4008185-48.2025.8.26.0562

USUCAPIÃO Nº 4008185-48.2025.8.26.0562/SP AUTOR : DANIEL PENTEADO ANTUNES ADVOGADO(A) : ADRIANO PEDROSO (OAB SP205736) DESPACHO/DECISÃO Vistos. SANEAMENTO E ORGANIZAÇÃO DO PROCESSO 1. Relatório Trata-se de ação de usucapião ajuizada por Daniel Penteado Antunes em face de Claudio Criniti e Marcia Regina Eugenio Criniti , visando o reconhecimento de domínio sobre o apartamento nº 84, localizado no 8º andar, Bloco A (América), do Conjunto Residencial "Central Park Residence", situado à Rua Paraná nºs 248/256 esquina com a Rua Monsenhor de Paula Rodrigues nºs 148/156, em Santos/SP, imóvel objeto da matrícula nº 34.770 do 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Santos. Narra o autor que reside no imóvel há mais de 28 anos , inicialmente em companhia de sua falecida irmã Vania Penteado Antunes , falecida em 31 de dezembro de 2024, com quem sempre morou e de quem cuidava em razão de sua deficiência visual. A posse teve origem no contrato particular de compromisso de venda e compra com subrogação de ônus hipotecário celebrado em 09 de abril de 1997, por meio do qual os réus, Claudio Criniti e Marcia Regina Eugenio Criniti , proprietários registrais do imóvel, prometeram vendê-lo a Vania Penteado Antunes pelo valor de R$ 75.000,00, com pagamento de parte do preço à vista e o restante em parcelas, assumindo a compradora o saldo devedor do financiamento habitacional garantido por hipoteca junto ao Banco Bradesco S.A., no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). A transferência formal do financiamento para o nome da compradora deveria ocorrer até dezembro de 1997, conforme cláusula contratual, mas nunca foi efetivada. Os réus, após receberem os valores ajustados, mudaram-se para o Japão e deixaram de praticar qualquer ato de proprietário sobre o imóvel, sendo considerados em local incerto e não sabido, conforme informações colhidas na vizinhança. Em 12 de março de 2026, foi proferida decisão (Evento 85) determinando: a citação das pessoas em cujo nome estiver registrado o imóvel (réus Claudio Criniti e Marcia Regina Eugenio Criniti ); a citação dos confinantes que constam da matrícula; a citação por edital dos réus em lugar incerto e não sabido e de eventuais interessados, com prazo de 30 dias; a ciência, via postal, das Fazendas Públicas Federal, Estadual e Municipal; a comprovação da inexistência de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel; a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição; e a nomeação do perito Márcio Monaco Fontes para elaboração de laudo técnico da área. A carta de citação enviada aos réus para o endereço constante do contrato (Rua Marechal Canrobert Pereira da Costa, 215, Catiapoa, São Vicente/SP) foi devolvida sem cumprimento (Eventos 139 e 140), tendo sido certificado que os destinatários não foram localizados, com o motivo "mudou-se". Diante da impossibilidade de localização, foi expedido edital de citação (Evento 117), disponibilizado no Diário da Justiça Eletrônico em 20 de maio de 2026, com prazo de 30 dias para o edital e prazo subsequente de 15 dias úteis para contestação. Os réus, todavia, tomaram conhecimento da demanda por meios próprios e constituíram advogada, juntando procuração aos autos em 04 de junho de 2026 (Evento 236) e apresentando contestação em 26 de junho de 2026 (Evento 236). Na peça defensiva, arguiram preliminarmente a nulidade da citação por edital, por supostamente não terem sido esgotados os meios de localização dos citandos antes da adoção da citação ficta. Sustentaram também a inépcia da petição inicial, apontando suposta confusão na causa de pedir, inconsistência entre a narrativa e os documentos apresentados, e contradição entre a classificação da ação como usucapião ordinária e a fundamentação no art. 1.238 do Código Civil (usucapião extraordinária). No mérito, defenderam a impossibilidade jurídica de usucapião de imóvel vinculado ao SFH, invocando o REsp 1.874.632/AL do STJ; a ausência