4001898-04.2026.8.26.0152

Procedimento Comum Cível Nº 4001898-04.2026.8.26.0152/SP AUTOR : RESIDENCIAL TERRAS ALTAS ADVOGADO(A) : JARDY ELIZABETH MILANI BEZERRA LANDIM (OAB SP342999) RÉU : JOSE DE BARRI NETO ADVOGADO(A) : HUGO LUIS MAGALHAES (OAB SP173628) RÉU : EKKO GROUP INCORPORACOES E PARTICIPACOES S.A ADVOGADO(A) : THEODORO CHIAPPETTA FOCACCIA SAIBRO (OAB SP433288) RÉU : MARIA CRISTINA FERRO DE BARRI ADVOGADO(A) : HUGO LUIS MAGALHAES (OAB SP173628) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Os corréus José de Barri Neto e Maria Cristina Ferro de Barri suscitaram preliminar de impugnação ao valor da causa (Evento 89), em que aduziram que a quantia de R$ 50.000,00 fixada na petição inicial corresponde unicamente ao valor do pedido de indenização por danos morais, desconsiderando o conteúdo patrimonial das obrigações de fazer atinentes à contenção do talude, à reconstrução do muro lateral e aos reparos das áreas comuns, além do ressarcimento dos danos materiais pretéritos, cujo benefício econômico total estimado não seria inferior a R$ 370.000,00. No caso concreto, o condomínio autor formulou pretensão cominatória cumulada com pedidos indenizatórios decorrentes de vícios construtivos estruturais. Embora os custos definitivos e integrais das obras de reparação do talude, do muro e das fundações dependam de detalhada quantificação técnica a ser realizada em fase de liquidação de sentença por arbitramento ou após a elaboração do laudo pericial definitivo, é certo que o autor cumulou pedidos perfeitamente delineados, dentre os quais figura o pleito expresso de indenização por danos morais no montante líquido de R$50.000,00 e pretensão de obrigação de fazer de expressiva envergadura patrimonial, cujas estimativas emergenciais de contenção e construção de muro estrutural apresentadas pelas partes e pelos laudos técnicos evidenciam conteúdo econômico muito superior ao patamar meramente simbólico adotado na exordial. Por tais fundamentos, acolho parcialmente a impugnação ao valor da causa para, com base no artigo 292, parágrafo 3º, e artigo 293 do Código de Processo Civil, readequar o valor da causa ao montante estimativo e prudencial de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) , quantia que melhor reflete a soma do pedido indenizatório líquido de danos morais e a expressão patrimonial mínima das intervenções estruturais perseguidas em tutela cominatória. Deverá a Serventia proceder à retificação do valor da causa no sistema informatizado, intimando-se o condomínio autor para que comprove o recolhimento da taxa judiciária complementar no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de cancelamento da distribuição. Inobstante, no que toca à preliminar da corré Ekko Group Incorporações e Participações S.A., a legitimidade ad causam, consoante a teoria da asserção, deve ser aferida abstratamente à luz dos fatos e fundamentos narrados na petição inicial. No presente feito, o condomínio autor alega que o deslizamento do talude e a instabilidade de solo dele decorrente afetaram o equilíbrio geotécnico global do terreno em que o condomínio se assenta, gerando trincas, fissuras e recalques diferenciais que atingiram múltiplos elementos construtivos do conjunto habitacional e a delimitação sobre se a atuação da corré Ekko Group na escavação e execução de obras no imóvel vizinho contribuiu, concorreu ou é estranha às patologias verificadas nas áreas comuns e nas demais estruturas condominiais diz respeito ao próprio nexo causal e à extensão da responsabilidade civil, constituindo matéria de mérito a ser dirimida sob o contraditório mediante instrução pericial. Dessa forma, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva. A mesma conclusão se reflete quanto aos demais corréus, eis que Maria Cristina Ferro de Barri figurou conjuntamente com o seu cônjuge, José de Barri Neto, como proprietária, empreendedora e vendedora das unidades autônomas que compõem o condomínio instituído. Não se verifica a ilegitimidade processual do condomínio para pleitear indenização por dano moral em favor da coletividade dos moradores, eis que o condomínio autor postula indenização por alegada ofensa à sua própria esfera moral institucional