4003775-27.2025.8.26.0309

Procedimento Comum Cível Nº 4003775-27.2025.8.26.0309/SP AUTOR : BENEDITA CARDOSO MESQUITA ADVOGADO(A) : EVERTON MIETTO CANALLE (OAB SP247660) AUTOR : EDNA PEREIRA CARDOSO EVANGELISTA ADVOGADO(A) : EVERTON MIETTO CANALLE (OAB SP247660) AUTOR : JOSE PEREIRA CARDOSO ADVOGADO(A) : EVERTON MIETTO CANALLE (OAB SP247660) AUTOR : ILDA DE FATIMA CARDOSO PANHAGUA ADVOGADO(A) : EVERTON MIETTO CANALLE (OAB SP247660) RÉU : MARIA APARECIDA CARDOSO NUNES ADVOGADO(A) : ANGELO THOME MAGRO (OAB SP301833) ADVOGADO(A) : ADNAN VERÔNICA MACHADO DE SOUZA (OAB SP518982) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Defiro à ré Maria Aparecida Cardoso Nunes os benefícios da gratuidade da justiça, nos termos do artigo 98 do Código de Processo Civil, haja vista a comprovação de sua condição de hipossuficiência econômica e a percepção de benefício previdenciário de valor reduzido por seu cônjuge (Evento 27, COMP4, p. 1). Anote-se. Afasto a preliminar de inépcia da inicial arguida pela ré (Evento 27, CONTES1, p. 2). A ausência de indicação do valor exato do aluguel pretendido não inviabiliza a petição inicial na ação de extinção de condomínio c.c. arbitramento de aluguéis, sendo perfeitamente admitida a apuração do valor de mercado da locação por meio de perícia técnica no curso da instrução ou na fase de liquidação de sentença. Acolho parcialmente a impugnação ao valor da causa (Evento 27, CONTES1, p. 3). O valor atribuído à causa de R$ 1.000,00 (Evento 1, INIC1, p. 9) afigura-se irrisório e desprovido de correspondência com o conteúdo econômico da demanda. O valor da causa em ações que visam à extinção de condomínio sobre bem imóvel indivisível cumuladas com arbitramento de aluguéis deve corresponder ao valor venal do bem (ou da fração ideal pertencente aos autores), somado a doze prestações do aluguel estimado, a teor do artigo 292, incisos I, II, IV e § 3º, do Código de Processo Civil. Assim, retifico de ofício o valor da causa para R$ 33.630,67 (trinta e três mil, seiscentos e trinta e trinta e sete centavos), equivalente ao valor venal do imóvel fixado pelo Fisco Municipal para o exercício de 2025 (Evento 27, DOCUMENTACAO10, p. 1). Determino o prazo de 15 (quinze) dias para que a autora efetue o recolhimento das custas complementares devidas . As partes estão devidamente representadas e estão presentes os pressupostos processuais e as condições da ação. Dou o feito por saneado. Delimito como questões de fato controvertidas sujeitas à atividade probatória: a) a dinâmica de ocupação do imóvel situado na Rua Waldemar Lourenço, nº 222, Jardim São Marcos, na Comarca de Jundiaí/SP, e a existência de mais de uma edificação/unidade habitacional no terreno; b) a ocorrência ou não de uso exclusivo por parte da ré sobre a totalidade do lote ou apenas sobre determinada edificação, bem como a disponibilidade e franqueamento das demais unidades aos autores; c) a existência de oposição anterior dos autores à posse exercida pela ré e a data de sua efetiva ciência; d) o valor de mercado do bem imóvel para fins de futura alienação judicial; e) o valor locatício de mercado da unidade habitacional efetivamente ocupada pela ré; f) os pagamentos de IPTU e taxas incidentes sobre o bem suportados exclusivamente pela ré para fins de eventual compensação. Delimito como questões de direito relevantes: a) o direito potestativo dos condôminos à extinção do condomínio voluntário sobre bem indivisível e a consequente alienação judicial (Código Civil, arts. 1.320 e 1.322); b) o cabimento do arbitramento de aluguel pelo uso exclusivo do bem comum e o correto marco temporal de incidência (citação vs. notificação extrajudicial), nos termos do artigo 1.319 do Código Civil; c) a viabilidade do abate e compensação dos tributos propter rem comprovadamente pagos pela ocupante, na proporção das quotas-partes. O ônus da prova segue a regra geral do artigo 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil, incumbindo aos autores a prova dos fatos constitutivos do seu direito e à ré a prova dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos alegados. Para a elucidação das questões de fato controvertidas, defiro a produção das seguintes provas: a) Prova documental suplementar : faculto às partes a juntada de documentos novos até o encerramento da instrução, desde que observadas as diretrizes dos artigos 434 e 435 do Código de Processo Civil; b) Prova pericial de engenharia e avaliação imobiliária : necessária para apurar a quantidade de edificações existentes no terreno, o estado de conservação, o valor de mercado do imóvel e o valor de locação mensal da unidade ocupada. Considerando que ambas as partes requereram a perícia (Evento 43, OUT1, p. 3-4; Evento 27, CONTES1, p. 10 ), os honorários periciais serão rateados igualmente entre autores e ré, nos termos do artigo 95, caput, do Código de Processo Civil. Sendo a ré beneficiária da gratuidade da justiça, a sua cota-parte dos honorários periciais será custeada com recursos do Estado de São Paulo, via Defensoria Pública/FAJ, nos termos do artigo 95, § 3º, do Código de Processo Civil e das normas estaduais pertinentes. Postergo a nomeação do perito e apresentação dos quesitos deste juízo e a análise da necessidade de depoimento pessoal e oitiva das testemunhas arroladas pelas partes (Evento 43, OUT1, p. 2-3; Evento 44, PET1, p. 1) para momento posterior ao envio do laudo pericial conclusivo, isto porque o feito demanda tentativa conciliatória. Diante da expressa concordância e interesse de ambas as partes na busca de solução consensual (Evento 43, OUT1, p. 5; Evento 44, PET1, p. 2), após a complementação das custas iniciais, remetam-se os autos ao Centro Judiciário de Solução Consensual de Conflitos (CEJUSC) da Comarca de Jundiaí/SP para designação de audiência de conciliação virtual ou presencial. Intimem-se as partes e seus patronos quanto à data e horário da audiência a ser agendada pelo CEJUSC. Intime-se e cumpra-se.