4005636-78.2025.8.26.0008

Procedimento Comum Cível Nº 4005636-78.2025.8.26.0008/SP AUTOR : CONDOMINIO RESIDENCIAL PEROLAS DA JUCARAL ADVOGADO(A) : KATY MARQUES ROQUE (OAB SP201592) RÉU : PAM3 CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO(A) : VALTER ALVES DOS SANTOS (OAB SP167260) RÉU : CUBO GESTAO DE NEGOCIOS LTDA ADVOGADO(A) : VALTER ALVES DOS SANTOS (OAB SP167260) DESPACHO/DECISÃO Vistos Trata-se de ação de ressarcimento de danos materiais e morais cumulada com obrigação de fazer ajuizada por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PÉROLAS DO JUÇARAL em face de CUBO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e PAM3 CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA , na qual o autor alega a existência de vícios construtivos consistentes em infiltrações recorrentes nas áreas comuns do empreendimento, especialmente na garagem, atingindo instalações elétricas, baterias de portões, cabeamento de internet e sistemas de monitoramento, com risco à segurança e à adequada utilização do imóvel. Narra que o empreendimento foi entregue em 11/04/2018, mas que desde a entrega já eram percebidos problemas de infiltração, os quais teriam se agravado ao longo do tempo. Sustenta que, em meados de 2022, foram constatadas infiltrações estruturais de maior gravidade, ocasião em que a síndica do condomínio passou a comunicar formalmente as rés acerca dos problemas, encaminhando orçamentos para reparação das patologias construtivas, cujo custo aproximado seria de R$ 70.000,00. Afirma que, apesar das reiteradas tentativas de solução administrativa, as rés não promoveram reparo definitivo, limitando-se, segundo a narrativa inicial, à adoção de medidas paliativas. O autor relata ainda que expediu notificação extrajudicial em março de 2025, recebendo contranotificação na qual a primeira ré alegou o encerramento do prazo quinquenal de garantia e recusou a realização de novos reparos. Sustenta, contudo, que os vícios foram comunicados dentro do período de garantia e que se tratam de vícios ocultos de natureza construtiva, razão pela qual entende aplicável o prazo prescricional decenal para reparação civil. Postula a condenação solidária das rés ao pagamento de indenização por danos materiais e morais, bem como, subsidiariamente, a condenação em obrigação de fazer consistente na realização dos reparos necessários. Posteriormente, em emenda à inicial, atribuiu aos danos materiais o valor estimado de R$ 70.000,00 e aos danos morais o valor de R$ 30.000,00, fixando o valor da causa em R$ 100.000,00. A petição inicial foi instruída com documentos e emendada (eventos 1 e 8). Regularmente citadas, as rés apresentaram contestação. Em preliminar, suscitaram a ilegitimidade passiva da segunda ré, PAM3 CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA , argumentando que esta não participou da contratação, da construção ou da relação jurídica estabelecida com o condomínio autor. Alegaram, ainda, a decadência da pretensão em razão do transcurso do prazo de garantia quinquenal previsto no art. 618 do Código Civil e impugnaram o pedido de gratuidade da justiça formulado na inicial. No mérito, defenderam a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, sustentando que a controvérsia deve ser examinada à luz das normas de direito civil comum. Negaram a existência de vícios construtivos, afirmando que os problemas descritos pelo condomínio decorrem do desgaste natural da edificação, da ausência de manutenção preventiva e do decurso do tempo. Impugnaram os orçamentos apresentados pelo autor, por considerá-los unilaterais e excessivos, sustentando inexistência de prova do dano material efetivamente suportado e ausência dos requisitos necessários à configuração de danos morais. Aduziram, ainda, que eventuais reparos anteriormente realizados ocorreram por mera liberalidade, sem reconhecimento de responsabilidade (evento 33). Houve réplica (evento 39). Intimado para especificação de provas, o autor manifestou interesse na realização de audiência de conciliação e requereu a produção de prova pericial de engenharia civil, prova testemunhal e depoimento pessoal dos representantes legais das rés (evento 47). As rés, por sua vez, manifestaram interesse na realização de audiência de conciliação e requereram a produção de prova pericial de engenharia civil, prova documental complementar, prova testemunhal e depoimento pessoal do representante legal da parte autora, bem como apresentaram quesitos periciais e requereram que o custeio da perícia fosse atribuído à parte autora (evento 49). Foi realizada audiência de tentativa de conciliação, a qual restou infrutífera, diante da ausência de composição entre as partes (evento 77). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir . 1) As rés impugnaram o pedido de gratuidade da justiça formulado pelo autor. Contudo, verifica-se dos autos que o benefício não foi deferido, tendo o condomínio promovido o recolhimento das custas processuais determinadas pelo Juízo. Assim, resta prejudicada a impugnação apresentada, por ausência superveniente de interesse processual. A segunda ré PAM3 CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA requer sua exclusão do polo passivo, ao argumento de que não participou da contratação ou da execução da obra. Todavia, o autor afirma que as rés integram grupo econômico de fato, possuindo identidade societária, coincidência de endereço e atuação conjunta na cadeia de fornecimento do empreendimento imobiliário, circunstâncias que, em tese, podem ensejar responsabilidade solidária. A análise definitiva da alegada ausência de responsabilidade demanda dilação probatória, especialmente diante da necessidade de apuração das relações existentes entre as empresas demandadas e de sua eventual participação na incorporação, construção ou comercialização do empreendimento. Desse modo, por se confundir com o próprio mérito da demanda, rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva , sem prejuízo de reexame quando da prolação da sentença. As rés sustentam a decadência da pretensão em razão do transcurso do prazo de cinco anos previsto no art. 618 do Código Civil, uma vez que o empreendimento foi entregue em 11/04/2018. Contudo, o autor afirma que os vícios foram identificados e comunicados às rés ainda em 2022, dentro do período de garantia legal, sustentando tratar-se de vício oculto e defendendo a incidência do prazo prescricional para pretensão reparatória. A solução da controvérsia depende da prévia definição de questões fáticas relevantes, especialmente quanto à natureza dos alegados defeitos, ao momento de sua efetiva manifestação e à sua eventual caracterização como vícios construtivos ocultos, circunstâncias que serão objeto da prova técnica requerida por ambas as partes. Dessa forma, relega-se o exame da prejudicial de decadência para o momento da sentença , após a completa instrução do feito. 2) No mais, o processo encontra-se em ordem, as partes são legítimas e estão bem representadas, a causa de pedir é compatível com o pedido formulado e estão presentes as condições da ação. Dou o feito por saneado. Decorrido o prazo previsto no §1º do art. 357 do Código de Processo Civil, sem qualquer manifestação das partes, o que deverá ser certificado nos autos, declaro, desde já, estabilizado o saneamento. 3) São fatos incontroversos : a) a entrega do empreendimento imobiliário ocorreu em 11/04/2018, com a expedição do respectivo habite-se; b) o condomínio autor formulou reclamações extrajudiciais relacionadas à existência de infiltrações em áreas comuns do empreendimento; c) houve troca de notificações extrajudiciais entre as partes acerca dos problemas narrados na inicial; d) foram realizadas tratativas extrajudiciais visando à solução do impasse, sem êxito; São questões de fato controvertidas : a) a existência de vícios construtivos nas áreas comuns do empreendimento, especialmente relacionados ao sistema de impermeabilização; b) a origem das infiltrações apontadas pelo autor; c) a existência de nexo causal entre os alegados danos e eventual falha de projeto, execução da obra ou impermeabilização realizada pelas rés; d) a ocorrência de fatores externos, desgaste natural da edificação, ausência de manutenção preventiva ou intervenções posteriores eventualmente aptos a contribuir para o surgimento ou agravamento das infiltrações; e) a extensão dos danos alegados pelo condomínio autor e a necessidade de realização de reparos f) o custo necessário para a reparação definitiva dos problemas apontados; g) a efetiva ocorrência dos danos materiais alegados e sua quantificação; h) a configuração dos alegados danos morais e sua eventual extensão; i) a participação da corré PAM3 CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA na cadeia de fornecimento do empreendimento e sua eventual responsabilidade pelos fatos narrados na inicial 4) Nos termos do art. 373 do CPC, incumbe à parte autora a prova dos fatos constitutivos de seu direito (inciso I), cabendo às rés a prova da existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (inciso II). Não se vislumbra, por ora, hipótese de redistribuição do ônus probatório 5) Para dirimir a questão, defiro a produção de prova pericial de engenharia. Para tanto, nomeio o perito JALIL ANTAR SAAD, com qualificação no Portal dos Auxiliares da Justiça. No prazo de 15 dias, incumbe às partes arguir o impedimento ou a suspeição do perito, se for o caso, indicar assistente técnico e apresentar quesitos. Nos termos do artigo 95 do Código de Processo Civil, cada parte adiantará a remuneração do assistente técnico que houver indicado. Após, intime-se o perito para que, no prazo de 05 (cinco) dias, informe se aceita o encargo, apresentando, em caso positivo, proposta de honorários. Apresentada a estimativa, intimem-se as partes para manifestação comum, no prazo de 05 (cinco) dias. Em caso de concordância, arbitro os honorários periciais no valor proposto, devendo o respectivo depósito ser realizado por ambas as partes, em igual proporção, no prazo de 10 (dez) dias, nos termos do art. 95, caput, do Código de Processo Civil. Depois de cumprido o subitem anterior, intime-se o perito para designar dia para o início dos trabalhos, apresentando-se o respectivo laudo em 30 (trinta) dias, a contar da realização da prova. Advirto ao Sr. Perito que o laudo pericial deverá ser elaborado em consonância com o disposto no artigo 473 do Código de Processo Civil, bem como que deverá assegurar aos assistentes das partes o acesso e o acompanhamento das diligências e dos exames que realizar, com prévia comunicação, comprovada nos autos, com antecedência mínima de 5 (cinco) dias (artigo 466, § 2º do Código de Processo Civil). Com a juntada do laudo, ciência às partes. Após, conclusos. Anoto desde já que a relevância e pertinência da prova oral requerida pelas partes será apreciada após a conclusão da prova pericial ora determinada. 6) Intimem-se