4005641-95.2026.8.26.0451

DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO Nº 4005641-95.2026.8.26.0451/SP AUTOR : ALEX CHI YU TSAI ADVOGADO(A) : ALEXANDRE JUN FUKUSHIMA (OAB SP439992) RÉU : OLGA APARECIDA MARTINS DOS SANTOS LEITE ADVOGADO(A) : ANDREA GOMES DE OLIVEIRA (OAB SP281044) DESPACHO/DECISÃO Juiz(a) de Direito: Dr(a). FELIPPE ROSA PEREIRA Vistos. 1. Cumpra-se a v. decisão de concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento interposto pela ré, ficam sustados, até ulterior deliberação do E. Tribunal de Justiça, os efeitos da decisão do Evento 36 tanto na parte em que deferiu a desocupação liminar quanto na parte em que indeferiu a gratuidade da justiça. 2. Afasto a alegação de ausência de poderes de representação do autor. A legitimidade ativa para a ação de despejo decorre da posição contratual de locador, e não da titularidade registral do imóvel, sendo incontroverso que o autor figura como tal no instrumento de locação e que a ré com ele contratou e a ele se reportou durante toda a relação. Assim, a circunstância de o domínio pertencer a terceiros não integra o objeto desta demanda, que versa sobre a relação locatícia e suas consequências, razão pela qual também indefiro o requerimento de intimação dos proprietários registrais para manifestação nos autos, formulado no Evento 21, por não se tratar de hipótese de litisconsórcio necessário nem de intervenção de terceiro admissível na espécie. 3. Indefiro, por ora, a designação de audiência de conciliação requerida pela ré, uma vez que a parte autora não manifestou interesse na composição e as tratativas extrajudiciais mantidas entre as partes já se revelaram infrutíferas, sem prejuízo de que a autocomposição seja retomada a qualquer tempo, mediante simples petição conjunta, desde já ressaltando que o ato processual ocorrerá perante o CEJUSC. 4. Dou o feito por saneado. 5. Fixo como pontos controvertidos: (a) se a ré faz jus ao direito de retenção por benfeitorias; (b) a existência, a extensão, a autorização, a natureza e o valor das benfeitorias realizadas no imóvel, bem como sua efetiva incorporação ao bem e a valorização patrimonial delas decorrente; (c) o estado de conservação do imóvel ao tempo do início da locação; (d) a composição e a extensão do débito locatício. 6. Distribuo o ônus da prova na forma do artigo 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil, não se tratando de relação de consumo apta a autorizar a inversão: (a) ao autor incumbe provar os fatos constitutivos de seu direito, especialmente a relação locatícia, a mora e a composição e a exigibilidade dos valores cobrados, inclusive dos encargos acessórios; (b) à ré incumbe provar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos que alega, especialmente a realização e a autorização das benfeitorias, sua natureza e valor. 7. Determino ao autor que, no prazo de 15 (quinze) dias, apresente memória de cálculo discriminada e atualizada até a data da apresentação, com a especificação mês a mês das parcelas de aluguel e dos encargos reclamados, dos critérios de correção monetária e de juros adotados e da multa eventualmente pretendida, em cumprimento ao artigo 62, inciso I, da Lei nº 8.245/91, uma vez que o documento que instruiu a inicial constitui anexo de notificação extrajudicial anterior ao ajuizamento e não contempla as parcelas vencidas no curso da demanda. 8. No mesmo prazo, determino ao autor que junte aos autos os documentos expressamente referidos no contrato de locação por ele apresentado e dele integrantes, a saber, as fotografias de vistoria mencionadas nas cláusulas 1 e 6 e as plantas e o descritivo das reformas autorizadas mencionados na cláusula 7, ou justifique fundamentadamente a impossibilidade de fazê-lo, tratando-se de documentos comuns às partes e diretamente relevantes aos pontos controvertidos. 9. Defiro a prova pericial de engenharia requerida pela ré, devendo o trabalho técnico identificar e descrever as obras e intervenções executadas no imóvel, classificá-las como necessárias, úteis ou voluptuárias, verificar sua efetiva incorporação ao bem, aferir a compatibilidade entre as intervenções constatadas e a documentação apresentada pela ré, apurar o respectivo valor e informar a eventual valorização patrimonial delas decorrente, além de registrar o estado atual do imóvel. Para tanto, nomeio perito o Engenheiro Evandro Henrique , independentemente de compromisso, que deverá ser intimado para, no prazo de 10 (dez) dias, apresentar proposta de honorários, currículo e dados de contato. Concedo às partes o prazo de 15 (quinze) dias para arguirem impedimento ou suspeição do perito, indicarem assistentes técnicos e apresentarem quesitos, nos termos do artigo 465, §1º, do Código de Processo Civil. Apresentada a proposta de honorários, considerando que se trata de prova requerida pela ré, deverá ser aguardado o julgamento do agravo de instrumento, uma vez que a questão demanda solução definitiva acerca da gratuidade. 10. A pertinência da prova oral será analisada oportunamente, após a juntada dos documentos faltantes e do laudo pericial. Intimem-se. Piracicaba, 24/08/2026.