4001688-50.2026.8.26.0637

Procedimento Comum Cível Nº 4001688-50.2026.8.26.0637/SP AUTOR : CLAUDINEI DOMINGOS DE SANTANA ADVOGADO(A) : LILIAN PATRICIA MORENTE FOGANHOLI (OAB SP389673) RÉU : COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SAO PAULO - CDHU ADVOGADO(A) : RENATA PRADA (OAB SP198291) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais em razão de vícios de construção, proposta por Claudinei Domingos de Santana em face da Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo - CDHU. A parte autora narra, em síntese, ter firmado com a requerida Instrumento Particular de Venda e Compra de Imóvel com Financiamento Imobiliário e Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária em Garantia, relativo à unidade situada na Rua Antonio Braquini, nº 60, Quadra D, Lote 06, Conjunto Habitacional Rinópolis-E, Município de Rinópolis, no âmbito de programa habitacional de interesse social, e que, após a entrega das chaves e o início da ocupação, o imóvel passou a apresentar, de forma progressiva, diversos problemas estruturais, notadamente infiltrações nas paredes externas e internas e na laje, rachaduras em diversos pontos, pisos manchados, estufados, trincados e soltos nas áreas interna e externa, danos no acabamento dos batentes de portas e janelas e desnível nos pisos. Diante dos fatos, ajuizou a presente demanda, sustentando a existência de relação de consumo e a responsabilidade objetiva e solidária da requerida por integrar a cadeia de fornecimento, bem como requerendo a concessão da gratuidade da justiça, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, com inversão do ônus da prova, a produção de prova pericial de engenharia, a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos materiais a serem apurados em perícia, ao custeio de aluguel de moradia no valor de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, acrescido de depósito caução equivalente a três aluguéis, durante eventual reforma, e ao pagamento de indenização por danos morais não inferior a R$ 15.000,00, além de custas e honorários advocatícios, com observância do Tema Repetitivo 1076 do C. Superior Tribunal de Justiça. Com a inicial, vieram documentos (Evento 1). Foi proferida decisão concedendo os benefícios da justiça gratuita e determinando à parte autora a regularização da representação processual (Evento 5). Sobreveio emenda à inicial, com a juntada de procuração específica com firma reconhecida, em integral cumprimento à determinação judicial (Evento 10). Regularizada a representação, foi proferida nova decisão, concedendo os benefícios da justiça gratuita, determinando a citação da requerida e deixando para momento oportuno a análise da conveniência da audiência de conciliação (Evento 12). Citada (Evento 17), a requerida apresentou contestação (Evento 20). Em sede de preliminares, arguiu: (i) a inépcia da petição inicial por falta de especificação dos vícios e danos, ante o emprego da expressão genérica "outros", requerendo a intimação da parte autora para emenda, sob pena de indeferimento da inicial, nos termos do artigo 321 do Código de Processo Civil, e invocando, por analogia, o artigo 16 da Resolução CJF nº 956/2025 (item 3.1); (ii) a existência de número demasiado de ações, cerca de 209 demandas idênticas e mais de 630 unidades em litígio patrocinadas pela mesma advogada, e a caracterização de litigância predatória, requerendo a extinção do feito (artigo 485, I e VI, do Código de Processo Civil), a expedição de ofício ao NUMOPEDE e a comunicação à Ordem dos Advogados do Brasil, à luz da Recomendação CNJ nº 159/2024 (item 3.2); (iii) a litigância predatória à luz do Comunicado CG nº 424/2024 (Enunciado 16), pugnando pelo sobrestamento do feito até que a parte autora comprove a prévia provocação da fornecedora pelo canal https://fala.sp.gov.br/ (item 3.3); (iv) a prescrição, tanto quinquenal quanto decenal, sustentando que as chaves foram entregues em 18/04/2013 e que a ação somente foi ajuizada em 19/02/2026, com pedido de extinção nos termos do artigo 487, II, do Código de Processo Civil (item 3.4); (v) a impugnação à gratuidade da justiça (item 3.5); (vi) a ilegitimidade passiva da CDHU, atribuindo a responsabilidade ao Município de Rinópolis (artigo 485, VI, do Código de Processo Civil - item 3.6); e (vii) a denunciação da lide ao Município (artigo 125, II, do Código de Processo Civil) e, subsidiariamente, a formação de litisconsórcio passivo necessário (artigo 114 do Código de Processo Civil - item 3.7). No mérito, sustentou a ausência de responsabilidade civil imputável à requerida, por caber ao Município a elaboração e a execução dos projetos e a administração e o acompanhamento das obras, bem como a ausência de manutenção básica pelo próprio morador e a circunstância de o autor haver assinado declaração de recebimento do imóvel em perfeitas condições de habitabilidade; a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, por não visar a Companhia à obtenção de lucro, e o descabimento da inversão do ônus da prova; a não comprovação dos danos materiais, aduzindo, ainda, que o autor sequer é proprietário do imóvel, que permanece em titularidade da Companhia até a quitação; a inexistência de dano moral indenizável, por se tratar de mero aborrecimento, e a desproporção do valor pleiteado; o descabimento do auxílio-moradia e do depósito caução, por não exigirem os vícios narrados a desocupação da unidade; a possibilidade de conversão de eventual condenação em obrigação de fazer, para evitar dupla oneração do erário; e a necessidade de limitação do objeto da prova pericial aos vícios narrados na inicial, por analogia à Resolução CJF nº 956/2025, com custeio dos honorários periciais pelo Estado em razão da gratuidade. Determinada a apresentação de réplica (Evento 21), sobreveio a manifestação da parte autora, que impugnou integralmente a contestação, rechaçando as preliminares de litigância predatória, de ilegitimidade passiva, de denunciação da lide e de litisconsórcio passivo necessário, de inépcia da inicial e de impugnação à gratuidade, e reiterando, no mérito, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a responsabilidade objetiva e solidária da requerida por integrar a cadeia de fornecimento, com culpa in eligendo e in vigilando (Evento 27). Instadas a especificar provas (Evento 29), a requerida informou não possuir novas provas a produzir além das já acostadas (Evento 35), ao passo que a parte autora delimitou os pontos controvertidos, requereu a inversão do ônus da prova ou, subsidiariamente, sua distribuição diversa na forma do artigo 373, § 1º, do Código de Processo Civil, postulou a produção de prova pericial de engenharia civil, pugnou por que o custeio dos honorários periciais recaísse integralmente sobre a requerida como consequência da inversão do ônus probatório ou, subsidiariamente, pela observância dos limites da Resolução nº 910/2023, e reiterou a prova documental já produzida (Evento 36). É o relatório. Decido. De início, e por se tratar de matéria de ordem pública com repercussão sobre a distribuição do ônus probatório, reputo aplicável ao caso concreto o Código de Defesa do Consumidor, pois a relação existente entre as partes é de consumo, encontrando-se preenchidos os requisitos dos artigos 2º e 3º do referido diploma. No caso, a requerida é fornecedora (art. 3º do CDC), porquanto integrante da cadeia de fornecimento do empreendimento habitacional, tendo lidado diretamente com a inscrição, o financiamento, a comercialização e a entrega da unidade ao autor, ao passo que esta figura como consumidor destinatário final (art. 2º do CDC), sendo que a ausência de finalidade lucrativa por parte da requerida não descaracteriza a relação de consumo, por não lhe ser elemento essencial. Nesse sentido, é o entendimento do E. Tribunal de Justiça de São Paulo: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. RECURSOS DESPROVIDOS. I. Caso em Exame 1. Apelações interpostas por CDHU e Letícia Cristina da Silva contra sentença que condenou a CDHU a reparar vícios construtivos em imóvel, sob pena de conversão em perdas e danos. II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em (i) verificar a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à CDHU, (ii) a prescrição da pretensão indenizatória, (iii) a responsabilidade da CDHU pelos vícios construtivos, e (iv) a configuração de danos morais. III. Razões de Decidir 3. A CDHU é considerada fornecedora, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor, com responsabilidade solidária pelos vícios construtivos. 