e à sua honra objetiva, decorrente do abalo à credibilidade, à reputação e à segurança coletiva da edificação causado pela interdição parcial por órgão público municipal de defesa civil e pelas falhas estruturais das áreas comuns, bens esses submetidos à sua direta administração. Quanto à ocorrência de litispendência ou continência entre a presente lide e as ações individuais propostas pelos adquirentes das casas 2 (processo nº 4002428-08.2026.8.26.0152), 4 (processo nº 4006357-83.2025.8.26.0152) e 5 (processo nº 1008766-83.2025.8.26.0152), em que é apontado risco de decisões conflitantes a respeito da causa do solapamento do talude, a litispendência exige estrita identidade de partes, causa de pedir e pedido, ao passo que a continência pressupõe identidade de partes e da causa de pedir com maior abrangência de pedido em uma das causas. No caso em apreço, as ações individuais citadas foram ajuizadas pelos respectivos proprietários de frações autônomas em nome próprio, visando à reparação dos danos materiais e morais sofridos internamente em suas respectivas habitações. No presente feito, ao revés, o polo ativo é ocupado pelo Condomínio Residencial Terras Altas, pessoa jurídica que persegue a reconstituição da integridade estrutural das áreas comuns, a contenção global do talude e a reconstrução do muro perimetral de divisa, elementos que transcendem o direito estritamente individual de cada condômino. Inexistindo identidade de partes e de pedidos, inexiste litispendência ou continência. Eventual conexão ou pertinência temática para fins de uniformidade probatória é solucionada pelo aproveitamento racional dos elementos técnicos periciais. Por sua vez, a corré Ekko Group Incorporações e Participações S.A. postulou a concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita. No caso vertente, embora a corré reporte dificuldades operacionais e redução de quadro funcional decorrentes de embargos judiciais em outras obras (Evento 61), cuida-se de sociedade anônima de grande porte que atua no ramo imobiliário, com expressivo acervo patrimonial a comercializar e créditos a receber que evidenciam capacidade econômico-patrimonial suficiente para suportar as despesas ordinárias do processo. Os balanços e documentos acostados aos autos não demonstram insolvência absoluta ou esgotamento patrimonial irreversível. Assim sendo, indefiro o pedido de gratuidade de justiça e o pedido subsidiário de diferimento de custas formulado pela corré Ekko Group Incorporações e Participações S.A. Declaro o processo saneado. Em estrito cumprimento ao artigo 357, inciso II, do Código de Processo Civil, fixam-se como pontos fáticos controvertidos sobre os quais recairá a atividade probatória: a) a existência, origem e extensão dos vícios construtivos e patologias estruturais verificadas no Condomínio Residencial Terras Altas, notadamente nas áreas comuns, no muro perimetral situado na divisa oposta ao talude (lado da Casa 1), nas fundações, nas canaletas de drenagem, nas impermeabilizações e nos pavimentos; b) a causa técnica determinante do solapamento e deslizamento do talude de sustentação localizado na divisa do condomínio com o imóvel lindeiro, apurando-se se o evento decorreu de vício originário de projeto, deficiência na compactação do aterro e fundação das casas pelo condomínio autor ou pelos construtores José de Barri Neto e Maria Cristina Ferro de Barri , ou se decorreu de escavação, corte de terra e ausência de contenção lateral tempestiva pela corré Ekko Group Incorporações e Participações S.A., ou ainda da concorrência de causas técnicas entre ambas as atuações; c) se as soluções técnicas executivas e emergenciais já adotadas pelas partes no talude e no muro lateral foram adequadas, eficazes e suficientes para afastar em definitivo o risco estrutural, geotécnico e à segurança dos moradores e das edificações; d) a discriminação pormenorizada de todas as obras, reformas, projetos, ensaios e intervenções de engenharia civil que se façam indispensáveis à completa consolidação, contenção e recuperação estrutural do condomínio, acompanhadas de estimativa de custos e cronograma executivo; e) se houve desídia na manutenção preventiva ou corretiva