de animus domini por parte do autor, sustentando que a posse originou-se de contrato e sempre foi precária, constituindo mera detenção por tolerância familiar nos termos do art. 1.208 do Código Civil; e a necessidade de formação de litisconsórcio passivo necessário com o credor hipotecário, Banco Bradesco S.A., cujo direito real de garantia seria diretamente atingido pela procedência do pedido. O autor apresentou réplica em 14 de julho de 2026 (Evento 261). Os entes públicos foram regularmente intimados e manifestaram-se: a União Federal , em diversas petições (Eventos 244 a 252), informou que o imóvel aparentemente não integra o patrimônio público federal e requereu prazo para manifestação conclusiva da SPU; o Estado de São Paulo (Evento 138), por meio de sua Procuradoria e do Centro de Engenharia e Cadastro Imobiliário, declarou não ter interesse na ação; o Município de Santos (Evento 147), igualmente, informou que o imóvel não é próprio municipal nem objeto de ato declaratório de utilidade pública. O Ministério Público (Evento 158) manifestou-se pela não intervenção no feito, ante a inexistência de interesse de incapazes. O 1º Oficial de Registro de Imóveis de Santos respondeu ao ofício (Evento 192, 22 de maio de 2026), informando que o imóvel está registrado em nome dos réus com hipoteca do SFH em favor do Banco Bradesco S.A., sendo imprescindível a apresentação do termo de quitação ou da anuência do credor para o cancelamento do gravame. No que tange à prova pericial , a vistoria no imóvel foi realizada em 12 de junho de 2026 (Evento 218), estando o laudo pericial em fase de elaboração. 2. Questoes processuais pendentes Passo à apreciação das questões processuais pendentes, nos termos do art. 357, inciso I, do Código de Processo Civil. Preliminar de nulidade da citação por edital. Os réus sustentam que a citação por edital teria sido prematura, porquanto não esgotados todos os meios de localização antes da adoção da citação ficta. A preliminar, contudo, não merece acolhimento. Com efeito, após o retorno negativo de uma única tentativa de citação postal, o autor requereu a expedição de edital, o que foi deferido sem que fossem realizadas pesquisas mais amplas nos sistemas eletrônicos de informações. Todavia, o comparecimento espontâneo dos réus aos autos, materializado pela juntada de procuração (Evento 236) e pela apresentação de contestação detalhada, no exercício pleno do contraditório e da ampla defesa, supre qualquer eventual vício sanável do ato citatório. É o que expressamente dispõe o art. 239, §1º, do Código de Processo Civil, segundo o qual "o comparecimento espontâneo do réu ou do executado supre a falta ou a nulidade da citação, fluindo a partir desta data o prazo para apresentação de contestação ou de embargos à execução". A finalidade essencial da citação - dar ciência ao demandado da existência da ação e franquear-lhe o direito de defesa - foi plenamente atingida, e insistir na nulidade, neste momento em que os réus já estão devidamente representados e se defenderam de forma completa e minuciosa, constituiria excesso de formalismo incompatível com os princípios da instrumentalidade das formas, da economia processual e da duração razoável do processo. A preliminar de nulidade fica, portanto, rejeitada . Preliminar de inépcia da petição inicial. Os réus apontam suposta confusão na causa de pedir, inconsistência entre a narrativa e os documentos e contradição entre a classificação da ação como usucapião ordinária e a fundamentação no art. 1.238 do Código Civil (usucapião extraordinária). A preliminar igualmente não merece acolhimento. A petição inicial expõe de forma clara e coerente os fatos que fundamentam o pedido: a posse exercida pelo autor e sua falecida irmã sobre o imóvel há mais de 28 anos; a origem contratual dessa posse, com o compromisso de compra e venda celebrado em 1997; a impossibilidade de transferência formal da propriedade; e o decurso do tempo como fundamento da pretensão