4. O prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil é aplicável, afastando a prescrição quinquenal do Decreto nº 20.910/32. 5. Os vícios construtivos foram comprovados por laudo pericial, justificando a condenação da CDHU à reparação ou indenização. 6. Adequada a inclusão do BDI, conforme jurisprudência pacífica desta Câmara. 7. Danos morais não configurados, pois os vícios não comprometeram a habitabilidade do imóvel e nem implicaram risco de desabamento. IV. Dispositivo e Tese 8. Recursos desprovidos. Tese de julgamento: 1. A CDHU integra a relação de consumo e responde solidariamente por vícios construtivos. 2. O prazo prescricional decenal é aplicável. 3. Danos morais não configurados. Legislação Citada: Código de Defesa do Consumidor, arts. 2º, 3º, 25, § 1º, 88. Código Civil, arts. 205, 389, 406. Jurisprudência Citada: TJSP, Agravo de Instrumento 200258095.2025.8.26.0000, Rel. Alexandre Marcondes, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 24.02.2025. TJSP, Apelação Cível 1003119-26.2022.8.26.0407, Rel. Enéas Costa Garcia, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 28.01.2025. STJ, AgInt no AREsp nº 1.997.908/RO, Rel. Humberto Martins, 3ª Turma, j. 21.08.2023. (TJSP; Apelação Cível 1000604-72.2024.8.26.0431; Relator (a): Antonio Carlos Santoro Filho; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro de Pederneiras - 2ª Vara; Data do Julgamento: 03/07/2026; Data de Registro: 03/07/2026) Rejeito, na sequência, a preliminar de inépcia da petição inicial (item 3.1 do Evento 20), uma vez que, nos termos do artigo 330, § 1º, do Código de Processo Civil, a inépcia configura-se em hipóteses taxativas, nenhuma delas verificada na espécie, porquanto a inicial narra a causa de pedir remota, consistente na aquisição da unidade habitacional, e a próxima, consistente na existência de vícios construtivos e no correlato dever de indenizar, formula pedidos que delas decorrem logicamente e não veicula pretensões incompatíveis entre si, tendo permitido, como demonstra a robusta defesa apresentada, o pleno exercício do contraditório. Com efeito, a exordial discrimina cinco espécies de vícios, quais sejam, infiltrações nas paredes internas, externas e na laje, rachaduras, pisos manchados, estufados, trincados e soltos, danos no acabamento de batentes de portas e janelas e desnível de pisos, acompanhados de dezoito páginas de registro fotográfico (Evento 1, INIC1, fls. 4/5, e FOTO9), o que atende à exigência do art. 319, III, do CPC, sendo certo que a quantificação do dano material, por depender de apuração técnica, autoriza a formulação de pedido genérico, na dicção do art. 324, § 1º, II, do mesmo diploma. Rejeito, de igual forma, as preliminares de litigância predatória e os pedidos de extinção, de expedição de ofício ao NUMOPEDE, de comunicação à Ordem dos Advogados do Brasil e de sobrestamento do feito (itens 3.2 e 3.3 do Evento 20). Primeiro, porque o Enunciado 16 do Comunicado CG nº 424/2024 dirige-se, expressamente, às ações de obrigação de reparar unidade autônoma de imóvel, ao passo que a presente demanda tem natureza indenizatória, isto é, pretensão de reparação por danos materiais e morais, inexistindo pedido de obrigação de fazer na inicial (Evento 1, INIC1, fls. 28/29). Segundo, porque a Recomendação CNJ nº 159/2024 constitui diretriz de atuação administrativa e não autoriza, por si só, a extinção do processo, exigindo indícios concretos de conduta abusiva, os quais não foram demonstrados nos autos, não bastando a mera alegação de que a patrona do autor ajuizou outras ações contra a mesma requerida, ainda que em número expressivo, circunstância inerente à litigância repetitiva, fenômeno lícito e próprio da sociedade de massa, distinto da litigância predatória, esta caracterizada pela artificialidade do litígio, sendo