4002245-90.2026.8.26.0005

Procedimento Comum Cível Nº 4002245-90.2026.8.26.0005/SP AUTOR : DALVA ALVES BRAGA DO CARMO ADVOGADO(A) : ROGERIO ALVES DE OLIVEIRA (OAB SP388976) AUTOR : DANIEL ALVES BRAGA ADVOGADO(A) : ROGERIO ALVES DE OLIVEIRA (OAB SP388976) AUTOR : CLEUZA ALVES BRAGA FERREIRA ADVOGADO(A) : ROGERIO ALVES DE OLIVEIRA (OAB SP388976) AUTOR : VALDIR ALVES BRAGA ADVOGADO(A) : ROGERIO ALVES DE OLIVEIRA (OAB SP388976) AUTOR : NEUSA ALVES BRAGA ADVOGADO(A) : ROGERIO ALVES DE OLIVEIRA (OAB SP388976) RÉU : MARILENE ALVES BRAGA ADVOGADO(A) : ALMIR CUPERTINO SILVA (OAB SP105823) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de ação de extinção de condomínio cumulada com pedido de arbitramento de aluguel, a partir da citação, ajuizada por cinco irmãos em face da sexta irmã, relativamente ao imóvel situado na Rua Fontanezia, nº 02, Vila Progresso, nesta Capital (contribuinte municipal nº 139.236.0002-9), recebido por herança de Vicentina Rosa Braga e Valdomiro Alves Braga e partilhado nos autos do arrolamento sumário nº 1006885-32.2022.8.26.0005, da 1ª Vara da Família e Sucessões deste Foro Regional, com sentença transitada em julgado em 14/09/2022. A cada um dos seis filhos coube a fração ideal de 1/6, de modo que os autores somam 5/6 e a ré, 1/6. A inicial, originalmente distribuída sob o rito da jurisdição voluntária, foi reclassificada para o procedimento comum (Evento 31). Os autores desistiram do pedido de gratuidade e recolheram as custas (Eventos 13 e 26). Citada (Evento 56), a ré ofereceu contestação (Evento 58), arguindo, em preliminar, a inépcia da inicial, a ausência de citação de seu cônjuge e a falta de interesse de agir; no mérito, sustentou a realização de obras de reforma e ampliação no imóvel, postulando reembolso estimado em R$ 100.000,00 e o reconhecimento de seu direito de preferência em eventual alienação. A gratuidade processual foi-lhe deferida (Evento 61). Em réplica (Evento 71), os autores impugnaram a defesa e o benefício concedido, anuindo expressamente à inclusão do cônjuge da ré no polo passivo. Instadas à especificação de provas (Evento 74), a ré requereu prova pericial de engenharia, com apresentação de quesitos, e prova testemunhal, com rol de duas testemunhas (Evento 85); os autores requereram o julgamento antecipado da lide (Evento 86). É o relatório do essencial. Decido. Da integração do polo passivo A ré é casada sob o regime da comunhão parcial de bens com Paulo Cesar Fernandes Leite, com quem reside no imóvel litigioso. Tratando-se de ação que versa sobre direitos de natureza real imobiliária, a participação do cônjuge do demandado no polo passivo é exigida pelo artigo 73, § 1º, inciso I, do Código de Processo Civil, formando-se litisconsórcio passivo necessário (artigo 114 do mesmo diploma). Anoto, por rigor, que o imóvel foi recebido pela ré a título de herança e é, portanto, incomunicável (artigo 1.659, inciso I, do Código Civil), de sorte que o cônjuge não ostenta a condição de condômino: sua presença no feito decorre exclusivamente da regra processual de legitimação conjunta, e não de cotitularidade sobre o bem. Não há, contudo, nulidade a declarar, tampouco fundamento para a extinção pretendida na contestação. O processo encontra-se justamente na fase destinada à correção de vícios sanáveis, e o artigo 115, parágrafo único, do Código de Processo Civil impõe ao juiz determinar a integração do contraditório, e não extinguir o feito. Os próprios autores, em réplica, anuíram expressamente à inclusão do cônjuge da ré no polo passivo, o que esvazia por completo a preliminar como causa extintiva. Observo, ademais, que tanto a contestação quanto a petição do Evento 85 foram redigidas no plural, apresentando-se em nome da ré "e outro" e qualificando o cônjuge no preâmbulo da defesa, o que sugere seu comparecimento espontâneo aos autos (artigo 239, § 1º, do Código de Processo Civil). Assim, determino a inclusão de PAULO CESAR FERNANDES LEITE no polo passivo da demanda, com a retificação do cadastro processual. Tendo em vista que o instrumento de mandato juntado no Evento 58 contempla outorga também por ele, fica reconhecido o suprimento da citação pelo comparecimento espontâneo, reputando-se apresentada a sua defesa conjuntamente com a contestação do Evento 58, cujo teor integralmente o aproveita. Considerando que a hipossuficiência foi arguida na contestação em favor de ambos os "requeridos" e que a declaração de imposto de renda do cônjuge, juntada no Evento 58, revela rendimentos modestos e ocupação de motorista autônomo, estendo a Paulo Cesar Fernandes Leite os benefícios da gratuidade processual já deferidos à ré (artigo 98 do Código