aquisitiva. A indicação de que o cadastro do imóvel constava na Prefeitura de Votorantim constitui erro material evidente, tratando-se na realidade de lapso na indicação da cidade do escritório do advogado, conforme já esclarecido na réplica, sem qualquer prejuízo à compreensão da causa. Quanto à apontada contradição entre a classificação da ação (ordinária) e o dispositivo legal invocado (art. 1.238), trata-se de questão de direito que em nada compromete a compreensão da pretensão e pode ser esclarecida no curso do processo ou na sentença, cabendo ao Juízo, de todo modo, aplicar o direito à espécie independentemente do enquadramento jurídico indicado pela parte (princípio do iura novit curia). A inicial preenche todos os requisitos do art. 330, §1º, do CPC, contendo pedido determinado e causa de pedir logicamente estruturada. A preliminar de inépcia fica, portanto, rejeitada . Litisconsórcio passivo necessário com o Banco Bradesco S.A. Os réus sustentam que o credor hipotecário, Banco Bradesco S.A., deveria integrar o polo passivo da relação processual, uma vez que seu direito real de garantia seria diretamente atingido pela procedência do pedido de usucapião. A tese, todavia, não se sustanta. A usucapião é forma originária de aquisição da propriedade, que não decorre do título anterior e com ele não guarda relação de continuidade. Consequentemente, a sentença declaratória de usucapião, se procedente, opera a aquisição da propriedade livre de quaisquer ônus anteriormente constituídos pelo antigo proprietário, inclusive hipotecas. O gravame hipotecário constituído sobre o imóvel, se ainda existente, extingue-se por força da sentença, independentemente da participação do credor no processo. O credor hipotecário não é titular de direito real sobre o imóvel que se pretenda ver preservado pela sentença, mas sim de direito real de garantia sobre o patrimônio do devedor, que se desvincula do bem com a aquisição originária pelo usucapiente. Dessa forma, a eficácia da sentença não depende da citação do credor hipotecário, não se configurando hipótese de litisconsórcio necessário nos termos do art. 114 do CPC. Não obstante, para segurança jurídica e para evitar futuras impugnações ao registro da sentença junto ao Cartório de Imóveis, será expedido ofício ao Banco Bradesco S.A., conforme requerido pelo autor e também postulado pelos réus, para que a instituição financeira informe, no prazo de 15 (quinze) dias, se existe saldo devedor pendente, qual a situação atual do contrato de financiamento e se houve quitação do mútuo. Essa providência, embora não exigida pela lei processual como condição de procedibilidade, contribuirá para a completa elucidação dos fatos e para a regularidade formal do registro da sentença, sem que isso importe em reconhecimento de litisconsórcio necessário. Demais questões processuais. Os entes públicos (União Federal, Estado de São Paulo e Município de Santos) foram regularmente intimados e manifestaram-se pela ausência de interesse no feito, conforme documentado nos autos. O Ministério Público dispensou sua intervenção. As partes encontram-se regularmente representadas por advogados constituídos nos autos. As custas processuais iniciais e a taxa de edital foram recolhidas. Não há outras questões processuais pendentes que demandem pronunciamento neste momento. 3. Pontos controvertidos de fato Nos termos do art. 357, inciso II, do Código de Processo Civil, cumpre delimitar as questões de fato sobre as quais recairá a atividade probatória, especificando os meios de prova admitidos. O primeiro ponto controvertido diz respeito à natureza da posse exercida pelo autor, Daniel Penteado Antunes , e anteriormente por sua falecida irmã, Vania Penteado Antunes, sobre o imóvel objeto da matrícula 34.770 do 1º RI de Santos. A controvérsia central consiste em apurar se a ocupação do imóvel desde 1997 configurou posse qualificada com animus domini - própria à aquisição originária da propriedade por