4003162-93.2025.8.26.0248

Procedimento Comum Cível Nº 4003162-93.2025.8.26.0248/SP AUTOR : NEUSA FATIMA MOREIRA ADVOGADO(A) : ADRIANA PACHECO DE LIMA (OAB SP260892) RÉU : MARCOS ROBERTO BRITO ADVOGADO(A) : MARCELO DANIEL STEIN (OAB SP148771) DESPACHO/DECISÃO NEUSA FÁTIMA MOREIRA ajuizou a presente ação contra MARCOS ROBERTO BRITO , aduzindo que adquiriu do réu um imóvel residencial recém-construído, situado na Rua do Bosque, nº 252, Jardim Residencial Viena, nesta Comarca de Indaiatuba/SP, mas que após a imissão na posse do imóvel, no final de fevereiro de 2021, a edificação passou a apresentar graves falhas construtivas, como infiltrações, eflorescências salinas, mofo, fissuras e trincas, que comprometeram a salubridade e o uso de diversos cômodos da residência. Sustenta a incidência do Código de Defesa do Consumidor e a responsabilidade do construtor pela solidez da obra, postulando a condenação do réu na obrigação de fazer consistente na reparação dos defeitos ou, subsidiariamente, em indenização material correspondente, além do ressarcimento de custos com laudo técnico e de compensação por danos morais. O pedido de tutela de urgência voltado ao arresto de bens foi indeferido, ocasião em que foi determinada a emenda da petição inicial para individualização pormenorizada dos vícios e retificação do valor da causa. A autora apresentou emenda discriminando os serviços necessários com amparo em laudo técnico particular, estimando os reparos e retificando o valor da causa para R$ 159.000,00 (Evento 9, EMENDAINIC1; Evento 9, APRESDOC2). A emenda foi recebida pelo Juízo (Evento 13, DESPADEC1). Citado por mandado judicial cumprido por Oficial de Justiça (Evento 35, CERT1), o réu ofertou contestação (Evento 37, CONTES1). Arguiu a ocorrência de prescrição trienal prevista no art. 206, § 3º, inciso V, do Código Civil, sustentando a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor por se tratar de contrato particular de compra e venda celebrado estritamente entre pessoas físicas, que a obra foi executada em conformidade com as normas técnicas de engenharia, atribuindo as infiltrações e fissuras à ausência total de manutenção preventiva por parte da adquirente ao longo de mais de quatro anos de uso do bem. Impugnou os orçamentos, os pedidos indenizatórios de danos materiais e morais e requereu a realização de prova pericial de engenharia. Houve réplica (Evento 44, RÉPLICA1). É o relatório. Fundamento e decido. 1. Julgamento Parcial de Mérito sobre a Prescrição O exame da alegação da prescrição arguida pelo réu comporta julgamento imediato, mostrando-se madura a questão de direito para resolução nesta fase processual, com fulcro no art. 356, inciso II, do Código de Processo Civil. O réu sustenta a prescrição trienal da pretensão autoral com base no art. 206, § 3º, inciso V, do Código Civil, sob o fundamento de que o negócio jurídico de compra e venda foi entabulado entre particulares, sem caráter de relação de consumo, tendo decorrido mais de três anos entre a entrega do imóvel em fevereiro de 2021 e a propositura da ação em outubro de 2025. A tese defensiva não merece acolhimento. A pretensão deduzida pela compradora não possui natureza de reparação civil extracontratual, mas se funda no inadimplemento das obrigações contratuais decorrentes da entrega de imóvel com graves vícios e patologias construtivas. Em demandas cominatórias e indenizatórias motivadas por defeitos na execução de obra ou vícios ocultos do imóvel, aplica-se o prazo prescricional decenal geral previsto no art. 205 do Código Civil. Ademais, como não estamos a tratar de contrato de empreitada, mas sim de compra e venda entre particulares, é indispensável distinguir o prazo legal de garantia do prazo prescricional da pretensão ressarcitória. O prazo de cinco anos previsto no art. 618 do Código Civil é de garantia legal da solidez e segurança da obra para os contratos de empreitada. Ainda assim, uma vez manifestado o vício construtivo no período de garantia ou durante o uso regular do bem, o adquirente tem o prazo prescricional de dez anos, regido pelo art. 205 do Código Civil, para pleitear a obrigação de fazer ou as perdas e danos decorrentes do inadimplemento contratual. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a pretensão condenatória ou indenizatória decorrente de vícios construtivos submete-se à prescrição decenal: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PRAZO PRESCRICIONAL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM IMÓVEL. NATUREZA JURÍDICA DO PROCESSO CONFIGURA INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CDHU. PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL APLICÁVEL (ART. 205 DO CC). RECURSO ESPECIAL PROVIDO.1. A pretensão veiculada na petição inicial é condenatória por inadimplemento contratual, motivo pelo qual se aplica o prazo prescricional decenal do art. 205 do CC. Precedentes.2. O acórdão recorrido está em desarmonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, tendo em vista a aplicação do prazo quinquenal previsto noCDC. Prescrição afastada.3. Recurso especial provido. (REsp n. 2.227.278/SP, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 4/5/2026, DJEN de 25/5/2026.) AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR VÍCIOS CONSTRUTIVOS. ART. 26 DO CDC. ART. 618 DO CC. PRAZO DECADENCIAL. INAPLICABILIDADE. PRAZO PRESCRICIONAL. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL. PRAZO DECENAL. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. APLICAÇÃO DA SÚMULA 83/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO NÃO CONHECIDO. I. Caso em exame 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, no qual se discute a aplicação do prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil em ação indenizatória por vícios construtivos em imóvel. 2. A parte agravante sustenta que o prazo aplicável seria o decadencial de 90 dias, conforme o art. 26 do Código de Defesa do Consumidor, ou o prazo de 180 dias previsto no art. 618, parágrafo único, do Código Civil. Alternativamente, defende a aplicação do prazo prescricional de 5 anos, nos termos do art. 27 do Código de Defesa do Consumidor. 3. O acórdão recorrido entendeu pela incidência do prazo prescricional decenal, à luz do art. 205 do Código Civil, por se tratar de pretensão de indenização por vícios construtivos, e destacou que a análise da natureza da pretensão deduzida em juízo demandaria reexame do conjunto fático-probatório, providência vedada em recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ. II. Questão em discussão 4. A questão em discussão consiste em saber se o prazo prescricional aplicável à pretensão de indenização por vícios construtivos em imóvel é o decenal previsto no art. 205 do Código Civil ou se seria aplicável o prazo decadencial de 90 dias (art. 26 do CDC), o prazo de 180 dias (art. 618, parágrafo único, do Código Civil) ou o prazo prescricional de 5 anos (art. 27 do CDC). III. Razões de decidir 5. O prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil é aplicável às ações indenizatórias por vícios construtivos em imóvel, conforme entendimento consolidado na jurisprudência do STJ. 6. A pretensão de modificar o entendimento firmado pela instância ordinária quanto à natureza da pretensão deduzida em juízo demandaria reexame do conjunto fático-probatório, providência vedada em recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ. 7. A decisão recorrida está em consonância com a jurisprudência do STJ, o que atrai a incidência da Súmula 83 do STJ, que impede o conhecimento do recurso especial pela divergência quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida. 8. A parte agravante não demonstrou a existência de precedentes contemporâneos ou supervenientes que contemplem a tese defendida sem necessidade de reanálise fático-probatória, nem evidenciou distinção entre os julgados mencionados na decisão agravada e o caso em exame. IV. Dispositivo 9. Agravo não conhecido. (AREsp n. 2.718.282/SP, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 16/10/2025.) No caso concreto, o compromisso particular e a escritura pública de compra e venda demonstram que a posse foi transmitida à adquirente em fevereiro de 2021 (Evento 1, CONTR8; Evento 37, ESCRITURA5), enquanto a petição inicial foi distribuída em 23 de outubro de 2025 (Evento 1, INIC1). Assim, considerando o decurso de aproximadamente quatro anos e oito meses entre a imissão na posse e o ajuizamento da demanda, não houve o transcurso do lapso de dez anos previsto no art. 205 do Código Civil. Dessa forma, rejeito a alegação de prescrição arguida em contestação, julgando improcedente a tese extintiva nesta extensão, com resolução parcial do mérito. 