de Processo Civil), sem prejuízo de ulterior revogação caso demonstrado o inverso da presunção legal. Da preliminar de inépcia da inicial Rejeito a preliminar. A petição inicial descreve com suficiência a causa de pedir — a copropriedade resultante da partilha, a posse exclusiva da ré e a recusa à solução amigável — e formula pedido certo e determinado de extinção do condomínio com alienação judicial do bem, avaliação e repartição do preço na proporção das cotas (item "g" do rol de pedidos), cumulado com o arbitramento de aluguel a partir da citação (item "e"). A cumulação que a defesa reputa ausente está, portanto, expressamente deduzida. O valor da causa, por sua vez, corresponde ao valor venal de referência do imóvel para o exercício de 2026 (Evento 1), critério que atende ao artigo 292, inciso IV, do Código de Processo Civil e que a própria defesa indica como adequado. Por fim, o exercício pleno e articulado do contraditório pela ré, que enfrentou ponto a ponto a pretensão autoral, evidencia que a peça não comprometeu a compreensão da demanda. Da preliminar de falta de interesse de agir Rejeito-a igualmente. A apresentação prévia de avaliações imobiliárias ou de estimativas do valor locatício não constitui documento indispensável à propositura da ação, mas matéria de instrução e, quanto ao preço de venda, providência inerente ao próprio procedimento de alienação judicial, que pressupõe avaliação sob crivo do contraditório (artigo 730 c/c artigos 879 e seguintes do Código de Processo Civil). A necessidade e a utilidade da tutela jurisdicional, de resto, são evidentes: a ré resiste à pretensão, ocupa o bem com exclusividade e não manifestou disposição de adquirir as cotas dos irmãos ou de anuir à venda extrajudicial. Da impugnação à gratuidade deferida à ré A objeção de forma deduzida pela ré no Evento 85 — de que a impugnação deveria processar-se em autos apartados — não se sustenta. O regime de incidente autônomo era próprio da Lei nº 1.060/50 e do sistema do Código de Processo Civil de 1973; sob o código vigente, a impugnação à gratuidade deduz-se na própria contestação, na réplica ou por petição simples nos autos, sem suspensão do processo (artigo 100 do Código de Processo Civil). A réplica era, pois, sede adequada. No mérito, todavia, a impugnação não prospera. Cabia aos impugnantes demonstrar a ausência dos pressupostos legais do benefício (artigo 100, caput, parte final), e a réplica limitou-se a afirmações genéricas de que os réus, "juntos, têm condições de pagar as custas", sem qualquer elemento concreto de prova. Os documentos apresentados pela ré — carteira de trabalho digital sem contratos ativos, declaração de hipossuficiência e comprovantes fiscais — sustentam a presunção legal em seu favor. Rejeito a impugnação e mantenho a gratuidade deferida no Evento 61, com a ressalva legal de revogação caso sobrevenha prova da alteração da situação econômica dos beneficiários (artigo 98, § 3º, e artigo 100, parágrafo único, do Código de Processo Civil). Da estabilização do objeto litigioso e da situação registral do imóvel São incontroversos nos autos: (a) a copropriedade entre as partes, nas frações de 5/6 para os autores e 1/6 para a ré, definida pela partilha homologada e transitada em julgado no arrolamento nº 1006885-32.2022.8.26.0005 — arrolamento que, registre-se, foi ajuizado pela própria ré, na condição de inventariante, circunstância que o v. acórdão proferido na apelação da ação de usucapião nº 1041422-26.2023.8.26.0100 (9ª Câmara de Direito Privado, Relator Desembargador Galdino Toledo Júnior, julgado em 18/03/2025, cópia no Evento 1) qualificou como comportamento contraditório apto a afastar a alegação de posse com ânimo de dono; (b) a posse exclusiva do imóvel pela ré e sua família desde 1999, inicialmente a título de comodato verbal tolerado pelos demais herdeiros; (c) a indivisibilidade do bem, casa única erigida em terreno de 157,50 m²; e (d) a existência, em alguma medida, de obras de reforma ou ampliação realizadas durante a ocupação, fato que a própria réplica admite, controvertendo apenas sua extensão, natureza, autoria do custeio e valor. O direito à extinção do condomínio é potestativo (artigos 1.320 e 1.322 do Código Civil) e não encontra, na defesa, resistência jurídica apta a obstá-lo — a contestação, ao invocar o direito de preferência do condômino e a dedução de benfeitorias "a uma eventual venda", pressupõe a comunhão e a possibilidade de alienação. A controvérsia remanescente concentra-se, assim, nas consequências patrimoniais da extinção, e não no seu cabimento. Consigno, ainda, premissa registral relevante para a instrução e para eventual