4003744-37.2025.8.26.0008

Procedimento Comum Cível Nº 4003744-37.2025.8.26.0008/SP AUTOR : QUENIA BORGES DA ROCHA FELIX SOUZA ADVOGADO(A) : EDISON EDUARDO DAUD (OAB SP134941) RÉU : OPEA SECURITIZADORA S.A. ADVOGADO(A) : ALEXANDRE JAMAL BATISTA (OAB SP138060) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de tutela de urgência cautelar antecipada com pedido de liminar ajuizada por QUENIA BORGES DA ROCHA FELIX SOUZA em face de OPEA SECURITIZADORA S/A. Alega a parte autora, em síntese, que, 30/01/2023, firmou contrato de alienação fiduciária com a empresa Companhia Hipotecária Pratini, tendo como objeto o financiamento de bem imóvel. Diz que no dia 28/11/2024 a parte ré cancelou a Cédula de Crédito Imobiliário e procedeu à consolidação da propriedade fiduciária, em razão da ausência de pagamento do financiamento. Afirma que dias atrás recebeu informação extraoficial de que seu bem imóvel estava indo a leilão extrajudicial, com término previsto para o dia 10/09/2025, às 10 horas, pelo valor ínfimo de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais). Indica a ausência de intimação e a avaliação do bem imóvel por preço vil. Requer a concessão de tutela provisória de urgência para determinar a suspensão do procedimento de expropriação extrajudicial e respectivos leilões designados para 10 de setembro de 2025. Alternativamente, caso não seja viável apreciação dessa tutela a tempo, pede a suspensão do leilão no dia 10/09/2025 e de eventuais efeitos da arrematação, até final solução da presente lide. Dá-se à causa o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Junta documentos. A r. decisão evento 7, DESPADEC1 reconheceu a incompetência do juízo para o processamento e julgamento da presente demanda, determinado a redistribuição da ação para uma das Varas Cíveis do Foro Central desta Capital. Redistribuído o feito para esta Vara. A r. decisão evento 13, DESPADEC1 determinou a realização de depósito-caução, na forma do artigo 83, do Código de Processo Civil, Manifestação da parte autora (evento 19, PET1), indicando a prestação de caução. A r. decisão evento 21, DESPADEC1: i) julgou prejudicado o pedido de tutela provisória; e ii) determinou a formulação do pedido principal. Manifestação da parte autora (evento 32, EMENDAINIC1), em atendimento à r. decisão evento 21, DESPADEC1, requerendo, em provisório, a concessão de tutela de urgência para requer averbação da presente demanda na matrícula de bem imóvel de nº 160.475, do 9º Registro de Imóveis da Capital. Em definitivo, pretende a procedência dos pedidos para ver declarado nulo os leilões extrajudiciais realizados no dia 10/09/2025, por meio do leiloeiro indicado pela ré; e determinar o cancelamento de eventual arrematação do apartamento, se o caso. A r. decisão evento 34, DESPADEC1 determinou que a parte autora prestasse esclarecimentos. Manifestação da parte autora (evento 39, PET1), em atendimento à r. decisão evento 34, DESPADEC1, esclarecendo que, embora não tenha sido realizado com êxito o leilão extrajudicial, a parte ré pode adjudicar para si o imóvel usando o valor estimado, que considera ser vil. A r. decisão evento 41, DESPADEC1 deferiu o pedido de tutela provisória de urgência para determinar a averbação acerca da existência desta demanda na matrícula do bem imóvel de nº 160.475, do Cartório de Registro de Imóveis da Capital. Citada (evento 47), a parte ré apresentou contestação (evento 49, CONTES1), a indicar que os leilões realizados para execução da garantia ocorreram em janeiro de 2025, mas ambos os leilões foram negativos, de modo que a parte ré ficou investida na livre disponibilidade do bem, fato registrado na matrícula em 21 de fevereiro de 2025. Sustenta que o procedimento previsto nos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para execução da garantia foi cumprido à perfeição. Afirma que o valor para arrematação estava dentro dos ditames legais. Pontua que eventual leilão partícula realizado, ou alienação direta não se sujeita às regras da Lei 9.514/97. Requer a improcedência dos pedidos. Acosta documentos. Não sobreveio réplica (evento 55). Instadas a especificarem provas (evento 57, DESPADEC1), a parte ré requereu o julgamento antecipado do mérito (evento 62, PET1). Já a parte autora requereu a produção de prova pericial (evento 63, PET1). É O RELATÓRIO. DECIDO. Não se apresentam questões incidentais ou preliminares. Sendo as partes legítimas e estando bem representadas, e não havendo nulidades ou irregularidades a serem supridas, bem como presentes as condições da ação e os pressupostos processuais, dou o feito por saneado. Não ocorre nenhuma hipótese de extinção do processo ou julgamento antecipado da lide, eis que existem questões fáticas não suficientemente esclarecidas pelas provas documentais acostadas aos autos. A controvérsia cinge-se: i) à regularidade da intimação pessoal da devedora fiduciante para a purgação da mora e para os leilões de execução da garantia fiduciária ocorridos em janeiro de 2025; ii) à existência de notificação ou comunicação da devedora acerca das datas, horários e locais dos leilões realizados em agosto e setembro de 2025; e iii) ao efetivo valor de mercado do imóvel objeto da lide à época da realização dos leilões de agosto e setembro de 2025 e a existência de discrepância técnica no laudo de avaliação que serviu de base para o certame. Para elucidação do ponto controvertido "iii", defiro a realização de perícia requerida pela parte autora. Para tanto, nomeio o Sr. Afonso Hideo Raffaelli (afonso.raffaelli@hotmail.com) para que diga se aceita o encargo e estime seus honorários. Caberá a parte autora, o depósito dos honorários periciais, consoante art. 95, caput, no prazo de dez dias após a apresentação da estimativa, sob pena de preclusão da prova, salvo em caso de impugnação do valor estimado, hipótese em que o perito deverá ser intimado para manifestar-se. Apresentem as partes, nos termos do art. 465, §1º, do CPC, seus assistentes técnicos e quesitos. Oportunamente, intime-se o expert para dar início aos trabalhos. Laudo pericial em 50 (cinquenta) dias. Manifestação das partes no prazo comum de 15 (quinze) dias (art. 477, §1º, CPC). Intime-se.