certo que a pluralidade de demandas, aqui, decorre da própria pluralidade de unidades habitacionais e de adquirentes, reclamando cada qual perícia individualizada no respectivo imóvel. Terceiro, porque o único indício de irregularidade formal efetivamente identificado nos autos, consistente na subscrição da procuração por assinatura eletrônica não certificada pela ICP-Brasil, com divergência em relação à assinatura constante do documento pessoal, foi objeto de controle judicial específico na decisão do Evento 5 e restou integralmente sanado com a juntada de procuração específica com firma reconhecida (Evento 10), de sorte que, superada a irregularidade, remanesce hígida a representação processual e desautorizada está a presunção de ausência de ciência do demandante quanto à propositura da ação. Quarto, porque o prévio requerimento administrativo não constitui condição para o exercício do direito de ação, por força da inafastabilidade da jurisdição (art. 5º, XXXV, da CF), de sorte que a ausência de reclamação formal perante a fornecedora, ou de registro no canal indicado na contestação, não obsta o processamento do feito nem justifica a suspensão pretendida. Quinto, porque a apuração técnica dos vícios será assegurada pela prova pericial produzida sob o crivo do contraditório e com franqueado acesso do assistente técnico da ré ao imóvel, tornando desnecessária e contraproducente a suspensão do feito por prazo indeterminado. Indefiro, por idêntico fundamento e ante a ausência de indícios concretos de conduta abusiva, a expedição de ofício ao NUMOPEDE e a comunicação à Ordem dos Advogados do Brasil, sem prejuízo de que este Juízo, verificando no curso da instrução, notadamente por ocasião da perícia, elementos indicativos de artificialidade da lide ou de atuação sem legítima outorga de poderes, adote de ofício as providências dos artigos 77, 80, 81 e 139, III, do Código de Processo Civil. Rechaço, outrossim, a impugnação à concessão da gratuidade da justiça (item 3.5 do Evento 20), na medida em que a impugnante não logrou demonstrar que a parte autora teria, de fato, condições financeiras suficientes para arcar com as despesas processuais. A impugnação revelou-se genérica, desacompanhada de qualquer prova capaz de ilidir a presunção decorrente da declaração de hipossuficiência e dos comprovantes de rendimentos que instruíram a inicial (Evento 1), os quais indicam remuneração líquida mensal de R$ 2.465,54 em novembro de 2025 (Evento 1, EXTR6), R$ 2.984,06 em dezembro de 2025 (Evento 1, EXTR5), mês em que houve o cômputo de 21,56 horas extraordinárias, e R$ 2.484,58 em janeiro de 2026 (Evento 1, EXTR7), auferida na função de auxiliar de produção, montante que não supera três salários mínimos, parâmetro compatível com o deferimento do benefício, somando-se a isso a circunstância, não infirmada pela requerida, de que a unidade foi adquirida no âmbito de programa habitacional de interesse social destinado a famílias de baixa renda, tendo o próprio instrumento contratual registrado renda familiar comprometida de R$ 855,15 à época da contratação (Evento 1, CONTR8, fls. 1), razão pela qual, incumbindo à impugnante o ônus do artigo 99, § 2º, do Código de Processo Civil, do qual não se desincumbiu, mantenho a gratuidade deferida nos Eventos 5 e 12. Ademais, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva (item 3.6 do Evento 20), uma vez que a legitimidade processual afere-se, no estado da afirmação, a partir de juízo hipotético extraído das afirmações contidas na petição inicial (teoria da asserção). A parte autora imputa à requerida a responsabilidade por vícios de construção no imóvel por ela comercializado e entregue, sendo a CDHU integrante da cadeia de fornecimento, o que a faz responder solidariamente pelos vícios de qualidade do produto (arts. 7º, parágrafo único, 18, 20 e 25, § 1º, do CDC), independentemente de eventual repasse de recursos ao Município executor. A alegação de que a responsabilidade caberia exclusivamente ao Município de Rinópolis, por força de convênio, confunde-se com o próprio mérito, ali devendo ser oportunamente apreciada, sendo