4006381-55.2026.8.26.0224

Petição Cível Nº 4006381-55.2026.8.26.0224/SP REQUERENTE : ALESSANDRO DIAS DO NASCIMENTO ADVOGADO(A) : SANDRO RICARDO ULHOA CINTRA (OAB SP199111) RÉU : MORADIA IMOVEIS S/S. LTDA. ADVOGADO(A) : MILTON MEGARON DE GODOY CHAPINA (OAB SP312133) REQUERIDO : REGIVALDO ALVES DE OLIVEIRA ADVOGADO(A) : MILTON MEGARON DE GODOY CHAPINA (OAB SP312133) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais, restituição de valores e tutela provisória ajuizada por Alessandro Dias do Nascimento em face de Regivaldo Alves de Oliveira e Moradia Imóveis S/S Ltda. Alega o autor que celebrou contrato de locação comercial referente ao imóvel situado na Rua Amélia Rodrigues, nº 72, Jardim Presidente Dutra, Guarulhos, destinado ao funcionamento de farmácia, e que, após o início da locação, constatou alagamentos, retorno de esgoto, infiltrações, umidade e bolor, os quais teriam tornado o imóvel inadequado à finalidade contratada. Sustenta que os problemas eram preexistentes e conhecidos pelos réus. Requereu a resolução do contrato, a restituição dos valores pagos e a condenação dos requeridos ao pagamento de danos materiais, danos morais e multa contratual. Juntou documentos no evento 1. A tutela provisória foi deferida no evento 15, para suspender a exigibilidade dos aluguéis e encargos posteriores à decisão, autorizar a desocupação do imóvel sem incidência de multa e impedir a negativação do autor em razão da locação. A requerida Moradia Imóveis S/S Ltda. apresentou contestação no evento 24, arguindo inépcia da petição inicial e ilegitimidade passiva. No mérito, sustentou ausência de ato ilícito e atribuiu os problemas à rede pública de esgotamento sanitário, de responsabilidade da SABESP. O requerido Regivaldo Alves de Oliveira apresentou contestação com reconvenção no evento 25. Alegou que o imóvel foi entregue em condições adequadas, conforme termo de vistoria, e que o refluxo decorreu de problema na rede pública. Em reconvenção, requereu o pagamento dos aluguéis vencidos, encargos e multa contratual, além da produção de prova pericial. A reconvenção foi recebida no evento 39, oportunidade em que foi determinada a entrega das chaves e autorizada a vistoria de saída. O autor apresentou réplica e contestação à reconvenção no evento 45, reiterando a existência de vício oculto, impugnando a origem exclusivamente externa do problema e sustentando que a interrupção dos pagamentos decorreu do inadimplemento do locador. Instadas a especificar provas no evento 47, as partes apresentaram as manifestações dos eventos 53, 55 e 57. É o relatório. Decido. O feito comporta saneamento, nos termos do art. 357 do Código de Processo Civil. Das preliminares A requerida Moradia Imóveis S/S Ltda. arguiu a inépcia da petição inicial, ao argumento de que o autor não teria individualizado qualquer conduta própria imputável à administradora. A preliminar não prospera. A petição inicial expõe de maneira suficientemente compreensível os fatos e os fundamentos da pretensão deduzida também contra a imobiliária. O autor lhe atribui conduta própria, consistente na alegada omissão de informações acerca das condições do imóvel, no possível conhecimento anterior dos problemas e na ausência de providências adequadas após as reclamações apresentadas. Existe, portanto, causa de pedir individualizada, sendo possível compreender a pretensão deduzida e exercer plenamente o contraditório. Eventual ausência de prova da conduta ilícita imputada à administradora constitui matéria de mérito e não acarreta a inépcia da inicial. Rejeito, pois, a preliminar de inépcia da petição inicial. Também não comporta acolhimento a preliminar de ilegitimidade passiva. Segundo a teoria da asserção, a legitimidade das partes deve ser apreciada à luz das alegações formuladas na petição inicial. No caso, o autor atribuiu à administradora possível ato ilícito autônomo, consubstanciado na alegada ciência dos problemas, na omissão de informações relevantes e na falha na administração da relação locatícia. Essas afirmações são suficientes para estabelecer, em tese, a pertinência subjetiva da requerida. A