4002753-29.2026.8.26.0266

Procedimento Comum Cível Nº 4002753-29.2026.8.26.0266/SP AUTOR : VANESSA GODOI DE OLIVEIRA ADVOGADO(A) : GUSTAVO SOUTELO DE ABREU (OAB SP489287) AUTOR : CESAR TEODORO DE OLIVEIRA ADVOGADO(A) : GUSTAVO SOUTELO DE ABREU (OAB SP489287) RÉU : AMF CONSTRU HOUSE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA ADVOGADO(A) : ANA CAROLINA FRANCO RAMALHO (OAB SP469060) RÉU : BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. ADVOGADO(A) : RICARDO NEGRÃO (OAB SP138723) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação de rescisão de contrato de compra e venda e de financiamento imobiliário cumulada com restituição de quantias pagas e indenização por danos materiais e morais, com pedido de tutela provisória de urgência , ajuizada por Vanessa Godoi de Oliveira e Cesar Teodoro de Oliveira em face de AMF Constru House Construtora e Incorporadora Eireli e Banco Santander (Brasil) S.A. Afirmam os autores, em apertada síntese, que em 18 de novembro de 2022 firmaram compromisso de compra e venda com a primeira ré para aquisição do imóvel residencial situado na Rua Imbuia, nº 95, Casa 02, Loteamento Jardim Guacyra, nesta comarca (matrícula nº 251.092 do Registro de Imóveis de Itanhaém), pelo preço de R$ 330.000,00. Para o custeio de parcela substancial do preço, contrataram financiamento imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária perante o Banco Santander (Brasil) S.A., no importe de R$ 264.000,00, oportunidade em que a instituição bancária realizou vistoria técnica prévia remunerada para aprovação da garantia. Sustentam que, após a imissão na posse, constataram graves anomalias patológicas, destacando erro de implantação altimétrica da edificação (cota de soleira implantada cerca de 34 cm abaixo do nível da via pública), inexistência de impermeabilização nas fundações e alvenarias, recalque diferencial com fissuras estruturais ativas e episódios recorrentes de alagamento interno e umidade crônica, o que causou danos a mobiliários e eletrodomésticos, além de abalo à saúde física e psíquica da coautora. Postularam a tutela de urgência para suspensão da exigibilidade das parcelas e abstenção de negativação, a resolução de ambos os contratos coligados, a restituição integral das importâncias adimplidas, a quitação do saldo devedor pela construtora e a reparação por danos materiais (R$ 39.221,51) e morais (R$ 20.000,00), dando à causa o valor de R$ 389.221,51 (Evento 1). A tutela de urgência foi indeferida pelo juízo (Evento 13). As custas iniciais e de citação foram recolhidas pelos requerentes (Evento 10). Citada, a ré AMF Constru House Construtora e Incorporadora Eireli apresentou contestação (Evento 31,), arguindo preliminar de decadência do direito potestativo de rescisão (art. 26, II e § 3º, do Código de Defesa do Consumidor e art. 445, § 1º, do Código Civil). No mérito, alegou excludente de responsabilidade por fato exclusivo de terceiro, consistente em intervenções de drenagem e pavimentação realizadas pela Prefeitura de Itanhaém na Avenida das Palmeiras e imediações. Impugnou a existência de nexo causal em relação aos danos materiais, classificou as benfeitorias como voluptuárias desprovidas de prova do desembolso, refutou os danos morais e o agravamento clínico, pleiteando, subsidiariamente, a fixação de taxa de ocupação e fruição pelo período em que os autores ocuparam o imóvel. Juntou atos constitutivos, alvarás e projetos. O réu Banco Santander (Brasil) S.A. ofertou contestação (Evento 29), arguindo preliminares de ilegitimidade passiva "ad causam" e impugnação ao valor da causa. No mérito, defendeu a autonomia absoluta entre o contrato de mútuo imobiliário com alienação fiduciária e a compra e venda, ressaltando que sua atuação se restringiu à concessão de crédito e que a vistoria realizada serviu estritamente para avaliação de liquidez da garantia bancária, sem configurar consultoria ou perícia técnica em benefício do comprador. Impugnou a pretensão rescisória, os danos materiais, os danos morais e a inversão do ônus da prova, sustentando a ausência de ato ilícito e nexo de causalidade. Juntou procurações, atos societários, cópia do contrato, planilha de evolução e laudo interno de avaliação. Os autores apresentaram réplica (Evento 37). Instadas as partes a especificarem provas, o corréu Banco Santander postulou o julgamento antecipado da lide (Evento 45), a corré AMF Construtora requereu