presente, por ora, a pertinência subjetiva da demanda. Rechaço, outrossim, o pedido de denunciação da lide ao Município de Rinópolis (item 3.7 do Evento 20), eis que, diante da aplicação da legislação consumerista, é incabível a denunciação da lide, por expressa vedação do artigo 88 do Código de Defesa do Consumidor. Nesse sentido: "Não cabe a denunciação da lide nas ações indenizatórias decorrentes da relação de consumo, seja no caso de responsabilidade pelo fato do produto, seja no caso de responsabilidade pelo fato do serviço (arts. 12 a 17 do CDC)" (STJ, 3ª Turma, REsp 1.165.279-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 22/5/2012). Rejeito, igualmente, o pedido subsidiário de formação de litisconsórcio passivo necessário com o Município (item 3.7 do Evento 20), visto que a responsabilidade solidária dos integrantes da cadeia de fornecimento (art. 7º, parágrafo único, art. 18 e art. 25, § 1º, do CDC) confere ao consumidor a faculdade de demandar contra um, alguns ou todos os coobrigados, à sua escolha, configurando hipótese de litisconsórcio facultativo, e não necessário (art. 113 do CPC). Não incide, aqui, o artigo 114 do Código de Processo Civil, pois nem a lei nem a natureza da relação jurídica impõem a integração compulsória do terceiro ao polo passivo. No que tange à prescrição, prejudicial de mérito arguida na contestação (item 3.4 do Evento 20), anoto que também a rejeito, pelas razões a seguir expostas. Não incide, primeiramente, o prazo quinquenal previsto no artigo 1º do Decreto nº 20.910/32, no artigo 2º do Decreto-Lei nº 4.597/42 ou no artigo 1º-C da Lei nº 9.494/97, porquanto tais diplomas disciplinam pretensões de natureza administrativa deduzidas em face da Fazenda Pública e de entidades paraestatais mantidas por impostos, taxas ou contribuições, ao passo que a requerida ostenta personalidade jurídica de direito privado, atua no caso mediante contrato de direito privado e a relação sub judice é de natureza privada e consumerista. Tampouco se aplica o prazo do artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor, que se destina às pretensões de reparação por danos causados por fato do produto ou do serviço (acidente de consumo, arts. 12 a 17 do CDC), ao passo que a pretensão deduzida funda-se em vício de qualidade do produto e no inadimplemento contratual daí decorrente. A pretensão, de natureza condenatória/indenizatória, submete-se, pois, ao prazo prescricional decenal do artigo 205 do Código Civil, que corresponde ao prazo vintenário de que tratava a Súmula 194 do STJ, editada sob a égide do Código Civil de 1916. Em casos análogos, assim já decidiu o E. Tribunal de Justiça de São Paulo: "PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO COMINATÓRIA E INDENIZATÓRIA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. PRAZO DECADENCIAL (CDC, ART. 26). INAPLICABILIDADE. PRESCRIÇÃO DECENAL (CC/2002, ART. 205). (...) 1. 'A pretensão de natureza indenizatória do consumidor pelos prejuízos decorrente dos vícios do imóvel não se submete à incidência do prazo decadencial, mas sim do prazo prescricional' (AgInt no AREsp n. 1.711.018/PR, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 12/4/2021, DJe 12/5/2021), o que foi observado pela Corte local. (...) 6. Agravo interno a que se nega provimento" (AgInt no REsp nº 1.865.822/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, j. 28/3/22). Em casos análogos, assim já decidiu o E. Tribunal de Justiça de São Paulo: "APELAÇÃO. Vício de construção. Insurgência contra r. sentença que declarou a prescrição. Insurgência da parte autora. Admissibilidade. Aplicação do CDC que se impõe. Entendimento do STJ. Prescrição. Afastada. Aplicação do prazo decenal previsto no art. 205 do CC por se tratar de indenização decorrente de vícios do imóvel adquirido pelo consumidor. Precedentes. Reabertura da fase instrutória que se impõe. Inadmissível a análise de qualquer matéria de mérito, sob pena de supressão de instância. Retomada da marcha processual naquela instância é de rigor. Sentença anulada. RECURSO PROVIDO" (Apelação Cível nº 1000366-72.2024.8.26.0069, 10ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Jair de Souza, j. 1/7/24); "APELAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. Sentença que julgou extinta a demanda, em virtude da prescrição da pretensão inicial. Irresignação da autora. Acolhimento. Prescrição não configurada. Prazo para a propositura de ação fundada na responsabilidade civil do construtor que é de dez anos. Inteligência do art. 205 do CC. Precedentes do E. STJ. Sentença anulada. Recurso provido" (Apelação Cível nº 1001279-54.2024.8.26.0069, 9ª Câmara de Direito Privado, Relª. Desª. Daniela Cilento Morsello, j. 20/12/24); "DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. PRESCRIÇÃO AFASTADA. I. Caso em Exame: Ação de indenização por danos materiais e morais proposta contra CDHU, devido a vícios construtivos em imóvel adquirido. II. Questão em Discussão: A questão em discussão consiste em determinar se o prazo prescricional aplicável é o decenal, a afastar o decreto de prescrição da sentença recorrida. III. Razões de Decidir: O prazo prescricional decenal do Código Civil é aplicável, conforme jurisprudência do STJ e deste Tribunal, afastando a aplicação do Decreto nº 20.910/32. A CDHU possui personalidade jurídica de direito privado, não se aplicando as regras da Fazenda Pública. IV. Dispositivo: Dá-se provimento ao recurso, anulando-se a sentença que decretara a prescrição, com retorno dos autos à origem para prosseguimento do feito" (Apelação Cível nº 1000927-96.2024.8.26.0069, 3ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Mário Chiuvite Júnior, j. 12/12/24). Quanto ao termo inicial do prazo decenal, reside aqui o ponto nodal da prejudicial, uma vez que, computado o prazo a partir da entrega das chaves, ocorrida em 18/04/2013, conforme Termo de Entrega de Chaves VII (Evento 1, CONTR8, fls. 26), a demanda, ajuizada em 19/02/2026, teria sido proposta após o decurso de 12 (doze) anos e 10 (dez) meses, como sustenta a requerida. Ocorre que, cuidando-se de pretensão fundada em vícios alegadamente ocultos e de manifestação progressiva, incide a teoria da actio nata, segundo a qual o dies a quo situa-se no momento da ciência inequívoca da lesão e de sua extensão, e não na data da entrega da unidade. E, no caso concreto, três circunstâncias documentais militam contra a fixação do termo inicial na data da imissão na posse. A primeira é que o próprio Termo de Entrega de Chaves VII contém declaração expressa de que a unidade foi recebida "em perfeitas condições de habitabilidade, com todas as instalações sanitárias, hidráulicas e elétricas em funcionamento", consignando, na sequência, que "quaisquer defeitos da construção porventura constatados deverão ser comunicados à CDHU no prazo de 15 dias a contar desta data" (Evento 1, CONTR8, fls. 26). Isto é, o documento que a requerida invoca como marco inicial da prescrição atesta, em seus próprios termos, a inexistência de vício aparente naquela data, e admite expressamente a superveniência da constatação de defeitos, o que, longe de amparar a tese defensiva, reforça a alegação autoral de que os vícios são supervenientes e ocultos, não sendo dado à parte extrair de um mesmo documento a afirmação de higidez do imóvel na entrega e, simultaneamente, a ciência do consumidor quanto a defeitos então inexistentes. A segunda é que a progressividade dos danos, tal como narrada na inicial e retratada nas fotografias (Evento 1, FOTO9), inviabiliza, neste momento e sob cognição sumária, a certeza do termo a quo, sendo essa precisamente uma das questões de fato controvertidas cuja elucidação depende da prova técnica a ser produzida. A terceira é que o contrato foi celebrado com preço financiado, notadamente mútuo no valor de R$ 70.284,57, com prazo de amortização de 300 (trezentos) meses e encargo mensal total de R$ 579,89, conforme item 5 do Quadro Resumo da Operação (Evento 1, CONTR8, fls. 2), não havendo nos autos qualquer notícia de quitação, o que projeta a relação contratual para além do ajuizamento e reforça o afastamento da prescrição. Nesse exato sentido, em caso análogo envolvendo a mesma requerida: "Vícios construtivos em unidade adquirida da CDHU. Entrega das chaves em 14-1-2014 e ajuizamento em 4-6-2024. O contrato é com preço financiado a ser pago em 300 prestações, o que permite afirmar que não houve quitação. Danos progressivos e que inviabilizam a certeza do termo a quo para aplicar a teoria da actio nata. Precedente do STJ reconhecendo que a prescrição é decenal do art. 205 do CC (AgInt no AResp. 