por parte da administração condominial após a entrega da obra e se eventual omissão concorreu para o agravamento dos danos nas áreas comuns; f) a existência de efetivo prejuízo patrimonial pretérito suportado pelo condomínio e a ocorrência de abalo à reputação, imagem e credibilidade institucional do ente condominial perante terceiros. Em consonância com os princípios da celeridade e da economia processual, defiro a utilização como prova pericial emprestada do laudo técnico pericial elaborado nos autos do processo nº 1003743-59.2025.8.26.0152, bem como do laudo produzido nos autos do processo nº 1012880-36.2023.8.26.0152, cabendo a este Juízo atribuir-lhes a devida valoração probatória por ocasião da sentença. Não obstante o aproveitamento dos laudos técnicos pretéritos relativos ao talude e à residência 4, as partes convergem quanto à necessidade de realização de nova perícia judicial de engenharia civil para examinar de forma abrangente e definitiva as áreas comuns do condomínio autor que ainda não foram objeto de exame específico, em especial o muro lateral oposto (lado da Casa 1), a estabilidade global do solo, os sistemas de drenagem, fundações e as demais anomalias construtivas alegadas (Eventos 108 e 110). Para a realização da nova prova pericial técnica, nomeio o perito engenheiro WALMIR PERREIRA MODOTTI , código 920 do cadastro dos auxiliares da justiça, profissional da estrita confiança do Juízo e que detém prévio conhecimento técnico e geotécnico a respeito do local e dos empreendimentos envolvidos, o que atende aos postulados da celeridade, eficiência e economia processual. Em conformidade com os artigos 357, parágrafo 8º, e 465, parágrafo 1º, do Código de Processo Civil, determinam-se as seguintes providências: a) Intimem-se as partes para que, no prazo comum de 15 (quinze) dias, delimitem especificamente a área a ser periciada no condomínio e esclareçam com exatidão o que pretendem provar com os trabalhos periciais; b) No mesmo prazo comum de 15 (quinze) dias, poderão as partes indicar assistentes técnicos (com endereço eletrônico e telefone para contato) e formular seus quesitos; c) Intime-se o perito judicial nomeado, Engenheiro Walmir Ferreira Modotti , para que, no prazo de 10 (dez) dias, informe expressamente se aceita o encargo e apresente sua proposta fundamentada de honorários periciais e contatos profissionais. Apresentada a proposta de honorários pelo perito, intimem-se as partes para manifestação no prazo comum de 10 (dez) dias, tornando os autos conclusos para arbitramento da remuneração e fixação do prazo para entrega do laudo pericial. Neste respeito, o condomínio autor requereu que o ônus financeiro de adiantamento dos honorários periciais fosse carreado integralmente à corré construtora Ekko (Evento 108). Todavia, o artigo 95, caput, do Código de Processo Civil estabelece a disciplina das despesas com atos periciais: Art. 95. Cada parte adiantará a remuneração do assistente técnico que houver indicado, sendo a do perito adiantada pela parte que houver requerido a perícia ou rateada quando a perícia for determinada de ofício ou requerida por ambas as partes. A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo é pacífica no sentido de que o adiantamento da remuneração do perito judicial incumbe à parte que postulou a realização da prova pericial: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de indenização por descumprimento contratual cumulada com dano moral. Decisão agravada que deferiu o pedido de produção de prova pericial e imputou a responsabilidade pelo adiantamento dos honorários periciais para ambas as partes. Irresignação da requerida. Cabimento. Perícia pleiteada apenas pela requerente, que deve suportar o adiantamento da remuneração do perito (CPC, art. 95). Recurso provido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2140538-31.2022.8.26.0000; Relator (a): Rodrigues Torres; Órgão Julgador: 28ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José dos Campos - 6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/02/2023; Data de Registro: 28/02/2023). A incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor e eventual redistribuição do ônus material da prova não se