a realização de prova pericial de engenharia civil e geotecnia, expedição de ofício à Prefeitura Municipal de Itanhaém, prova documental e oral (Evento 46), e os autores pugnaram pela produção de prova pericial de engenharia, oitiva de testemunhas e depoimento pessoal dos representantes legais das rés (Evento 47). Passo a sanear e organizar o processo, na forma do art. 357 do Código de Processo Civil. I) QUESTÕES PROCESSUAIS PENDENTES E PREJUDICIAIS DE MÉRITO I.1. Preliminar de Ilegitimidade Passiva Suscitada pelo Banco Santander (Brasil) S.A. A preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela instituição financeira ré não merece acolhimento. Em consonância com a teoria da asserção, as condições da ação, entre as quais figura a legitimidade ad causam, devem ser apreciadas abstratamente a partir das asserções e fundamentos fáticos delineados na petição inicial. No presente feito, os requerentes imputam à instituição bancária conduta autônoma e negligente decorrente da realização de vistoria técnica prévia remunerada, na qual teria sido chancelada a higidez de imóvel supostamente portador de manifesto desnível e vícios construtivos aparentes, gerando legítima expectativa aos adquirentes e induzindo-os à celebração do negócio. Além disso, a pretensão principal deduzida em juízo persegue expressamente a resolução judicial do contrato de mútuo habitacional com pacto adjeto de alienação fiduciária formalizado perante o Banco Santander (Evento 1, CONTR9, fls. 1/20), sob o fundamento de coligação funcional e estrutural com o compromisso de compra e venda imobiliária. Com a vigência do art. 54-F do Código de Defesa do Consumidor, introduzido pela Lei nº 14.181/2021, restou positivado no sistema jurídico brasileiro o reconhecimento da interdependência funcional entre o contrato principal de fornecimento de produto e os contratos de crédito conexos ou coligados celebrados para viabilizar a aquisição do bem. Estabelece o § 4º do aludido dispositivo que o desfazimento ou a ineficácia do contrato de compra e venda principal repercute direta e necessariamente sobre o contrato acessório de financiamento, justificando a presença da instituição mutuante no polo passivo da demanda para suportar os efeitos da pretendida rescisão. O Tribunal de Justiça de São Paulo já se pronunciou sobre a legitimidade do banco financiador em razão da conexão contratual: EMENTA: AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPRA E VENDA DE VEÍCULO POR VÍCIO OCULTO – Pleito de rescisão contratual de compra de veículo com vício redibitório e indenização por danos morais – Sentença de parcial procedência, que acolheu a pretensão desconstitutiva, afastando os danos morais - Insurgência do banco réu – Alegação de que os contratos de compra e venda e de financiamento não são coligados e que a requerida loja de veículos deve lhe restituir o valor liberado – Aduz que a condenação deve ser atualizada pela Selic - Parcial acolhimento – Contratos de financiamento e de compra e venda de automóvel que são coligados, justificando o reconhecimento de legitimidade passiva da Instituição Financeira, eis que a rescisão de um contrato importa, necessariamente, na rescisão do outro – Inteligência do artigo 54-F "caput" e § 4º, do CDC - Desfazimento do contrato coligado que, no entanto, implica na necessidade de retorno ao "status quo ante" - Entendimento adotado por esta E. Câmara - Corré que deve restituir ao banco o valor do financiamento recebido – Juros já fixados de acordo com a Lei no. 14.905/2024, após a sua entrada em vigor - Recurso parcialmente provido. (TJSP; Apelação Cível 1006771-79.2022.8.26.0624; Relator (a): Marcus Vinicius Rios Gonçalves; Órgão Julgador: 32ª Câmara de Direito Privado; Foro de Tatuí - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 06/11/2025; Data de Registro: 07/11/2025) Ainda sobre a legitimidade da instituição mutuante em contratos coligados, destaca-se o entendimento da Corte Estadual: APELAÇÃO. ação declaratória de nulidade de contrato c./C. indenização por danos morais. AQUISIÇÃO DE VEÍCULO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO COLIGADO. NULIDADE DECORRENTE DA RESCISÃO DO CONTRATO DE AQUISIÇÃO DO BEM POR VÍCIO OCULTO. RECURSO DESPROVIDO. I. Recurso de apelação interposto contra sentença que declarou a rescisão de contrato de financiamento e condenou à retirada de restrições de crédito, além de condenar a corré ao pagamento