4003775-96.2025.8.26.0577

Procedimento Comum Cível Nº 4003775-96.2025.8.26.0577/SP AUTOR : FABRICIO DO NASCIMENTO DE OLIVEIRA ADVOGADO(A) : TIAGO COSSETTIN COSTA BEBER (OAB AM017155) ADVOGADO(A) : FELIPE FARIA FONTANA (OAB SP469266) RÉU : MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA ADVOGADO(A) : THIAGO DA COSTA E SILVA LOTT (OAB MG101330) SENTENÇA FABRÍCIO DO NASCIMENTO DE OLIVEIRA ajuizou ação de indenização por danos materiais e morais em face de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. Alega, em síntese, que adquiriu da requerida unidade autônoma integrante do empreendimento "Parque Campos Gerais", ainda na planta, sendo que sua decisão de compra foi fortemente influenciada pelo material publicitário elaborado pela construtora, o qual destacava como diferencial do condomínio extensa área verde destinada ao lazer, denominada "lazer permeável", vinculando o empreendimento ao contato com a natureza e à fruição de amplo espaço recreativo pelos moradores. Sustenta que, após a entrega do empreendimento, constatou que a referida área não poderia ser utilizada pelos condôminos, por corresponder, na realidade, à Área de Preservação Permanente (APP), cercada, sem acesso útil, sem qualquer infraestrutura recreativa e sujeita à legislação ambiental impeditiva de sua utilização, circunstância que jamais teria sido informada de maneira clara durante as tratativas negociais. Afirma que tanto o material publicitário quanto o projeto de implantação, a convenção condominial, o memorial descritivo e os demais documentos apresentados aos adquirentes conduziam à legítima expectativa de que o empreendimento contaria com ampla área de lazer integrada à natureza, tendo a requerida violado os deveres de informação, transparência, boa-fé objetiva e vinculação da oferta previstos no Código de Defesa do Consumidor. Requereu a admissão de prova emprestada consistente em laudos periciais produzidos em outros processos envolvendo o mesmo empreendimento imobiliário, bem como de precedentes judiciais proferidos em demandas idênticas. Ao final, postulou a condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos materiais e moraisevento 1, DOC1. Regularmente citada, a requerida apresentou contestaçãoevento 21, DOC1, arguindo, preliminarmente, ilegitimidade ativa, ausência de interesse processual, e em preliminar de mérito, decadência e prescrição. No mérito, sustentou que o empreendimento foi executado em conformidade com os projetos aprovados pelos órgãos públicos competentes, inexistindo vício construtivo, publicidade enganosa ou descumprimento contratual. Alegou, ainda, que a área questionada sempre correspondeu à área ambientalmente protegida, afirmando possuir o material publicitário natureza meramente ilustrativa. Houve réplica. É o relatório. Fundamentação Rejeito a alegação de ilegitimidade ativa. O autor figura como adquirente da unidade imobiliária integrante do empreendimento objeto da demanda, conforme documentação acostada aos autos, sendo titular da relação jurídica material discutida. A circunstância de os alegados vícios envolverem área comum do condomínio não retira a legitimidade do condômino para pleitear reparação pelos prejuízos individualmente suportados em razão do descumprimento da oferta e da redução do valor econômico do bem adquirido. A pretensão deduzida não objetiva tutela de direito coletivo pertencente ao condomínio, mas reparação decorrente da frustração da legítima expectativa criada durante a contratação e da alegada desconformidade entre o empreendimento ofertado e aquele efetivamente entregue. Também não prospera a preliminar de ausência de interesse processual. O autor afirma ter recebido empreendimento diverso daquele que lhe foi ofertado, sustentando a existência de publicidade enganosa, violação ao dever de informação e redução do valor econômico do imóvel. Existe evidente utilidade e necessidade da tutela jurisdicional postulada, sendo irrelevante o fato de o empreendimento possuir "habite-se", aprovação municipal ou regularidade perante os órgãos administrativos, pois tais circunstâncias não afastam eventual responsabilidade civil decorrente do descumprimento da oferta ou da publicidade veiculada. A discussão travada nos autos possui natureza nitidamente indenizatória e não se confunde com eventual regularidade urbanística da obra. Revendo posicionamento anteriormente adotado em caso semelhante, também não assiste razão à requerida quanto às alegações de decadência e prescrição. A pretensão deduzida não versa sobre vício aparente do produto sujeito ao prazo decadencial previsto no artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor. Cuida-se de ação indenizatória fundada em alegado inadimplemento contratual, publicidade enganosa e violação dos deveres anexos de informação e boa-fé objetiva, decorrentes da divergência entre o empreendimento prometido e aquele efetivamente entregue. Nessas hipóteses, aplica-se o prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do Código Civil, inexistindo prescrição na hipótese dos autos. Passo ao julgamento antecipado da lide, por ser a controvérsia eminentemente documental. Os elementos constantes dos autos mostram-se suficientes para a formação do convencimento judicial, sendo desnecessária a produção