4002707-15.2026.8.26.0048

Procedimento Comum Cível Nº 4002707-15.2026.8.26.0048/SP AUTOR : ROSANA LEOPOLDINA HONORIO DE LEMOS ADVOGADO(A) : ANDRÉ MARQUES MARTINS (OAB SP377145) RÉU : AQUINO FELIX NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO(A) : IVAN FERNANDES DA SILVA RAMOS (OAB SP353094) RÉU : EDUARDO LUIZ DA SILVA CASTANO ADVOGADO(A) : IVAN FERNANDES DA SILVA RAMOS (OAB SP353094) DESPACHO/DECISÃO Vistos, Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. COBRANÇA DE MULTA E RESTITUIÇÃO DE CAUÇÃO proposta por ROSANA LEOPOLDINA HONORIO DE LEMOS em face de AQUINO FELIX NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA e EDUARDO LUIZ DA SILVA CASTANO . Consoante depreende-se da exordial, em síntese, narra a parte autora que: a) celebrou com o corréu Eduardo contrato de locação residencial do imóvel situado na Rua Aluísio Azevedo, n. 40, lote 11, quadra D, Atibaia Park I, em Atibaia/SP, com vigência entre 17.07.2025 e 17.01.2028, mediante pagamento mensal de R$ 10.511,00 (dez mil, quinhentos e onze reais) e caução de R$ 31.533,00 (trinta e um mil, quinhentos e trinta e três reais), competindo ao locador a manutenção estrutural do imóvel; b) desde os primeiros meses de ocupação, o imóvel apresentou vícios estruturais graves, notadamente infiltrações, falhas na instalação elétrica e problemas nas esquadrias, comunicados reiteradamente à corré AQUINO FELIX NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA, administradora da locação, e ao locador, sem solução efetiva; c) diante da persistência dos vícios, notificou a rescisão do contrato por culpa do locador e desocupou o imóvel em 18.03.2026; d) a corré AQUINO FELIX NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA, na condição de administradora, responde solidariamente pelos fatos narrados, à luz do Código de Defesa do Consumidor. Em vista do exposto, requereu: (i) o reconhecimento da rescisão do contrato de locação por culpa exclusiva do locador e a declaração de inexigibilidade da multa rescisória; (ii) a condenação solidária dos réus ao pagamento da quantia de R$ 23.124,20 (vinte e três mil, cento e vinte e quatro reais e vinte centavos), a título de multa rescisória, e à restituição da quantia de R$ 31.533,00 (trinta e um mil, quinhentos e trinta e três reais), a título de caução; (iii) a condenação solidária dos réus ao ressarcimento das despesas com reparos emergenciais e ao pagamento da quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de indenização por danos morais. A tutela provisória de urgência foi deferida ( evento 11, DOC1 ). Regularmente citados, os réus AQUINO FELIX NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA e EDUARDO LUIZ DA SILVA CASTANO apresentaram contestação conjunta, com reconvenção ( evento 35, DOC1 ), suscitando, preliminarmente, a ilegitimidade passiva da corré AQUINO FELIX NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA; e, no mérito, em síntese, que: a) a vistoria de entrada e a vistoria de saída demonstram que o imóvel foi entregue em perfeitas condições de habitabilidade; b) os vícios narrados na inicial correspondem, segundo laudo técnico particular, a acúmulo de umidade decorrente do uso excessivo de aparelhos de ar-condicionado pelos locatários, e não a vício estrutural preexistente; c) a rescisão do contrato ocorreu por iniciativa injustificada dos locatários, que devolveram o imóvel com diversos sinais de mau uso; rechaçando, por completo, a pretensão autoral. Na reconvenção, pedem a condenação da parte autora ao pagamento da quantia de R$ 23.124,20 (vinte e três mil, cento e vinte e quatro reais e vinte centavos), a título de multa por rescisão antecipada da locação, e à restituição da quantia de R$ 9.021,50 (nove mil e vinte e um reais e cinquenta centavos), a título de despesas com reparos decorrentes de mau uso do imóvel pelos locatários. Houve réplica e contestação à reconvenção ( evento 40, DOC1 ), por meio da qual a parte autora impugnou os argumentos contidos na defesa e na reconvenção, reiterando os termos iniciais. Instadas a se manifestarem acerca do interesse na produção de outras provas, a parte autora especificou prova testemunhal e, condicionalmente, prova pericial de engenharia civil ( evento 48, DOC1 ); ao passo que os réus pugnaram pelo julgamento antecipado da lide ( evento 51, DOC1 ). É síntese do quanto necessário. Fundamento e decido. Em proêmio, não vinga a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela corré AQUINO FELIX NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA. A corré, na condição de administradora da locação, participou ativamente da relação locatícia, recebendo as reclamações da parte autora quanto aos vícios alegados e intermediando as comunicações com o locador, circunstância que, ao menos em tese, legitima sua permanência no polo passivo. A aferição da extensão de sua responsabilidade confunde-se com o próprio mérito da causa e depende de instrução, não comportando exame de plano. D'outro bordo, regularizada a individualização do pedido reconvencional ( evento 59, DOC1 ), com o recolhimento das custas processuais comprovado nos autos (evento 67, DOC1), e certo que a réplica da parte autora (evento 40, DOC1) já enfrentou, em substância, as mesmas razões reapresentadas na reconvenção, RECEBO a reconvenção, dispensada nova oportunidade de contestação. Superadas tais questões, no mérito, o ônus da prova, ante as circunstâncias e particularidades do caso concreto, resta ordinariamente distribuído conforme a regra geral de que incumbe ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito, e ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, com fulcro na norma extraída do art. 373, incisos I e II, §§ 1º e 2º, em especial, do CPC. Delimitando as questões de fato sobre as quais deverão recair a atividade probatória, fixo como pontos controvertidos: a) se o imóvel apresentava, à época da locação, vícios estruturais que comprometiam sua habitabilidade e se tais vícios são anteriores à locação; b) se a rescisão do contrato decorreu de culpa do locador ou de iniciativa injustificada dos locatários; c) a existência e a extensão de danos causados ao imóvel por eventual mau uso dos locatários, e a responsabilidade pelos reparos e despesas correlatas; d) a exigibilidade da multa rescisória e o destino da caução prestada; e) a existência e a extensão de danos materiais e morais indenizáveis. Dou o feito por saneado. Considerando a natureza técnica das questões controvertidas, notadamente quanto aos vícios estruturais alegados e à origem dos danos identificados no imóvel, defiro a produção de prova pericial de engenharia civil . Para tanto, nomeio o expert Sérgio Moreira Camarota (e-mail: engenheiro.camarota@uol.com.br) para realizar a prova técnica, devendo ser intimado, independentemente de compromisso, para informar se aceita o encargo, estimar seus honorários, os quais serão adiantados pela parte autora , bem como especificar eventuais pré-requisitos indispensáveis aos trabalhos, no prazo de 10 dias. Com a aceitação do encargo e apresentação da proposta de honorários, intimem-se as partes para manifestação em 5 dias. Não havendo impugnação ou acolhida esta, intime-se a parte autora para depósito dos honorários periciais em 10 dias. Efetuado o depósito, intime-se o perito para designação de data e local para início dos trabalhos periciais, facultando-se às partes a apresentação de quesitos e indicação de assistentes técnicos no prazo de 15 dias (art. 465, § 1º, do CPC). O laudo pericial deverá ser apresentado no prazo de 30 dias a contar do início dos trabalhos. Com a juntada do laudo, intimem-se as partes para manifestação em 15 dias. Oportunamente será analisada a necessidade da designação de audiência instrutória e de julgamento, produzindo-se a prova oral eventualmente requerida. Intime-se.