4002459-48.2025.8.26.0286

Procedimento Comum Cível Nº 4002459-48.2025.8.26.0286/SP AUTOR : DANIELE LAIS FRANCISCHINELLI LISBOA AFONSO ADVOGADO(A) : MURILO BATISTA DE ALMEIDA (OAB SP333498) AUTOR : FLAVIO LISBOA AFONSO ADVOGADO(A) : MURILO BATISTA DE ALMEIDA (OAB SP333498) RÉU : CELSO MASSARO ADVOGADO(A) : JOSÉ VIANA LEITE (OAB SP247916) RÉU : ANA PAULA DE OLIVEIRA MASSARO ADVOGADO(A) : JOSÉ VIANA LEITE (OAB SP247916) INTERESSADO : IMPERIAL IMOVEIS ITU LTDA ADVOGADO(A) : ALEX SANDRO MARCHETTI DESPACHO/DECISÃO Vistos. Flávio Lisboa Afonso e Daniele Lais Francischinelli Lisboa Afonso ajuizaram a presente ação de rescisão contratual por culpa dos compradores, cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, com pedido de tutela de urgência, em face de Ana Paula de Oliveira Massaro e Celso Massaro , aduzindo, em síntese, que eram proprietários do imóvel situado à Praça Almeida Júnior, nº 739, Vila Nova, Município de Itu/SP, então locado ao Sr. Márcio Domingos Machado e sua esposa. Após tratativas, celebraram com os réus, em 30/05/2025, Instrumento Particular de Compra e Venda do bem pelo valor de R$ 530.000,00, já contemplado abatimento de R$ 56.000,00 relativo a reparos aparentes. Segundo a inicial, o preço seria pago mediante sinal de R$ 32.000,00, transferência bancária direta de R$ 268.000,00 e financiamento bancário de R$ 230.000,00 junto ao Banco Bradesco S/A, tendo os autores, em contrapartida, rescindido antecipadamente a locação vigente e desocupado o imóvel em 27/06/2025. Relatam que, aprovado o financiamento após vistoria técnica do próprio banco e quitado o saldo remanescente de carta de consórcio junto ao Banco Itaú S/A (R$ 49.742,76), os réus receberam as chaves do imóvel em agosto de 2025, passando a exercer, segundo alegam, posse direta, plena e exclusiva sobre o bem. Afirmam que, meses após a imissão na posse, os réus passaram a alegar a existência de vícios ocultos, com base em laudo técnico unilateral, exigindo abatimentos adicionais sucessivos e deixando de adimplir o saldo do preço, o que configuraria inadimplemento, apto a ensejar a rescisão contratual por culpa exclusiva dos requeridos, a reintegração liminar de posse e a condenação destes ao pagamento de indenização por danos emergentes, lucros cessantes, multa contratual e danos morais. Regularmente citados, os réus apresentaram contestação (evento 52), na qual arguiram, preliminarmente, a má-fé processual dos autores. Impugnaram o valor da causa, pugnando pela sua fixação em R$ 530.000,00, correspondente ao preço efetivamente pactuado. Requereram, ainda, a denunciação à lide e o chamamento ao processo da imobiliária Imperial Imóveis Itu Ltda., por tê-la como responsável pela intermediação do negócio e pela guarda das chaves do imóvel, e o chamamento ao processo dos Bancos Bradesco S/A e Itaú S/A, ante o envolvimento de ambos no financiamento e na quitação do saldo de consórcio. No mérito, sustentam que jamais exerceram posse direta, plena ou exclusiva sobre o imóvel, porquanto as chaves permaneceram, durante todo o período, sob a guarda da imobiliária contratada pelos autores, tendo sido a eles disponibilizadas apenas provisoriamente, em duas oportunidades — para orçamento de reforma e para a realização de vistoria técnica —, sendo devolvidas em seguida, até que a própria imobiliária as depositasse em juízo somente em 23/02/2026 (evento 36). Afirmam que a vistoria técnica por eles contratada, elaborada por engenheiro, constatou vícios ocultos/redibitórios de natureza estrutural, com risco iminente de colapso parcial do imóvel, orçando-se em cerca de R$ 140.000,00 os serviços de estabilização necessários — dos quais os autores teriam se disposto a arcar com, no máximo, R$ 50.000,00, sem que se chegasse a consenso sobre o rateio. Aduzem, ainda, que a não conclusão do registro do financiamento decorreu de nota devolutiva do Cartório de Registro de Imóveis de Itu, por irregularidades atribuíveis aos próprios autores, e que a iniciativa da rescisão partiu deles próprios, réus, que teriam concedido prazo de 90 dias para a devolução amigável dos valores pagos a título de entrada (R$ 300.000,00), não atendido pelos autores. Formulam, por fim, pedido contraposto, postulando a declaração de rescisão contratual por culpa dos autores, a anulação do contrato de financiamento junto ao Banco Bradesco S/A, a condenação do Banco Itaú S/A à devolução dos valores compensados, a devolução corrigida do sinal de R$ 300.000,00, o ressarcimento das despesas de locação de imóvel para moradia suportadas desde novembro de 2025 e indenização por danos morais de R$ 30.000,00. Este o resumo das alegações das partes. i. O pedido de gratuidade da justiça formulado pelos autores foi indeferido por decisão do