4002137-72.2026.8.26.0066

Procedimento Comum Cível Nº 4002137-72.2026.8.26.0066/SP AUTOR : BEATRIZ APARECIDA PEREIRA FERNANDES ADVOGADO(A) : LILIAN PATRICIA MORENTE FOGANHOLI (OAB SP389673) RÉU : COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SAO PAULO - CDHU ADVOGADO(A) : FRANCIANE GAMBERO (OAB SP218958) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com obrigação de não fazer e repetição de indébito proposta por BEATRIZ APARECIDA PEREIRA FERNANDES em face da COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO – CDHU . A parte autora alega ter celebrado instrumento particular de venda e compra de imóvel com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia no âmbito de programa habitacional de interesse social. Sustenta que o encargo mensal inicial foi pactuado no valor de R$ 401,26, contudo os boletos emitidos pela ré passaram a exigir quantias superiores ao valor do encargo contratual, atingindo importes de até R$ 611,73. Afirma que sua renda familiar atual decorre do benefício assistencial Bolsa Família no montante de R$ 900,00. Pleiteia a readequação das parcelas mensais ao valor originalmente pactuado, a abstenção de cobrança de valores excedentes, a exibição da memória de pagamentos e a repetição em dobro do indébito pago a maior, além dos benefícios da justiça gratuita. A decisão do Evento 10 concedeu os benefícios da justiça gratuita; indeferiu a tutela de urgência pleiteada; reconheceu a relação de consumo, deferindo a inversão do ônus da prova; dispensou, por ora, a audiência de tentativa de conciliação e determinou a citação da parte contrária. Citada, a ré apresentou contestação (Evento 17) arguindo, em sede preliminar, a impugnação ao benefício da gratuidade da justiça conferido à autora e a carência de ação por falta de interesse processual. Alegou também a abusividade na postulação sucessiva de multa cominatória. No mérito, defendeu a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor por se tratar de empresa pública destinada à execução de política habitacional de interesse social. Asseverou a regularidade dos reajustes aplicados sobre as prestações e sobre o saldo devedor com base no índice IPCA/IBGE e no Sistema Francês de Amortização pela Tabela Price, aduzindo a ausência de demonstração de alteração da renda e a impossibilidade de readequação unilateral sem prévio requerimento administrativo. Impugnou o pedido de repetição do indébito, aduzindo a ausência de ilicitude ou má-fé. Houve réplica (Evento 27). Instadas a especificar as provas destinadas à instrução processual (Evento 18), a ré manifestou desinteresse na conciliação e requereu a produção de prova oral consistente no depoimento pessoal da autora (Evento 25), ao passo que a parte autora pleiteou a aplicação da inversão do ônus da prova, a exibição de documentos contábeis e a produção de prova pericial (Evento 28). É o breve relato. Passo ao saneamento do feito. 1) A análise do processado revela que o feito se encontra em ordem, estando presentes os pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido do processo, bem como as condições da ação. Cumpre enfrentar, de início, as questões processuais pendentes suscitadas pela requerida em sua peça defensiva. A impugnação ao benefício da gratuidade da justiça arguida pela requerida não comporta acolhimento. A benesse foi deferida de forma fundamentada após o cumprimento da determinação de comprovação documental da hipossuficiência (Evento 4), oportunidade em que a autora acostou extratos bancários demonstrando que sua fonte de rendimento atual advém exclusivamente do benefício assistencial do Programa Bolsa Família no valor mensal de R$ 900,00 (Evento 8), cópia de sua carteira de trabalho registrando seu último vínculo laboral, além da declaração de isenção de imposto de renda. A impugnante limitou-se a aduzir argumentos genéricos quanto ao perfil da demandante e à contratação de patrona particular, sem produzir qualquer prova concreta sobre eventual modificação superveniente ou capacidade financeira incompatível com o benefício. Diante da comprovação efetiva da vulnerabilidade econômica da postulante, rejeito a impugnação e mantenho os benefícios da gratuidade da justiça. A preliminar de carência de ação por ausência de interesse processual sustentada pela ré também deve ser afastada. A petição inicial descreve de modo claro a causa de pedir e os pedidos específicos formulados, apontando a cobrança de parcelas habitacionais em valores superiores aos limites originalmente estipulados no contrato e ao comprometimento de renda estipulado pela legislação de regência. Há manifesta necessidade da intervenção jurisdicional diante da pretensão resistida manifestada pela ré quanto à manutenção da sistemática de cobrança adotada. A utilidade e adequação do provimento buscado são patentes, e a aferição quanto à existência de abuso contratual ou dever de readequação constitui matéria afeta exclusivamente ao mérito. Rejeita-se, portanto, a preliminar de carência de ação. A alegação de uso abusivo do pedido de astreintes veiculada pela contestante não traduz preliminar extintiva ou vício formal do processo, versando sobre técnica coercitiva de cumprimento de obrigação disciplinada nos artigos 536 e 537 do Código de Processo Civil, cuja eventual fixação, periodicidade e balizamento de valores serão apreciados no momento oportuno por critérios de razoabilidade e proporcionalidade pelo Juízo. Inexistindo outras questões preliminares ou nulidades a suprir, declaro o processo regular e saneado. 