4002973-71.2025.8.26.0004

Procedimento Comum Cível Nº 4002973-71.2025.8.26.0004/SP AUTOR : ALEXANDRE RIBEIRO ADVOGADO(A) : TACIOMARA MUNIZ DA GAMA (OAB SP364839) AUTOR : TACIOMARA MUNIZ DA GAMA ADVOGADO(A) : TACIOMARA MUNIZ DA GAMA (OAB SP364839) RÉU : ROGERIO AGUIAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. ADVOGADO(A) : GUILHERME SACOMANO NASSER (OAB SP216191) RÉU : ZAFIR CONSTRUTORA LTDA. ADVOGADO(A) : CLAUDIO OLIVEIRA CABRAL JÚNIOR (OAB SP130544) RÉU : FIR PARTICIPAÇÕES LTDA. ADVOGADO(A) : CLAUDIO OLIVEIRA CABRAL JÚNIOR (OAB SP130544) DESPACHO/DECISÃO Vistos em sanedor. 1) Prescrição. Rejeita-se alegação de prescrição uma vez que o prazo é decenal para responsabilidade civil contratual. O contrato foi firmado no ano de 2019 e, portanto, a ação foi ajuizada antes mesmo do escoamento do prazo de 10 anos. 2) Também não merece acolhida a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela corré ROGÉRIO AGUIAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (VEMPLAN). Segundo a teoria da asserção, as condições da ação são aferidas in status assertionis , à luz da narrativa deduzida na petição inicial. Os autores imputam à imobiliária responsabilidade solidária, na qualidade de integrante da cadeia de fornecimento, por falha no dever de informação quanto às condições da permuta de unidades e ao reajuste de valores, circunstância suficiente, nesta fase, para legitimá-la a figurar no polo passivo. A extensão da responsabilidade da imobiliária — se limitada à atividade de intermediação ou se estendida aos reajustes praticados pela vendedora — constitui matéria afeta ao mérito da demanda, e como tal será apreciada por ocasião da sentença. REJEITO, pois, a preliminar de ilegitimidade passiva. 3) Controvertem-se as partes quanto a cobrança de valores em excesso ao efetivamente pactuado entre as partes, notadamente quanto à correta aplicação dos índices de correção monetária (INCC-DI e, após o habite-se, IGP-M) e dos encargos moratórios (juros e multa) incidentes sobre o saldo do preço da unidade autônoma adquirida, bem como a eventual existência de diferença indevida entre o valor cobrado e o valor efetivamente devido nos termos contratuais. Também há controvérsia quanto à existência do dano moral. Verifica-se, desde logo, que o contrato que rege a relação jurídica de direito material entre as partes é o instrumento particular de promessa de compra e venda referente à unidade 2.134, firmado em 29/03/2019 e juntado aos autos, e não o instrumento anterior, referente à unidade 1.142, firmado em 28/10/2017. Isso porque é incontroverso nos autos que os próprios autores manifestaram formalmente a desistência da aquisição da unidade 1.142 por ocasião da permuta, liberando o imóvel para que fosse reincorporado ao patrimônio da vendedora, tendo aderido, em substituição, ao contrato da unidade 2.134, sem ressalva expressa quanto às condições nele estabelecidas. Assim, a controvérsia sobre os valores cobrados deverá ser dirimida à luz das cláusulas do contrato de 29/03/2019, e não daquele anteriormente celebrado e formalmente rescindido por iniciativa dos próprios demandantes. 4) Os autores postularam a inversão do ônus da prova com fundamento no art. 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor. Ocorre que a inversão do ônus da prova em favor do consumidor não é automática, dependendo, nos termos do próprio dispositivo legal, de verossimilhança das alegações ou de hipossuficiência técnica do consumidor, a critério do juiz, segundo as regras ordinárias de experiência. No caso concreto, não se vislumbra verossimilhança suficiente nas alegações autorais quanto à existência de cobrança excessiva, notadamente porque as as cláusulas contratuais preveem expresssamente os índices de correção monetária aplicáveis e incidência. As rés também apresentaram planilhas de cálculo pormenorizadas, com indicação de cláusulas contratuais específicas (correção monetária pelo INCC-DI e IGP-M, juros e multa moratória), aptas a justificar, ao menos em tese, a diferença de valores impugnada pelos autores — circunstância que afasta, nesta fase, a plausibilidade do direito alegado a ponto de autorizar a inversão do encargo probatório. Ante o exposto, INDEFIRO a inversão do ônus da prova. Caberá aos autores, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC, o ônus de comprovar o fato constitutivo de seu direito, qual seja, a existência e a extensão da cobrança de valores acima do efetivamente pactuado em contrato. 5) Indefiro a produção de prova oral (depoimento pessoal e prova testemunhal), diante da manifesta impertinência e desnecessidade desse meio de prova para a elucidação da controvérsia fixada. A questão discutida nos autos — validade e correção dos índices de reajuste, encargos moratórios e composição do saldo devedor à luz das cláusulas contratuais — é de natureza eminentemente técnica e contábil, não passível de esclarecimento por meio de depoimentos pessoais ou de testemunhas, mas sim de exame pericial contábil sobre a documentação e os cálculos apresentados pelas partes. Defiro, pois, a produção de prova pericial contábil, nos termos dos arts. 464 e seguintes do CPC, a fim de elucidar a controvérsia acerca da eventual cobrança, pelas rés, de valores superiores aos efetivamente pactuados no contrato de 29/03/2019 (unidade 2.134), considerando os índices de correção monetária e os encargos contratualmente previstos e valor imputados no pagamento em razão de contratação anterior e desistência de outra unidade. Nomeio para o encargo o(a) perito(a) Alessandra Aparecida Rodolfo da Silva. No prazo de 15 dias, as partes poderão formular quesitos e indicar assistentes técnicos, devendo estes, em caso de apresentação de pareceres, observar o disposto no artigo 477, parág. 1º, do CPC. Apresentados os quesitos ou decorrido o prazo, intime-se o perito judicial para estimar honorários em 5 dias. Após manifestem-se as partes em 5 dias e tornem conclusos para fixação dos honorários, que deverão ser depositados pela parte AUTORA, no prazo de 15 dias contados da fixação, sob pena de preclusão. Na mesma ocasião, será fixado prazo para apresentação do laudo, devendo o perito assegurar aos assistentes das partes o acesso e o acompanhamento das diligências e dos exames que realizar, com prévia comunicação, comprovada nos autos, com antecedência mínima de 5 dias (art. 466, § 2º, do CPC).