evento 5; ii. Por decisão interlocutória proferida no evento 42, foi deferida a expedição de mandado de constatação de eventual abandono do imóvel, com determinação de que, constatado o abandono, os autores fossem imitidos na posse do bem. Em cumprimento à ordem, certificou o Sr. Oficial de Justiça (evento 68) a diligência realizada, com lavratura do respectivo Auto de Imissão na Posse. iii. Instadas a especificar as provas e a esclarecer se há interesse na tentativa de conciliação, as partes se manifestaram. iv. Os réus impugnam o valor atribuído à causa (R$ 560.000,00), sustentando que deveria corresponder ao preço efetivo do contrato de compra e venda (R$ 530.000,00). Sem razão, contudo. Nos termos do art. 292 do CPC, quando cumulados pedidos de conteúdo econômico distinto — como ocorre no caso concreto, em que à pretensão rescisória somam-se pedidos de reintegração de posse, indenização por danos emergentes, lucros cessantes, taxa de fruição, multa contratual e retenção da entrada —, o valor da causa deve corresponder à soma dos proveitos econômicos perseguidos, e não apenas ao valor histórico do negócio jurídico subjacente. Assim, ainda que o preço final do imóvel tenha sido de R$ 530.000,00, a pretensão deduzida na inicial ostenta conteúdo econômico que não se revela incompatível com o valor atribuído pelos autores, tampouco irrisório ou exagerado. Ante o exposto, REJEITO a impugnação ao valor da causa, mantendo-se o valor atribuído na petição inicial. v. Os réus postulam a denunciação à lide e o chamamento ao processo da imobiliária Imperial Imóveis Itu Ltda., ao fundamento de que a empresa, preposta dos autores na intermediação da venda, teria permanecido na guarda das chaves do imóvel até 23/02/2026, sendo, no seu entender, responsável pelos fatos que ensejaram a presente demanda. Contudo, as modalidades de intervenção de terceiros previstas nos arts. 125 e 130 do CPC possuem pressupostos específicos, ausentes na hipótese dos autos. A denunciação à lide pressupõe relação jurídica de garantia, decorrente de lei ou de contrato, entre denunciante e denunciado, apta a assegurar direito de regresso automático em caso de sucumbência na demanda principal; o chamamento ao processo, por sua vez, destina-se a trazer para a lide o afiançado, o fiador ou os devedores solidários. No caso, a imobiliária foi contratada pelos próprios autores, inexistindo vínculo contratual ou legal de garantia entre ela e os réus, que autorize a denunciação à lide por iniciativa destes, tampouco relação de solidariedade ou fiança que justifique o chamamento ao processo. Eventual responsabilidade civil da imobiliária pelos fatos narrados na contestação, se existente, deverá ser discutida em ação autônoma de regresso, não comportando a ampliação subjetiva da presente lide,. Ante o exposto, INDEFIRO a denunciação à lide e o chamamento ao processo da empresa Imperial Imóveis Itu Ltda. vi. Pelas mesmas razões, não comporta acolhimento o pedido de chamamento ao processo dos Bancos Bradesco S/A e Itaú S/A. O contrato de financiamento imobiliário e a quitação do saldo de consórcio constituem relações jurídicas autônomas, de natureza bancária, distintas da relação de compra e venda ora discutida entre autores e réus, não se subsumindo às hipóteses taxativas dos arts. 125 e 130 do CPC. Eventuais repercussões da rescisão contratual sobre os contratos bancários coligados constituem efeito reflexo a ser equacionado pelas próprias instituições financeiras e pelas partes em via própria, não configurando, por ora, litisconsórcio necessário nestes autos. Superadas as questões processuais pendentes, DOU O FEITO POR SANEADO. Diante do que consta dos autos, e sem prejuízo de eventuais ajustes por ocasião da sentença, fixam-se como pontos controvertidos , objeto da prova a ser produzida: a) a existência e a extensão de vícios ocultos/estruturais no imóvel, sua natureza aparente ou oculta, e se comprometem, ou não, a segurança e a habitabilidade do bem; b) se os problemas construtivos identificados já eram do conhecimento dos réus antes da celebração do contrato e se foram efetivamente objeto do abatimento de R$ 56.000,00 negociado entre as partes; c) se a eventual deterioração do imóvel decorre de desgaste natural, de vício construtivo preexistente ou de ausência de manutenção durante o período em que o bem esteve à disposição das partes; d) a caracterização e a extensão da posse exercida pelos réus sobre o imóvel entre agosto de 2025 e 23/02/2026, notadamente se dela dispuseram de forma plena e exclusiva ou se o acesso se deu de forma provisória e limitada, por intermédio da imobiliária Imperial Imóveis Itu Ltda.; e) a responsabilidade pela frustração do negócio jurídico e pelo inadimplemento