4002196-10.2026.8.26.0309

Procedimento Comum Cível Nº 4002196-10.2026.8.26.0309/SP AUTOR : MARCELA APARECIDA GIANTOMAZI FERREIRA ADVOGADO(A) : PATRICIA PORTO DA ROSA RANDON (OAB SP511233) ADVOGADO(A) : MURILO CÉSAR ROSSI (OAB SP424639) ADVOGADO(A) : RÉGIS FERNANDO TORELLI (OAB SP119951) AUTOR : GILLIARD SILVA FERREIRA ADVOGADO(A) : PATRICIA PORTO DA ROSA RANDON (OAB SP511233) ADVOGADO(A) : MURILO CÉSAR ROSSI (OAB SP424639) ADVOGADO(A) : RÉGIS FERNANDO TORELLI (OAB SP119951) RÉU : CONDOMINIO RESIDENCIAL TULIPAS GARDEN ADVOGADO(A) : INAYBER SEVERINO RODRIGUES (OAB SP340428) RÉU : VVC EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E CONSTRUCOES LTDA ADVOGADO(A) : LUCAS MURBACH MATEUS SILVA (OAB SP363664) DESPACHO/DECISÃO Vistos. M. A. G. F. e G. S. F. ajuizaram ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais contra V. E. I. C. Ltda. e C. R. T. G., afirmando que adquiriram da construtora ré, ainda na planta, a unidade autônoma nº 06 do Bloco B do condomínio réu, cujas chaves receberam em 31 de outubro de 2019; que desde a vistoria de entrega há umidade e infiltração em dormitório; que houve sucessivas intervenções paliativas da construtora entre 2020 e 2022; que a assembleia de 31 de janeiro de 2022 deliberou sobre a lavagem e a hidrofugação dos blocos A e B; que a partir de fevereiro de 2025 sobreveio infestação de cupins de solo e de madeira seca, com destruição de móveis planejados e comprometimento de pisos e revestimentos; e que as rés atribuem reciprocamente a responsabilidade pelo problema. Requereram tutela de urgência para o fornecimento de moradia equivalente, a inversão do ônus da prova e, ao final, a condenação solidária das rés na obrigação de eliminar definitivamente os vícios e a infestação, subsidiariamente na substituição do imóvel ou na conversão em perdas e danos, além de indenização por danos materiais de R$36.616,85, acrescida dos danos supervenientes, e de compensação por danos morais não inferior a R$30.000,00 (Evento 1, INIC1). Atribuíram à causa o valor de R$66.616,85. Foi deferida a gratuidade da justiça e indeferida a tutela de urgência, ao fundamento de que a apuração da responsabilidade depende de prova técnica sob contraditório (Evento 6). A construtora ré contestou (Evento 24), suscitando prejudicial de prescrição, com base no prazo do artigo 618 do Código Civil e na ciência dos autores desde 2019, e sustentando, no mérito, a ausência de demonstração técnica da origem das patologias na unidade, a impropriedade da prova emprestada, a existência de causas possíveis múltiplas para a umidade, a ciência condominial da necessidade de hidrofugação preventiva, a alteração da dinâmica de uso do imóvel a partir de 2023 e a insuficiência dos orçamentos particulares. Requereu a improcedência e, subsidiariamente, a produção de perícia de engenharia civil delimitada à unidade dos autores e às áreas correlatas. O condomínio réu contestou (Evento 26), impugnando a gratuidade deferida aos autores, suscitando preliminares de falta de interesse de agir e de ilegitimidade passiva e sustentando, no mérito, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação condominial, a atribuição das patologias à construtora pelo próprio laudo juntado pelos autores, a inexistência de omissão na conservação das partes comuns e a ausência de danos indenizáveis. Juntou peças da ação nº 1017198-13.2022.8.26.0309, por ele movida contra a construtora, entre elas o laudo pericial ali produzido (Evento 26, OUT8 e OUT9). Determinada a réplica e a especificação de provas (Evento 27), a construtora ré manifestou-se pelo julgamento de improcedência e, subsidiariamente, requereu perícia de engenharia civil, prova documental suplementar, depoimento pessoal dos autores e oitiva de testemunhas (Evento 35). O condomínio réu requereu prova documental complementar, depoimento pessoal dos autores e prova testemunhal (Evento 36). Os autores replicaram (Evento 37), rebatendo a prejudicial de prescrição, as preliminares e a impugnação