4003108-31.2026.8.26.0010

Procedimento Comum Cível Nº 4003108-31.2026.8.26.0010/SP AUTOR : AMAURY CLEMENTE FERREIRA ADVOGADO(A) : RENATA CAVALCANTE SANTOS CAMARA (OAB SP319070) RÉU : CBR 058 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO(A) : PRISCILA KEI SATO (OAB PR042074) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de ação declaratória de nulidade de cláusula contratual cumulada com repetição de indébito, ajuizada por AMAURY CLEMENTE FERREIRA em face de CBR 058 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Narra a parte autora (evento 1, INIC1) que firmou com a ré, em 22/11/2024, Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra da unidade autônoma nº 114, bloco A, do empreendimento "Living Only Ipiranga", pelo preço de R$ 723.562,50, tendo já pago, com recursos próprios, R$ 338.980,75. Sustenta que o contrato prevê correção monetária mensal pelo INCC sobre as parcelas (cláusula 3.4.3 do quadro-resumo e cláusula 3.2 das normas contratuais), muito embora o fluxo efetivo de pagamento do preço se encerre em aproximadamente 26 meses. Aduz que a ré inseriu artificialmente uma parcela residual de R$ 15.000,00 (equivalente a cerca de 2% do preço), com vencimento em dezembro de 2027 e já quitada antecipadamente em 15/04/2026, com o único propósito de simular prazo contratual superior a 36 meses e, assim, aparentar a licitude da correção mensal, em suposta afronta aos arts. 46 e 47 da Lei nº 10.931/2004. Pugna pela declaração de nulidade das cláusulas 3.4.3 do quadro-resumo e 3.2 das normas contratuais, pelo recálculo das parcelas vincendas e pela condenação da ré à restituição em dobro, no valor de R$ 72.204,20 (dobro de R$ 36.102,10), nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC. Requereu, ainda, a aplicação do CDC, a inversão do ônus da prova e a concessão de tutela de urgência. A tutela de urgência foi indeferida por ausência dos requisitos do art. 300 do CPC, sobretudo do perigo de dano, ao fundamento de que a parte autora tinha ciência da previsão contratual de correção mensal há quase ano e meio e de que a alegação é controvertida, devendo aguardar-se a formação do contraditório ( evento 7, DOC1 ). Citada, a ré apresentou contestação ( evento 16, DOC1 ), sem arguição de preliminares, sustentando, no mérito: (i) a legalidade da correção monetária mensal nos contratos imobiliários, à luz do regime do crédito imobiliário; (ii) que o art. 46 da Lei nº 10.931/2004 teria natureza permissiva e se dirigiria aos títulos e valores mobiliários originados dos contratos, e não aos próprios contratos de comercialização de imóveis, sob pena de interpretação inconstitucional e ofensa à isonomia; (iii) que o prazo relevante seria o do lançamento comercial do empreendimento (30/10/2023) até a entrega da obra (31/12/2026), totalizando 38 meses; (iv) que a parcela final não constitui "artifício", mas reflete usos e costumes do mercado imobiliário; (v) a impossibilidade de revisão contratual; (vi) a inexistência de valores a restituir, ante a compensação integral com saldo devedor residual de igual montante; (vii) a impugnação aos cálculos da inicial; (viii) o descabimento da repetição em dobro, por ausência de má-fé; e (ix) a incidência de juros e correção somente a partir do trânsito em julgado (Tema 1.002/STJ). Juntou pareceres técnicos e requereu a produção de prova pericial contábil e documental. Sobreveio réplica ( evento 23, DOC1 ), na qual a parte autora rebateu as teses defensivas, sustentou que a controvérsia é essencialmente de direito e requereu o julgamento antecipado do mérito (art. 355, I, do CPC), declarando, de forma expressa, não pretender produzir outras provas. Instadas à especificação de provas (evento 18), a ré reiterou e detalhou o requerimento de prova pericial contábil/financeira, com formulação de pontos periciais, requerendo o afastamento do julgamento antecipado ( evento 24, DOC1 ). A parte autora reiterou, na réplica, o desinteresse na produção de novas provas. É o relatório. Presentes os pressupostos processuais de existência e de validade da relação jurídica processual, bem como as condições da ação — notadamente a legitimidade das partes (arts. 17 e 18 do CPC), figurando no polo ativo o contratante adquirente e, no passivo, a incorporadora contratante, e o interesse processual, consubstanciado na necessidade e na adequação do provimento buscado. As partes são legítimas e estão regularmente representadas. Não se vislumbram nulidades ou irregularidades a sanar. O vínculo jurídico estabelecido entre as partes configura típica relação de consumo, na medida em que a parte autora adquiriu unidade imobiliária, como destinatária final, de fornecedora que exerce, com habitualidade e profissionalismo, a atividade de incorporação e comercialização de imóveis (arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/1990). Incide, portanto, o Código de Defesa do Consumidor, o que orientará a delimitação das questões de direito e a distribuição do ônus da prova, na forma adiante exposta, sem prejuízo do exame de mérito no momento oportuno. Regular a relação processual, e não havendo questões processuais pendentes de resolução, DECLARA-SE O FEITO SANEADO, passando-se à delimitação das questões de fato e de direito e à organização da instrução. Reputam-se incontroversos, por não impugnados especificamente ou por confessados pelas partes (art. 374 do CPC): (i) a celebração, em 22/11/2024, do Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra da unidade nº 114, bloco A, do empreendimento "Living Only Ipiranga", pelo preço de R$ 723.562,50; (ii) a existência de previsão contratual de correção monetária mensal