção Predial instruído com acervo fotográfico, medições de caimento, aferições de umidade e enquadramento de descumprimentos às normas da ABNT e ao Código de Obras e Edificações do Município de São Paulo (Evento 1, LAUDO18/LAUDO19, p. 1-412). O acervo probatório inicial atesta formalmente a existência de patologias de relevo nas áreas comuns e unidades privativas, abrangendo infiltrações por percolação e capilaridade nas fachadas e muros (Evento 1, LAUDO18, p. 13-14), fissuras verticais e horizontais em vedações (Evento 1, LAUDO18, p. 69, 99-100), trincas em peitoris e falhas nos contramarcos das esquadrias dos dormitórios (Evento 1, LAUDO18, p. 174-175), ausência de instalações de acessibilidade para pessoas com deficiência (Evento 1, LAUDO18, p. 37, 80), bem como infiltrações nas lajes das escadarias e pavimentos (Evento 1, LAUDO18, p. 107, 122). A gravidade do quadro resta acentuada pelo vazamento de esgoto sanitário verificado na base da caixa de inspeção com percolação de efluentes insalubres em direção ao solo e às adjacências do poço do elevador (Evento 1, LAUDO19, p. 170), situação que gera iminente risco à saúde dos moradores e ameaça de avaria nos componentes eletromecânicos do sistema de transporte vertical do edifício (Evento 1, INIC1, p. 32-33). Por sua vez, o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo decorre do caráter evolutivo e degradante das patologias construtivas hidráulicas e estruturais. A demora na vistoria pericial judicial pode ensejar a perda ou modificação dos vestígios técnicos, seja pela deterioração natural dos elementos expostos às intempéries, seja pela imperiosa necessidade de o condomínio realizar obras e reparos emergenciais para conter vazamentos e assegurar a habitabilidade mínima do prédio (Evento 1, INIC1, p. 65-66). Constatados os indicativos de vícios de construção que afetam as condições de habitabilidade e salubridade da edificação no prazo de garantia, a tutela cautelar de urgência assegura a perfeita instrução do processo, no mesmo sentido da orientação adotada pelo Superior Tribunal de Justiça ao apreciar a matéria no julgamento do Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº 2.960.693/MG, de relatoria do Ministro Humberto Martins: EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. TUTELA DE URGÊNCIA. ACÓRDÃO QUE MANTEVE DECISÃO CONCESSIVA DA MEDIDA. ANÁLISE DOS REQUISITOS. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. INCIDÊNCIA, POR ANALOGIA, DA SÚMULA 735/STF. 1. Cuida-se de agravo interno interposto contra decisão monocrática que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial, no qual se pretende a reforma de acórdão estadual que manteve tutela de urgência deferida em ação de obrigação de fazer relativa a vícios construtivos. 2. Esta Corte não admite, ordinariamente, a interposição de recurso especial cujo objetivo seja discutir a correção de acórdão que defere ou mantém medida liminar ou antecipação de tutela, por não se tratar de decisão de última instância, incidindo, por analogia, a Súmula 735/STF. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de que o exame dos requisitos para concessão da tutela provisória de urgência (probabilidade do direito e perigo de dano) demanda, em regra, reavaliação de fatos e provas, providência vedada em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ. 4. A ausência de qualquer argumento novo capaz de infirmar os fundamentos da decisão agravada impõe a manutenção do entendimento nela firmado. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.960.693/MG, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 16/3/2026, DJEN de 19/3/2026.) Na mesma linha, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assenta que a garantia legal do artigo 618 do Código Civil abrange não apenas a solidez estrutural propriamente dita, mas todas as condições essenciais de habitabilidade, salubridade e estanqueidade do imóvel, justificando-se a pronta apuração pericial, consoante decidido na 5ª Câmara de Direito Privado no Agravo de Instrumento nº 2285761-20.2019.8.26.0000, sob a relatoria do Desembargador Moreira Viegas: EMENTA: Agravo de Instrumento – ação de obrigação de fazer c.c. indenização – vícios construtivos – infiltração - Pretensão aos reparos do imóvel quanto à infiltrações e problemas decorrentes dela - Aplicação do artigo 618 do CC, que não se restringe à solidez do imóvel, mas às condições mínimas de habitabilidade - Prazo de cinco anos que não decorreu - constatados os danos no prazo de garantia de cinco anos (artigo 618, do CC), tem início o lapso prescricional decenal para o ajuizamento de ação contra a construtora (art. 205, CC) – Inocorrência de prescrição e decadência – decisão mantida – Recurso não provido (TJSP; Agravo de Instrumento 2285761-20.2019.8.26.0000; Relator (a): Moreira Viegas; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional II - Santo Amaro - 9ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/01/2020; Data de Registro: 28/01/2020) Assim, a realização liminar da prova pericial judicial apresenta-se indispensável para fixar com precisão técnica a origem, a extensão, a responsabilidade e os custos dos reparos dos vícios apontados, resguardando o resultado útil do processo. 