4004857-89.2026.8.26.0008

Procedimento Comum Cível Nº 4004857-89.2026.8.26.0008/SP AUTOR : RODOLFO RODRIGUES ADVOGADO(A) : SONIA VALERIO MANTOVANI (OAB SP437467) AUTOR : NEUSA RODRIGUES ADVOGADO(A) : SONIA VALERIO MANTOVANI (OAB SP437467) RÉU : BM7 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO(A) : LEANDRO AUGUSTO MIRAGAIA SOUZA (OAB SP222915) DESPACHO/DECISÃO Vistos em saneador. RODOLFO RODRIGUES e NEUSA RODRIGUES movem ação de obrigação de fazer, cumulada com indenização por danos materiais e morais, em face de BM7 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Alegam os autores que são possuidores e residentes do imóvel situado na Praça Coxim, 42-A, Vila Formosa, São Paulo. No final de 2024, a ré deu início a obras de edificação e escavações em terreno lindeiro, que ocasionaram severos danos estruturais em seu imóvel. Entabularam um acordo com a ré, que se comprometeu a pagar o aluguel de outro imóvel por oito meses, enquanto realizava as obras de reparo no imóvel danificado. Contudo, a ré deixou de efetuar o pagamento dos aluguéis e interrompeu as obras de reparo. Em meados de 2025, surgiram profundas rachaduras , estufamento das paredes e desalinhamento das janelas. A Defesa Civil foi acionada e, diante do risco de ruir, interditou o imóvel em 31 de outubro de 2025. Afirmam que as obras da ré ocasionaram o rompimento de uma tubulação, que gerou o vazamento estimado de mil litros de água por dia. Pedem a concessão de tutela de urgência, para que a ré estanque imediatamente o vazamento de água e custeie integralmente o aluguel de imóvel provisório, sob pena de multa diária. Ao final, querem a condenação da ré na obrigação de fazer, consistente na execução de projeto integral de engenharia para a recuperação estrutural e estética da residência, sob pena de conversão em perdas e danos, ou na impossibilidade de recuperação, que a ré seja condenada a adquirir e entregar um novo imóvel com o mesmo padrão, metragem e localização ou a pagar indenização substitutiva em pecúnia, correspondente ao valor integral de mercado do imóvel, além da restituição dos valores despendidos com moradia provisória e elaboração de laudo pericial e no pagamento de R$ 40.000,00 a título de danos morais. A inicial veio instruída com documentos 1.2 / 1.18 . A tutela de urgência foi indeferida - evento 29, DOC1 . Citada, a ré apresentou contestação - evento 41, DOC1 . Em sede de preliminar, suscita a ilegitimidade dos autores e a inépcia parcial do pedido subsidiário de substituição por novo imóvel ou indenização integral pelo valor de mercado. No mérito, sustenta a ausência de nexo causal e a existência de patologias preexistentes descritas em laudo cautelar prévio de vizinhança. Aduz que houve desgaste natural de edificação antiga datada de 1967 e influência geotécnica de obra da Linha 2-Verde do Metrô na região. Afirma que não foi realizado acordo extrajudicial para custeio de aluguel para os autores e impugna o alegado vazamento hidráulico, sendo que os autores estão movendo uma outra ação em face da Sabesp. Os autores se manifestaram em réplica - evento 49, DOC1 . Instadas a especificarem as provas, ambas as partes pugnaram pela produção de prova oral, documental suplementar e pericial - evento 48, DOC1 e fls. 19/20 - evento 49, DOC1 . É o relatório. A preliminar de ilegitimidade da autora Neusa não comporta acolhimento. Sustenta a ré que a autora carece de legitimidade individual para pleitear a integralidade dos danos materiais relativos à estrutura do imóvel, sob o fundamento de que o bem foi transmitido por herança também a outros sucessores da falecida Dalka Rodrigues. Tratando-se de imóvel em condomínio, nos termos do art. 1.314 do Código Civil, qualquer dos condôminos ou coerdeiros tem legitimidade para, individualmente, reivindicar a coisa de terceiro e defender a integridade do patrimônio comum contra atos lesivos provocados por edificação lindeira, desnecessária a formação de litisconsórcio ativo necessário entre todos os herdeiros. Em relação