2631730 SP). Observações sobre o art. 618 do CC. Necessidade de revogar a sentença que reconheceu a prescrição para que a ação prossiga em seus regulares termos. Provimento" (Apelação Cível nº 1000948-72.2024.8.26.0069, 4ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Enio Zuliani, j. 28/11/24). Assentado, pois, que a data em que os vícios efetivamente se manifestaram e se tornaram conhecidos pelo autor constitui, precisamente, uma das questões de fato controvertidas nestes autos, cuja elucidação depende da prova pericial a ser produzida, não se mostra possível fixar o termo inicial na data da imissão na posse, como pretende a requerida, sob pena de indevida antecipação do exame meritório e de contrariedade à sistemática da actio nata. Por tais razões, afasto a prescrição, ressalvada a reapreciação da matéria por ocasião da sentença, caso a prova técnica venha a demonstrar que os vícios eram conhecidos, aparentes ou de fácil constatação em data anterior ao decênio que precedeu o ajuizamento. Superadas as preliminares e a prejudicial, e não havendo outras nulidades a sanar ou irregularidades a suprir, presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, regularizadas a representação processual e a citação, declaro o feito saneado. Cinge-se a controvérsia à existência de vícios de construção no imóvel situado na Rua Antonio Braquini, nº 60, Quadra D, Lote 06, Conjunto Habitacional Rinópolis-E, Município de Rinópolis, e aos alegados danos materiais e morais deles decorrentes, contrapondo-se as teses defensivas de inexistência de nexo causal, de execução da obra por terceiro e de ausência de manutenção preventiva imputável ao próprio morador. Desse modo, com fundamento no artigo 357, II, do Código de Processo Civil, fixo como questões de fato controvertidas: (i) a existência, a natureza e a extensão, no imóvel objeto da lide, dos vícios de construção especificamente descritos na petição inicial, quais sejam, infiltrações nas paredes externas e internas e na laje, rachaduras, pisos manchados, estufados, trincados e soltos nas áreas interna e externa, danos no acabamento de batentes de portas e janelas e desnível de pisos; (ii) o nexo de causalidade, vale dizer, se os vícios decorrem de falha de projeto, de execução ou de fiscalização da obra ou, ao revés, de alterações, ampliações, uso inadequado ou ausência de manutenção preventiva imputáveis ao próprio morador, ou, ainda, de desgaste natural decorrente do decurso do tempo; (iii) o custo dos reparos necessários e o correspondente valor do dano material; (iv) o comprometimento, ou não, das condições de habitabilidade, salubridade e segurança do imóvel, bem como a necessidade, ou não, de desocupação da unidade para a execução dos reparos e a duração estimada destes; (v) a ocorrência e a extensão de eventual dano moral; e (vi) a data provável do surgimento e do conhecimento dos vícios, bem como a idade estimada e a evolução temporal das patologias constatadas, questão relevante à aferição do termo inicial do prazo prescricional. Como distribuição do ônus da prova, defiro a inversão do ônus probatório em favor da parte autora, nos termos do artigo 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor e do artigo 373, § 1º, do Código de Processo Civil, eis que os fatos descritos na inicial, notadamente a descrição dos vícios e de seus desdobramentos, revestem-se de verossimilhança, corroborada pelo extenso registro fotográfico que instruiu a exordial (Evento 1, FOTO9), somando-se a hipossuficiência do autor, que deve ser aferida não apenas em seu aspecto econômico, mas também técnico e informacional, dada a dificuldade do consumidor leigo em demonstrar a origem construtiva dos vícios. Ressalvo, contudo, que a inversão do ônus da prova, no