2.2. DA APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E DA INVERSÃO DO ÔNUS PROBATÓRIO A relação jurídica travada entre os condôminos adquirentes, representados pelo condomínio autor, e a construtora/incorporadora ré possui nítida natureza consumerista, enquadrando-se as partes perfeitamente nos conceitos de consumidores e fornecedora de produtos e serviços estatuídos nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor (Evento 1, INIC1, p. 7). Verifica-se a manifesta vulnerabilidade técnica e econômica do condomínio em face da empresa construtora, que detém a posse de toda a cadeia de concepção, projetos, memoriais, escolha de materiais e execução das obras do empreendimento Residencial Erony Delmond (Evento 1, ATAS, p. 3-4). Diante da verossimilhança das alegações amparadas pelo Laudo de Inspeção Predial (Evento 1, LAUDO18/LAUDO19, p. 1-412) e da flagrante hipossuficiência técnica da coletividade de consumidores, impõe-se o deferimento da inversão do ônus da prova com esteio no artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor. 2.3. DA NOMEAÇÃO DO PERITO E DO CUSTEIO DOS HONORÁRIOS PERICIAIS Para a realização da prova pericial de engenharia, nomeio o Perito do Juízo o Engenheiro Civil JOAQUIM VICENTE DE REZENDE LOPES , profissional habilitado e de confiança do Juízo. No tocante ao custeio da perícia, o condomínio autor pleiteou que os honorários periciais fossem carreados integralmente à ré em razão da inversão do ônus probatório (Evento 1, INIC1, p. 67). Ocorre que, segundo o entendimento pacificado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, a inversão do ônus da prova prevista no artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor é regra de julgamento que não se confunde com o encargo financeiro de adiantar as custas da prova técnica regulado pelo artigo 95 do Código de Processo Civil. Nesse diapasão, quando a perícia é postulada pela parte autora ou determinada como indispensável ao esclarecimento dos fatos controvertidos sobre vícios de construção, a inversão do ônus da prova não obriga a ré a adiantar os honorários periciais requeridos pelo consumidor. Contudo, caso a ré opte por não adiantar a remuneração probatória, arcará com as consequências processuais da ausência de demonstração de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. Sobre a distinção entre a distribuição do ônus da prova e o adiantamento dos honorários do perito, destaca-se a orientação firmada pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial nº 1.955.319/PE, de relatoria do Ministro Raul Araújo: EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. CUSTEIO DE HONORÁRIOS PERICIAIS. RELAÇÃO DE CONSUMO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA PARTE, PROVIDO.1. A inversão do ônus da prova, prevista no art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor, é uma regra de julgamento que não se confunde com a obrigação de custear a produção da prova. A responsabilidade pelo adiantamento dos honorários periciais permanece, em regra, com a parte que requereu a prova.2. A inversão do ônus da prova não implica a inversão do ônus financeiro. A parte contra quem o ônus probatório foi invertido não está obrigada a adiantar os honorários periciais; contudo, arcará com as consequências processuais de sua não produção, como a presunção de veracidade dos fatos alegados pela parte adversa.3. Caso a parte requerente da prova seja beneficiária da gratuidade de justiça, o custeio deve ser suportado pelo Estado, conforme o art. 95, §§ 3º e 4º, do Código de Processo Civil.4. No caso concreto, o acórdão recorrido, ao impor aos réus o custeio dos honorários periciais, desconsiderou a distinção entre a distribuição do ônus probatório e a responsabilidade pelo seu custeio, contrariando o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.5. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido para reformar o acórdão e afastar a obrigação da parte recorrente de custear os honorários periciais. (REsp n. 1.955.319/PE, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 22/4/2026, DJEN de 30/4/2026.) Dessa forma, os honorários do Perito Judicial nomeado deverão ser adiantados pela parte autora que requereu a produção da prova (Evento 1, INIC1, p. 67-68), ressalvada eventual apreciação dos pressupostos de gratuidade ou diferimento caso postulados, devendo a ré arcar com as consequências probatórias caso opte por não custear os quesitos por ela formulados. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, DEFIRO A TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA CAUTELAR postulada por CONDOMINIO RESIDENCIAL ERONY DELMOND (Evento 1, INIC1, p. 65-68) para determinar a produção antecipada de prova pericial de engenharia , a ser realizada nas áreas comuns e nas unidades autônomas do empreendimento Residencial Erony Delmond situado na Rua Primícias, nº 111, Chácara Califórnia, São Paulo/SP (Evento 1, LAUDO18, p. 6). Em cumprimento ao provimento deferido, adoto as seguintes providências: a) DEFIRO a inversão do ônus da prova em favor da parte autora, nos termos do artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor; b) NOMEIO Perito do Juízo o Engenheiro Civil JOAQUIM VICENTE DE REZENDE LOPES , o qual deverá ser intimado para, no prazo de 5 (cinco) dias, manifestar aceitação do encargo e apresentar proposta de honorários, currículo comprovando sua especialização e contatos profissionais, na forma do artigo 465, § 2º, do Código de Processo Civil; c) INTIMEM-SE as partes para que, no prazo comum de 15 (quinze) dias, indiquem assistentes técnicos e apresentem quesitos, conforme preconiza o artigo 465, § 1º, incisos II e III, do Código de Processo Civil; d) Apresentada a estimativa honorária pelo Perito Judicial, intimem-se as partes para manifestação no prazo de 5 (cinco) dias (CPC, art. 465, § 3º), cabendo ao autor promover o depósito dos honorários periciais arbitrados no prazo a ser assinalado por este Juízo, sob as penas da lei; e) Com o depósito efetivado, intime-se o Perito para designar data, hora e local para o início das diligências de vistoria nas áreas comuns e unidades do condomínio, intimando-se as partes e assistentes técnicos com antecedência mínima de 5 (cinco) dias (CPC, art. 466, § 2º), devendo o laudo pericial ser entregue no prazo de 30 (trinta) dias após a realização das vistorias; f) CITE-SE a ré COMANDOS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. para tomar ciência do deferimento da tutela probatória de urgência e integrar a lide, bem como para apresentar contestação no prazo legal de 15 (quinze) dias (CPC, art. 335), sob pena de revelia. Intimem-se e cumpra-se. São Paulo, 24 de julho de 2026. FELIPE POYARES MIRANDA Juiz de Direito