de danos morais. A instituição financeira alega ausência de responsabilidade, sustentando a autonomia do contrato de financiamento em relação à compra e venda do veículo. II. A questão em discussão consiste em verificar a legitimidade passiva da instituição financeira e a possibilidade de rescisão do contrato de financiamento em decorrência do desfazimento da compra e venda do veículo por vício do produto. III. Razões de Decidir: A legitimidade passiva da instituição financeira é confirmada pela teoria da asserção, dado o vínculo jurídico complexo entre as partes. A rescisão do contrato de financiamento é cabível em razão da coligação contratual com a compra e venda do veículo, conforme o Código de Defesa do Consumidor. IV. Tese de julgamento: 1. A legitimidade passiva da instituição financeira é confirmada pela teoria da asserção. 2. A rescisão de contratos coligados é cabível em caso de vício oculto no produto. RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1001060-71.2025.8.26.0080; Relator (a): L. G. Costa Wagner; Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Foro de Cabreúva - Vara Única; Data do Julgamento: 30/05/2026; Data de Registro: 17/06/2026) Portanto, em virtude da cumulação do pedido rescisório do mútuo conexo e da imputação fática de defeito na prestação do serviço de vistoria, impõe-se a manutenção do Banco Santander (Brasil) S.A. no polo passivo da lide, cabendo ao mérito definir a exata extensão de sua eventual responsabilidade patrimonial. Rejeito a preliminar. II.2. Impugnação ao Valor da Causa Ofertada pelo Banco Santander (Brasil) S.A. O corréu Banco Santander apresentou impugnação ao valor da causa, alegando que o montante correto deveria ser limitado a R$ 264.000,00, correspondente ao valor nominal do contrato de financiamento imobiliário por ele concedido. A insurgência não comporta acolhida. O art. 292, inciso II, do Código de Processo Civil preceitua que, quando o litígio tiver por objeto a rescisão de negócio jurídico, o valor da causa corresponderá ao valor do próprio contrato. Por sua vez, o inciso VI do mesmo diploma legal determina expressamente que, na ação em que houver cumulação de pedidos, o valor da causa consistirá na quantia correspondente à soma de todos eles. Na petição inicial, os autores formularam pedidos cumulados de resolução dos contratos coligados de compra e venda e financiamento, cujo negócio jurídico imobiliário global possui valor contratual expresso de R$ 330.000,00, acrescido de pedidos condenatórios certos de ressarcimento por danos materiais no montante de R$ 39.221,51 (abrangendo ITBI, registro imobiliário, móveis avariados, taxas contratuais e benfeitorias) e indenização por danos morais quantificada em R$ 20.000,00. A soma aritmética de tais pretensões econômicas atinge exatamente o montante de R$ 389.221,51 (R$ 330.000,00 + R$ 39.221,51 + R$ 20.000,00), inexistindo excesso ou descompasso com o proveito econômico perseguido. Por conseguinte, estando o valor da causa em estrita conformidade com os critérios legais do art. 292, incisos II e VI, do Código de Processo Civil, e tendo as custas judiciais sido recolhidas sobre tal base de cálculo, rejeito a impugnação. III.3. Prejudicial de Decadência Suscitada pela AMF Constru House Construtora e Incorporadora Eireli A corré AMF Construtora sustenta a ocorrência de decadência do direito de pleitear a redibição e rescisão do compromisso de compra e venda, com fulcro no art. 26, inciso II e § 3º, do Código de Defesa do Consumidor ou no art. 445, § 1º, do Código Civil, sob o argumento de que a aquisição ocorreu em novembro de 2022, os defeitos teriam se manifestado logo após as primeiras chuvas e a ação judicial foi ajuizada apenas em maio de 2026. A prejudicial de mérito não comporta acolhimento, impondo-se a distinção técnica entre a pretensão puramente redibitória/resolutória e a pretensão indenizatória/reparatória decorrente da violação aos deveres contratuais de solidez e segurança. Em primeiro lugar, no que concerne à pretensão resolutória decorrente de vícios ocultos em produtos duráveis, o art. 26, § 3º, do Código de Defesa do Consumidor dispõe que o prazo decadencial de 90 (noventa) dias inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito. Tratando-se de manifestações patológicas complexas e progressivas em edificações (como recalques de fundação, umidade ascensional e erros de cota altimétrica), a exata