à gratuidade, requerendo o reconhecimento da relação de consumo quanto à construtora e a distribuição dinâmica do ônus da prova, manifestando expresso desinteresse no julgamento antecipado e requerendo perícia de engenharia, prova testemunhal e depoimento pessoal dos representantes legais das rés. O condomínio réu impugnou os documentos da réplica e indicou os pontos que reputa controvertidos (Evento 45). Os autores especificaram provas nos mesmos termos (Evento 47). Os autores noticiaram fatos supervenientes (Evento 51), informando o retorno da família ao imóvel em 11 de abril de 2026, o agravamento da umidade e o comprometimento de um segundo guarda-roupa, e juntando fotografias, prescrições médicas relativas ao filho menor e conversas de moradores do bloco. Determinada vista (Evento 52), a construtora ré impugnou o valor probatório dos documentos e reiterou a imprescindibilidade da perícia (Evento 57); o condomínio réu igualmente os impugnou e requereu, subsidiariamente, a produção de prova pericial (Evento 58). É o relatório. Decido. Não se acolhe a impugnação à assistência judiciária pois não se fez prova de que a parte autora tenha recursos para arcar com as custas e despesas processuais sem prejuízo de seu sustento. Rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva do condomínio réu. A pretensão contra ele deduzida não se funda na autoria do vício construtivo, mas em omissão no dever de conservação das partes comuns, imposto pelos artigos 1.341 e 1.348, inciso V, do Código Civil. Aferida em abstrato a relação jurídica afirmada na inicial, o condomínio é parte legítima para responder por eventual omissão sua; saber se essa omissão ocorreu e se concorreu para o dano é matéria de mérito. Pela mesma razão se rejeita a preliminar de falta de interesse processual. A via eleita é adequada à tutela pretendida e a providência jurisdicional é necessária, dado o impasse instaurado entre as partes. Afasta-se a prejudicial de prescrição. O prazo de cinco anos do artigo 618 do Código Civil é de garantia, e não de prescrição: durante esse período o empreiteiro de materiais e execução responde pela solidez e segurança da obra, respondendo pelos defeitos que nele se manifestem. A pretensão de reparação civil daí decorrente é pessoal e, à falta de prazo especial, submete-se ao prazo geral do artigo 205 do Código Civil, sendo que o prazo de cento e oitenta dias do parágrafo único daquele dispositivo se refere à ação de garantia nele prevista, e não à pretensão indenizatória deduzida nestes autos. As chaves foram entregues em 31 de outubro de 2019 e as manifestações de umidade surgiram desde então, dentro do prazo de garantia; a ação foi ajuizada em 6 de fevereiro de 2026, antes do decurso do prazo decenal. Ainda que se cogitasse do prazo de cinco anos do artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor, seu termo inicial é o conhecimento do dano e de sua autoria, e a origem técnica atribuída às patologias somente foi enunciada no laudo de 10 de janeiro de 2025. Acresce que se trata de dano de trato sucessivo. Registre-se, ainda, que a relação entre os autores e a construtora ré é de consumo, incidindo os artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, ao passo que a relação entre condômino e condomínio edilício não é de consumo, pois o condomínio não atua no mercado como fornecedor, respondendo segundo as normas do Código Civil. Em não havendo outras questões processuais pendentes de julgamento, dou o feito por saneado. Fixo os seguintes pontos controvertidos: (1) a existência atual, na unidade autônoma nº 06 do Bloco B, de infiltração, umidade, fissuras, degradação de revestimentos e demais manifestações patológicas descritas na inicial, bem como sua extensão; (2) a origem técnica dessas manifestações, apurando-se se decorrem de falha de projeto ou de execução da edificação, de ausência ou insuficiência de conservação das partes comuns, de fatores externos, de intervenções posteriores ou da conjugação desses