usucapião - ou se, ao contrário, constituiu mera detenção decorrente de permissão ou tolerância, nos termos do art. 1.208 do Código Civil, hipótese em que a pretensão autoral seria inviável. Para tanto, deverá ser examinada a origem da ocupação, as circunstâncias em que o autor e sua irmã passaram a residir no imóvel, o conhecimento que possuíam sobre a situação registral do bem e a existência de eventuais ajustes verbais ou escritos que pudessem caracterizar a posse como derivada e subordinada ao direito de terceiros. A prova documental já produzida, consistente em contratos, faturas de consumo e comprovantes de pagamentos de tributos e taxas condominiais, será confrontada com a prova oral a ser produzida, visando esclarecer se o autor sempre se comportou como proprietário, praticando atos de disposição e gestão do bem, ou se sua permanência no imóvel se deu por mera liberalidade de sua irmã, sem a intenção de exercer posse própria e exclusiva. O segundo ponto controvertido refere-se à ocorrência de interversão do caráter da posse , nos termos do art. 1.203 do Código Civil. Ainda que se considere que a posse tenha se originado de contrato particular de compromisso de venda e compra - o que, em princípio, caracterizaria posse derivada, sem animus domini -, cumpre investigar se, em algum momento, houve alteração na causa possessionis, com a conversão da posse não própria em posse ad usucapionem. A interversão exige demonstração de atos inequívocos de oposição ao titular do domínio ou de comportamento incompatível com a manutenção da posse em caráter derivado. No caso concreto, deverá ser analisado se o desaparecimento dos réus, que se mudaram para o Japão e deixaram de praticar qualquer ato de proprietário sobre o imóvel por aproximadamente três décadas, associado à posse contínua, mansa e pacífica exercida pelo autor e sua irmã, é suficiente para caracterizar a interversão. Também será objeto de prova a eventual ciência dos réus acerca da ocupação prolongada do imóvel pelo autor e a ausência de qualquer medida de retomada ou oposição ao longo de todo o período. O terceiro ponto controvertido consiste no tempo efetivo de posse apta à usucapião , considerando a possibilidade de soma de posses (accessio possessionis) entre a posse exercida pela falecida irmã do autor, Vania Penteado Antunes, e a posse do próprio autor, Daniel Penteado Antunes , nos termos do art. 1.243 do Código Civil. A questão envolve duas dimensões: a primeira, de fato, relativa à comprovação do momento exato em que cada um dos possuidores iniciou a ocupação do imóvel e se houve continuidade na posse; a segunda, de direito, relativa à admissibilidade da soma de posses na modalidade de usucapião que vier a ser reconhecida como aplicável ao caso. A prova documental já produzida (contrato de 1997, faturas de energia elétrica desde 2020, comprovantes de condomínio e IPTU) deverá ser complementada pela prova testemunhal, que poderá esclarecer o marco inicial da posse do autor e o período em que ele e sua irmã residiram conjuntamente no imóvel. Caberá ao autor demonstrar, com precisão, desde quando exerce a posse com animus domini e se o lapso temporal mínimo exigido pela modalidade de usucapião aplicável foi atingido, considerando-se a possibilidade de soma da posse de sua antecessora. O quarto ponto controvertido diz respeito à existência e situação atual do gravame hipotecário que onera o imóvel, registrado sob R.2 da matrícula 34.770 do 1º RI de Santos, em favor do Banco Bradesco S.A., no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação. A questão fática a ser esclarecida é se o financiamento habitacional foi ou não quitado, e se, atualmente, subsiste saldo devedor capaz de atrair a tese de imprescritibilidade do imóvel por suposta afetação a serviço público, conforme sustentado pelos réus com base no REsp 1.874.632/AL. A prova documental já existente nos autos é insuficiente para dirimir essa questão, uma vez que não há termo de quitação