extensão, a gravidade técnica e a causa raiz dos defeitos não se tornam plenamente evidenciadas a compradores leigos pela simples constatação empírica de umidade ou pequenas trincas, mas apenas com a entrega do laudo técnico pericial especializado, lavrado e formalizado em abril de 2026. Em segundo lugar, incide no caso concreto a causa obstativa expressa no art. 26, § 2º, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor. A documentação carreada aos autos e a própria admissão formulada pela construtora em sua peça de defesa indicam a realização de intervenções e tentativas de reparos no imóvel em momento pretérito, visando conter as fissuras e infiltrações, o que obstou o transcurso do lapso decadencial até a manifestação formal de recusa em sede de contranotificação extrajudicial em março de 2026. Em terceiro lugar, no que toca aos pedidos indenizatórios cumulados (ressarcimento de danos materiais causados a mobiliários, despesas cartorárias, tributárias e reparação por danos morais decorrentes do fato da construção), incide a garantia legal quinquenal de solidez e segurança prevista no art. 618, "caput", do Código Civil, cujo prazo flui a contar da expedição do habite-se ocorrida em 06/09/2022. Manifestado o vício construtivo dentro do quinquênio de garantia, a pretensão indenizatória submete-se ao prazo prescricional decenal geral do art. 205 do Código Civil ou quinquenal do art. 27 do Código de Defesa do Consumidor, não se aplicando a decadência do art. 26 do diploma consumerista às pretensões de natureza condenatória. O Superior Tribunal de Justiça pacificou a inaplicabilidade do prazo decadencial do Código de Defesa do Consumidor às pretensões condenatórias por vícios da construção: DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL POR VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. PRAZOS APLICÁVEIS À PRETENSÃO INDENIZATÓRIA E ALCANCE DO ART. 618 DO CC E DO ART. 26 DO CDC. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARA CONHECER DO RECURSO ESPECIAL E DAR-LHE PROVIMENTO.I. CASO EM EXAME1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial por ausência de demonstração de ofensa aos arts. 205 e 618 do CC, falta de cotejo analítico, inexistência de similitude fática e não comprovação de divergência jurisprudencial.2. A controvérsia envolve ação de indenização por perdas e danos decorrentes de vícios de construção em área comum de empreendimento imobiliário, com denunciação da lide à construtora.3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido, reconhecendo a responsabilidade civil da demandada e da litisdenunciada.4. A Corte de origem deu provimento às apelações para reconhecer a decadência e extinguir o processo com resolução de mérito; os embargos de declaração foram rejeitados.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se o art. 618, caput e parágrafo único, do CC estabelece garantia quinquenal pela solidez e segurança e se o prazo de 180 dias incide apenas sobre pretensões potestativas, sem alcançar a pretensão indenizatória; (ii)analisar se a pretensão de indenização por vício construtivo observa o prazo prescricional decenal do art. 205 do CC, com termo inicial na ciência do vício pela teoria da actio nata; (iii) verificar se o art. 26, II, § 3º e § 2º, I, da Lei n. 8.078/1990 regula apenas pretensões potestativas, sem incidir sobre pedidos de ressarcimento por inadimplemento contratual; e (iv) saber se há divergência jurisprudencial apta ao conhecimento do recurso especial.III. RAZÕES DE DECIDIR6. Ocorreu a ofensa ao art. 618, caput e parágrafo único, do CC, pois o prazo de 5 anos é garantia legal pela solidez e segurança e o prazo de 180 dias alcança apenas pretensões potestativas, não incidindo sobre a pretensão indenizatória por perdas e danos. Não ocorreu a ofensa ao art. 205 do CC, porque a pretensão de ressarcimento por vícios de construção é regida pela prescrição decenal, com termo inicial na ciência do vício pela teoria da actio nata. Não incide o art. 26, II, § 3º, da Lei n. 8.078/1990 sobre pretensões condenatórias de ressarcimento por inadimplemento contratual, pretensão de reparação pelos danos causados pelo vício construtivo, aplicando-se o art. 205 do CC. Não incide a Súmula n. 7 do STJ, por se tratar de questão de direito acerca do prazo aplicável à pretensão indenizatória.IV. DISPOSITIVO E TESE7. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer do recurso especial e dar-lhe provimento.Tese de julgamento: "1. O art. 618 do CC estabelece garantia quinquenal pela solidez e segurança e o prazo de 180 dias do parágrafo único alcança apenas pretensões potestativas, não incidindo sobre a pretensão indenizatória. 2. A pretensão de ressarcimento por vícios de construção sujeita-se à prescrição decenal do art. 205 do CC, com termo inicial na ciência do vício pela teoria da actio nata. 3. O prazo decadencial de 90 dias do art. 26, II, § 3º, da Lei n. 8.078/1990 não rege pedidos de indenização por inadimplemento contratual. 4. Não incide a Súmula n. 7 do STJ, pois a controvérsia é exclusivamente de direito."Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 205 e 618; Lei n. 8.078/1990, art. 26, II, § 2º, I e § 3º.Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 7, 83 e 568; STJ, AgInt no REsp n. 1.831.114/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 16/9/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2.431.587/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 22/4/2024; STJ, REsp n. 984.106/SC, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 4/10/2012;STJ, AgInt no AREsp n. 2.054.796/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 26/8/2024. (AREsp n. 2.652.361/SP, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, julgado em 22/4/2026, DJEN de 27/4/2026.) Também sobre o prazo prescricional decenal aplicável à reparação dos danos decorrentes de defeitos na edificação, destaca-se o entendimento da Terceira Turma da Corte Superior: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL. VÍCIO CONSTRUTIVO. ART. 26 DO CDC. ART. 618 DO CC. PRAZO DECADENCIAL. INAPLICABILIDADE. MÍNIMO DE GARANTIA DO IMÓVEL. IRRELEVÂNCIA PARA CONTAGEM DO PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL. PRECEDENTES. 1. Conforme entendimento jurisprudencial da Segunda Seção, a pretensão do consumidor de ser indenizado pelo prejuízo decorrente de vícios de construção não se sujeita a prazo decadencial, quer previsto no Código Civil, quer previsto no CDC. 2. A jurisprudência do STJ destaca que o prazo previsto no art. 618 do CC é meramente para irredutibilidade de garantia mínima, não tendo nenhuma influência com o prazo prescricional, o qual tem como termo a quo a constatação do vício. Precedentes. 3. "A 'solidez e segurança do trabalho de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis' foram destacadas pelo legislador (artigo 618 do Código Civil) para fins de atendimento ao prazo irredutível de garantia de cinco anos, não consubstanciando, contudo, critério para aplicação do prazo prescricional enunciado na Súmula 194 do STJ". (AgInt no AREsp n. 438.665/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe de 24/9/2019). Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.172.556/RS, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 13/11/2023, DJe de 17/11/2023.) Assim, seja pela garantia quinquenal do art. 618 do Código Civil c/c prescrição decenal (art. 205 do Código Civil) quanto às pretensões indenizatórias, seja pela causa obstativa do art. 26, § 2º, I, do Código de Defesa do Consumidor e ciência técnica inequívoca quanto à pretensão resolutória, rejeito a prejudicial de decadência. II. DELIMITAÇÃO DOS PONTOS CONTROVERTIDOS Com fundamento no art. 357, incisos II e IV, do Código de Processo Civil, fixo os seguintes pontos controvertidos sobre os quais recairá a atividade instrutória e o julgamento do mérito: II.1. Questões Fáticas Controvertidas a) A existência, extensão, classificação e causa raiz das anomalias patológicas verificadas no imóvel objeto da matrícula nº 251.092 do Registro de Imóveis de Itanhaém (fissuras em alvenarias e lajes, descolamento de revestimentos, umidade ascensional e infiltrações); b) Se as manifestações patológicas possuem natureza endógena (decorrentes de vícios de projeto, cálculo estrutural, escolha e emprego de materiais ou falha na execução da construção) ou natureza exógena (decorrentes de intervenções de terceiros, fenômenos naturais ou desgaste comum de manutenção); c) A regularidade da cota altimétrica de implantação da edificação (cota de soleira) em relação ao nível da Rua Imbuia, apurando se houve descumprimento do projeto arquitetônico aprovado perante a Municipalidade ou erro técnico de nivelamento que favoreça o ingresso de águas pluviais; d) A existência ou inexistência de sistema eficiente de impermeabilização nas