2. Saneamento, Pontos Controvertidos e Distribuição do Ônus da Prova Afastada a prescrição, passao ao saneamento e à organização do processo, nos termos do art. 357 do Código de Processo Civil. O processo encontra-se em ordem, não havendo nulidades a sanar. As partes são legítimas, estão devidamente representadas e concorrem o interesse processual e a capacidade postulatória. Trata-se de contrato particular de compra e venda de imóvel residencial formalizado entre pessoas físicas (Evento 1, CONTR8; Evento 37, ESCRITURA5). Não há demonstração nos autos de que o vendedor exerça com habitualidade e profissionalismo a atividade de incorporação ou comercialização de imóveis, razão pela qual o vínculo jurídico rege-se pelas normas do Código Civil, não incidindo o regime protetivo do Código de Defesa do Consumidor. Fixo como questões de fato controvertida s sobre as quais recairá a atividade probatória: a) a efetiva existência, extensão e características das manifestações patológicas alegadas no imóvel residencial situado na Rua do Bosque, nº 252, especialmente no que tange a infiltrações, umidade ascendente e descendente, eflorescências, mofo, fissuras e trincas; b) a causa de tais problemas, apurando se decorrem de falhas de projeto, vícios de execução e deficiência na impermeabilização ou drenagem profunda, ou se decorrem de desgaste natural do tempo e falta de manutenção preventiva periódica por parte da adquirente em calhas, rufos, coberturas e pintura; c) a necessidade, adequação e o custo estimado dos serviços de engenharia e materiais necessários para a correção dos defeitos constatados; d) a ocorrência de danos materiais diretos e danos específicos em móveis planejados decorrentes da umidade, bem como a caracterização de situação apta a ensejar dano moral indenizável. Quanto à distribuição do ônus da prova, aplica-se a regra geral estática prevista no art. 373 do Código de Processo Civil. Incumbirá à autora o ônus de provar a existência, a natureza e a origem dos vícios construtivos atribuíveis ao réu, bem como os prejuízos materiais e morais alegados, por constituírem fatos constitutivos de seu direito, consoante o art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil. Ao réu incumbirá demonstrar a existência de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito autoral, como a ocorrência de culpa exclusiva da autora por falta de manutenção preventiva, nos termos do art. 373, inciso II, do referido diploma. 3. Prova Pericial, Rateio dos Honorários e Dispositivo A elucidação dos pontos fáticos controvertidos depende de conhecimentos técnicos especializados de engenharia diagnóstica, sendo insuficiente a documentação unilateral acostada pelas partes (Evento 9, APRESDOC2; Evento 37, PARECER3). Defiro, portanto, a produção de prova pericial de engenharia civil, nos termos do art. 464 do Código de Processo Civil. No que tange ao custeio da perícia, o art. 95, caput , do Código de Processo Civil determina que a remuneração do perito será adiantada pela parte que houver requerido a prova ou rateada em partes iguais quando requerida por ambos os litigantes. Como a realização da perícia foi postulada expressamente pela autora na petição inicial e réplica (Evento 1, INIC1; Evento 44, RÉPLICA1) e pelo réu em sua contestação (Evento 37, CONTES1), as despesas e os honorários periciais deverão ser rateados igualmente entre as partes, na proporção de 50% para cada polo. Nesse sentido, orienta a jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR VÍCIOS CONSTRUTIVOS C/C DANOS MORAIS E OBRIGAÇÃO DE