plano instrutório, não acarreta a automática inversão do encargo financeiro de adiantamento das despesas, observado o quanto disposto no artigo 95 do Código de Processo Civil, razão pela qual indefiro o pedido de que os honorários periciais recaiam integralmente sobre a requerida, formulado no item "c" do Evento 36. Defiro a produção de prova pericial de engenharia civil, requerida pela parte autora (Evento 36), única prova pertinente e útil ao deslinde das questões de fato controvertidas, registrando-se que a requerida informou não possuir novas provas a produzir (Evento 35). Ademais, nos termos do artigo 370 do Código de Processo Civil, e em atenção ao princípio da adstrição, o objeto da perícia limitar-se-á aos vícios de construção nominalmente alegados na petição inicial, indeferindo-se, desde logo, a apuração de vícios abrangidos pela expressão genérica "outros", bem como os quesitos que extrapolem os limites objetivos da demanda, na linha inclusive do que postulado pela própria requerida (itens 3.1 e 4.7 do Evento 20). Nomeio como perito do Juízo profissional habilitado em engenharia civil José Ricardo Nakatani, que cumprirá o encargo escrupulosamente, independentemente de termo de compromisso, nos termos do artigo 466 do Código de Processo Civil. O laudo deverá ser entregue em cartório no prazo de 30 (trinta) dias, contados a partir da data em que o perito for comunicado para o início dos trabalhos. Intimem-se as partes para que, no prazo comum de 15 (quinze) dias, indiquem assistentes técnicos e apresentem quesitos, na forma do artigo 465, § 1º, do Código de Processo Civil, observados os limites objetivos da demanda acima fixados. Quanto ao custeio, e considerando que a prova pericial foi requerida exclusivamente pela parte autora, os honorários periciais seriam por ela adiantados (art. 95, caput, do CPC); todavia, por ser o autor beneficiário da gratuidade da justiça, o respectivo encargo será suportado pelo Estado, até o limite da tabela aplicável, nos termos do artigo 95, § 3º, I e II, do Código de Processo Civil e da Resolução nº 910/2023 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Fixo os honorários periciais em R$ 3.380,96 (88 UFESPs), limite estabelecido pela tabela aplicável, nos termos do artigo 95, § 3º, do Código de Processo Civil e da Resolução nº 910/2023 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Intime-se o perito nomeado para que, no prazo de 5 (cinco) dias, manifeste se aceita a nomeação e a realização dos trabalhos pelo valor fixado, ciente de que o pagamento ocorrerá ao final, indicando, em caso positivo, o prazo para início dos trabalhos. Aceito o encargo, expeça-se ofício à Defensoria Pública. Apresentado o laudo, intimem-se as partes para que, no prazo comum de 15 (quinze) dias, manifestem-se sobre o resultado e apresentem seus pareceres técnicos (art. 477, § 1º, do CPC). Em havendo impugnação, intime-se o perito para que preste os esclarecimentos devidos, em 10 (dez) dias, abrindo-se em seguida, pelo mesmo prazo, vista às partes para manifestação. Consigno que ao final do processo, caso a parte sucumbente não seja beneficiária da justiça gratuita, deverá essa restituir aos cofres públicos o valor reservado, acrescido de 20% referente à contribuição previdenciária patronal, o que será feito por meio de depósito judicial a ser transferido posteriormente para conta própria, sob pena de inscrição da dívida. Além disso, com a juntada do laudo fica já autorizada em favor do perito a liberação do valor reservado pela Defensoria Pública. Deixo de designar audiência de conciliação, ante o desinteresse expressamente manifestado pela requerida, que informou não dispor de proposta de acordo (Evento 35), e considerando que a parte autora condicionou seu interesse à apresentação de proposta pela ré (Evento 36), nos termos do artigo 334, § 4º, II, do Código de Processo Civil, sem prejuízo de as partes, a qualquer tempo, buscarem a autocomposição. Deixo de designar, por ora, audiência de instrução e julgamento, porquanto a prova deferida é exclusivamente pericial, sendo desnecessária a colheita de prova oral. Intimem-se.