nem extrato atualizado do contrato de financiamento. Por essa razão, será expedido ofício ao Banco Bradesco S.A. para que forneça informações precisas sobre o contrato, a existência de saldo devedor e a ocorrência de eventual quitação. A resposta ao ofício constituirá elemento probatório essencial para o julgamento da causa, podendo, conforme o resultado, confirmar ou afastar a tese defensiva de impossibilidade jurídica do pedido. O quinto ponto controvertido consiste na inexistência de oposição efetiva dos réus ou de terceiros à posse do autor durante todo o período alegado. Caberá ao autor demonstrar que exerceu a posse de forma mansa, pacífica e ininterrupta, sem que houvesse qualquer ato de resistência, embaraço ou contestação por parte dos proprietários registrais ou de terceiros que pudesse interromper o curso do prazo aquisitivo. Os indícios documentais já constantes dos autos apontam nessa direção: as contas de energia elétrica dos anos de 2020 a 2025 estão em nome de Vania Penteado Antunes; os boletos de condomínio dos anos de 2021 a 2025 também foram emitidos em nome dela; o IPTU, embora lançado em nome da construtora originária SERLAM Engenharia e Comércio Ltda., foi pago pelo autor, conforme comprovantes de pagamento juntados aos autos. Todavia, essa prova documental deverá ser corroborada pela prova testemunhal e pelo depoimento pessoal do autor, especialmente no que concerne ao conhecimento dos réus sobre a ocupação do imóvel e à ausência de qualquer medida judicial ou extrajudicial visando à retomada da posse. Caberá ainda aos réus, a quem incumbe o ônus de provar fatos impeditivos do direito do autor, demonstrar eventual oposição ou exercício de atos de proprietário durante o período de posse alegado. 4. Provas Especificados os pontos controvertidos, passo a deliberar sobre os meios de prova admitidos, nos termos do art. 357, incisos II e IV, do Código de Processo Civil. A decisão sobre cada requerimento leva em consideração a pertinência temática com os pontos controvertidos delimitados, a utilidade para a formação do convencimento do Juízo e a vedação de provas inúteis ou meramente protelatórias (art. 370, parágrafo único, do CPC). A prova pericial , já determinada e em curso, é mantida. O laudo pericial deverá abordar, necessariamente: a exata caracterização do imóvel, com indicação de área, confrontações e descrição conforme a matrícula 34.770 e o laudo técnico já produzido pelo arquiteto Estevam Souto Neto (59,05 m² de área útil); a idade aparente das construções e benfeitorias, com indicação de eventuais elementos que possam evidenciar o tempo de posse; as condições de conservação e habitabilidade do imóvel; e, se possível, elementos que contribuam para aferir a continuidade da posse e a eventual oposição de terceiros. Serão considerados os quesitos já apresentados pelas partes e os eventuais assistentes técnicos indicados. A prova testemunhal é deferida. Considerando que a prova testemunhal é meio idôneo para esclarecer a natureza da posse, o tempo de ocupação, a inexistência de oposição e as circunstâncias fáticas que envolvem a relação do autor com o imóvel, defiro seu requerimento. As partes deverão apresentar o rol de testemunhas no prazo de 10 (dez) dias , nos termos do art. 357, §4º, do Código de Processo Civil, com qualificação completa de cada testemunha (nome, estado civil, profissão, endereço residencial e profissional, e-mail e número de telefone para contato). Ressalte-se que as testemunhas serão intimadas na forma do art. 455 do CPC, preferencialmente por meio eletrônico, cabendo às partes fornecer os dados de contato atualizados. O número de testemunhas não poderá exceder 3 (três) para a prova de cada fato, nos termos do art. 357, §6º, do CPC. O depoimento pessoal somente será produzido se reiterado o pedido pelas partes após esta decisão, em 10 dias. Em caso positivo, recolhida a diligência, intime-se pessoalmente, por mandado, para esse fim. A prova documental