4005788-29.2025.8.26.0008

RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO Nº 4005788-29.2025.8.26.0008/SP AUTOR : TIM S A ADVOGADO(A) : ROGERIO MARINHO MAGALHAES ALCANTARA FILHO (OAB RJ166973) RÉU : ANALIA FRANCO COMERCIO E DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA. ADVOGADO(A) : WESLEI MURILO DA SILVA BORTOLUCCI (OAB SP418597) ADVOGADO(A) : EDEMILSON WIRTHMANN VICENTE (OAB SP176690) RÉU : MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A ADVOGADO(A) : WESLEI MURILO DA SILVA BORTOLUCCI (OAB SP418597) ADVOGADO(A) : EDEMILSON WIRTHMANN VICENTE (OAB SP176690) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de ação renovatória de locação não residencial ajuizada por TIM S.A. em face de Anália Franco Comércio e Desenvolvimento Imobiliário Ltda. e Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A., referente à Loja OQ-89/90, situada no Shopping Jardim Anália Franco, objetivando a renovação do contrato de locação pelo prazo de 60 (sessenta) meses, mediante fixação do aluguel mínimo mensal em R$ 36.500,00. Citadas, as rés apresentaram contestação, arguindo, preliminarmente, a inadequação da via eleita, sob o argumento de que a autora pretenderia, por meio da ação renovatória, alterar o índice de reajuste contratualmente pactuado (IGP-DI) para IPCA, bem como impugnando o valor atribuído à causa. No mérito, não se opuseram ao direito à renovação, impugnando, porém, o valor do aluguel proposto pela autora. Em réplica, a autora esclareceu tratar-se de erro material a menção ao índice IPCA, informando que sua pretensão sempre foi a manutenção do índice de reajuste IGP-DI, tal como pactuado no contrato vigente. Não se opôs, ainda, à correção do valor da causa para R$ 583.972,44, e reiterou o pedido de produção de prova pericial de avaliação imobiliária para apuração do valor locatício de mercado. Instadas a especificar provas, ambas as partes reiteraram o interesse na produção de prova pericial de avaliação imobiliária, e manifestaram desinteresse na designação de audiência de conciliação. É o relatório. Decido. Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passo à análise das questões preliminares. DA PRELIMINAR DE INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA A preliminar arguida pelas rés restou prejudicada. A própria autora, em réplica, esclareceu tratar-se de erro material a menção ao índice IPCA constante da petição inicial, confirmando que sua pretensão é a manutenção do índice de reajuste IGP-DI, tal como pactuado no contrato de locação vigente, sem qualquer pedido de revisão de cláusula contratual. Não havendo, portanto, pretensão de natureza revisional a ser dirimida nestes autos, a via eleita mostra-se adequada ao objeto da demanda. REJEITO a preliminar. DA DISPENSA DE AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO Diante do desinteresse manifestado por ambas as partes, deixo de designar audiência de conciliação. DO PONTO CONTROVERTIDO Fixo como único ponto controvertido dos autos o valor locatício de mercado aplicável ao imóvel objeto da locação para o período renovando, uma vez que as partes convergem quanto ao preenchimento dos requisitos legais para a renovação (art. 51 da Lei nº 8.245/91) e quanto à manutenção das demais cláusulas contratuais, remanescendo controvérsia exclusivamente quanto ao valor do aluguel mínimo mensal a ser fixado. DO ÔNUS DA PROVA Tratando-se de matéria eminentemente técnica, cuja apuração depende de conhecimento especializado em avaliação imobiliária, observam-se as regras gerais de distribuição do ônus da prova (art. 373 do CPC), cabendo a cada parte demonstrar os fatos constitutivos de suas respectivas alegações quanto ao valor locatício pretendido. DA PROVA PERICIAL Defiro a realização de perícia de avaliação imobiliária. Nomeio o perito judicial MARCIO MONACO FONTES (marcio@monacofontes.com.br) . A perícia terá por objeto a apuração do valor locatício de mercado da Loja OQ-89/90, situada no Shopping Jardim Anália Franco, para o período de renovação contratual, observada a metodologia comparativa direta de dados de mercado prevista na NBR 14.653-2 da ABNT, com base no contrato de locação e seus aditamentos, nos documentos constantes dos autos e nas diligências que se fizerem necessárias. Concedo às partes o prazo de 15 (quinze) dias para apresentação de quesitos e indicação de assistentes técnicos. No mesmo prazo de 15 (quinze) dias, incumbe às partes arguir o impedimento ou a suspeição do perito, se for o caso. Nos termos do artigo 95 do Código de Processo Civil, cada parte adiantará a remuneração do assistente técnico que houver indicado. Após, deverá o Perito ser intimado a esclarecer, no prazo de 05 (cinco) dias, se aceita o encargo que lhe é confiado, estimando, na hipótese positiva, seus honorários. Aceito o encargo e apresentada a estimativa de honorários, intimem-se as partes a se manifestar sobre ela e, havendo concordância, intimem-se as partes a promover o respectivo depósito, em 10 (dez) dias, nos termos do artigo 95, caput, do Código de Processo Civil. Os honorários periciais serão adiantados em partes iguais pelas partes, nos termos do art. 95 do CPC, ficando a fixação do ônus definitivo reservada à sentença final. Cumprido o item anterior, intime-se o Perito para designar dia para o início dos trabalhos, apresentando-se o respectivo laudo no prazo de 30 (trinta) dias, a contar da realização da diligência. Advirto o Sr. Perito que o laudo pericial deverá ser elaborado em consonância com o disposto no artigo 473 do Código de Processo Civil, bem como que deverá assegurar aos assistentes das partes o acesso e o acompanhamento das diligências que realizar, com prévia comunicação, comprovada nos autos, com antecedência mínima de 5 (cinco) dias (artigo 466, §2º, do Código de Processo Civil). O Perito deverá responder, em especial, aos seguintes quesitos do Juízo: a) Qual o valor locatício de mercado (mínimo, médio e máximo) para a Loja OQ-89/90, situada no Shopping Jardim Anália Franco, adotando a metodologia comparativa direta de dados de mercado prevista na NBR 14.653-2 da ABNT? b) Quais os imóveis e/ou unidades comerciais utilizados como amostra comparativa, com sua devida identificação, localização e atualização dos dados de mercado empregados? c) O valor de aluguel atualmente praticado no contrato vigente (R$ 48.664,37) é compatível, superior ou inferior ao valor de mercado apurado? d) O valor ofertado pela autora para a renovação (R$ 36.500,00) é compatível com o valor de mercado apurado? e) Há outros elementos técnicos relevantes, tais como a localização, o fluxo de consumidores, a metragem e as características específicas do imóvel, que devam ser considerados para a fixação do valor locatício do período renovando? As partes poderão formular quesitos suplementares e indicar assistentes técnicos no prazo de 15 (quinze) dias após a publicação desta decisão. Após a apresentação do laudo, intimem-se as partes para manifestação, no prazo comum de 15 (quinze) dias. Após, tornem os autos conclusos. Int.