circunstância de a imobiliária atuar como mandatária do proprietário poderá repercutir na análise de sua responsabilidade material, mas não autoriza sua exclusão do polo passivo antes da apuração dos fatos. A existência de conhecimento prévio, omissão, culpa, nexo causal e dever de indenizar constitui matéria de mérito e será examinada após a instrução. Rejeito, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva. Do saneamento e das questões controvertidas Presentes os pressupostos processuais e inexistindo outras irregularidades a sanar, declaro saneado o processo. Fixo como questões fáticas controvertidas: i) se o imóvel objeto da locação apresentava vício estrutural, hidráulico ou sanitário preexistente ou contemporâneo à relação locatícia; ii) se os episódios de alagamento e retorno de esgoto decorreram de problema nas instalações internas do imóvel, de falha ou obstrução da rede pública operada pela SABESP, ou da concorrência de fatores internos e externos; iii) se o problema era oculto e insuscetível de identificação mediante vistoria ordinária realizada no início da locação; iv) se os réus tinham conhecimento anterior da ocorrência de alagamentos, refluxo de esgoto, infiltrações ou problemas semelhantes; v) se a requerida Moradia Imóveis S/S Ltda. praticou ato ilícito autônomo na intermediação, vistoria ou administração do contrato;vi) se os problemas tornaram o imóvel inadequado ao funcionamento de farmácia; vii) se a resolução da locação e a desocupação decorreram de inadimplemento imputável aos requeridos; viii) se os danos materiais alegados pelo autor decorreram dos problemas narrados na inicial, bem como sua natureza e extensão; ix) se houve dano moral indenizável; x) quais aluguéis e encargos permaneceram efetivamente inadimplidos e respectivo período de exigibilidade; xi) se estão presentes os pressupostos para a incidência da multa contratual postulada na reconvenção; xii) a data efetiva da restituição da posse e da entrega das chaves. Da distribuição do ônus da prova Aplica-se a distribuição ordinária do ônus da prova prevista no art. 373, I e II, do Código de Processo Civil. Incumbe ao autor comprovar os fatos constitutivos dos pedidos formulados na ação principal, especialmente a existência do vício, sua gravidade, a imputabilidade aos requeridos, o conhecimento prévio ou a conduta culposa atribuída à administradora, o nexo causal e os danos materiais e morais alegados. Aos réus incumbe demonstrar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos invocados em defesa, inclusive a alegação de que os acontecimentos decorreram exclusivamente de fato de terceiro relacionado à rede pública operada pela SABESP. Quanto à reconvenção, compete ao réu/reconvinte comprovar a existência, exigibilidade e extensão dos aluguéis e encargos reclamados, bem como as infrações contratuais e os pressupostos de incidência da multa postulada. Ao autor/reconvindo incumbe demonstrar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos da cobrança, inclusive pagamentos eventualmente efetuados e a alegada exceção do contrato não cumprido. Da prova pericial A controvérsia central demanda conhecimento técnico especializado. Embora os documentos e fotografias juntados aos autos indiquem a ocorrência de episódios de ingresso de água ou resíduos no interior do imóvel, tais elementos não permitem identificar, com a segurança necessária, sua causa. Os protocolos de atendimento da SABESP demonstram o acionamento da concessionária, mas não comprovam, por si sós, que o refluxo decorreu exclusivamente da rede pública. Do mesmo modo, o termo de vistoria inicial não afasta automaticamente a possibilidade de defeito oculto ou intermitente. A prova pericial de engenharia mostra-se, portanto, pertinente e necessária para verificar se os problemas narrados na petição inicial decorrem das condições estruturais, hidráulicas ou sanitárias do imóvel, de falha na rede pública operada pela SABESP, ou da concorrência de ambos os fatores. A perícia deverá examinar, especialmente: a) as condições das instalações hidráulicas e sanitárias internas do imóvel; b) a