4001668-97.2026.8.26.0010

Procedimento Comum Cível Nº 4001668-97.2026.8.26.0010/SP AUTOR : SERGIO FINHOLDT ADVOGADO(A) : MAURICIO RIZOLI (OAB SP146790) AUTOR : ROSELI TESTASICCA FINHOLDT ADVOGADO(A) : MAURICIO RIZOLI (OAB SP146790) RÉU : BUCKS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA ADVOGADO(A) : GABRIELA ARAUJO DE SOUZA (OAB SP334815) ADVOGADO(A) : ANTÔNIO RICARDO MIRANDA JÚNIOR (OAB SP182378) DESPACHO/DECISÃO Vistos. SÉRGIO FINHOLDT e ROSELI TESTASICCA FINHOLDT ajuizaram ação declaratória cumulada com pedido de indenização por danos morais e tutela de urgência em face de BUCKS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. Alegaram que, em 31 de janeiro de 2022, celebraram com a parte requerida, então denominada Flow Incorporadora Ltda., instrumento particular de promessa de permuta de imóvel por futuras unidades autônomas, por meio do qual transferiram o imóvel objeto da matrícula nº 200.746 do 15º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, avaliado em R$ 390.000,00, em troca de duas unidades autônomas a serem construídas no local. Narraram que, em cumprimento ao ajuste, em 3 de maio de 2022 foram celebradas escritura pública de compra e venda do imóvel e confissão de dívida, instrumentos que, segundo sustentam, compõem negócio jurídico único e indissociável. Afirmaram que o contrato de confissão de dívida previu prazo de 36 meses para entrega das unidades, acrescido de tolerância de 180 dias, além da incidência de multa, atualização monetária e juros em caso de mora. Sustentaram, contudo, que o termo inicial desse prazo foi vinculado ao registro da incorporação imobiliária, sem que houvesse estipulação de prazo para que a parte requerida promovesse referido registro, circunstância que, no entender da parte autora, configura condição puramente potestativa, abusiva e nula, por deixar o início do prazo para cumprimento da obrigação sujeito exclusivamente à vontade da parte requerida. Relataram que, transcorridos mais de três anos da celebração do ajuste, em novembro de 2025 constataram que a parte requerida havia apenas demolido a construção anteriormente existente no terreno, sem iniciar as obras do empreendimento. Alegaram que, ao procurarem a parte requerida, foram informados de que ainda estavam em andamento providências para aprovação do projeto perante a Municipalidade e de que não haveria inadimplemento, pois o prazo contratual somente começaria a correr após o registro da incorporação. A parte autora afirmou ter encaminhado notificação extrajudicial em 28 de novembro de 2025, requerendo informações acerca do empreendimento, das aprovações administrativas e das razões do atraso, sem obter resposta. Acrescentou que, ao consultar a matrícula do imóvel, constatou não existir registro, averbação ou prenotação relativa à incorporação e verificou que, em setembro de 2025, a parte requerida havia oferecido o imóvel em caução para garantia de contrato de locação de outro bem. Defendeu que a ausência de providências concretas para implantação do empreendimento, somada à constituição de caução sobre o imóvel, demonstra a inviabilidade do cumprimento do ajuste e a abusividade da cláusula contratual que subordinou o início do prazo de entrega ao registro da incorporação. Sustentou a nulidade da condição suspensiva e, em consequência, a nulidade dos negócios jurídicos coligados, com retorno das partes ao estado anterior. Sustentou, ainda, a ocorrência de danos morais, em razão da frustração decorrente do alegado descumprimento contratual, da demolição e do estado de abandono do imóvel, ao qual atribuiu valor afetivo, bem como do risco de perda do bem em virtude da caução constituída pela parte requerida. Requereu, a esse título, indenização em valor não inferior a R$ 10.000,00 para cada integrante da parte autora. Em sede de tutela de urgência, alegou estarem presentes a probabilidade do direito e o perigo de dano, diante da possibilidade de alienação ou execução do imóvel dado em caução, postulando a decretação de sua indisponibilidade durante o curso da demanda. Ao final, requereu a concessão da tutela provisória, a declaração de nulidade da cláusula que condicionou o início do prazo contratual ao registro da incorporação e, por consequência, a nulidade do negócio jurídico, com retorno das partes ao estado anterior; subsidiariamente, a manutenção dos contratos com fixação do termo inicial do prazo na data da celebração da confissão de dívida e condenação da parte requerida às consequências previstas para o inadimplemento; além da condenação da parte requerida ao pagamento de indenização por danos morais. A decisão no evento 6 indeferiu a tutela de urgência pleiteada na inicial. Devidamente citada, a Parte Requerida apresentou contestação no evento 23. Alegou, inicialmente, que não permaneceu inerte quanto à implantação