fase de alienação, extraída de prova documental produzida por ambas as partes: o imóvel não possui matrícula individualizada. A certidão apresentada pelos autores em cumprimento à decisão do Evento 31 (Evento 42) reporta-se à transcrição nº 27.563, de 04/10/1949, do 9º Registro de Imóveis da Capital, da área maior em nome de terceiros, e certifica que dela não consta aquisição, alienação ou oneração em nome do titular tabular quanto ao lote em questão; os genitores das partes adquiriram o bem por instrumento particular de cessão de direitos sobre compromisso de venda e compra celebrado em 1975, jamais registrado (Evento 1); e o formal de partilha extraído do arrolamento foi devolvido pelo 12º Registro de Imóveis com nota de exigências fundada na necessidade de apresentação dos títulos aquisitivos anteriores, em observância ao princípio da continuidade registral (artigos 195 e 237 da Lei nº 6.015/73), e na ausência de averbação da construção (Evento 58, documento 14). Disso decorre que o objeto da comunhão — e, por conseguinte, de eventual alienação judicial — são os direitos possessórios e aquisitivos sobre o imóvel, tal como partilhados, e não o domínio tabular, premissa que deverá ser considerada na avaliação pericial e, oportunamente, na elaboração do edital. Dos pontos controvertidos (artigo 357, inciso II, do Código de Processo Civil) Fixo como controvertidos os seguintes pontos: (i) a existência, a natureza (benfeitorias necessárias, úteis ou voluptuárias, ou acessões), a época de execução, a autoria do custeio e o valor residual atual das obras realizadas no imóvel após o início da ocupação exclusiva pela ré, em março de 1999, inclusive em cotejo com a edificação preexistente, cujo ano de construção corrigido, segundo o cadastro municipal, é 1994 (Evento 1, documento 19); (ii) o valor de mercado atual dos direitos possessórios e aquisitivos sobre o imóvel, com e sem as intervenções atribuídas aos réus, consideradas as peculiaridades registrais consignadas no item 6; (iii) o valor locatício mensal do imóvel e da fração ideal de 5/6 pertencente aos autores, desde a citação; e (iv) o estado de conservação da porção do lote não ocupada pela residência dos réus, alegado pelos autores em réplica. Da distribuição do ônus da prova (artigo 357, inciso III, do Código de Processo Civil) Não há hipótese de inversão ou de distribuição dinâmica que se justifique no caso. Mantenho a regra estática do artigo 373 do Código de Processo Civil: incumbe aos réus a prova dos fatos constitutivos do direito à indenização por benfeitorias que alegam — existência das obras, custeio com recursos próprios, natureza e valor —, e incumbe aos autores a prova do valor locatício que servirá de base ao arbitramento postulado. Das provas Indefiro o julgamento antecipado da lide requerido pelos autores no Evento 86. Embora o pedido de extinção do condomínio esteja maduro, remanesce controvérsia eminentemente técnica sobre as benfeitorias e sobre os valores de venda e de locação, para a qual a ré requereu, de forma tempestiva, específica e fundamentada, a produção de prova pericial, com apresentação de quesitos, e de prova testemunhal. A existência de obras é admitida pelos próprios autores em réplica, de modo que o encerramento da instrução neste momento, com rejeição do pedido indenizatório por insuficiência probatória, configuraria cerceamento de defesa. Ademais, a prova técnica aproveita a ambas as partes, pois também instruirá o arbitramento do aluguel pedido na inicial e fornecerá parâmetro para a alienação. Defiro a produção de prova pericial de engenharia civil , a realizar-se em perícia única com três módulos: identificação e valoração das intervenções realizadas no imóvel; avaliação dos direitos sobre o bem; e apuração do valor locatício. Nomeio como perito do Juízo VINICIUS BERTELLI MURÇA, que deverá declarar aceitação do encargo e apresentar estimativa de honorários no prazo de 5 (cinco) dias contados da intimação. Quanto ao custeio, tratando-se de prova requerida pela parte ré, mas de aproveitamento comum, na forma acima exposta, os honorários periciais serão rateados em partes iguais (artigo 95, caput, do Código de Processo Civil): a metade que toca aos autores deverá ser depositada no prazo de 15 (quinze) dias contados da homologação da estimativa; a metade que toca aos réus, beneficiários da gratuidade, será custeada na forma do artigo 95, § 3º, do Código de Processo Civil, observada a tabela respectiva, facultada a antecipação voluntária caso pretendam imprimir maior celeridade à prova. O laudo deverá ser entregue no prazo de 60 (sessenta) dias contados do início dos trabalhos, que somente