ao autor Rodolfo Rodrigues , afirma a ré que ele é apenas filho da coautora e morador do local, desprovido de propriedade registral ou direito real sobre o imóvel. A insurgência merece parcial acolhimento apenas para delimitar a abrangência de sua pretensão. Nos termos do art. 1.277 do Código Civil, o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde provocadas por obra vizinha é conferido não apenas ao proprietário, mas também ao possuidor e ao habitante do prédio afetado. Na condição de morador e possuidor direto do imóvel, o autor Rodolfo dispõe de legitimidade ativa para pleitear a cessação dos danos, o cumprimento de obrigações de fazer que visem ao restabelecimento da habitabilidade e da segurança de sua moradia, o ressarcimento de prejuízos materiais pessoais que tenha suportado diretamente, bem como a reparação pelos danos morais decorrentes do abalo psicológico e da interdição do imóvel. Contudo, não tem Rodolfo legitimidade para vindicar, em nome próprio, a titularidade de eventual indenização correspondente ao valor de mercado da propriedade do imóvel ou sua adjudicação definitiva em caráter substitutivo, por se tratar de pretensão que integra o patrimônio dos titulares do domínio ou do acervo hereditário. Portanto, rejeito a preliminar de ilegitimidade ativa quanto ao autor Rodolfo no tocante às obrigações de fazer, custeio de moradia provisória, despesas pessoais e danos morais, declarando a sua ilegitimidade apenas para postular, em nome próprio, o recebimento do valor de mercado correspondente à propriedade registral do bem. Rejeito a preliminar de inépcia do pedido subsidiário formulado pelos autores, relativo à aquisição de novo imóvel ou indenização substitutiva pelo valor de mercado. O pedido subsidiário formulado pelos demandantes consubstancia desdobramento lógico e determinável da pretensão de reparação integral (art. 944 do Código Civil), deduzido expressamente para a hipótese eventual de a instrução pericial constatar a absoluta inviabilidade técnica ou a perda total da segurança estrutural da edificação. A aferição da viabilidade técnica da restauração e a eventual fixação do valor de mercado da edificação constituem matérias afetas à instrução probatória e ao exame do mérito, devendo a transferência dos direitos sobre a estrutura remanescente operar-se como consequência natural na hipótese de eventual indenização integral, o que afasta de pronto qualquer risco de enriquecimento ilícito. As partes são legítimas e estão regularmente representadas. Estão presentes os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido do processo, bem como as condições da ação, razão pela qual declaro o feito por saneado. 1 - Fixo como pontos controvertidos a existência, a natureza, a causa, a extensão e a gravidade dos danos estruturais, trincas, fissuras e anomalias verificadas no imóvel dos autores e a viabilidade de reparação e, para sua elucidação, determino a produção de PROVA PERICIAL, de natureza Engenharia Civil. 1.1 - Indefiro a produção de prova oral, pois desnecessária ao deslinde da lide, que é de natureza estritamente técnica. Quanto à prova documental, saliento que a análise da necessidade de expedição de ofícios competirá ao Sr. Perito. 2 - Desde já, nomeio Waldir Pereira Modotti , expert cadastrado pelo TJSP, e desde já fixo seus os honorários em R$14.000,00 , valor que reputo condizente com o trabalho a ser realizado. 