superveniente é deferida. Será expedido ofício ao Banco Bradesco S.A. , CNPJ 60.746.948/0001-12, com sede em Osasco/SP, para que, no prazo de 15 (quinze) dias , preste as seguintes informações acerca do contrato de financiamento vinculado ao imóvel da matrícula 34.770 do 1º RI de Santos: a) a existência ou não de saldo devedor; b) o status atual do contrato (ativo, quitado, baixado, em cobrança judicial ou extrajudicial); c) se houve quitação integral do financiamento e, em caso positivo, a data em que ocorreu; d) a existência de eventual termo de quitação ou carta de anuência para cancelamento da hipoteca. A resposta ao ofício deverá ser encaminhada diretamente a este Juízo, preferencialmente pelo sistema de comunicação eletrônica oficial, e será juntada aos autos para conhecimento das partes. Esta providência é essencial para esclarecer um dos pontos controvertidos centrais da demanda, qual seja, a situação atual do gravame hipotecário e sua eventual influência na possibilidade jurídica do pedido de usucapião. Por fim, acolhe-se o requerimento do perito Márcio Monaco Fontes para desentranhamento da petição do Evento 197 , conforme solicitado no Evento 219. 5. Ônus da prova Passo a definir a distribuição do ônus da prova , nos termos do art. 357, inciso III, c/c art. 373 do Código de Processo Civil, observada a regra geral de distribuição estática do ônus probatório. Incumbe ao autor, Daniel Penteado Antunes , o ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC. Caberá a ele demonstrar que exerceu a posse qualificada sobre o imóvel usucapiendo com todos os atributos exigidos pela legislação civil para a aquisição originária da propriedade: posse mansa, pacífica, contínua e com animus domini , pelo período de tempo exigido pela modalidade de usucapião que vier a ser reconhecida como aplicável ao caso. Especificamente, caberá ao autor produzir prova: a) da data de início da posse e de sua continuidade ao longo dos anos, podendo valer-se da accessio possessionis em relação à posse de sua falecida irmã, Vania Penteado Antunes, nos termos do art. 1.243 do Código Civil; b) da existência de animus domini, ou seja, da intenção de exercer a posse como se proprietário fosse, comportando-se como senhor do imóvel, realizando atos de gestão e disposição, e não como mero detentor ou possuidor precário; c) da ausência de oposição por parte dos proprietários registrais ou de terceiros durante todo o período de posse; d) do preenchimento dos requisitos específicos da modalidade de usucapião que pretende ver reconhecida (ordinária, extraordinária ou especial urbana). Incumbe aos réus, Claudio Criniti e Marcia Regina Eugenio Criniti , o ônus de provar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor, nos termos do art. 373, inciso II, do CPC. Caberá a eles demonstrar: a) a natureza precária ou de mera tolerância da posse exercida pelo autor (art. 1.208 do CC), evidenciando que a ocupação do imóvel decorreu de permissão ou comodato verbal familiar, sem animus domini; b) a ausência de interversão do caráter da posse, demonstrando que não houve alteração na causa possessionis capaz de converter a posse derivada em posse ad usucapionem; c) a impossibilidade jurídica do pedido, seja pela existência de gravame hipotecário vinculado ao SFH que tornaria o imóvel imprescritível, seja por qualquer outra causa legal ou contratual que impeça o reconhecimento da usucapião; d) a existência de eventual oposição ou de atos de proprietário praticados durante o período de posse alegado pelo autor. O ônus dos réus é especialmente relevante no que concerne à tese de impossibilidade jurídica fundada no vínculo do imóvel ao SFH, porquanto a informação sobre a quitação ou não do financiamento encontra-se primordialmente na esfera de disponibilidade deles e do Banco Bradesco. Não se justifica, neste momento processual, a redistribuição dinâmica do ônus probatório, nos termos do art. 373, §1º, do CPC. As partes têm meios razoáveis e proporcionais para se desincumbir de seus respectivos encargos nos termos da distribuição estática. O autor detém acesso às provas documentais (contratos, faturas, comprovantes de pagamento) e testemunhais (pessoas que conhecem a ocupação do imóvel) necessárias para demonstrar sua posse qualificada. Os réus, por sua vez, podem valer-se de prova documental (contrato de financiamento, extratos bancários, correspondências) e testemunhal para demonstrar a natureza precária da posse ou a existência de oposição. 