4002244-58.2026.8.26.0344

Procedimento Comum Cível Nº 4002244-58.2026.8.26.0344/SP AUTOR : MARCELO VITOR REIS BALDUINO ADVOGADO(A) : CAMILA DA SILVA PEREIRA (OAB SP455366) RÉU : RAFAEL ALEIXO CYPRIANO PASSOS ADVOGADO(A) : DANIEL MARTINS SANT ANA (OAB SP253232) RÉU : NOVA LUGAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO(A) : ANDY GABRIEL PEREIRA DA SILVA (OAB SP468042) RÉU : LAURA LIGIA CYPRIANO PASSOS MARTINS ADVOGADO(A) : DANIEL MARTINS SANT ANA (OAB SP253232) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Compulsando os autos, verifico a existência de controvérsia fática, para cuja solução há necessidade de produção de prova, razão pela qual não é caso de julgamento antecipado da lide. Passo ao saneamento do feito, nos termos do art. 357 do CPC. Inicialmente, concedo prazo de 5 dias para o corréu Rafael Aleixo Cypriano Passos regularizar sua representação processual juntando aos autos instrumento de mandato, sob pena de revelia (CPC, artigo 76, § 1°, II). Afasto a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela ré NOVA LUGAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Sustenta a requerida atuar exclusivamente como mandatária dos locadores, na condição de administradora do imóvel, sem responsabilidade primária por vícios estruturais, invocando precedentes que reconhecem a ilegitimidade passiva de imobiliárias que atuam como meras intermediárias da relação locatícia. Entrementes, os precedentes colacionados pela requerida cuidam de hipóteses em que a atuação da administradora se restringiu à intermediação contratual estrita, sem qualquer ingerência na solução de vícios do imóvel, situação diversa da presente. No caso concreto, a interlocução relativa aos reparos (recebimento das reclamações, indicação de prestadores de serviço, apresentação de orçamentos, recebimento de valores para a execução das obras e acompanhamento) foi conduzida pela administradora. Ademais, a legitimidade ad causam é definida a partir da afirmação contida na inicial, de maneira que para a sua configuração na hipótese basta a alegação do autor no sentido de que houve falha na prestação dos serviços da imobiliária ré. Todavia, a ocorrência ou não de falha na prestação dos serviços é questão atinente ao mérito e como tal será analisada. Também não merece acolhimento a alegação de invalidade dos prints de conversas de WhatsApp juntados pelo autor, por ausência de ata notarial ( evento 14, CONTES1 , item "b"). Isto porque o art. 369 do CPC consagra o princípio da liberdade probatória, autorizando as partes a empregar todos os meios legais e moralmente legítimos para provar a verdade dos fatos. A ata notarial de que trata o art. 384 do CPC constitui meio de reforço da fé pública do documento digital, e não requisito de admissibilidade ou condição de validade da prova. A prova digital é válida e pode ser regularmente valorada em conjunto com os demais elementos dos autos, notadamente quando corroborada por fotografias, documentos e cronologia coerente dos fatos. Apesar da impugnação, a requerida não indicou qualquer possível adulteração ou ausência de contexto nos prints apresentados. Ainda que assim não fosse, a própria requerida Nova Lugar juntou aos autos capturas de tela da mesma natureza para fundamentar sua defesa, o que evidencia a possibilidade de utilização deste meio de prova. Em continuação, anoto que a relação estabelecida entre as partes não se caracteriza como de consumo, pois o imóvel foi locado para a instalação de estabelecimento comercial (wine bar) para exploração de atividade econômica pelo autor. Afasto, assim, a incidência do Código de Defesa do Consumidor, devendo a controvérsia ser dirimida à luz do Código Civil e da Lei nº 8.245/91. É fato incontroverso: que o autor locou o imóvel dos réus Laura e Rafael, localizado na Avenida Vicente Ferreira, 364, nesta cidade de Marília, sendo a requerida Nova Lugar a administradora do bem. Fixo como pontos controvertidos: I. A origem, a extensão e a natureza das infiltrações, goteiras, umidade e demais problemas construtivos