3 - Deverá o expert esclarecer: 3.1 - Qual a tipologia construtiva, idade aproximada, estado geral de conservação e padrão do imóvel dos autores situado na Praça Coxim, 42-A? Estado de conservação do imóvel pertencente aos autores; 3.2 - Quais patologias e anomalias estruturais a edificação apresenta atualmente? Há trincas, fissuras, recalques de fundação, estufamentos de paredes ou comprometimento de pilastras e muros?; 3.3 - As patologias observadas no imóvel dos autores possuem nexo de causalidade direto ou indireto com as obras de edificação, escavação e fundação (uso de bate-estacas ou maquinário pesado) promovidas pela ré BM7 Empreendimentos Imobiliários no terreno vizinho?; 3.4 - O laudo cautelar de vizinhança, elaborado antes do início das obras da ré, registrava anomalias ou falhas de manutenção preexistentes no imóvel dos autores? Em caso positivo, as obras da ré provocaram o surgimento de novos danos ou o agravamento das patologias anteriores?; 3.5 - As obras públicas de expansão da Linha 2-Verde do Metrô, a implantação do Poço/VSE Coxim, o traçado dos túneis no subsolo ou os trabalhos de tratamento de solo executados no entorno exerceram influência geotécnica relevante no imóvel dos autores ou aturam como concausa para os danos observados?; 3.6 - O imóvel apresenta risco iminente de colapso ou desabamento? A interdição efetuada pela Defesa Civil do Município de São Paulo permanece fundamentada sob o aspecto técnico de segurança?; 3.7 - Há indicativos técnicos de vazamento na rede hidráulica do imóvel decorrente de movimentação do solo ou vibrações provocadas por obras realizadas pela parte requerida?; 3.8 - O imóvel dos autores comporta recuperação e consolidação estrutural segura mediante obras de Engenharia? Em caso positivo, qual o projeto necessário e a estimativa detalhada do custo dos reparos, considerado para tanto o estado padrão e estado de conservação do imóvel dos autores?; 3.9 - Na hipótese de inviabilidade técnica de restauração segura ou de caracterização de perda total da edificação, qual o valor venal de mercado do imóvel no estado anterior ao surgimento dos danos? 4 - Considerando que a prova pericial foi requerida por ambas as partes, seu custeio deve ser rateado, sendo que cada polo responderá por metade dos honorários periciais (artigo 95, caput, do CPC). 5 - Em 15 dias, comprove a ré o depósito de 50% do valor arbitrado (R$ 7.000,00) , a ser recolhido em guia de depósito judicial vinculada a esta Vara, sob pena de preclusão da prova. 6 - Como a parte autora é beneficiária da justiça gratuita, sua parte deve ser custeada nos moldes do convênio da assistência judiciária. Portanto, após o depósito dos honorários pela ré, intime-se o Sr. Perito, por e-mail, para que manifeste concordância com a nomeação , fornecendo-lhe senha para acesso ao processo eletrônico. Observe o expert que se trata de perícia a ser custeada parcialmente nos moldes do convênio da assistência judiciária gratuita . 7 - Caso concorde, oficie-se à Defensoria Pública requisitando a reserva de honorários. 7.1 - Nos termos do artigo 2º, da Resolução nº 910/2023, fixo os honorários do expert em 88 UFESPs , conforme item 2.8 do anexo da referida resolução. 8 - Facultam-se às partes o oferecimento de quesitos e assistentes técnicos no prazo de 15 dias. 8.1 - Na eventualidade das partes ofertarem elevado número de quesitos, a prova tornar-se-á mais complexa e mais onerosa. Nesta hipótese, quem der causa será responsável por esse custo adicional, mesmo que seja beneficiário de justiça gratuita, na pois o direito de acesso à Justiça não se confunde com abuso de direito. 9 - No mesmo prazo, indiquem os advogados seus endereços eletrônicos (e-mail), para que sejam intimados da data da inspeção. O não atendimento implicará na impossibilidade de as partes reclamarem eventual vício de intimação, posto que deram causa à irregularidade. 10 - Realizada a reserva de honorários pela Defensoria Pública, comunique-se o Perito para que dê início aos trabalhos, com prazo de 60 dias para a apresentação do laudo. 11 - Deverá o expert comunicar a data de eventual vistoria ou a requisição de documentos por meio dos e-mails informados nos autos, com juntada de cópia nestes autos. 12 - Ficam desde já advertidas as partes que, na eventualidade de o expert requisitar a apresentação de documentos e não for atendido, a elaboração do laudo deverá prosseguir independentemente de outras formalidades. 13 - A eventual falta de apresentação dos documentos ensejará interpretação em desfavor da parte omissa. Fica desde já indeferido eventual pedido de dilação de prazo. Int.