6. Questões de direito relevantes Nos termos do art. 357, inciso IV, do Código de Processo Civil, cumpre delimitar as questões de direito relevantes para a decisão de mérito, sem antecipar o julgamento, de modo a orientar a instrução probatória e a futura fundamentação da sentença. A primeira questão de direito relevante diz respeito à possibilidade de usucapião de imóvel vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação e gravado com hipoteca em favor de instituição financeira. Os réus sustentam, com amparo no REsp 1.874.632/AL, que o imóvel financiado pelo SFH, por estar afetado à prestação de serviço público, seria bem público imprescritível, não sujeito a usucapião. O autor, por sua vez, defende que a quitação do financiamento desvincula o imóvel da afetação pública, tornando-o bem privado usucapível, e que a hipoteca residual, se existente, não impede a aquisição originária da propriedade. A segunda questão de direito relevante consiste na caracterização do animus domini na posse decorrente de contrato de compromisso de compra e venda e na ocorrência de interversão do caráter da posse . O art. 1.203 do Código Civil estabelece a presunção de continuidade da causa possessória, de modo que a posse derivada de contrato, em princípio, conserva essa natureza. Contudo, a jurisprudência admite a interversão quando o possuidor passa a se comportar como dono, em flagrante oposição ao titular do domínio que se omite por longo período. Será necessário analisar, à luz da prova a ser produzida, se o abandono do imóvel pelos réus, sua mudança para local incerto por aproximadamente três décadas e a ausência de qualquer ato de proprietário caracterizam a alteração da causa possessionis, convertendo a posse derivada em posse ad usucapionem com animus domini. O art. 1.208 do Código Civil, que exclui da posse os atos de mera permissão ou tolerância, também deverá ser interpretado à luz das circunstâncias concretas, especialmente porque o autor alega que não havia relação de subordinação com a irmã, mas coabitação entre irmãos em situação de igualdade, ambos residindo no imóvel como se donos fossem, pagando contas e realizando atos de gestão. A terceira questão de direito relevante é a accessio possessionis , ou soma de posses, prevista no art. 1.243 do Código Civil. O autor pretende somar à sua posse o período em que sua irmã, Vania Penteado Antunes, esteve na posse do imóvel, desde o contrato de 1997 até seu falecimento em 31 de dezembro de 2024. A questão que se coloca é se a posse da irmã era exercida com animus domini e se ambas as posses (da irmã e do autor) eram contínuas, pacíficas e homogêneas quanto à sua natureza jurídica, requisitos indispensáveis para a admissibilidade da accessio. Também deverá ser analisado qual modalidade de usucapião admite a soma de posses: a extraordinária (art. 1.238) e a ordinária (art. 1.242) admitem a accessio, enquanto a especial urbana (art. 1.240) e a familiar (art. 1.240-A) exigem posse própria do usucapiente, sem possibilidade de soma, por força do caráter personalíssimo dessas modalidades. A quarta questão de direito relevante é a modalidade de usucapião aplicável ao caso concreto . A inicial classifica a ação como usucapião ordinária, mas fundamenta o pedido no art. 1.238 do Código Civil (usucapião extraordinária). A usucapião ordinária (art. 1.242) exige justo título e boa-fé, com prazo de 10 anos, reduzido a 5 anos se o imóvel foi adquirido onerosamente com registro cancelado. O