apontados no imóvel; se decorrentes de vício estrutural preexistente ao início da locação e oculto, de evento climático extraordinário, ou de intervenções promovidas pelo próprio autor; II. A finalidade da carência contratual de 30 dias prevista na Cláusula 4.1.1 do contrato de locação: se destinada exclusivamente a melhorias a cargo do autor/locatário, como sustentam os réus, ou se relacionada, ainda que indiretamente, ao reconhecimento da necessidade de reparos estruturais de responsabilidade dos locadores, como sustenta o autor; III. A conduta da corré administradora Nova Lugar Empreendimentos Imobiliários Ltda ao longo da relação locatícia, notadamente se houve inércia e ineficácia na condução dos reparos que lhe foram confiados pelos locadores, ou se atuou com a diligência exigida do mandatário, nos termos do art. 667 do Código Civil; IV. A conduta dos locadores Laura Ligia Cypriano Passos Martins e Rafael Aleixo Cypriano Passos , se tinham ciência da persistência dos vícios estruturais e se agiram com a diligência devida quanto à fiscalização dos reparos por eles autorizados e custeados; V. A existência, a extensão e o nexo causal dos danos materiais alegados pelo autor (R$ 2.862,72), se os gastos com pintura, gesso e reparo de mobiliário decorreram exclusivamente dos vícios do imóvel imputáveis aos réus ou se se inserem na esfera de adaptação e melhoria voluntária do próprio autor; VI. A existência e a extensão dos lucros cessantes alegados, considerando o potencial de faturamento líquido do estabelecimento comercial do autor no período compreendido entre novembro de 2025 e fevereiro de 2026; VII. A configuração, ou não, de dano moral indenizável em decorrência dos fatos narrados e sua extensão; VIII. A persistência atual das infiltrações e de seus efeitos, objeto da petição de tutela de urgência incidental (Evento 46), notadamente se decorrem da mesma causa original discutida na petição inicial, se os reparos anteriormente realizados no telhado e nas calhas foram tecnicamente eficazes, e qual a extensão dos danos supervenientes. As questões de direito debatidas entre as partes cingem-se a: responsabilidade dos locadores por vícios ocultos que se manifestaram no curso da locação; natureza jurídica da atuação da imobiliária administradora (mandato, arts. 653 e 667 do Código Civil) e os limites de sua responsabilidade perante o locatário (existência ou não de responsabilidade solidária); caracterização, ou não, de excludente de responsabilidade por caso fortuito ou força maior (vendavais de 22/09/2025 e 09/12/2025); responsabilidade dos réus pela reparação dos danos que o autor alega ter suportado. Quanto ao ônus da prova, afastada a incidência do Código de Defesa do Consumidor, aplica-se a regra geral do art. 373 do CPC: ao autor incumbe a prova dos fatos constitutivos de seu direito, notadamente a existência do vício estrutural, o nexo causal com os danos materiais e morais alegados, e a extensão dos lucros cessantes; aos réus incumbe a prova dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor, especialmente a ocorrência de caso fortuito ou força maior, a culpa exclusiva ou concorrente do autor, e a ausência de nexo causal. Diante do quadro fático delineado, e considerando a controvérsia técnica quanto à origem e à extensão dos vícios construtivos, tenho como imprescindível a produção de prova pericial de engenharia civil no imóvel objeto da locação. Para a perícia judicial nomeio o engenheiro civil Fabio Augusto Paulin Baraldi , que cumprirá o encargo escrupulosamente, independentemente de termo de compromisso (art. 466 do CPC). As partes poderão, no prazo comum de 5 dias, contados da intimação desta nomeação, indicar assistentes técnicos (devendo informar telefone e e-mail para contato do respectivo assistente) e formular quesitos (artigo 465, incisos II e III, do C.P.C.). Considerando que a perícia foi requerida por ambos os polos da ação, defino que seu custeio seja rateado igualmente entre eles (50% para o autor e 50% para os réus - artigo 95, "caput", do