4003286-11.2026.8.26.0032

Procedimento Comum Cível Nº 4003286-11.2026.8.26.0032/SP AUTOR : MANTELLO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO(A) : FERNANDO DA SILVA FRAZZATTI (OAB SP270075) ADVOGADO(A) : LAURINDO RODRIGUES JUNIOR (OAB SP299168) RÉU : JOSE FRANCISCO ROMEIRO ADVOGADO(A) : ROBERTO KOENIGKAN MARQUES (OAB SP084296) DESPACHO/DECISÃO Aprecio, de início, o pedido incidental de reconsideração e reapreciação da tutela provisória de urgência formulado pela parte autora no evento 55. A possibilidade de alienação do bem imóvel a terceiros adquirentes evidencia risco concreto ao resultado útil do processo. Com fulcro no poder geral de cautela expressamente previsto no art. 139 do Código de Processo Civil e no art. 300 do mesmo diploma, defiro a tutela de urgência cautelar para decretar a indisponibilidade da Matrícula nº 13.886 do Oficial de Registro de Imóveis de Valparaíso/SP via sistema CNIB. Passo ao saneamento do feito, nos termos do art. 357 do Código de Processo Civil. De proêmio, constato a plena regularidade processual. Estão presentes os pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido do processo, bem como as condições da ação. As partes são legítimas, possuem representação processual hígida e demonstraram interesse de agir. Inexistindo preliminares pendentes de apreciação ou nulidades a serem declaradas, dou o feito por saneado. Entrementes, listo os pontos de fato controvertidos pelas partes e sobre os quais deve recair a instrução probatória: I. A real natureza jurídica do negócio ultimado pelas partes em 10/04/2025: se efetiva compra e venda de imóvel rural com pacto adjeto de retrovenda (art. 505 do CC) ou se mútuo feneratício simulado (art. 167 do CC) para ocultar garantia real anômala e vedado pacto comissório (art. 1.428 do CC); II. A ocorrência e a licitude da cobrança de juros de agiotagem no patamar de 2,4% ao mês (R$ 12.000,00/mês), bem como a origem jurídica dos pagamentos incontroversamente efetuados pela autora no montante acumulado de R$ 119.000,00 no período de maio de 2025 a fevereiro de 2026; III. A existência, a validade e a eficácia de suposta manifestação verbal de desinteresse/renúncia da autora quanto ao exercício do direito de recompra do imóvel em outubro de 2025, considerando a forma solene exigida para a constituição e desconstituição de direitos reais imobiliários; IV. A regularidade e o momento do exercício do mandato outorgado via procuração pública pelo réu para a lavratura da Escritura Pública de Compra e Venda em seu próprio favor perante o 3º Tabelião de Notas de Araçatuba/SP (Livro 716, fls. 127/130); V. O real valor de mercado do imóvel rural "Sítio Laranja Lima - Gleba E" (Matrícula nº 13.886 do CRI de Valparaíso/SP) em abril de 2025 e outubro de 2025, considerando sua localização, sua extensa testada para a Rodovia Marechal Rondon (SP-300) e a depreciação decorrente da servidão administrativa de passagem da linha de transmissão elétrica da CPFL; VI. A apuração do quantum devido em caso de eventual procedência do pedido subsidiário de retorno ao status quo ante. Noutro giro, as questões de direito debatidas entre as partes cingem-se a: a) Aplicabilidade do regime da simulação absoluta (art. 167, § 1º, II, do CC) e da nulidade do pacto comissório (art. 1.428 do CC) aos contratos de compra e venda imobiliária com retrovenda celebrados como garantia de mútuo entre particulares; b) Aderência ao princípio da simetria das formas (art. 472 do CC) e à exigência de escritura pública para renúncia/distrato de direitos imobiliários (art. 108 do CC); c) Incidência do princípio da boa-fé objetiva, do venire contra factum proprium e do princípio nemo auditur propriam turpitudinem allegans na hipótese vertente; d) A caracterização da usura e os efeitos jurídicos da cobrança de juros feneratícios acima do teto legal entre particulares (Decreto nº 22.626/1933 e art. 591 do CC). Quanto à distribuição do ônus da prova, prevalece a regra geral estatuída no art. 373, incisos I e II, do CPC, incumbindo à autora a demonstração do fato constitutivo do seu direito (existência da simulação, pacto comissório e pagamento dos juros usurários) e ao réu a prova dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos (validade da retrovenda e causa diversa dos recebimentos efetuados). Inexiste relação de consumo ou vulnerabilidade técnica que autorize a inversão do ônus probatório, cuidando-se de relação de direito civil puro entre empresários/particulares. Defronte a esse panorama, tenho como necessária exclusivamente a produção de prova pericial avaliatória requerida pelas partes, indeferindo o pedido de prova oral (depoimentos pessoais e oitiva de testemunhas). Como é cediço, cabe ao magistrado, na qualidade de destinatário final da prova, indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias (art. 370, parágrafo único, do CPC). Na hipótese vertente, os fatos constitutivos, impeditivos e modificativos repousam essencialmente em prova documental (contratos, escrituras públicas, certidões registrarias e comprovantes de transferências bancárias já colacionados) e na apuração técnica do valor do imóvel. Ademais, nos termos do art. 443, incisos I e II, do CPC, o juiz indeferirá a oitiva de testemunhas sobre fatos já provados por documento ou que só por perícia possam ser provados. Assim, por se tratar de controvérsia precipuamente documental e técnica, indefiro a colheita de depoimentos pessoais e a oitiva de testemunhas, por considerá-las inócuas para o deslinde do mérito. a) Para a realização da prova pericial avaliatória imobiliária, nomeio o engenheiro Lupércio Ziroldo Antônio, procedendo-se ao cadastramento junto ao portal pertinente. Intime-se o perito da nomeação para que, dispondo de habilitação para proceder ao exame, informe se aceita o encargo e apresente proposta de honorários, no prazo de 05 (cinco) dias, dando-se ciência, na sequência, às partes e aguardando-se manifestação por igual prazo, após o que tornem os autos conclusos para arbitramento da verba. Caberá o respectivo custeio, por rateio, a ambas as partes, na proporção de metade para cada qual, nos termos do art. 95, caput, do Código de Processo Civil. Com o arbitramento, providencie as partes o depósito do valor correspondente no prazo de 10 (dez) dias a contar da data da intimação. Faculto às partes a formulação de quesitos e a indicação de assistente técnico, no prazo de 15 (quinze) dias. Decorrido este prazo e efetuado o aludido depósito, intime-se o especialista nomeado para dar início aos trabalhos, com prévia comunicação às partes e assistentes acerca das diligências e exames que realizar com antecedência mínima de 05 (cinco) dias, concedendo-se o prazo de 30 (trinta) dias para conclusão. Com a juntada do laudo, expeça-se mandado de levantamento do valor depositado em favor do perito oficiante, bem como se manifestem as partes no prazo comum de 15 (quinze) dias, podendo os respectivos assistentes técnicos apresentar parecer no mesmo prazo. b) Por fim, determino a expedição imediata de mandado/ofício ao Oficial do Cartório de Registro de Imóveis de Valparaíso/SP e o cadastramento no sistema CNIB para averbação da indisponibilidade da Matrícula nº 13.886 do Oficial de Registro de Imóveis de Valparaíso/SP. Intime-se.