4007628-45.2026.8.26.0071

Procedimento Comum Cível Nº 4007628-45.2026.8.26.0071/SP AUTOR : INSIDE ADVOGADO(A) : LUCAS LEÃO CASTILHO (OAB SP371282) RÉU : BRU BILD DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO 15 SPE LTDA ADVOGADO(A) : JÉSSICA APARECIDA FARIA DOS SANTOS (OAB SP416061) ADVOGADO(A) : CARLOS CÉSAR ALVES MENDONÇA (OAB SP421558) ADVOGADO(A) : PAULO ROBERTO PRADO FRANCHI (OAB SP201474) DESPACHO/DECISÃO Vistos em saneador. Trata-se de ação de obrigação de fazer, com pedido subsidiário de conversão em perdas e danos, na qual o condomínio autor sustenta a existência de vícios construtivos e desconformidades no empreendimento denominado “INSIDE”, imputando à construtora ré a responsabilidade pela correção das patologias ou pelo pagamento da indenização correspondente. A ré, em contestação, arguiu preliminares de ilegitimidade ativa parcial, ausência de interesse de agir e inépcia parcial da inicial, além de sustentar, no mérito, a regularidade da obra, a eficácia do Habite-se, a quitação decorrente de boletins de vistoria e a decadência quanto aos vícios aparentes. A preliminar de ilegitimidade ativa parcial não comporta acolhimento. A demanda foi proposta pelo condomínio para tutela de interesses comuns, envolvendo, em tese, áreas comuns, sistemas prediais, infraestrutura, fachada, garagem, instalações e elementos construtivos de possível origem comum. Ainda que determinadas manifestações possam refletir em unidades autônomas, a controvérsia está centrada na apuração da origem construtiva e comum dos vícios apontados, hipótese em que se reconhece a legitimidade do condomínio. Ainda, de acordo com a edição nº 68 da Jurisprudência em Teses do STJ, "o condomínio tem legitimidade ativa para ajuizar ação objetivando o cumprimento de obrigações e/ou o reconhecimento de vícios de construção nas partes comuns e em unidades autônomas" . Como se não bastasse, verifica-se que houve expressa deliberação e aprovação da propositura da presente ação, em assembleia geral extraordinária, realizada em 24 de julho de 2025 ( 1.8 ), motivo pelo qual a preliminar de ilegitimidade ativa não comporta acolhimento. Também rejeito a preliminar de ausência de interesse de agir. Não há, no ordenamento jurídico, exigência genérica de prévia notificação extrajudicial ou de recusa formal administrativa como condição para o ajuizamento de ação fundada em alegado inadimplemento contratual e vícios construtivos. Rejeito, ainda, a preliminar de inépcia parcial da inicial. A petição inicial descreve os fatos, indica a causa de pedir, junta documentação técnica e formula pedidos de obrigação de fazer, tutela específica e conversão subsidiária em perdas e danos. A exata extensão dos vícios, os custos de reparo e a eventual inviabilidade técnica da tutela específica dependem de apuração pericial, o que não torna inepta a inicial, mas justifica a instrução probatória. Quanto à decadência arguida pela ré, não há elementos para seu reconhecimento. A pretensão de ressarcimento por vícios construtivos tem natureza indenizatória por inadimplemento contratual e se submete ao prazo prescricional de 10 anos previsto no art. 205 do Código Civil, não incidindo o prazo decadencial do art. 26 do Código de Defesa do Consumidor, nem do art. 618, parágrafo único, do Código Civil. Nesse sentido, a jurisprudência do STJ: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. PRESCRIÇÃO DECENAL DO ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5, 7 E 83/STJ. I. CASO EM EXAME 1. O recurso. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que não conheceu de recurso especial, em ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por vícios construtivos em empreendimento imobiliário. 2. Fato relevante. Supostos defeitos estruturais e construtivos verificados após a entrega do empreendimento, com condenação em primeiro grau à entrega de documentos e à realização de reparos apontados em laudo pericial. 3. As decisões anteriores. Tribunal de origem deu parcial provimento à apelação para determinar a complementação do laudo pericial, mantendo, no mais, a sentença. Embargos de declaração rejeitados. No agravo interno, a agravante sustenta decadência do art. 618, parágrafo único, do Código Civil, ampliação indevida da causa de pedir por laudo complementar e afastamento das Súmulas 5 e 7/STJ. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. Há duas questões em discussão: (i) saber se a pretensão indenizatória por vícios construtivos sujeita-se ao prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, afastando-se os prazos decadenciais do CDC e do art. 618, parágrafo único, do Código Civil; e (ii) saber se a pretensão recursal demanda revolvimento do conjunto fático-probatório e interpretação de cláusulas contratuais, atraindo os óbices das Súmulas 5 e 7/STJ, bem como a aplicação da Súmula 83/STJ por conformidade do acórdão recorrido à jurisprudência do STJ. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A pretensão de ressarcimento por vícios construtivos tem natureza indenizatória por inadimplemento contratual e se submete ao prazo prescricional de 10 anos previsto no art. 205 do Código Civil, não incidindo prazo decadencial do art. 26 do CDC nem do art. 618, parágrafo único, do Código Civil. 