C.P.C.). Diante da urgência na realização da perícia, especialmente para fins de possibilitar a análise da tutela de urgência postulada no evento 46, arbitro honorários provisórios de R$ 4.000,00 , cabendo a cada polo da ação o depósito de metade desse montante no prazo de 5 dias em conta judicial vinculada a estes autos junto ao Banco do Brasil. Sem prejuízo do arbitramento provisório, intime-se o Sr. Perito indicado, por e-mail institucional, para que apresente proposta de honorários, bem como para agendar, COM URGÊNCIA, a data para a realização da perícia . Apresentada a proposta de honorários, intimem-se as partes para se manifestarem no prazo comum de 5 (cinco) dias. Após, tornem os autos conclusos para arbitramento. Fixados os honorários definitivos, intimem-se as partes para comprovar o depósito complementar dos honorários periciais que lhes cabem em conta judicial vinculada a estes autos junto ao Banco do Brasil, no prazo de 15 dias. Quesitos do Juízo: a) Qual a origem e a causa técnica da umidade, do mofo e da deterioração atualmente existentes no imóvel, notadamente no cômodo utilizado como depósito de mercadorias e na área de atendimento ao público? Decorrem de vícios construtivos, de falta de manutenção adequada, de reparos/adaptações do imóvel para a instalação do estabelecimento comercial do autor ou possui outra causa/origem? À quem pode ser atribuída a responsabilidade por esses danos? b) Tais danos guardam relação técnica com os vícios supostamente estruturais (infiltrações, goteiras, problemas na cobertura) referidos na petição inicial e com os reparos anteriormente realizados no telhado e nas calhas do imóvel ( evento 1, DOC14 ; evento 48, DOC5 e evento 48, DOC6 )? c) Os reparos anteriormente realizados foram tecnicamente adequados e suficientes para sanar a causa das infiltrações ou agravaram os danos? Explique. d) Considerando o relatado na petição e documentos do evento 46, qual a extensão atual dos danos e quais as medidas técnicas necessárias e urgentes para sua contenção e reparação? e) O imóvel apresentava, no início da locação (outubro de 2025), vício construtivo ou estrutural apto a causar infiltrações, goteiras ou alagamentos? f) Em caso positivo, tal vício já era identificável no laudo de vistoria de entrada ( evento 1, LAUDO53 ), notadamente à vista das "manchas de infiltração" registradas nos ambientes identificados como Sala 3 e Banheiro 2? g) Os eventos climáticos (vendavais) noticiados nos autos como ocorridos em 22/09/2025 e 09/12/2025 tinham aptidão técnica para, isoladamente, causar os danos noticiados nos autos? h) Houve contribuição de intervenções internas promovidas pelo autor (adaptação de layout , instalação de mobiliário, reparos de gesso e pintura) para o surgimento ou agravamento dos danos apontados? i) Outros esclarecimentos que o Sr. Perito entender necessários. Para fins de possibilitar a análise do pedido de tutela de urgência formulado no evento 46, poderá o perito apresentar laudo preliminar para responder os quesitos de "a" a "d", no prazo de 10 dias após a vistoria , devendo o laudo completo ser entregue em 30 dias. Apresentado o laudo completo, intimem-se as partes para que, no prazo comum de 15 (quinze) dias, se manifestem sobre o resultado, oportunidade em que deverão, se for o caso, apresentar seus pareceres técnicos. Via digitalmente assinada desta decisão servirá como ofício de comunicação ao perito, devendo o correio eletrônico ser remetido com senha para acesso ao processo digital. Para fins de possibilitar análise de eventual lucro cessante suportado pelo autor, apresente ele documento contábil referente ao faturamento dos últimos 12 meses ou do período em que o estabelecimento comercial instalado no imóvel locado encontra-se em atividade. Eventual necessidade de realização de prova oral será analisada após a realização da perícia. À serventia: apresentado o laudo pericial abordando os pontos controvertidos de "a" a "d", tornem os autos conclusos com urgência para análise do pedido de tutela de urgência (evento 46) . Intime-se.