de outras provas, especialmente porque a discussão gira em torno da correspondência entre o material publicitário, os documentos registrais do empreendimento e a realidade efetivamente entregue aos consumidores. Além disso, o autor juntou laudo pericial evento 28, DOC2produzido em processo envolvendo o mesmo empreendimento, cuja utilização como prova emprestada revela-se admissível, desde que assegurado o contraditório, o que efetivamente ocorreu, pois a requerida teve oportunidade de impugná-los de forma ampla. O artigo 372 do Código de Processo Civil expressamente autoriza a utilização de prova produzida em outro processo. A controvérsia consiste em verificar se o empreendimento entregue pela requerida correspondeu àquele efetivamente ofertado aos consumidores, especialmente quanto à denominada "área de lazer permeável" e, em caso negativo, se tal circunstância caracteriza descumprimento contratual apto a ensejar indenização por danos materiais e morais. A relação jurídica estabelecida entre as partes é manifestamente de consumo. O autor adquiriu unidade imobiliária como destinatário final do produto, enquanto a requerida atua profissionalmente na incorporação, construção e comercialização de empreendimentos imobiliários, incidindo, portanto, as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, especialmente os artigos 6º, III, 30, 31, 37 e 38. O Código de Defesa do Consumidor prestigia a boa-fé objetiva, a transparência e o dever de informação, estabelecendo que toda publicidade suficientemente precisa integra o contrato posteriormente celebrado. Com efeito, dispõe o artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor que toda informação ou publicidade suficientemente precisa obriga o fornecedor e integra o contrato, constituindo verdadeiro conteúdo obrigacional da relação jurídica. A publicidade gera legítima expectativa no consumidor e vincula integralmente o fornecedor, que responde objetivamente sempre que o produto entregue não corresponda ao que foi anunciado. No caso concreto, o conjunto probatório evidencia que a publicidade desenvolvida pela requerida conferiu especial destaque à existência de ampla área verde destinada ao lazer dos moradores. Os folders publicitários, maquetes eletrônicas, material promocional e demais documentos apresentados durante a fase pré-contratual associavam o empreendimento à ideia de contato com a natureza, utilizando expressões como "lazer diferenciado", "natureza em toda parte", "ampla área de lazer", identificando expressamente o item correspondente como "lazer permeável". A análise do material publicitário revela que a área verde não foi apresentada como mero elemento paisagístico ou simples área de preservação ambiental. Ao contrário, a forma de apresentação, a linguagem empregada e a representação gráfica permitiam concluir que aquele espaço integraria efetivamente a área de lazer do condomínio, constituindo um dos principais diferenciais comerciais do empreendimento. É evidente que a publicidade imobiliária não é interpretada pelo consumidor médio mediante leitura técnico-jurídica dos projetos urbanísticos, mas sim segundo a legítima expectativa criada pelo fornecedor. Quem adquire um imóvel anunciado como integrante de condomínio dotado de ampla área verde destinada ao lazer naturalmente espera poder usufruir daquele espaço em condições compatíveis com a destinação recreativa anunciada. Todavia, a realidade constatada após a entrega do empreendimento mostra-se substancialmente distinta. Os documentos constantes dos autos demonstram que a área objeto da publicidade corresponde, na prática, à Área de Preservação Permanente (APP), integralmente cercada, sem equipamentos recreativos, sem infraestrutura destinada ao lazer, sem acesso útil pelos moradores e submetida às limitações impostas pela legislação ambiental. As fotografias juntadas aos autos revelam ambiente de mata fechada, isolado do restante do condomínio por muro, inexistindo qualquer possibilidade concreta de utilização recreativa semelhante àquela sugerida pelo material publicitário. Também merece destaque o fato de que a placa instalada no local informa expressamente tratar-se de Área de Preservação Ambiental, advertindo sobre a proibição de qualquer degradação ambiental e atribuindo ao condomínio apenas a obrigação de preservação da vegetação existente. Tal circunstância demonstra, de forma inequívoca, que o espaço jamais poderia cumprir a finalidade recreativa anunciada. Outro aspecto relevante reside na documentação técnica do empreendimento. O autor demonstrou que nem o memorial descritivo, nem a convenção condominial, tampouco o projeto de implantação ou os demais documentos disponibilizados aos adquirentes esclareciam, de forma ostensiva e compreensível, que a área identificada como "lazer permeável" consistiria, em verdade, em Área de Preservação Permanente sem possibilidade de utilização pelos moradores. A requerida limitou-se a sustentar que a área sempre esteve submetida à legislação ambiental e que os projetos administrativos foram regularmente aprovados pelos órgãos públicos. Entretanto, tais circunstâncias não afastam sua responsabilidade. A obtenção de aprovação municipal, licenciamento ambiental ou expedição de "habite-se" apenas demonstra a regularidade