4007734-47.2025.8.26.0554

Procedimento Comum Cível Nº 4007734-47.2025.8.26.0554/SP AUTOR : VANESSA SANTOS MONTEVERDE ADVOGADO(A) : CICERA CRISTIANE FELIX MOREIRA (OAB SP362497) RÉU : VR10 NEGOCIOS COMERCIAIS LTDA ADVOGADO(A) : PAMELLA FERNANDES PEREIRA DA SILVA (OAB SP402205) RÉU : RAFAEL GIAN CARVALHO DA SILVA ADVOGADO(A) : PAMELLA FERNANDES PEREIRA DA SILVA (OAB SP402205) DESPACHO/DECISÃO 1. A preliminar de ilegitimidade passiva arguida em relação à corré SÓ MANSÃO NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS (atualmente VR10 / BNF10 NEGÓCIOS COMERCIAIS LTDA) já foi expressamente apreciada e rejeitada em decisão anterior (evento 44). A representação processual das partes restou devidamente regularizada e as custas da reconvenção foram recolhidas e complementadas. Não havendo outras nulidades a sanar, tampouco preliminares pendentes, e presentes os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo, bem como as condições da ação, DECLARO O FEITO SANEADO. 2. Fixo como pontos controvertidos: a) Quanto à Ação Principal: i) a existência, a origem e a extensão dos vícios construtivos ou ocultos alegados no imóvel locado, notadamente falhas de escoamento de águas pluviais, infiltrações e alagamentos em dias de chuva; ii) as condições de habitabilidade do imóvel ao longo do período da locação e a imputação da responsabilidade pela rescisão antecipada da avença; iii) o cabimento da restituição integral da caução prestada pela locatária (R$ 9.000,00); iv) a efetiva ocorrência e comprovação dos danos materiais alegados pela autora (despesas de mudança, montagem de móveis e eventuais perdas patrimoniais); v) a caracterização de danos morais indenizáveis em favor da autora e sua extensão. b) Quanto à Reconvenção: i) a culpa da locatária pela rescisão contratual antecipada e a exigibilidade da multa rescisória proporcional pleiteada; ii) a existência, natureza e extensão dos alegados danos materiais no imóvel apurados após a desocupação (inclusive pintura, pisos e vidros) e eventual responsabilidade da autora reconvinda; iii) a existência e o montante de débitos relativos a aluguéis e encargos proporcionais pendentes de quitação; iv) a exigibilidade do ressarcimento dos valores despendidos a título de comissão de intermediação imobiliária em face da locatária; v) a configuração de dano moral indenizável em favor do locador/reconvinte e sua extensão; vi) a liquidação e compensação de eventuais créditos reconhecidos em face do montante da caução retida. 3. Provas e Ônus probatório Mantém-se a distribuição estática do ônus probatório (art. 373 do CPC), incumbindo ao autor a prova do fato constitutivo de seu direito — a existência dos danos e o seu caráter anormal — e às rés a prova de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, notadamente a alegada preexistência e natureza estrutural dos vícios. Registre-se que a relação jurídica discutida versa sobre locação de imóvel urbano, regida estritamente pelas normas da Lei nº 8.245/1991 e do Código Civil, não se aplicando as disposições do Código de Defesa do Consumidor. 4. Em sede de especificação de provas, a autora postulou (i) a produção de prova testemunhal; (ii) a tomada do depoimento pessoal dos réus e, subsidiariamente, (iii) a realização de perícia de engenharia civil (Eventos 61 e 62, PET1). Por sua vez, os réus sustentaram a suficiência da prova documental constante dos autos, requerendo o julgamento antecipado do mérito e, subsidiariamente, a colheita do depoimento pessoal da autora (Evento 64, PET1). 4.1. Assim, diante da imprescindibilidade de conhecimento técnico para o deslinde dos pontos controvertidos e a fim de propiciar a adequada instrução do feito e a justa composição da lide, defiro a realização de PERÍCIA DE ENGENHARIA , nos termos do art. 370 do CPC. Para tanto, nomeio o perito judicial EVANDRO HENRIQUE , engenheiro civil , para a realização dos trabalhos, que deverá apurar os vícios alegados pelas partes (a constatação da estrutura predial, sistema de escoamento, verificação de eventuais vícios de construção, infiltrações e exame das avarias reportadas pelos locadores após desocupação do imóvel), indicando, de forma fundamentada, se são de natureza estrutural/construtiva (preexistentes e de responsabilidade do locador) e se comprometem a habitabilidade do imóvel ou se são decorrentes da má utilização e/ou da ausência de conservação do imóvel pela locatária, bem como o valor dos respectivos reparos segundo os preços de mercado. Fixo os honorários provisórios no valor de R$ 6.000,00, montante a ser custeado exclusivamente pela autora, tendo em vista que foi quem expressamente requereu a produção da referida prova técnica (art. 95, caput, do CPC). No prazo de 15 dias, as partes poderão formular quesitos e indicar assistentes técnicos, devendo estes, em caso de apresentação de pareceres, observar o disposto no artigo 477, parág. 1º, do CPC. Intime-se o perito, desde logo, para dizer se aceita o encargo. Fixo o prazo de 30 dias para apresentação do laudo, a contar do depósito/reserva dos honorários periciais. Deverá o perito assegurar aos assistentes das partes o acesso e o acompanhamento das diligências e dos exames que realizar, com prévia comunicação, comprovada nos autos, com antecedência mínima de 5 dias (art. 466, § 2º, do CPC). 4.2. INDEFIRO o pedido de prova testemunhal formulado pela autora, uma vez que a mat´ria reclama prova documental e pericial, sendo despicienda a prova postulada. 4.3. INDEFIRO o depoimento pessoal das partes pois se mostra prescindível, já que as partes já expuseram amplamente suas versões dos fatos. Em caso de aceitação do encargo, o peticionamento eletrônico pelo(a) perito(a) deverá observar o evento/tipo de documento "Petição - Aceitação do Encargo de Perito"; do contrário, o peticionamento eletrônico deverá observar o evento/tipo de documento "Declínio de Nomeação". Deverá o(a) perito(a), oportunamente, observar: - para o peticionamento eletrônico de data da perícia, o evento/tipo de documento "Petição - Designação Data da Perícia"; - para o peticionamento eletrônico do laudo e de eventuais esclarecimentos posteriores, o evento/tipo de documento "Laudo Pericial". O peticionamento eletrônico deverá observar o evento/tipo de documento "Apresentação de Quesitos". 5. Intimei. Santo André, data da assinatura. Juízo Titular I - 4ª Vara Civel da Comarca de Santo Andre