contrato particular de compromisso de compra e venda firmado em 1997 pode ou não ser considerado justo título, dependendo da interpretação que se dê ao instituto e das circunstâncias concretas. A usucapião extraordinária (art. 1.238) dispensa justo título e boa-fé, com prazo de 15 anos, reduzido a 10 anos se o possuidor estabeleceu moradia habitual ou realizou obras ou serviços produtivos. Considerando que o autor reside no imóvel há mais de 28 anos, o lapso temporal necessário para qualquer das modalidades é folgadamente superior ao mínimo legal, restando definir, após a instrução probatória, qual modalidade se amolda aos fatos comprovados. A quinta questão de direito relevante diz respeito aos efeitos da sentença de usucapião sobre o gravame hipotecário . Sendo a usucapião forma originária de aquisição da propriedade, a sentença declaratória opera o efeito liberatório automático dos ônus reais constituídos pelo antigo proprietário, independentemente de qualquer providência do credor ou de sua participação no processo. Com o trânsito em julgado e o registro da sentença no Cartório de Registro de Imóveis, a hipoteca existente em favor do Banco Bradesco S.A. será extinta, cabendo ao Oficial do Registro proceder ao cancelamento do gravame de ofício ou por determinação judicial, ressalvado ao credor o direito de buscar o pagamento do eventual saldo devedor por ação pessoal contra os devedores originais. 7. Dispositivo Ante o exposto, resolvidas as questões processuais pendentes, delimitados os pontos controvertidos de fato e de direito, e especificados os meios de prova admitidos, nos termos do art. 357 do Código de Processo Civil, determino: a) Ficam rejeitadas as preliminares de nulidade da citação por edital e de inépcia da petição inicial, pelos fundamentos expostos no item 3 desta decisão. Fica igualmente rejeitado o pedido de formação de litisconsórcio passivo necessário com o Banco Bradesco S.A., sem prejuízo da expedição de ofício para ciência e informações; b) Mantida a prova pericial em curso. O perito Márcio Monaco Fontes deverá concluir o laudo pericial no prazo de 30 (trinta) dias , contados da intimação pessoal desta decisão, abordando os elementos indicados no item 5, devendo a Secretaria providenciar a intimação e cientificar o perito de que a petição constante do Evento 197 foi desentranhada a seu requerimento; c) Deferida a prova testemunhal requerida por ambas as partes. As partes deverão apresentar o rol de testemunhas no prazo de 10 (dez) dias desta decisão , nos termos do art. 357, §4º, do CPC, com qualificação completa (nome, profissão, endereço, e-mail e telefone), sob pena de preclusão; d) Deferido o depoimento pessoal, a ser realizado em audiência, sob pena de confesso quanto aos fatos articulados na contestação, apenas se reiterado o pedido após esta decisão. Em caso positivo, expeça-se mandado . e) Deferida a expedição de ofício ao Banco Bradesco S.A. (CNPJ 60.746.948/0001-12), nos termos do item 5, para que, no prazo de 15 (quinze) dias , preste informações sobre a existência de saldo devedor, a situação do contrato de financiamento e a ocorrência de quitação do imóvel da matrícula 34.770 do 1º RI de Santos. A presente decisão servirá de ofício. Cabe à Parte Autora o envio. f) Designo audiência de instrução e julgamento em formato virtual para o dia 31 de AGOSTO, de 2026, 14:00 horas . As testemunhas serão intimadas na forma do art. 455 do CPC, preferencialmente por meio eletrônico, cabendo às partes fornecer os dados de contato atualizados em até 05 dias antes da audiência; g) Nos termos do art. 357, §1º, do CPC, as partes têm o prazo comum de 5 (cinco) dias para requerer esclarecimentos ou solicitar ajustes a esta decisão de saneamento. Findo o prazo sem manifestação ou após decisão dos eventuais esclarecimentos, a presente decisão torna-se estável e o processo prosseguirá para a instrução probatória. Santos, 20 de julho de 2026. FREDERICO MESSIAS Juiz de Direito Intime-se.