administrativa do empreendimento, não significando que o consumidor tenha sido adequadamente informado acerca da efetiva impossibilidade de utilização da área anunciada como espaço de lazer. A regularidade urbanística não elimina eventual publicidade enganosa nem afasta a incidência dos deveres de informação impostos pelo Código de Defesa do Consumidor. Também não prospera a alegação de que o material publicitário possuiria natureza meramente ilustrativa. Embora seja comum a utilização de imagens artísticas em empreendimentos imobiliários, isso não autoriza o fornecedor a criar expectativa objetiva acerca de característica essencial do produto que não será efetivamente entregue. No presente caso, a publicidade extrapolou a mera ilustração estética. Ela individualizou a área de lazer, identificou-a na legenda do projeto, atribuiu-lhe metragem expressiva, associou-a reiteradamente ao lazer e ao contato com a natureza e utilizou tal atributo como diferencial competitivo do empreendimento. Em tais circunstâncias, opera-se plenamente a força vinculante da oferta prevista no artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor. Igualmente relevante é a prova emprestada produzida em outros processos envolvendo exatamente o mesmo condomínio. O laudo pericial elaborado por profissional distinto, nomeado judicialmente em demanda diversa, converge integralmente quanto às suas conclusões. Afirma que a área anunciada como lazer corresponde, na realidade, à APP densamente arborizada, sem acesso funcional, sem infraestrutura recreativa e incompatível com o uso prometido aos consumidores. A requerida teve plena oportunidade de impugnar tais documentos nestes autos, observando-se integralmente o contraditório exigido pelo artigo 372 do Código de Processo Civil. Não há, portanto, qualquer elemento probatório apto a afastar a robustez dos laudos técnicos. Ao contrário, eles mostram-se inteiramente coerentes com o restante da prova documental produzida. Diante desse conjunto probatório, resta configurado o inadimplemento contratual imputável à requerida. Configurado o descumprimento da oferta e a violação ao dever de informação, impõe-se a reparação dos prejuízos patrimoniais experimentados pelo autor. Também assiste razão ao autor quanto aos danos extrapatrimoniais. Embora o mero inadimplemento contratual, por si só, normalmente não enseje indenização moral, a hipótese dos autos apresenta circunstâncias excepcionais. A requerida estruturou verdadeira estratégia de marketing voltada justamente à comercialização de empreendimento associado ao contato com a natureza, destacando como diferencial competitivo ampla área verde destinada ao lazer. Tal atributo mostrou-se determinante para a formação da vontade do consumidor, criando legítima expectativa quanto ao padrão do empreendimento adquirido. Entretanto, a realidade revelou situação completamente diversa. O espaço apresentado como elemento diferenciador do condomínio revelou-se Área de Preservação Permanente sem qualquer possibilidade concreta de utilização pelos moradores, circunstância jamais esclarecida de maneira adequada durante a contratação. A frustração experimentada extrapola o mero aborrecimento cotidiano. O consumidor não apenas deixou de receber característica acessória do empreendimento, mas viu frustrada parcela significativa do próprio objeto contratado, cuja existência foi utilizada como relevante elemento de convencimento durante a fase pré-contratual. Além disso, trata-se de situação permanente, que acompanha o imóvel durante toda sua utilização, repercutindo diretamente na qualidade de vida, no aproveitamento das áreas comuns e até mesmo na valorização patrimonial da unidade. Nessas circunstâncias, mostra-se configurado dano moral indenizável. Considerando a extensão do dano, a gravidade da conduta, a capacidade econômica da requerida, os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como os valores fixados pelo Tribunal de Justiça em casos idênticos envolvendo o mesmo empreendimento, arbitro a indenização em R$ 10.000,00 (dez mil reais). Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados por FABRÍCIO DO NASCIMENTO DE OLIVEIRA em face de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A., extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) condenar a requerida ao pagamento de indenização por danos materiais correspondente a 20% do valor atualizado de mercado do imóvel, pelo IGPM, no montante de R$ 61.441,24 (sessenta e um mil, quatrocentos e quarenta e um reais e vinte e quatro centavos). A quantia deverá ser corrigida monetariamente a partir desta sentença, acrescida de juros moratórios desde a data da citação, observando-se a disciplina introduzida pela Lei nº 14.905/2024. b) condenar a requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), acrescido de correção monetária pelo IPCA desde esta sentença, nos termos da Súmula 362 do Superior Tribunal de Justiça, e juros moratórios desde a data da sentença, observados os parâmetros da Lei nº 14.905/2024; c) condenar a requerida ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil. Em caso de apelação, intime-se a parte apelada para apresentação de contrarrazões e, após as formalidades legais, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça. P.I.