6. O acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência dominante do STJ quanto à prescrição decenal aplicável às pretensões de indenização por defeitos na obra, o que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 7. A reforma das conclusões do Tribunal de origem sobre responsabilidade por vícios e extensão dos reparos demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório e a reinterpretação de cláusulas contratuais, providências vedadas em recurso especial pelas Súmulas 5 e 7/STJ, impedindo, inclusive, o conhecimento da divergência jurisprudencial. IV. DISPOSITIVO Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 3.090.545/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 22/6/2026, DJEN de 25/6/2026.) Portanto, presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, e não se vislumbrando nulidade ou irregularidade a ser corrigida, dou o feito por saneado. Em atendimento ao disposto no art. 357 do Código de Processo Civil, passo à análise das questões de fato sobre as quais deverá recair o ônus da prova. Por primeiro, a relação jurídica discutida nos autos é de consumo, uma vez que a demanda foi ajuizada pelo condomínio na defesa dos interesses dos condôminos, sendo admissível sua equiparação à figura do consumidor e, consequentemente, a aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor, conforme entendimento firmado pelo STJ e pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Nesse contexto, mostra-se cabível a inversão do ônus da prova, nos termos do art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor, diante da hipossuficiência técnica do condomínio em relação à construtora quanto à matéria objeto da controvérsia. Conforme já decidido pelo TJSP: Agravo de instrumento. Ação ordinária. Vícios construtivos. Condomínio autor. Decisão que indeferiu a inversão do ônus da prova e determinou o rateio dos honorários periciais. Insurgência. Cabimento. Condomínio que, ao atuar na defesa dos interesses dos condôminos perante a construtora/incorporadora, equipara-se a consumidor. Aplicação da norma consumerista. Hipossuficiência técnica do condomínio em relação à construtora quanto à matéria controvertida. Inversão do ônus probatório autorizada (art. 6º, VIII, do CDC), com imposição à ré do adiantamento dos honorários periciais. Precedentes do STJ e deste Tribunal. Decisão reformada. Recurso provido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2006928-25.2026.8.26.0000; Relator (a): Ana Lucia Romanhole Martucci; Órgão Julgador: 33ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Roque - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 19/03/2026; Data de Registro: 19/03/2026) Incontroverso, nos autos, que a ré atuou como incorporadora/construtora do empreendimento objeto da lide; que foi expedido Habite-se em 25/04/2024; que o condomínio autor instruiu a inicial com relatório técnico extrajudicial e registros fotográficos apontando patologias; que a ré juntou documentos administrativos e boletins de vistoria de áreas comuns; e que ambas as partes divergem quanto ao alcance jurídico e técnico desses documentos. Divergem as partes quanto: à existência, extensão, origem e gravidade dos vícios construtivos alegados; à natureza aparente, oculta ou progressiva das patologias; à correspondência entre o memorial de incorporação, projetos aprovados, material publicitário e a obra entregue; à observância das normas técnicas aplicáveis; à influência de eventual mau uso, falta de manutenção preventiva ou intervenções posteriores; ao alcance dos boletins de vistoria e do Habite-se; aos custos necessários para correção; à eventual depreciação do empreendimento; e à viabilidade técnica da tutela específica ou de sua conversão em perdas e danos. Restando, assim, imprescindível para a solução do litígio a produção de prova técnica, cujo custeio incumbirá à parte ré , DETERMINO a realização de perícia de engenharia civil e nomeio o perito FERNANDO LEONARDO COLUCCI PEREIRA – e-mail: fer.leo.colucci@gmail.com, providenciando a serventia a intimação por e-mail para que estime os seus honorários e manifeste concordância com a nomeação, fornecendo-lhe senha para acesso ao processo eletrônico. Na hipótese afirmativa, depois do depósito dos honorários, o laudo pericial deverá ser entregue em cartório no prazo de trinta (30) dias, contados a partir da data em que o perito for instado a dar início aos trabalhos. Com o depósito judicial dos honorários, comunique-se o perito para que dê início aos trabalhos. A perícia deverá apurar, de forma objetiva e fundamentada: a existência das patologias indicadas na inicial e nos documentos técnicos; sua localização; sua natureza aparente, oculta, progressiva ou decorrente de manutenção; sua origem provável, distinguindo causas endógenas, exógenas, funcionais, de uso, conservação ou manutenção; a conformidade da obra com o memorial de incorporação, projetos, normas técnicas aplicáveis e documentação técnica disponível; a influência dos documentos de entrega e vistoria; a existência de risco à segurança, salubridade, habitabilidade, durabilidade ou funcionalidade; as medidas necessárias para correção; o custo estimado dos reparos; a viabilidade técnica da obrigação de fazer; e, se for o caso, os elementos técnicos necessários à apuração de perdas e danos. Fica desde logo delimitado que a perícia deverá abranger prioritariamente as áreas comuns, sistemas prediais, fachadas, garagens, áreas técnicas, instalações, equipamentos e demais elementos de uso comum. Eventual ingresso em unidade autônoma somente será admitido se indispensável para verificação de vício de origem comum ou repercussão coletiva, mediante prévia comunicação às partes e observância da intimidade e disponibilidade dos ocupantes. As partes, no prazo comum de quinze (15) dias, poderão indicar assistentes técnicos (devendo informar telefone e e-mail para contato do respectivo assistente) e formular quesitos. A parte que formular quesito cuja resposta implique em trabalho excessivamente oneroso deverá se responsabilizar pelo pagamento dos honorários correspondentes ao quesito, sob a pena de indeferimento, mesmo que seja beneficiária de justiça gratuita (na medida em que o direito de acesso à Justiça não deve ser confundido com situações de abuso de direito). Possíveis críticas, questionamentos, pedidos de esclarecimento ou quesitos elucidativos poderão ser formulados por escrito, desde que requeridos no prazo legal (art. 477, § 1º, do Código de Processo Civil). Não vislumbro pertinência a produção de prova oral neste momento do processo, porquanto, consoante já decidido, as questões de fato delimitadas estão a exigir exclusivamente esclarecimentos técnicos por meio de perícia já deferida. Intime-se.