fatores, com individualização da contribuição de cada causa; (3) a existência de relação técnica entre a umidade constatada e a infestação de cupins de solo na unidade; (4) a existência de relação técnica entre as manifestações patológicas e os danos alegados nos móveis, pisos e revestimentos, e a extensão e o custo dos reparos necessários; (5) a compatibilidade técnica dos valores indicados na planilha e nos orçamentos que instruem a inicial com os danos efetivamente constatados; (6) a viabilidade técnica da eliminação definitiva das causas da infiltração, as providências necessárias para tanto e se sua execução recai sobre a unidade autônoma, sobre as partes comuns ou sobre ambas; (7) a realização, pelo condomínio, dos serviços de lavagem, hidrofugação e impermeabilização das fachadas dos blocos A e B, deliberados na assembleia de 31 de janeiro de 2022, e a existência de programa de manutenção preventiva da edificação. Quanto ao ônus da prova, incumbe aos autores a demonstração dos fatos constitutivos de seu direito, nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, especialmente a existência das patologias, dos danos e do nexo entre uns e outros. Às rés incumbe a prova dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos que alegaram, nos termos do inciso II do mesmo dispositivo, cabendo à construtora ré a demonstração de que a edificação observou as normas técnicas aplicáveis quanto à estanqueidade, à impermeabilização e à drenagem, e ao condomínio réu a demonstração de que cumpriu o dever de conservação das partes comuns, em especial os serviços deliberados em assembleia. Defere-se, quanto à construtora ré, a inversão do ônus da prova prevista no artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, dada a hipossuficiência técnica dos autores e a verossimilhança das alegações, anotando-se que a inversão não transfere à parte contrária o dever de adiantar os honorários periciais. Indefiro o depoimento pessoal das partes. As partes estão firmes e convictas nas respectivas teses, o que torna a diligência inútil ao deslinde da controvérsia, cujo esclarecimento depende de avaliação técnica. Defiro a prova pericial de engenharia civil, requerida por ambas as partes, a ser realizada na unidade autônoma dos autores e nas partes comuns a ela relacionadas, com o objeto delimitado pelos pontos controvertidos acima fixados. Fica diferida para após a apresentação do laudo a apreciação dos requerimentos de prova testemunhal, oportunidade em que se poderá aferir sua utilidade diante do resultado da prova técnica. Para realização da perícia, nomeio Perito, independentemente de compromisso, o Sr. Francisco Zani. Considerando que a perícia foi requerida por ambas as partes e que a parte autora é beneficiária da assistência judiciária, é da construtora ré o ônus de arcar com os honorários periciais (artigo 95 do CPC), sem prejuízo da redistribuição do encargo por ocasião da sentença. Concedo às partes o prazo de 15 dias para apresentarem quesitos e indicarem assistentes técnicos, sob pena de preclusão. Após, intime-se o perito para que estime seus honorários, em 5 dias. Após o oferecimento da proposta de honorários, intimem-se as partes, por ato ordinatório, para se manifestarem no prazo de cinco dias. Em caso de impugnação da estimativa, tornem os autos conclusos. Em não havendo impugnação, os honorários serão arbitrados no valor estimado pelo perito. Com o arbitramento dos honorários, intime-se a construtora ré a fim de que deposite o valor, no prazo de cinco dias, sob pena de preclusão. Com o recolhimento, intime-se o perito para dar início aos trabalhos, indicando local, data e horário para realização da perícia e informando as partes. Fica consignado que, se necessitar de informações e documentos não constantes dos autos, deverá o perito proceder na forma do artigo 473, § 3º, do CPC, obtendo os dados e documentos diretamente das pessoas que os detiverem. Em caso de recusa, deverá informar ao Juízo, especificando-a. Int.