confundem com o encargo processual de adiantamento das despesas e honorários periciais, que segue a regra expressa do artigo 95 do Código de Processo Civil. Tendo a produção da perícia complementar de engenharia civil nas áreas comuns do condomínio sido expressamente requerida pelo autor (Eventos 1 e Evento 108), o ônus de adiantar o pagamento dos honorários periciais compete ao requerente, o qual deverá efetuar o depósito judicial da quantia que vier a ser arbitrada por este Juízo no momento oportuno. A análise quanto à necessidade e utilidade da produção de prova oral fica postergada para momento posterior à juntada do laudo pericial definitivo e prestação de eventuais esclarecimentos pelo expert. Defiro a produção de prova documental suplementar, desde que restrita a fatos novos ou documentos formados posteriormente, consoante os ditames do artigo 435 do Código de Processo Civil. A distribuição do ônus probatório observará a regra estática prevista no artigo 373 do Código de Processo Civil, cabendo: a) à parte autora a comprovação dos fatos constitutivos do seu direito (artigo 373, inciso I, do CPC), consubstanciados na existência das anomalias materiais e vícios construtivos alegados nas áreas comuns, no muro perimetral e nas edificações do condomínio, na ocorrência do nexo de causalidade com as condutas imputadas aos réus e na demonstração dos danos patrimoniais e extrapatrimoniais alegados; b) aos réus a comprovação da existência de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor (artigo 373, inciso II, do CPC), tais como a regularidade técnica originária dos projetos e da execução da obra, a ausência de vício construtivo, a ocorrência de culpa exclusiva de terceiro (artigo 12, parágrafo 3º, inciso III, do CDC e artigo 936 do Código Civil), a suficiência das contenções implementadas e a ocorrência de culpa concorrente ou exclusiva do condomínio por falta de manutenção preventiva das áreas comuns. Ante o exposto, em resumo: a) Acolho parcialmente a impugnação ao valor da causa apresentada pelos corréus José de Barri Neto e Maria Cristina Ferro de Barri , a fim de fixar o valor da causa em R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) . Proceda a Serventia à retificação do cadastro processual, intimando-se o autor para recolher a complementação da taxa judiciária no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de cancelamento da distribuição; b) Rejeito as preliminares de ilegitimidade passiva suscitadas pela corré Ekko Group Incorporações e Participações S.A. e pela corré Maria Cristina Ferro de Barri , assim como a preliminar de ilegitimidade ativa formulada pelos corréus José e Maria Cristina, e a alegação de litispendência e continência; c) Indefiro o pedido de gratuidade de justiça formulado pela corré Ekko Group Incorporações e Participações S.A.; d) Defiro a juntada e o aproveitamento da prova pericial emprestada consistente nos laudos técnicos periciais produzidos nos autos dos processos nº 1003743-59.2025.8.26.0152 e nº 1012880-36.2023.8.26.0152; e) Defiro a produção de nova prova pericial de engenharia civil nas áreas comuns do condomínio e nomeio o perito WALMIR PEREIRA MODOTTI ; f) Intimem-se as partes para que, no prazo comum de 15 (quinze) dias, delimitem especificamente a área a ser periciada e o que pretendem provar, bem como para que apresentem seus quesitos e indiquem assistentes técnicos (artigo 465, parágrafo 1º, do CPC); g) Determino à Serventia que intime o perito nomeado para que no prazo de 10 (dez) dias informe se aceita o encargo e apresente sua proposta de honorários periciais; h) Registro que o ônus de adiantar o pagamento dos honorários periciais compete ao requerente (artigo 95 do CPC), o qual será oportunamente intimado para recolhimento após o arbitramento judicial do encargo; i) A apreciação da conveniência da produção de prova oral resta reservada para momento posterior à entrega do laudo pericial. Consoante o disposto no artigo 357, parágrafo 1º, do Código de Processo Civil, as partes têm o direito de pedir esclarecimentos ou solicitar ajustes no prazo comum de 5 (cinco) dias. Após, esta decisão se tornará estável. Intimem-se. Cumpra-se. Cotia/SP, 01 de setembro de 2026.