pelo INCC (cláusula 3.4.3 do quadro-resumo e cláusula 3.2 das normas contratuais); (iii) a existência de parcela de R$ 15.000,00, com vencimento previsto para dezembro de 2027, quitada antecipadamente em 15/04/2026 ( evento 1, DOC6 ); e (iv) o pagamento, pela parte autora, do montante de R$ 338.980,75. Sem prejuízo da análise de mérito, delimitam-se como questões jurídicas relevantes ao julgamento da causa: 1) a definição do alcance da regra que condiciona o reajuste mensal ao prazo mínimo de 36 meses, especialmente se aplicável aos contratos de comercialização de imóveis ou apenas aos títulos deles originados; 2) a verificação de eventual alongamento artificial do prazo contratual por meio de parcela residual e, por consequência, da validade das cláusulas de reajuste mensal; 3) o eventual cabimento da repetição do indébito, de forma simples ou em dobro; e, por fim, a definição dos termos iniciais da correção monetária e dos juros de mora sobre eventual condenação. Fixam-se como controvertidas as seguintes questões de fato relevantes à solução da lide (art. 357, II, do CPC): a) a duração efetiva do fluxo de pagamento do preço estipulado no contrato e a data de seu termo final, bem como a função econômica e a substância da parcela residual de R$ 15.000,00 com vencimento em dezembro de 2027; b) a existência e a extensão de eventual cobrança a maior, em decorrência da periodicidade mensal da correção monetária, considerada a integralidade da operação econômico-financeira do contrato (evolução do saldo devedor, índices e periodicidade aplicados, pagamentos realizados e ciclo anual de correção); c) a existência (ou não) de saldo devedor residual apurável ao término da operação sob a premissa de correção anual e a respectiva repercussão sobre eventual crédito da parte autora (encontro de contas / compensação); e d) a consistência metodológica e aritmética do demonstrativo de cálculo apresentado na inicial. A prova documental encontra-se já produzida. No ponto, cumpre observar que a controvérsia central envolve, para além da questão jurídica, matéria de natureza técnico-contábil — a saber, a reconstrução integral da operação para aferição do efetivo encontro de contas entre as partes —, cuja elucidação depende de conhecimento especializado, exigindo a produção de prova pericial (arts. 156 e 464 do CPC). Nos termos do requerimento da ré (eventos 16 e 24) e à luz do disposto no art. 357, § 8º, e no art. 465 do CPC, DEFERE-SE a produção de prova pericial contábil, por reputar-se necessária ao esclarecimento das questões de fato acima delimitadas. A prova pericial reveste-se de utilidade e pertinência (art. 370 do CPC), na medida em que se destina a reconstruir a evolução financeira integral do contrato, apurar a existência e a extensão de eventual diferença em favor da parte autora e verificar a consistência dos cálculos apresentados, questões que não podem ser dirimidas por simples cotejo aritmético. Nomeio o perito Felipe Castells Paulin, devidamente cadastrado no Sistema de Gerenciamento dos Auxiliares da Justiça, que deverá, no prazo de 15 dias, informar se aceita o encargo, bem como estimar seus honorários. A responsabilidade pelo pagamento dos honorários periciais será da parte requerida que foi quem pleiteou a produção da prova pericial. Após a apresentação da estimativa de honorários, intime-se a parte responsável pelo pagamento para o depósito judicial, no prazo de 15 dias, ou eventual impugnação. Realizado o depósito dos honorários, intime-se a perita para que dê início aos trabalhos, devendo informar nos autos, com antecedência mínima de 20 dias. No prazo de 15 (quinze) dias, as partes poderão indicar assistentes técnicos e apresentar quesitos, de acordo com o artigo 465, § 1º, do Código de Processo Civil, destacando-se que os assistentes apresentarão seus pareceres nos autos independentemente de provocação judicial. O laudo pericial será apresentado em 30 (trinta) dias após a determinação de início dos trabalhos. Fica o perito advertido de que o laudo será elaborado de acordo com o artigo 473 do Código de Processo Civil, sendo assegurado aos assistentes técnicos o acesso e acompanhamento das diligências e dos exames que realizar, com prévia comunicação, comprovada nos autos, com antecedência mínima de 5 (cinco) dias, conforme prevê o artigo 466, §2º, do Código de Processo Civil. Deverá o perito nomeado ser intimado a requisitar todos os documentos que achar pertinentes, que serão entregues ou franqueado o seu acesso pela parte que os detiver diretamente ao perito judicial. Com a entrega do laudo, manifestem-se as partes, no prazo comum de 15 dias, ocasião em que poderão ofertar quesitos complementares. A perícia contábil terá por objeto, sem prejuízo dos quesitos a serem apresentados pelas partes: (i) a análise técnica dos critérios contratualmente pactuados para atualização das parcelas e do saldo devedor; (ii) a apuração, mês a mês, da evolução do saldo devedor e dos valores efetivamente pagos; (iii) a verificação da consistência metodológica e aritmética do demonstrativo apresentado na inicial, esclarecendo se aplicou efetivamente a correção anual ou se expurgou a integralidade da correção monetária; (iv) a simulação do recálculo sob a premissa de correção monetária anual das parcelas, preservadas as demais variáveis contratuais; (v) a aferição da existência (ou não) de saldo devedor residual e do respectivo encontro de contas; e (vi) a reconstrução integral do fluxo contratual para apuração do resultado econômico entre as partes. Após a entrega do laudo pericial, serão apreciados os demais requerimentos de produção de provas, se o caso .