fundações, baldrames e base das paredes da edificação; e) A ocorrência de recalque diferencial do solo de fundação e eventual instabilidade estrutural do prédio residencial; f) A realização, cronologia, abrangência e efetivo impacto das obras públicas municipais de drenagem e pavimentação executadas pela Prefeitura Municipal de Itanhaém na Avenida das Palmeiras e imediações sobre o imóvel litigioso; g) As condições atuais e pretéritas de habitabilidade, segurança, salubridade e solidez da residência; h) O alcance técnico da vistoria realizada pelo Banco Santander (Brasil) S.A. no momento da concessão do crédito e a possibilidade de constatação ostensiva dos defeitos e desníveis à época; i) A ocorrência de danos materiais aos móveis, eletrodomésticos e utensílios dos autores, bem como o nexo de causalidade direto com os alagamentos internos relatados; j) A natureza jurídica, necessidade, utilidade e valores despendidos nas benfeitorias incorporadas ao imóvel pelos requerentes (portões, grades, cercas elétricas); k) A existência de nexo de causalidade entre as condições de habitabilidade do imóvel e o alegado agravamento do quadro clínico psiquiátrico da coautora Vanessa Godoi de Oliveira . II.2. Questões de Direito Relevantes a) A caracterização da relação jurídica de consumo e a responsabilidade civil objetiva e solidária da construtora e da instituição financeira nos termos dos arts. 12, 14, 18 e 54-F do Código de Defesa do Consumidor; b) A aplicação da garantia legal de 5 (cinco) anos do art. 618 do Código Civil e o dever de indenizar do construtor por violação à solidez e segurança da obra; c) A configuração ou não da excludente de responsabilidade civil por fato exclusivo de terceiro (art. 14, § 3º, inciso II, do Código de Defesa do Consumidor); d) Os efeitos jurídicos da resolução da compra e venda sobre o contrato de mútuo com garantia de alienação fiduciária e o dever de recomposição recíproca ao estado anterior; e) O regime indenizatório e direito de retenção/levantamento das benfeitorias executadas pelos possuidores à luz dos arts. 1.219 e 1.220 do Código Civil; f) A exigibilidade ou inexigibilidade de indenização por fruição/ocupação em hipótese de imóvel alegadamente inabitável por culpa do fornecedor; g) A caracterização de dano moral indenizável decorrente da frustração da moradia e da incidência da teoria do desvio produtivo do consumidor. III. DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA A relação jurídica deduzida nos autos é indubitavelmente consumerista, amparada nos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, figurando os autores como adquirentes destinatários finais do produto imobiliário e os réus como fornecedores de bens e serviços na cadeia de consumo imobiliário. Diante da manifesta vulnerabilidade técnica, econômica e informacional dos autores frente aos réus, somada à verossimilhança das patologias demonstradas pelo laudo pericial unilateral encartado aos autos (Evento 1, LAUDO16), defiro a inversão do ônus da prova em favor da parte autora, com esteio no art. 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor c/c o art. 373, § 1º, do Código de Processo Civil. Nessa toada, competirá: a) Às rés demonstrar a regularidade do projeto, da execução da obra, do nivelamento, da impermeabilização, da solidez da edificação e a higidez do serviço de vistoria, bem como a efetiva ocorrência e exclusividade do alegado fato de terceiro excludente de nexo causal; b) Aos autores comprovar o desembolso e nexo específico relativo aos bens móveis danificados, benfeitorias e despesas médicas que pretendem ver ressarcidas, valendo-se dos documentos já acostados ou que venham a ser submetidos à perícia técnica. IV. DEFERIMENTO E INDEFERIMENTO DAS PROVAS IV.1. Indeferimento do Julgamento Antecipado da Lide Indefiro o requerimento de julgamento antecipado formulado pelo réu Banco Santander (Brasil) S.A. (Evento 45, PET1). A controvérsia fática instaurada nos autos demanda dilação probatória especializada em engenharia civil e esclarecimento de fatos que refogem à suficiência do acervo documental até então amealhado, revelando-se prematuro qualquer desate de mérito neste momento processual. IV.2. Prova Pericial de Engenharia Civil e Geotecnia A matéria controvertida repousa precipuamente na averiguação das condições técnicas da construção, causas de alagamentos, cota de soleira, recalques e impactos de obras públicas