forma de ligação das instalações internas com a rede pública; c) a existência de vícios, obstruções, inadequações, falhas de dimensionamento, problemas de declividade ou ausência de mecanismos destinados a evitar refluxo; d) se os episódios narrados podem ter decorrido de falha, obstrução ou sobrecarga da rede pública operada pela SABESP; e) se houve contribuição, ainda que parcial, das instalações internas do imóvel; f) se eventuais obras realizadas pelo locatário causaram ou contribuíram para o problema; g) a compatibilidade das instalações com a destinação comercial prevista no contrato; h) as fotografias, vídeos, protocolos administrativos, ordens de serviço e demais documentos relacionados aos episódios; i) se as intervenções realizadas pela SABESP na via pública são tecnicamente compatíveis com a alegada cessação posterior dos problemas; j) se os elementos disponíveis permitem concluir pela anterioridade, recorrência ou natureza oculta do problema; k) os reparos eventualmente necessários e o respectivo custo estimado. A eventual impossibilidade de reprodução do fenômeno em razão das condições climáticas atuais não impede a realização da perícia. O perito deverá examinar as instalações e os elementos técnicos disponíveis, consignando no laudo as limitações eventualmente encontradas. Defiro, assim, a produção de prova pericial de engenharia civil e sanitária. Nomeio para a realização da perícia o Engenheiro Civil Caio Luiz Avancine . Intime-se o perito nomeado para que, no prazo de 5 dias, informe se aceita o encargo e, em caso positivo, apresente estimativa fundamentada de seus honorários, indicando a metodologia a ser adotada, as diligências necessárias e eventuais despesas técnicas. A prova pericial interessa à solução da ação principal e da reconvenção. O réu/reconvinte requereu a produção da prova para demonstrar que o problema teria origem na rede pública. O autor, por sua vez, sustentou a necessidade da perícia e impugnou apenas sua realização em condições que pudessem comprometer a adequada análise do fenômeno. Nos termos do art. 95, caput, do Código de Processo Civil, quando a perícia for determinada de ofício ou requerida por ambas as partes, o adiantamento da remuneração do perito será rateado. Assim, o adiantamento dos honorários periciais será suportado na seguinte proporção: a) 50% pelo autor/reconvindo Alessandro Dias do Nascimento ; b) 50% pelos réus Regivaldo Alves de Oliveira e Moradia Imóveis S/S Ltda., cabendo a cada um o adiantamento de 25% do valor total. O rateio estabelecido refere-se exclusivamente ao adiantamento da remuneração do perito e não representa antecipação do julgamento quanto à responsabilidade definitiva pelas despesas processuais, que será definida na sentença conforme a sucumbência. Apresentada a estimativa dos honorários, intimem-se as partes para manifestação no prazo comum de 5 dias. Após, os honorários serão arbitrados e as partes intimadas para depositar suas respectivas quotas no prazo de 10 dias. Faculto às partes, no prazo comum de 15 dias, contado da intimação desta decisão: a) apresentar quesitos; b) indicar assistentes técnicos; c) arguir eventual impedimento ou suspeição do perito nomeado. Os quesitos deverão guardar relação com as questões técnicas delimitadas nesta decisão. Integralizado o depósito dos honorários, intime-se o perito para iniciar os trabalhos, devendo comunicar às partes e aos assistentes técnicos, com antecedência mínima de cinco dias, a data, o horário e o local da diligência, nos termos do art. 466, § 2º, do CPC. O laudo deverá ser apresentado no prazo de 30 dias, contado da intimação para início dos trabalhos, admitida prorrogação mediante justificativa apresentada antes do término do prazo. Apresentado o laudo, intimem-se as partes para manifestação no prazo comum de 15 dias, oportunidade em que poderão juntar pareceres de seus assistentes técnicos e formular pedidos objetivos de esclarecimentos. A necessidade e a pertinência da produção de prova oral serão oportunamente avaliadas após a apresentação do laudo pericial e a manifestação das partes. Intimem-se.