contratual, à luz das tratativas de distrato e das propostas de rateio das obras de estabilização; f) a extensão dos danos materiais reclamados; g) a configuração de dano moral indenizável em favor de qualquer das partes, e sua extensão. Observa-se a regra geral do art. 373 do CPC, cabendo aos autores a prova dos fatos constitutivos de seu direito (inadimplemento dos réus, extensão da posse por estes exercida e dos danos alegados) e aos réus a prova dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito dos autores (existência de vício redibitório, limitação da posse e culpa dos autores). Das provas . Prova pericial Ambas as partes requereram, de forma convergente, a produção de prova pericial de engenharia civil (evento 83; evento 84), providência que se revela indispensável ao deslinde da controvérsia técnica central da lide, relativa à existência, natureza e extensão de eventuais vícios estruturais do imóvel, bem como à aferição de eventual agravamento decorrente da ausência de manutenção. DEFIRO a produção de prova pericial de engenharia civil. NOMEIO O(A) PERITO(A) JUDICIAL DE ENGENHARIA CIVIL EDUARDO EIJI ARAKI, REGULARMENTE INSCRITO NO CREA, DANDO-SE, DESDE LOGO, CIÊNCIA ÀS PARTES. O PERITO NOMEADO DEVERÁ SER INTIMADO a fim de esclarecer se aceita o encargo e apresentar proposta de honorários, currículo profissional e comprovante de especialização na área, facultando-se às partes, no prazo de 15 (quinze) dias contados da respectiva intimação, manifestação sobre a proposta apresentada, nos termos do art. 465, § 1º, inciso III, do CPC. INTIME-SE. FIXO o prazo de 15 (quinze) dias, a contar da intimação desta decisão, para que as partes, querendo, apresentem seus quesitos e indiquem assistentes técnicos de sua confiança, nos termos do art. 465, § 1º, incisos I e II, do CPC, sob pena de preclusão. Os honorários periciais provisórios, a serem oportunamente arbitrados por este Juízo à vista da proposta do perito, ficam rateados entre autores e réus na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada polo, por se tratar de prova de interesse comum às partes, ressalvado o direito de compensação ao final, em conformidade com a sucumbência. Prova oral A produção de prova oral não será, por ora, desde logo designada. Consigne-se que, uma vez concluída a perícia técnica de engenharia civil e apreciadas as manifestações das partes sobre o laudo pericial, este Juízo analisará a necessidade de complementação da instrução por meio de prova oral, evitando-se, com isso, a designação prematura de audiência sobre matéria cujo esclarecimento técnico é determinante e ainda pende de produção. Sem prejuízo, verifica-se que o rol de testemunhas apresentado pelos autores no evento 83 contempla 9 (nove) testemunhas, e que os réus, no evento 84, além de arrolarem testemunhas próprias, aderiram à integralidade das testemunhas indicadas pelos autores, o que, somado, extrapola manifestamente o limite legal de 3 (três) testemunhas por fato a ser provado, tal como já assinalado no despacho do evento 76 e previsto nos arts. 357, § 6º, e 450, ambos do CPC. Assim, DETERMINO que autores e réus, no prazo comum de 10 (dez) dias, promovam a adequação de seus respectivos róis de testemunhas, especificando, para cada um dos fatos controvertidos, no máximo 3 (três) testemunhas, sob pena de preclusão quanto às testemunhas excedentes, que não serão ouvidas. Deverão as partes, na mesma oportunidade, indicar precisamente a qual ou quais pontos controvertidos se destina o depoimento de cada testemunha remanescente, viabilizando o adequado controle da pertinência e utilidade da prova a ser oportunamente colhida. Prova documental DEFIRO O PEDIDO DE EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS FORMULADO PELOS AUTORES (EVENTO 83) , determinando a expedição de ofício ao BANCO BRADESCO S/A para que, no prazo de 15 (quinze) dias, apresente nos autos a íntegra da vistoria técnica, laudos de engenharia e relatórios de avaliação relacionados à aprovação do financiamento do imóvel objeto da lide, servindo a presente decisão como ofício requisitório. EXPEÇA-SE. RECEBO a ata notarial já juntada aos autos (evento 86), cuja força probante será oportunamente valorada por ocasião do julgamento. INDEFIRO a produção de prova consistente em depoimento pessoal dos autores e dos réus, eis que as partes, devidamente representadas, já apresentaram suas versões a respeito dos fatos controvertidos nos autos. Sem prejuízo do acima determinado, CONSIDERANDO que os requeridos acenaram positivamente para a possibilidade de acordo, esclareçam os autores, em 15 dias, se têm interesse na designação de audiência de tentativa de conciliação. Em caso positivo, os autos serão remetidos ao CEJUSC. Cumpra-se. Intime-se.