circunvizinhas, fatos cuja comprovação depende de conhecimento técnico específico e especializado (art. 464, "caput", do Código de Processo Civil). Assim, defiro a produção de prova pericial de engenharia civil , com foco em patologias construtivas e geotecnia. Para a realização da perícia judicial, nomeio como perito do juízo o Engenheiro Civil Eng. Cláudio Rodrigues , profissional habilitado e cadastrado no Portal de Auxiliares da Justiça do Tribunal de Justiça de São Paulo. Fixo as seguintes diretrizes para o desenvolvimento da prova pericial: a) Intimem-se as partes para que, no prazo comum de 15 (quinze) dias , querendo, indiquem assistentes técnicos (com qualificação e contatos) e apresentem seus respectivos quesitos, nos termos do art. 465, § 1º, do Código de Processo Civil; b) Escoado o prazo das partes, intime-se o senhor perito judicial para que, no prazo de 5 (cinco) dias , confirme a aceitação do encargo, apresente contatos profissionais, endereço eletrônico e sua respectiva proposta de honorários periciais perante o juízo (art. 465, § 2º, do CPC); c) Com a apresentação da proposta de honorários, dê-se ciência às partes pelo prazo comum de 5 (cinco) dias (art. 465, § 3º, do CPC), vindo os autos em seguida conclusos para arbitramento judicial do montante e definição do adiantamento; d) O adiantamento das despesas dos honorários periciais caberá à parte ré AMF Constru House Construtora e Incorporadora Eireli, porquanto foi a responsável direta pelo requerimento da prova técnica e formulação de seu escopo (art. 95, "caput", do CPC), sem prejuízo da responsabilidade carreada pela inversão do ônus probatório (Evento 46, PET1, fl. 2); e) O perito judicial deverá entregar o laudo conclusivo no prazo de 45 (quarenta e cinco) dias , contados da comunicação do depósito judicial integral ou da primeira parcela autorizada dos honorários periciais; f) O senhor perito deverá comunicar previamente a data, horário e local de início dos trabalhos periciais com antecedência mínima de 10 (dez) dias, viabilizando a intimação das partes e de seus assistentes técnicos (art. 474 do CPC). IV.3. Expedição de Ofício à Municipalidade de Itanhaém Tendo em vista a alegação de excludente de fato de terceiro formulada pela ré construtora, defiro a requisição documental requerida pela AMF Construtora (Evento 46, PET1, fl. 5). Servindo a presente decisão como ofício , caberá à ré AMF Constru House Construtora e Incorporadora Eireli providenciar o seu protocolo perante a Secretaria de Obras e Urbanismo da Prefeitura Municipal de Itanhaém no prazo de 15 (quinze) dias , comprovando o respectivo encaminhamento nos autos. A resposta da Municipalidade deverá ser direcionada no prazo de 20 (vinte) dias diretamente ao correio eletrônico institucional desta unidade judicial ( upj1a4juditanhaem@tjsp.jus.br ), contendo: a) Informações detalhadas sobre as obras públicas de pavimentação, drenagem pluvial e nivelamento executadas na Avenida das Palmeiras e na Rua Imbuia (Loteamento Jardim Guacyra), notadamente no período de 2021 a 2026; b) Cópia do cronograma físico-financeiro, ordens de serviço, datas de início e conclusão dos trabalhos, bem como indicação de eventuais alterações promovidas nas cotas de greide da via pública ou no escoamento pluvial regional. Com a juntada da resposta do Poder Público municipal, dê-se ciência às partes e disponibilizem-se os documentos ao perito judicial para subsidiar os trabalhos periciais. IV.4. Prova Oral (Testemunhal e Depoimento Pessoal) Os autores e a corré AMF Construtora formularam requerimento de produção de prova testemunhal e tomada de depoimentos pessoais. Considerando que a prova pericial de engenharia civil constitui o elemento técnico preponderante para definir a existência, origem e extensão dos vícios na edificação, postergo a designação de audiência de instrução e julgamento para momento posterior à juntada do laudo pericial judicial e manifestação das partes. V. DILIGÊNCIAS FINAIS E ESTABILIZAÇÃO DA DECISÃO Nos termos do art. 357, § 1º, do Código de Processo Civil, as partes têm o direito de pedir esclarecimentos ou solicitar ajustes a esta decisão de saneamento no prazo comum de 5 (cinco) dias , findo o qual o presente pronunciamento judicial se tornará estável. Decorrido o prazo do § 1º do art. 357 sem impugnações, cumpra a Serventia as determinações pertinentes à intimação do perito judicial nomeado. Intimem-se e cumpra-se.