terão lugar após a estabilização do polo passivo, na forma do item 2. Aproveitam-se, no que compatíveis com os pontos controvertidos, os quesitos apresentados pela ré no Evento 85, à exceção do quesito 3.6 ("se o avaliador é favorável ao reembolso integral à parte requerida"), que indefiro por demandar do experto juízo de valor jurídico sobre o próprio mérito da causa, matéria reservada à jurisdição (artigo 470, inciso I, do Código de Processo Civil). Faculto aos autores a apresentação de quesitos e a ambas as partes a indicação de assistentes técnicos, no prazo comum de 15 (quinze) dias (artigo 465, § 1º, do Código de Processo Civil). Sem prejuízo dos quesitos das partes, formulo os seguintes quesitos do Juízo: 1) Queira o Sr. Perito descrever o imóvel, terreno e edificação, indicando área construída, compartimentação, padrão construtivo e estado de conservação. 2) Queira identificar as obras de construção, reforma ou ampliação realizadas após março de 1999, distinguindo-as, na medida do tecnicamente possível, da edificação preexistente, considerando que o cadastro municipal indica como ano de construção corrigido o de 1994. 3) Queira classificar cada intervenção identificada como benfeitoria necessária, útil ou voluptuária, ou como acessão, justificando tecnicamente o enquadramento. 4) Queira estimar a época provável de execução de cada intervenção, valendo-se da vistoria, das fotografias e dos demais elementos dos autos. 5) Queira indicar o custo estimado de execução de cada intervenção à época em que realizada e o seu valor residual atual, considerada a depreciação física e funcional. 6) Há elementos técnicos ou documentais que permitam identificar quem custeou cada intervenção? Queira relacionar os documentos que lhe forem exibidos pelas partes a esse título. 7) Qual o valor de mercado atual do imóvel, pelo método que reputar adequado, e qual o valor de mercado dos direitos possessórios e aquisitivos sobre ele incidentes, consideradas a ausência de matrícula individualizada e a situação registral descrita nesta decisão, com indicação de eventual deságio? 8) Qual seria o valor do imóvel caso não realizadas as intervenções posteriores a março de 1999, apurando-se a contribuição destas para a valorização do bem? 9) Qual o valor locatício mensal atual do imóvel e qual a sua evolução desde abril de 2026? 10) Qual o valor locatício mensal correspondente à fração ideal de 5/6? 11) Queira descrever o estado de conservação da porção do lote não ocupada pela residência dos réus, indicando eventuais danos ou reparos necessários. 12) Queira o Sr. Perito prestar os demais esclarecimentos que repute úteis ao julgamento da causa. Determino aos réus que, no prazo de 15 (quinze) dias, juntem aos autos os comprovantes das despesas com as obras que aleguem ter custeado — notas fiscais, recibos, contratos de empreitada, projetos ou documentos equivalentes — que estejam em seu poder, exibindo-os também ao perito por ocasião da vistoria, sob pena de preclusão da faculdade de juntada, sem prejuízo da livre valoração do conjunto probatório na sentença (artigos 369 e 371 do Código de Processo Civil). Defiro a prova testemunhal requerida pela ré, restrita aos pontos controvertidos fixados nos itens 7 (i) e 7 (iv) — autoria do custeio, época e execução das obras e estado de conservação do imóvel —, com o rol já apresentado no Evento 85, cujas testemunhas comparecerão independentemente de intimação, conforme ali consignado (artigo 455, caput e § 2º, do Código de Processo Civil). Os autores, instados à especificação sob a advertência expressa do Evento 74, não arrolaram testemunhas, operando-se a preclusão quanto a essa faculdade. A audiência de instrução será designada após a entrega do laudo pericial e as manifestações das partes. 9.7. Nenhuma das partes reiterou interesse na audiência de conciliação na fase do artigo 357, prevalecendo, quanto aos autores, a opção expressa pelo julgamento da causa (Evento 86). Nada obsta, contudo, a autocomposição a qualquer tempo (artigo 3º, § 3º, e artigo 139, inciso V, do Código de Processo Civil), podendo as partes requerer a designação de audiência para tanto, se assim convierem. 10. Disposições finais Retifique-se o cadastro processual para inclusão do corréu Paulo Cesar Fernandes Leite, certificando a serventia, previamente, a existência ou não de procuração por ele outorgada no Evento 58, na forma do item 2. As partes ficam intimadas de que, nos termos do artigo 357, § 1º, do Código de Processo Civil, têm o direito de pedir esclarecimentos ou solicitar ajustes a esta decisão no prazo comum de 5 (cinco) dias, findo o qual ela se tornará estável. Intimem-se.