2) Passo à delimitação das questões de fato controvertidas sobre as quais recairá a atividade probatória no curso da instrução. Fixam-se como pontos controvertidos da demanda: (i) a evolução do encargo mensal cobrado e a verificação de eventual exigência em montante superior ao encargo inicial e ao limite contratual e legal de comprometimento da renda familiar da mutuária; (ii) a regularidade dos reajustes aplicados sobre as prestações e sobre o saldo devedor, avaliando-se a conformidade do índice IPCA/IBGE e a existência de eventual anatocismo ou capitalização indevida de juros decorrente da forma de aplicação da Tabela Price no contrato em discussão; (iii) a efetiva alteração da capacidade financeira da autora e a demonstração do prévio pedido administrativo ou preenchimento dos requisitos institucionais do programa habitacional para a readequação da prestação; (iv) a existência de pagamentos realizados em excesso e o montante de eventuais quantias a serem objeto de restituição simples ou em dobro. 3) Quanto à distribuição do ônus da prova, ratifica-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor, na forma como já reconhecida na decisão de Evento 10. Embora a ré seja empresa pública destinada à execução de política habitacional de interesse social, a comercialização de moradias mediante financiamento imobiliário configura prestação de serviços e fornecimento de bens no mercado de consumo, sujeitando-se às normas protetivas da Lei 8.078/1990 e da Lei 13.460/2017. Diante da verossimilhança das alegações da autora e de sua hipossuficiência técnica e informacional perante a estrutura contábil da fornecedora, mantém-se a inversão do ônus da prova com fulcro no artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor. Ressalta-se que a inversão probatória opera como regra de instrução (artigo 373, § 1º, do Código de Processo Civil) e impõe à ré a responsabilidade de demonstrar a exatidão matemática e a estrita legalidade dos cálculos aplicados ao financiamento, sem que isso implique obrigação de antecipar custas periciais do Juízo. 4) Indicam-se como questões de direito relevantes para a futura decisão do mérito: a incidência dos princípios da boa-fé objetiva, da transparência e da função social dos contratos contidos nos artigos 113, 187, 421 e 422 do Código Civil; a observância do direito social à moradia previsto no artigo 6º da Constituição Federal; os limites legais de comprometimento de renda nos financiamentos habitacionais regidos pelo Plano de Comprometimento da Renda estabelecidos na Lei 8.692/1993; a legalidade do emprego da Tabela Price e da atualização pelo IPCA em contratos do Sistema Financeiro da Habitação; e a presença dos pressupostos para a repetição do indébito prevista no artigo 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor e no artigo 884 do Código Civil. 5) Sobre a especificação e produção das provas requeridas pelas partes. A ré formulou pedido para a produção de prova oral consistente no depoimento pessoal da autora. INDEFIRO o pedido, pois a controvérsia travada nos autos versa sobre a interpretação do instrumento contratual e sobre os critérios numéricos e contábeis empregados no cálculo das prestações e do saldo devedor do financiamento habitacional. A solução da lide depende exclusivamente da análise da prova documental e do exame pericial especializado sobre os demonstrativos financeiros. O depoimento pessoal da mutuária revela-se inútil para o esclarecimento de controvérsias puramente contábeis, atuando o Juiz como destinatário da prova e indeferindo diligências desnecessárias ou protelatórias, a teor do artigo 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Por outro lado, mostra-se necessária a complementação da prova documental e a realização de prova pericial contábil postuladas pela parte autora (Evento 28). DEFIRO a prova documental e a prova pericial. Determino que a ré apresente nos autos, no prazo de 15 (quinze) dias, a planilha analítica de evolução de todo o financiamento objeto do contrato nº 5368204, contendo a discriminação detalhada mês a mês do valor cobrado, dos montantes destinados à amortização do principal, aos juros remuneratórios, aos prêmios de seguro e demais acessórios, sob as penas do artigo 400 do Código de Processo Civil. Para a realização da prova pericial contábil, nomeio o perito Takeo Yamasaki dos Santos Oliveira , habilitado junto ao Portal de Auxiliares da Justiça do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Fixo o prazo comum de 15 (quinze) dias para que as partes formulem quesitos e indiquem assistentes técnicos, nos termos do artigo 465, § 1º, do Código de Processo Civil. Sendo a parte autora beneficiária da gratuidade da justiça, o pagamento dos honorários periciais deverá observar o disposto na Deliberação do Conselho Superior da Defensoria Pública do Estado, intimando-se o perito nomeado para manifestar aceitação do encargo no prazo de 5 (cinco) dias , observados os parâmetros das tabelas institucionais aplicáveis. Ante o exposto INTIME-SE a requerida CDHU para juntar aos autos, no prazo de 15 (quinze) dias, a planilha analítica completa de evolução do financiamento habitacional da autora. No mais, DEFIRO a prova pericial contábil, facultando-se às partes o prazo comum de 15 (quinze) dias para apresentação de quesitos e indicação de assistentes técnicos, nos termos do artigo 465, § 1º, do Código de Processo Civil, devendo o perito nomeado ser intimado para estimar honorários após o decurso do prazo de deferido. CONSIGNO às partes o prazo comum de 5 (cinco) dias para pedir esclarecimentos ou solicitar ajustes, nos termos do artigo 357, § 1º, do Código de Processo Civil, findo o qual esta decisão se tornará estável.