do empreendimento, afirmando ter protocolado pedido de alvará perante a Prefeitura Municipal de São Paulo em abril de 2022, antes mesmo da lavratura da escritura pública de compra e venda. Aduziu que o procedimento administrativo apresentou diversas movimentações, exigências e pedidos de reconsideração, tendo sido indeferido e encerrado pela Municipalidade somente em 4 de junho de 2025, por entraves burocráticos que não lhe seriam imputáveis. Acrescentou ter iniciado, em 11 de abril de 2026, novo procedimento administrativo para obtenção de Alvará de Aprovação e Execução de Edificação Nova sob o regime HIS/HMP. Defendeu, por essa razão, que a cláusula que estabelece o registro da incorporação imobiliária como termo inicial do prazo de 36 meses para entrega das unidades não configura condição puramente potestativa, pois seu implemento dependeria também da aprovação dos projetos e da expedição de atos administrativos pela Municipalidade. Sustentou, assim, a validade da disposição contratual e a inexistência de mora, uma vez que o prazo para cumprimento da obrigação ainda não teria começado a fluir, invocando o princípio do pacta sunt servanda. Afirmou, ainda, que realizou investimentos no imóvel, compreendendo serviços de limpeza, terraplanagem, implantação de sistema de drenagem e concretagem, além da contratação de profissionais responsáveis pela elaboração dos projetos arquitetônicos submetidos à aprovação administrativa, circunstâncias que, segundo sustentou, demonstrariam a manutenção do propósito de execução do empreendimento. Requereu prazo para posterior juntada de notas fiscais, recibos e medições destinados à comprovação desses serviços. Quanto à constituição de caução sobre o imóvel, alegou que a escritura pública de compra e venda lhe transferiu a posse, o domínio e a propriedade plena do bem, sem qualquer cláusula de inalienabilidade ou restrição à sua oneração. Sustentou, portanto, que a utilização do imóvel como garantia de contrato de locação constituiu exercício regular do direito de propriedade, inexistindo fraude, má-fé ou descumprimento contratual. Defendeu, também, a preservação do negócio jurídico, argumentando que eventual reconhecimento de abusividade de determinada cláusula não conduziria automaticamente à desconstituição integral do contrato e reiterando seu interesse em prosseguir com o empreendimento. Por fim, impugnou o pedido de indenização por danos morais e requereu a total improcedência dos pedidos. Réplica no evento 32. As partes foram instadas a especificarem as provas que pretendiam produzir (evento 26). A parte autora pugnou pelo julgamento antecipado do feito (evento 32). A parte requerida, por sua vez, requereu a produção de prova documental suplementar; a expedição de ofício à Prefeitura Municipal de São Paulo para encaminhamento dos processos administrativos relacionados ao empreendimento; prova pericial técnica nas áreas de engenharia, arquitetura ou urbanismo ou, subsidiariamente, prova técnica simplificada; o depoimento pessoal da parte autora; prova testemunhal; e, subsidiariamente, a realização de inspeção judicial no imóvel (evento 34). É o relatório. Fundamento e decido. 1. As partes estão regularmente representadas e são legítimas. Não foram arguidas preliminares. Não há questões processuais pendentes. Presentes todos os pressupostos processuais e condições da ação, declaro o feito saneado. 2. Com efeito, à luz do art. 129 do Código Civil, embora se trate de contrato de natureza civil, livremente celebrado entre as partes, a condição contratual não pode ser invocada em benefício daquele que, de forma maliciosa, tenha obstado o seu implemento. Dispõe o referido dispositivo: “Art. 129. Reputa-se verificada, quanto aos efeitos jurídicos, a condição cujo implemento for maliciosamente obstado pela parte a quem desfavorecer, considerando-se, ao contrário, não verificada a condição maliciosamente levada a efeito por aquele a quem aproveita o seu implemento.” Assim, caso demonstrado que a parte requerida deixou deliberadamente de adotar as providências necessárias ao registro da incorporação, a condição poderá ser reputada implementada para fins jurídicos. A apuração dessa circunstância, contudo, depende da análise concreta das providências adotadas pela parte requerida e das causas do atraso na aprovação do empreendimento, mostrando-se necessária a dilação probatória quanto a esse ponto. Nesse contexto, a instrução deverá se concentrar na apuração das circunstâncias fáticas relevantes à incidência da cláusula contratual e à eventual caracterização do inadimplemento. Quanto à utilização do imóvel como caução, por si só, não se verifica irregularidade, desde que demonstrada a validade da contratação e a plena transferência da propriedade à parte requerida, sem cláusula de inalienabilidade, restrição à