4001994-95.2025.8.26.0526

Procedimento Comum Cível Nº 4001994-95.2025.8.26.0526/SP AUTOR : THIAGO OLIVEIRA GIARETTA ADVOGADO(A) : RENATO CARDOSO DE ALMEIDA (OAB SP391755) AUTOR : THAIS LAGO ADVOGADO(A) : RENATO CARDOSO DE ALMEIDA (OAB SP391755) RÉU : OSWALDO FERNANDES JUNIOR ADVOGADO(A) : EDUARDO FELIPE SOARES TAVARES (OAB SP152686) RÉU : SIMONICA VIANA DA SILVA ADVOGADO(A) : KAUE FERNANDO TOLDO (OAB SP344514) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Passo ao saneamento e organização do processo, nos termos do artigo 357 do Código de Processo Civil. Fonte Aprecio, inicialmente, a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela administradora de imóveis. A relação locatícia estabelece-se exclusivamente entre o locador (proprietário) e os locatários. A imobiliária atua como mera mandatária do senhorio para a prática de atos de administração ordinária e intermediação negocial, nos estritos termos dos artigos 653 e 663 do Código Civil. Como simples mandatária, a administradora não assume obrigações de caráter pessoal relativas à estrutura, manutenção ou habitabilidade do bem, não possuindo legitimidade para responder por demandas fundadas em vícios da coisa ou rescisão contratual. Nesse sentido, firmou-se o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça: EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. DANOS MATERIAIS CAUSADOS POR FALHA NA ESTRUTURA DO IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA. RAZÕES RECURSAIS INSUFICIENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Embora a agravante persista na tese de legitimidade passiva da administradora (imobiliária), na ação que visa reparação dos danos causados por falha na estrutura do imóvel, não desqualificou o precedente do Superior Tribunal de Justiça colacionado na decisão monocrática, o qual demonstra o entendimento desta Corte sobre a matéria, permanecendo hígido o entendimento exposto naquela decisão. 2. Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.174.849/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 20/3/2023, DJe de 22/3/2023.) Portanto, acolho a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada e julgo extinto o processo, sem resolução do mérito, unicamente em relação à corré Simonica Viana da Silva (SIEME - Consultoria & Planejamento Imobiliário), com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. Fonte Em consequência direta da extinção processual em relação à imobiliária, resta prejudicado o pedido de chamamento ao processo da seguradora Akad Seguros S.A. A preliminar de inépcia do pedido de multa rescisória, arguida na contestação da administradora, resta prejudicada quanto a esta e, no que tange ao locador, confunde-se com o mérito da demanda principal, devendo ser apreciada por ocasião da sentença. A reconvenção apresentada por Oswaldo Fernandes Junior é admissível e regular, estando preenchidos os requisitos do artigo 343 do Código de Processo Civil. Fonte Certifico que foi devidamente recolhido o preparo das custas reconvencionais intermediárias, em atenção à determinação judicial anterior, restando o pedido apto para instrução e processamento. Afasto a aplicação de multa por litigância de má-fé contra os autores. Embora constatada a inclusão de citações de precedentes judiciais inexatos ou sem correspondência temática direta, os autores reconheceram a ocorrência de erro material involuntário na elaboração das peças. Inexistindo comprovação do dolo subjetivo necessário para configurar conduta temerária ou alteração consciente da verdade jurídica sob o artigo 80 do Código de Processo Civil, resta indeferido o pedido de sanção processual, sem prejuízo de advertir formalmente o patrono dos requerentes para que proceda com o devido rigor técnico em suas manifestações futuras. Fonte Declaro o feito saneado e delimito como pontos controvertidos de fato sobre os quais recairá a atividade probatória: a) o estado real de conservação, estabilidade e habitabilidade do imóvel residencial no momento da entrega das chaves aos locatários; b) a autoria, natureza e extensão das intervenções realizadas pelos locatários no imóvel durante o período de ocupação e se tais atos caracterizam desgaste ordinário, melhorias necessárias ou depredação voluntária; c) a compatibilidade dos danos alegados na reconvenção com as intervenções dos locatários; d) a razoabilidade dos valores indicados no orçamento Atlas para recomposição do imóvel e a caracterização dos lucros cessantes face ao novo contrato de locação de 15 de dezembro de 2025. A distribuição do ônus da prova observará a regra geral do artigo 373 do Código de Processo Civil. Cabe aos autores o ônus de provar a preexistência de vícios estruturais que comprometessem a habitabilidade da edificação. Cabe ao réu-reconvinte demonstrar que os estragos físicos na residência (demolição de drywall, retirada de armários e remoção de reboco) resultaram de conduta exclusiva e desautorizada dos locatários, bem como a adequação dos custos de reparação pretendidos e os prejuízos de indisponibilidade econômica. Considerando que a verificação das causas das rachaduras, fissuras e afundamentos de piso exige conhecimento técnico de engenharia estrutural, defiro a produção de prova pericial, cabendo a ambas as partes o rateio dos custos relativos à perícia. Defiro a produção de prova oral, consistente no depoimento pessoal das partes e na oitiva de testemunhas, cuja audiência de instrução e julgamento será designada oportunamente, após a vinda do laudo técnico pericial e manifestação das partes. Além disto, na forma do artigo 357, II e seguintes do CPC, para elucidação dos fatos e resolução dos pontos controvertidos ora fixados, faculto às partes, a produção de provas documentais e testemunhais. Antes, aguarde-se o transcurso do prazo do §1º do artigo 357 do Código de Processo Civil (5 dias), oportunidade que, não havendo novos requerimentos probatórios, se tornará estável a presente decisão, certificando-se a Serventia. Com a intimação da estabilização da presente decisão: a) iniciar-se-á o prazo de 15 (quinze) dias para arrolar testemunhas, observados o art. 357, § 4º do NCPC, sob pena de preclusão e o art. 455 e seus parágrafos, ambos do CPC. b) a possibilidade de juntada de documentos novos, até o findar da instrução; c) iniciar-se-á o prazo de 15 (quinze) dias para indicação da área de atuação do expert que entende suficiente para a elucidação dos fatos. No mesmo prazo, deverão as partes indicarem seus assistentes técnicos, formulando, ainda, os quesitos que pretendem ver respondidos ao momento da apresentação do laudo pericial. Com o cumprimento do que acima determinado, tornem os autos conclusos para nova apreciação. Int.