4003695-84.2025.8.26.0011

Procedimento Comum Cível Nº 4003695-84.2025.8.26.0011/SP AUTOR : MARIA HELENA MAESTRINI ADVOGADO(A) : NICOLAS RAFAEL GLASER DE ALMEIDA (OAB SP533844) RÉU : ECON CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. ADVOGADO(A) : PAULO ROBERTO VIGNA (OAB SP173477) RÉU : PROJETO IMOBILIARIO E 49 SPE LTDA. ADVOGADO(A) : PAULO ROBERTO VIGNA (OAB SP173477) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais e materiais proposta por Maria Helena Maestrini contra PROJETO IMOBILIÁRIO E 49 SPE LTDA. e ECON CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. Narra a autora que celebrou contrato de promessa de compra e venda para aquisição da unidade autônoma nº 704, Torre B, do empreendimento Condomínio Projeto Imobiliário E 49. Sustenta, em síntese, que, após a contratação, foi surpreendida por cobranças substancialmente superiores às informadas no momento da aquisição do imóvel. Alega que as parcelas da entrada foram submetidas à correção monetária com periodicidade mensal, em desconformidade com os arts. 46 e 47 da Lei nº 10.931/2004, afirmando que o prazo contratual teria sido artificialmente estruturado para aparentar duração superior a 36 (trinta e seis) meses. Aduz, ainda, que, após a contratação do financiamento habitacional junto à Caixa Econômica Federal, continuou sendo cobrado INCC diretamente pelas rés, configurando duplicidade de cobrança sobre valores já financiados. Requer a declaração de nulidade das cláusulas contratuais impugnadas, a restituição dos valores indevidamente pagos, inclusive em dobro, bem como indenização por danos materiais e morais ( 1.1 ). Juntou documentos. Regularmente citadas, as rés apresentaram contestação, arguindo, preliminarmente, ausência de interesse processual e inépcia da petição inicial. No mérito, sustentaram, em síntese, a regularidade das cláusulas contratuais, a legalidade da incidência do INCC e da atualização monetária aplicada às parcelas, inexistindo qualquer cobrança em duplicidade ou prática abusiva. Defenderam, ainda, a improcedência dos pedidos indenizatórios ( 27.1 ). Juntaram documentos. Houve réplica ( 34.1 ). Instadas a especificar provas ( 36.1 ), as rés pugnaram pelo julgamento antecipado ( 42.1 ). A autora manifestou desinteresse na autocomposição, requereu a produção de prova pericial contábil e postulou a juntada de prova emprestada consistente em laudo pericial produzido em demanda envolvendo matéria semelhante ( 43.1 ). Vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. O caso é de saneamento e organização do processo, nos termos do art. 357 do Código de Processo Civil. 1. As preliminares de fala de interesse de agir e de inépcia da inicial não comportam acolhimento. A autora deduz pretensão voltada à declaração de nulidade de cláusulas contratuais, repetição de indébito e reparação de danos, evidenciando a necessidade e utilidade da tutela jurisdicional. As alegações das rés de inexistência de desequilíbrio contratual, suficiência das informações prestadas e regularidade das cobranças dizem respeito ao próprio mérito da controvérsia, confundindo-se com a análise da procedência dos pedidos, motivo pelo qual não impedem o regular prosseguimento da demanda. Também não há falar em inépcia da petição inicial por ausência de documentos indispensáveis. A inicial veio instruída com os documentos necessários à compreensão da controvérsia e ao exercício do contraditório, sendo eventual insuficiência probatória questão a ser apreciada por ocasião da instrução e do julgamento do mérito. As rés sustentam, ainda, que a demanda seria inepta porque a autora deixou de discriminar as obrigações contratuais controvertidas e o valor incontroverso do débito, conforme exigência do art. 330, § 2º, do Código de Processo Civil. O disposto no art. 330, § 2º, do Código de Processo Civil aplica-se às ações que tenham por objeto a revisão de obrigação decorrente de empréstimo, financiamento ou alienação de bens, impondo ao autor o dever de discriminar as obrigações controvertidas e quantificar o valor incontroverso do débito. No caso concreto, entretanto, a pretensão deduzida não se restringe à revisão do valor das prestações contratuais. A autora busca a declaração de nulidade de cláusulas contratuais, o reconhecimento da cobrança indevida de encargos, a restituição dos valores pagos e a condenação das rés ao pagamento de indenização, razão pela qual não incide a hipótese prevista no art. 330, § 2º, do Código de Processo Civil. Além disso, a petição inicial expõe de forma clara os fatos, os fundamentos jurídicos e os pedidos formulados, permitindo o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa. Rejeito, assim, as preliminares. 2. Não havendo nulidades a sanar, tampouco outras questões processuais pendentes de apreciação, declaro o processo saneado. 3. São pontos fáticos controvertidos, sobre os quais recairá a atividade probatória: 3.1) Se as rés promoveram cobranças indevidas durante a execução do contrato, especialmente em razão da forma de incidência da correção monetária e do INCC. 3.2) Se, após a contratação do financiamento habitacional junto à Caixa Econômica Federal, houve cobrança em duplicidade de valores imputados à autora. 3.3) A existência e a extensão dos prejuízos materiais e morais alegadamente suportados pela autora em decorrência das cobranças impugnadas. 4. A relação travada entre as partes é de natureza consumerista, dada a presença de fornecedor (incorporadora/construtora) e consumidor (adquirente de unidade imobiliária para uso próprio ou investimento, como destinatário final econômico do bem), nos termos dos arts. 2º e 3º da Lei n. 8.078/1990. Como já decidiu o Superior Tribunal de Justiça, “os contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados entre adquirente de unidade autônoma, na qualidade de destinatário final, e incorporadora/construtora configuram típica relação de consumo, submetida às normas do Código de Defesa do Consumidor, ainda que vinculados à disciplina da incorporação imobiliária prevista na Lei n. 4.591/1964” (REsp n. 1.945.121/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 2/3/2026, DJEN de 5/3/2026). Considerando a hipossuficiência técnica e informacional da autora, bem como a verossimilhança das alegações deduzidas na petição inicial, inverto o ônus da prova , com fundamento no art. 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor. 5. Conforme prevê o art. 373, § 1º, do Código de Processo Civil, concedo às rés prazo de 15 (quinze) dias para especificarem eventuais provas adicionais que pretendam produzir com o objetivo de se desincumbirem do ônus que lhes foi atribuído. Após, tornem os autos conclusos para análise da necessidade de dilação probatória. Intimem-se. São Paulo, data registrada no sistema.