disposição ou vedação específica à constituição de ônus sobre o bem. Nessa hipótese, a caução se insere no exercício regular das faculdades inerentes ao domínio, não sendo suficiente, isoladamente, para caracterizar inadimplemento, má-fé ou violação contratual. Assim, fixo como pontos controvertidos: (i) a validade e o alcance da cláusula contratual que vinculou o termo inicial do prazo para entrega das unidades ao registro da incorporação imobiliária; (ii) a existência de mora ou inadimplemento contratual da parte requerida, especialmente diante dos procedimentos administrativos necessários à implantação do empreendimento, bem como a efetiva adoção de providências destinadas à aprovação e execução do projeto e as causas do atraso verificado; (iii) a ocorrência de danos morais indenizáveis. Distribuo o ônus da prova nos termos do art. 373, I e II, do CPC, incumbindo à parte autora a demonstração dos fatos constitutivos de seu direito, especialmente daqueles relacionados ao alegado inadimplemento e aos danos invocados, e à parte requerida a comprovação dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos da pretensão, notadamente das providências efetivamente adotadas para viabilização do empreendimento, dos entraves administrativos alegadamente alheios à sua atuação e dos investimentos e atos preparatórios que afirma ter realizado no imóvel. Para dirimir os pontos controvertidos defiro as seguintes provas: a. Defiro a produção de prova pericial, a ser realizada por engenheiro civil, destinada à análise das condições do imóvel, das intervenções nele realizadas e dos aspectos técnicos relacionados à implantação do empreendimento e às providências necessárias à sua execução. Nomeio o perito engenheiro civil Sr. WALMIR PEREIRA MODOTTI , devidamente cadastrado no Sistema de Gerenciamento dos Auxiliares da Justiça, que deverá, no prazo de 15 dias, informar se aceita o encargo, bem como estimar seus honorários. O perito deverá avaliar, em especial, o atual estado do imóvel; as intervenções nele efetivamente realizadas; o estágio de implantação da obra; as providências técnicas já adotadas e ainda necessárias à sua execução; e a existência de eventuais impedimentos de natureza técnica que tenham influenciado o desenvolvimento ou o início do empreendimento, indicando, sempre que possível, sua origem e repercussão no cronograma de execução. A responsabilidade pelo pagamento dos honorários periciais será da parte requerida, que foi quem pleiteou a produção da prova pericial. Após a apresentação da estimativa de honorários, intime-se a parte responsável pelo pagamento para o depósito judicial, no prazo de 15 dias, ou eventual impugnação. Realizado o depósito dos honorários, intime-se o Perito para que dê início aos trabalhos, devendo informar nos autos, com antecedência mínima de 20 dias. No prazo de 15 (quinze) dias, as partes poderão indicar assistentes técnicos e apresentar quesitos, de acordo com o artigo 465, § 1º, do Código de Processo Civil, destacando-se que os assistentes apresentarão seus pareceres nos autos independentemente de provocação judicial. O laudo pericial será apresentado em 30 (trinta) dias após a determinação de início dos trabalhos. Fica o perito advertido de que o laudo será elaborado de acordo com o artigo 473 do Código de Processo Civil, sendo assegurado aos assistentes técnicos o acesso e acompanhamento das diligências e dos exames que realizar, com prévia comunicação, comprovada nos autos, com antecedência mínima de 5 (cinco) dias, conforme prevê o artigo 466, §2º, do Código de Processo Civil. Deverá o perito nomeado ser intimado a requisitar todos os documentos que achar pertinentes, que serão entregues ou franqueado o seu acesso pela parte que os detiver diretamente ao perito judicial. Com a entrega do laudo, manifestem-se as partes, no prazo comum de 15 dias, ocasião em que poderão ofertar quesitos complementares. b. Defiro a produção de prova documental suplementar e a expedição de ofício à Prefeitura Municipal de São Paulo, para que encaminhe cópia integral dos processos administrativos relacionados à aprovação e execução do empreendimento discutido nos autos. Servirá a presente decisão como ofício, cabendo à parte requerida providenciar seu encaminhamento ao órgão competente e comprovar o envio nos autos, no prazo de 5 (cinco) dias. c. Indefiro a produção de prova oral, consistente no depoimento pessoal da parte autora e na oitiva de testemunhas, por se mostrar inadequada à natureza eminentemente técnica e documental dos pontos controvertidos delimitados. d. Indefiro, por ora, a inspeção judicial requerida subsidiariamente, porquanto a prova pericial se mostra mais adequada e suficiente para a constatação das condições físicas do imóvel, sem prejuízo de reavaliação de sua necessidade após a apresentação do laudo pericial.