FAZER. PRAZO PRESCRICIONAL. ART. 205 DO CC. HONORÁRIOS PERICIAIS. RATEIO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação indenizatória por vícios construtivos cumulada com danos morais e obrigação de fazer, rejeitou as preliminares de decadência e inépcia da inicial, determinou a produção de prova pericial às expensas da ré e inverteu o ônus da prova em favor da autora, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) se incide prazo decadencial ou prescricional sobre a pretensão indenizatória decorrente de vícios construtivos; e (ii) a responsabilidade pelo adiantamento dos honorários periciais quando a prova é requerida por ambas as partes. III. RAZÕES DE DECIDIR A pretensão deduzida é de natureza indenizatória, razão pela qual não incide o prazo decadencial do art. 26 do CDC, aplicável apenas às hipóteses de redibição ou abatimento do preço. Conforme entendimento do STJ (REsp 1.721.694/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 03.09.2019), aplica-se o prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do CC para ações de indenização por vícios construtivos. Quanto ao custeio da prova pericial, o art. 95 do CPC dispõe que a remuneração do perito será adiantada pela parte que houver requerido a perícia, ou rateada quando requerida por ambas. Constatado que ambas as partes requereram a prova, impõe-se o rateio dos honorários periciais. Mantida, contudo, a concessão da gratuidade à autora, o Estado suportará sua cota-parte do adiantamento, nos termos da legislação aplicável. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido para afastar a determinação de custeio integral dos honorários periciais pela ré, determinando o rateio entre as partes. Tese de julgamento: "1. Nas ações indenizatórias por vícios construtivos, aplica-se o prazo prescricional decenal do art. 205 do CC. 2. Quando a prova pericial é requerida por ambas as partes, os honorários do perito devem ser rateados, nos termos do art. 95 do CPC." Dispositivos relevantes citados: CC, art. 205; CDC, art. 26; CPC, art. 95. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.721.694/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 03.09.2019. (TJSP; Agravo de Instrumento 2300938-14.2025.8.26.0000; Relator (a): Pastorelo Kfouri; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de Marília - 2ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 09/12/2025; Data de Registro: 09/12/2025) Para o desempenho do encargo, nomeio como perita judicial a Engenheira Civil Maira de Moraes Modotti, que deverá ser intimada através de seu e-mail mairamodotti@gmail.com , para manifestar aceitação e apresentar proposta de honorários em 5 (cinco) dias, acompanhada de seus contatos e comprovação de especialização, conforme art. 465, § 2º, do Código de Processo Civil. Faculto às partes, no prazo comum de 15 (quinze) dias, a indicação de assistentes técnicos e a formulação de quesitos, nos moldes do art. 465, § 1º, incisos II e III, do Código de Processo Civil. Apresentada a estimativa pericial, intimem-se as partes para manifestação no prazo comum de 5 (cinco) dias (art. 465, § 3º, do CPC). Homologado o valor, as partes deverão depositar suas respectivas cotas de 50% dos honorários periciais no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de preclusão da prova. Com a comprovação dos depósitos, intime-se o perito para dar início aos trabalhos, devendo informar com antecedência mínima de 10 (dez) dias a data, horário e local da vistoria para ciência dos litigantes e assistentes técnicos (art. 474 do CPC). Fixo o prazo de 30 (trinta) dias para a entrega do laudo pericial conclusivo, contados da realização da vistoria. O deferimento de eventual prova oral fica postergado para momento posterior à entrega do laudo técnico pericial, caso se revele necessária. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE O MÉRITO , com fundamento no art. 356, inciso II, do Código de Processo Civil, para REJEITAR a alegação de prescrição arguida pelo réu, reconhecendo a incidência do prazo decenal do art. 205 do Código Civil. Intimem-se e cumpra-se.