4007489-25.2026.8.26.0223

Petição Cível Nº 4007489-25.2026.8.26.0223/SP REQUERENTE : JAINE MATOS DOS SANTOS ADVOGADO(A) : FABIOLA LARISSA OLIVEIRA CARDOSO (OAB SP431855) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Cuida-se de ação de rescisão contratual, com pedidos de restituição de valores e indenização por danos morais, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por JAÍNE MATOS DOS SANTOS em face de STAMFORD EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e KALLAS INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES S.A.. Narra a requerente que celebrou com a requerida compromisso de compra e venda em 16 de dezembro de 2022 para aquisição da unidade autônoma nº 804, integrante do empreendimento "Enseada 360", com prazo de conclusão previsto para 31 de outubro de 2025 e prazo de tolerância expirado em 29 de abril de 2026. Relata que adimpliu o montante histórico de R$92.400,00. Sustenta que o imóvel não foi entregue no prazo, tendo sido a vistoria reprovada em 12 de junho de 2026 em razão de múltiplos vícios. Afirma que, apesar de não deter a posse direta do bem e de não ter recebido as chaves, vem sofrendo cobranças de cotas condominiais. Requer, a título de tutela de urgência, a suspensão da exigibilidade das cotas condominiais, determinando-se às requeridas que se abstenham de efetuar cobranças e de inscrever seu nome em cadastros de inadimplentes. Decido. Inicialmente, DEFIRO os benefícios da justiça gratuita à requerente, nos termos do artigo 98, caput , do Código de Processo Civil. Os documentos acostados aos autos (Evento 1, fls. 37/49, e Evento 9, COMP2 a COMP7, fls. 1/10) demonstram que, embora receba remuneração como professora contratada temporária, parcela expressiva de seus rendimentos líquidos é absorvida por mútuo bancário, restando saldo disponível reduzido para a manutenção básica. Resta demonstrada a insuficiência momentânea de recursos para suportar as despesas processuais sem prejuízo do sustento próprio, preenchendo os requisitos do artigo 99, § 2º e § 3º, do Código de Processo Civil. Anote-se. Passo ao exame do pedido de tutela de urgência. O artigo 300, caput , do Código de Processo Civil estabelece que a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. A probabilidade do direito da requerente encontra respaldo na documentação que instrui a petição inicial e na jurisprudência pacífica sobre a matéria. O contrato celebrado previa a conclusão das obras para 31 de outubro de 2025, escoando-se o prazo de tolerância de 180 dias em abril de 2026. Não há demonstração da imissão na posse ou da entrega das chaves à requerente; ao revés, o laudo pericial particular atesta que a vistoria realizada em 12 de junho de 2026 restou reprovada em decorrência de diversas anomalias construtivas (Evento 1, APRES DOC14, fls. 1/50). A obrigação de arcar com as despesas condominiais vincula-se à efetiva fruição da posse direta do imóvel e ao recebimento das chaves. Enquanto não transferida a posse, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais recai sobre a incorporadora e a construtora, sendo abusivo o repasse ao promitente comprador, que não pode exercer os atributos da posse. A propósito, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça consignou esse entendimento: EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANOS EMERGENTES. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. REEXAME DE PROVAS. DESCABIMENTO. SÚMULA N.º 7 DO STJ. DESPESAS CONDOMINIAIS DO IMÓVEL QUE NÃO PODEM SER IMPUTADAS AO PROMITENTE-COMPRADOR ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O acórdão vergastado concluiu não existir excludente de ilicitude apta a afastar a condenação a título de lucros cessantes. Alterar as conclusões do acórdão impugnado exigiria incursão fático-probatória, em afronta à Súmula n.º 7 do STJ. 2. A jurisprudência desta Corte orienta no sentido de que a responsabilidade do adquirente pelas despesas do condomínio se inicia com a sua efetiva imissão na posse, o que ocorre com a entrega das chaves. 3. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.190.756/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 11/9/2023, DJe de 13/9/2023.) No mesmo sentido, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim decidiu: EMENTA: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COBRANÇA DE CONDOMÍNIO E IPTU ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. ABUSIVIDADE CONTRATUAL RECONHECIDA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto contra decisão que, nos autos de declaratória de nulidade de cláusula contratual, indeferiu o pedido de tutela no sentido de suspender a cobrança relativa a condomínio e débitos de IPTU. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em saber se é abusiva a cláusula contratual que impõe ao promitente comprador o pagamento de cotas de condomínio e tributos antes da efetiva entrega das chaves e se há elementos suficientes para concessão da tutela antecipada para suspender as cobranças durante o curso do processo. III. RAZÕES DE DECIDIR A jurisprudência do STJ e dos tribunais estaduais é consolidada no sentido de reconhecer a abusividade de cláusulas que impõem ao comprador o pagamento de encargos sem a fruição do imóvel. A posse é condição para a exigibilidade das despesas. A cláusula que transfere tais encargos antes da entrega das chaves viola a boa-fé objetiva e impõe ônus excessivo ao consumidor, em desacordo com o art. 51, IV e §1º, do CDC. A tutela de urgência deve ser concedida para afastar a exigibilidade das cobranças até decisão final, dada a plausibilidade do direito e o risco de dano. IV. DISPOSITIVO E TESE Agravo de instrumento conhecido e provido. Tese de julgamento: "É abusiva a cláusula contratual que impõe ao promitente comprador o pagamento de encargos condominiais e tributos antes da entrega das chaves do imóvel. A posse do bem é condição para a exigibilidade dessas despesas, sob pena de violação à boa-fé objetiva e ao equilíbrio contratual". Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 51, IV e §1º; CPC, art. 300. Jurisprudência relevante citada: n/a. (TJSP; Agravo de Instrumento 2113819-07.2025.8.26.0000; Relator (a): Pastorelo Kfouri; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional II - Santo Amaro - 11ª Vara Cível; Data do Julgamento: 21/05/2025; Data de Registro: 21/05/2025) O perigo de dano resta configurado pelo risco iminente de exigência das cotas condominiais ordinárias e extraordinárias, com potencial inscrição do nome da requerente nos órgãos de proteção ao crédito, além de atos expropriatórios decorrentes da mora, impondo sacrifício patrimonial indevido durante o trâmite processual. Ademais, inexiste perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão, consoante preconiza o artigo 300, § 3º, do Código de Processo Civil, uma vez que, na hipótese de eventual improcedência da demanda, os valores das despesas condominiais poderão ser exigidos da requerente pelas vias processuais adequadas. Ante o exposto, DEFIRO O PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA para determinar que as requeridas suspendam a exigibilidade, em face da autora, de toda e qualquer cota condominial incidente sobre a unidade autônoma nº 804 da Torre 2 do empreendimento "Enseada 360", bem como para que se abstenham de exigir tais pagamentos da requerente e de incluir o seu nome em cadastros de inadimplentes (SPC, SERASA e congêneres) por débitos condominiais anteriores à efetiva imissão na posse. Fixo o prazo de 10 (dez) dias, a contar da intimação desta decisão, para cumprimento da obrigação de não fazer e para cumprimento de obrigação de fazer consistente na baixa de eventuais cobranças emitidas em nome da requerente, sob pena de multa no valor de R$500,00 (quinhentos reais) por cada ato de cobrança indevida ou descumprimento, limitada a R$20.000,00 (vinte mil reais), com fulcro no artigo 537, caput , do Código de Processo Civil. Diante das peculiaridades da causa e para conferir maior celeridade à marcha processual, deixo de designar a audiência de conciliação de que trata o artigo 334 do Código de Processo Civil, sem prejuízo de sua realização futura, caso haja interesse manifestado por ambas as partes. Cite-se e intime-se a parte requerida para cumprimento da tutela de urgência e para que, querendo, apresente contestação no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de revelia. Intime-se pessoalmente, por carta com AR. Int.